我對房產(chǎn)投資以及房產(chǎn)股投資的一切淺見(jiàn)
這幾天太驚濤駭浪了。真是令人大開(kāi)眼界。美國也開(kāi)始股災1.0，股災2.0啥的了。這真是很?chē)樔税?！~
早段時(shí)間，有個(gè)人拼命懟巴菲特，好像他還是伯克希爾哈撒韋的老股東，說(shuō)巴菲特老了，這么多年，都跑輸指數。嘖嘖嘖，不行了不行了。
這位仁兄是David Rolfe，說(shuō)當了巴菲特幾十年的股東，2019年10月份，賣(mài)掉了其上千萬(wàn)美金的伯克希爾哈撒韋股票。David Rolfe認為，巴菲特持有大量現金，無(wú)所作為?。ㄈ绻恢笨諅}，就是高手，做對了！~）
我其實(shí)很想和David Rolfe先生聊聊。他現在到底怎么想的。
1911年，凈身去紫禁城。
1949年，往寶島跑。
你咋思考的？前面都持有幾十年了。你咋想的？
熟悉謙和屋的，知道我之前有個(gè)說(shuō)法，我認為，人不是贏(yíng)在起跑點(diǎn)，而是贏(yíng)在轉折點(diǎn)。
有三個(gè)轉折點(diǎn)，極為重要。
1，投胎。2，婚姻。3，行業(yè)。
而投資，基本上，關(guān)鍵轉折點(diǎn)，決定了絕大部分的成與敗。其他時(shí)間，外人看來(lái)，那就是無(wú)所作為的。
我今天分享一些我對房產(chǎn)投資與房產(chǎn)股的淺見(jiàn)，供各位好朋友們參考斧正。
經(jīng)常捧場(chǎng)謙和屋的朋友，會(huì )發(fā)現，我過(guò)完年之后，幾乎把大部分倉位，換到了房地產(chǎn)股的倉位了。尤其是，我之前占比兩成的生物股份，全部換成了房地產(chǎn)股了。第一大持倉東方雨虹也換了一部分出來(lái)了，搞得很多朋友來(lái)私信我，是不是不看好生物股份，東方雨虹了。
這里也稍微說(shuō)一下。生物股份業(yè)績(jì)回轉，幾乎沒(méi)有懸念。我有篇文章十分詳細的闡述了具體的觀(guān)點(diǎn)與細節。地址如下：
檢查持倉標的——生物股份，快迎來(lái)業(yè)績(jì)的反轉了。（網(wǎng)頁(yè)鏈接）
但是，我賣(mài)一只股票，是基于三個(gè)經(jīng)典的賣(mài)出條件。
1，基本面變壞。很顯然，生物股份，東方雨虹基本面越來(lái)越好。
2，十分高估。很顯然，生物股份，東方雨虹甚至正常估值都算不上。
3，有更好的標的。是的，我現在有了更好的標的了，所以，就切換過(guò)去了。
這個(gè)更好的標的，就是房地產(chǎn)股。
之前，我有一整個(gè)系列，講房產(chǎn)投資的。具體地址如下：
游歷四個(gè)多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（上篇）（加圖和后記）（網(wǎng)頁(yè)鏈接）
游歷四個(gè)多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（中篇）（補圖和后記）（網(wǎng)頁(yè)鏈接）
中國房產(chǎn)將“傳家寶化”——游歷四個(gè)多月，我對江浙滬房產(chǎn)的一些考察及思考（下篇）（不知怎么的，這篇雪球看不到，只有公號看得到。）
我投資房地產(chǎn)的一些經(jīng)歷與淺見(jiàn)（網(wǎng)頁(yè)鏈接）
這里面，有幾個(gè)我最為看重的判斷，事后看，是僥幸對了。
1，我去江浙滬走了幾個(gè)月之后，我認為，要重點(diǎn)看一下蘇州和杭州。現在看來(lái)，漲幅是驚人的。尤其是蘇州，很?chē)樔税?。但是，我自己是把社保放到杭州了。這純屬個(gè)人原因。杭州是我的福地哈！~
2，我整個(gè)系列的下篇。認為，房產(chǎn)將來(lái)會(huì )傳家寶化。即有價(jià)格無(wú)市場(chǎng)?，F在，正在印證中。（尤其是文中對于中介公布價(jià)格的描寫(xiě)，全對，嘖嘖嘖！~老厲害了！~）
我過(guò)去的幾年，除了自用的一些房產(chǎn)，幾乎沒(méi)有再增加物業(yè)的投資了。就是基于這個(gè)判斷為主。其次是管理起來(lái)比較麻煩。我也不擅長(cháng)這個(gè)具體的管理。
我認為，將來(lái)房產(chǎn)的市場(chǎng)會(huì )有較為有趣的變化。
就是二手房除了一些重點(diǎn)城市，大城市，還會(huì )有些市場(chǎng)，還比較活躍之外。其他的城市，二手房市場(chǎng)，將會(huì )非常不好做。
我之前從事過(guò)二手房中介大概一年半左右。屬于正兒八經(jīng)靠這個(gè)行業(yè)吃飯的?，F在有部電視劇《安家》，就是說(shuō)這個(gè)的。唯一不同的，就是我當年比電視劇里更加辛苦，條件更差。
我覺(jué)得，將來(lái)房產(chǎn)投資，全面的機會(huì )非常難。結構性機會(huì )還是有。
就是，非專(zhuān)業(yè)人士，想買(mǎi)套房，賺很多錢(qián)，這件事，非常難了。非得職業(yè)選手，用盡各種方式，想盡各種辦法，絞盡各種腦汁，才能賺錢(qián)。
最后形成寡頭壟斷，嘿嘿嘿，就是，全國還是有一群非常專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)投資者，能夠賺錢(qián)，剩下的，很難賺錢(qián)，或者賺得不多了。跟各行各業(yè)一樣。比如我這種的，就靠房產(chǎn)投資較難賺到錢(qián)了。所以，我不就轉行了么！~
但是，房產(chǎn)企業(yè)，可能將繼續延續其賺錢(qián)的日子。直到某個(gè)關(guān)鍵拐點(diǎn)出現。
通過(guò)這樣的方式，最終實(shí)現房住不炒。
之前做房產(chǎn)投資，我大概經(jīng)歷過(guò)幾個(gè)賺錢(qián)的階段?；旧先缦拢?/p>
1，沒(méi)有限購與限貸，限售的時(shí)候。大概十多年前吧，那時(shí)候，投資房產(chǎn)賺錢(qián)，最好的方式，是快周轉。比如，你從開(kāi)放商處買(mǎi)一套房子，首付2-3成，過(guò)陣子，漲了，然后，你就放到中介，幫你賣(mài)掉。
這種方式，有個(gè)變形版，我們十多年前用得多，后來(lái)幾乎沒(méi)人做了。就是，你整天揣幾萬(wàn)塊現金在包里，然后，滿(mǎn)世界看二手房，因為，一手房是幾乎沒(méi)有折扣的，有也很少，但是，二手房，因為房東賣(mài)房的時(shí)候，有相當一部分是急需賣(mài)房子的，這個(gè)時(shí)候，你有大筆現金的話(huà)，可以談到較大的折扣。
一般來(lái)說(shuō)，談到較大折扣之后，當機立斷，馬上定金付好。然后，立刻透過(guò)中介開(kāi)賣(mài)。利潤可能較少，比如，加個(gè)10%就賣(mài)。但是，周轉特別快。很多時(shí)候，幾周就賣(mài)掉了。一年下來(lái)，資金回報率很高的。
這種方式后來(lái)幾乎很難做了。這在當時(shí)，是有其歷史原因的。因為，那時(shí)候，房企們都很小，產(chǎn)能不夠，沒(méi)有辦法為全國老百姓提供價(jià)廉物美的房子，所以，二手房相對而言，市場(chǎng)就比較蓬勃。
2，傳統的低首付買(mǎi)新房。這種模式，就是我們老百姓最常用的，也是我們普通人一不注意，就賺到錢(qián)的模式。
首付一般2-3成，利息也便宜。一簽就是20-30年的，每月還款也不多。當年我身邊很多人都是這樣，賺了點(diǎn)錢(qián)，存起來(lái)，然后，存到一定期限，就付個(gè)首付，然后，老老實(shí)實(shí)還貸款，過(guò)幾年，又付個(gè)首付，再老老實(shí)實(shí)還貸款。就這么滴，慢慢有了一些物業(yè)了。
3，不斷找大折扣的二手房，全款買(mǎi)下來(lái)，淘房子。
目前，這種方式，還是比較主流的。也是政策打擊的。就是說(shuō)，你滿(mǎn)世界找那種筍盤(pán)，就是大折扣的房子。比如，一套房子，市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)，最好300萬(wàn)就賣(mài)給你。很多人覺(jué)得，太扯了，怎么可能。我只能說(shuō)，在實(shí)踐中，時(shí)不時(shí)就可以碰到這樣的房子。你比如，這次疫情，我估計，將來(lái)就會(huì )批量出現這種情況。當年2008金融危機的時(shí)候，江浙滬很多這種房子，都是企業(yè)主遇到困難了，把房子趕緊打折賣(mài)，趕緊去補漏洞的。這時(shí)候，你要是有現金的話(huà)，就能買(mǎi)很多。即買(mǎi)即賺。
4，買(mǎi)大折扣的二手房，全款買(mǎi)下來(lái)，然后去抵押，并不斷重復這個(gè)過(guò)程。啥意思呢？就是，一套房子，市價(jià)500萬(wàn)，你買(mǎi)下來(lái)350萬(wàn)，然后，你去銀行貸款，搞不好，貸款比350萬(wàn)還多，就等于說(shuō)，你這套房子沒(méi)有花錢(qián)（月供還是要?。?，甚至，這套房子還能賺幾十萬(wàn)。用這樣的方式，每年買(mǎi)幾套，每年買(mǎi)幾套，不斷重復下去。
這種方式，在早幾年，還是行得通的。但是，這幾年，越來(lái)越難了，也是政策嚴厲打擊的對象。最好不要學(xué)喲！~
5，首付買(mǎi)新房，然后，老老實(shí)實(shí)還貸款。并裝修好，出租出去，以租金養貸款。長(cháng)期持有。我自己就是這種的。老老實(shí)實(shí)做中國好房東，至今為止，我自己是一套物業(yè)都沒(méi)有賣(mài)出去過(guò)。
所以，經(jīng)常有人說(shuō)，你買(mǎi)好些房子，你炒房，你不是人！~嘿嘿嘿，你看過(guò)不賣(mài)房子的炒房人么？看過(guò)持有十來(lái)年的炒房人么？這種方式呢，就是比較辛苦，要做很多細節的管理。賺辛苦錢(qián)。
大概我接觸的主流房產(chǎn)投資就這么幾種吧。
可是，我覺(jué)得，將來(lái)這幾種都會(huì )難以為繼，或者收益不好。原因如下：
首先呢，政策是房住不炒。政策的具體體現是限購，限貸與限售。這個(gè)其實(shí)就是把所有方面給你堵起來(lái)了。當然，偶爾還是有專(zhuān)業(yè)選手能夠見(jiàn)招拆招，比如，用債務(wù)疊加去破這些東西。但是，本質(zhì)上，還是增加了很多成本與風(fēng)險。所以，我這種非職業(yè)選手，就被排除在外了。將來(lái)，能把這些空子都鉆營(yíng)好的，必定是更賺錢(qián)的。因為，競爭者更少了不是！~
但我認為，這還不是殺手锏。
真正的殺手锏是房企產(chǎn)能的巨大提升。
早幾天一個(gè)文件下來(lái)了，說(shuō)——非永久基本農田的農用地轉為建設用地審批權授權到了各省了。在幾個(gè)試點(diǎn)省份，城市，連基本農田的農用地，也委托給了地方政府。具體細則不展開(kāi)。各位可以自行查找。
這就是我認為，將來(lái)房地產(chǎn)投資出現重大變化的關(guān)鍵節點(diǎn)之一。我詳細說(shuō)一下。
和各位的認知可能不同，我一直認為，炒房的人，是不能把房子炒成這么高的價(jià)格的。所以，一上來(lái)就罵炒房者把房?jì)r(jià)炒上去了?；旧?，我持非常非常保留的意見(jiàn)。一看就是沒(méi)有實(shí)踐過(guò)的。
我認為，一個(gè)三代人的家庭，擁有4-5套房，是不能算炒房的。道理太簡(jiǎn)單了。爺爺奶奶輩住一套，外公外婆輩住一套，兒子媳婦輩住一套，孫子輩留一套。有些是二胎，再多備一套。
這能算炒房的么？如果這個(gè)算。那倒是可以認為——房子是炒房者炒上去的。很顯然，這是不可能的，對不？
那么，各位，你們看看自己，以及，自己的同事朋友，有多少三代人的家族，擁有4-5套房以上。比例多不多？
別看著(zhù)有些人，哇塞，有三四套房子啊，結果，都是自己父母，岳父母住著(zhù)的，剩下的，租出去，等小孩長(cháng)大了，留著(zhù)結婚用。嘿嘿嘿，好多都是這樣的哩。
真正炒房的，我知道的，都是兩位數以上的房產(chǎn)（住宅）。這叫炒房，你說(shuō)你整個(gè)家族，集全家族之力，一輩一套的，加起來(lái)4-5套房，怎么能算炒房呢？
那么，這種擁有兩位數的職業(yè)選手，以全國的基數來(lái)說(shuō)，并不多。
所以，說(shuō)房?jì)r(jià)是炒上去的，顯然，我個(gè)人是持有保留意見(jiàn)的。尤其是，有些三四五線(xiàn)城市，房?jì)r(jià)也暴漲了，你把那個(gè)城市翻遍了，都找不到幾個(gè)背時(shí)的炒房者，你說(shuō)，房?jì)r(jià)咋漲上去的呢？
我認為，房子漲價(jià)，就是土地價(jià)格的上漲。（實(shí)際價(jià)值的上漲+通脹。）
那么，這次這個(gè)新的土地政策，是在這個(gè)七寸上面打了一棒子。我們要好好看落實(shí)情況，如果落實(shí)到位的話(huà)，基本上，土地供應量，就得以非常大程度的解決了。
房企，在我的評價(jià)里面，其實(shí)，和格力，美的這樣的制造業(yè)是非常類(lèi)似的。
甚至，在某些層面，更加辛苦一些。
你看啊，格力們買(mǎi)材料，是可以全世界采購的，而且，格力們是強勢方，但是，房企的原材料是土地，只能當地買(mǎi)，而且，房企在這個(gè)環(huán)節，是弱勢方。
然后，售價(jià)方面，格力們是可以自己定價(jià)的，只要考慮競爭對手和客戶(hù)就好了。而房企除了考慮這二者，還要考慮政府因素。很多城市，嘿，你猜怎么著(zhù)，他還給你把售價(jià)限死了。厲害不？
好了，我們接著(zhù)來(lái)看。
之前是，中央決定所有原材料，所以，他漲，房企們的成本就漲，售價(jià)當然要漲咯！~這才是房子價(jià)格上漲的核心??！~朋友們！~怎么會(huì )是炒房的人炒上去的呢？他們有這種實(shí)力么？別逗了！~
所以，這次新的土地政策出來(lái)，就等于地方能夠決定賣(mài)地了。如果落實(shí)到位的話(huà)，他就有了更多的可賣(mài)的地皮了，對不？
我的推斷就來(lái)了。
二手房將來(lái)越來(lái)越不好做了。
因為，會(huì )有更多的新房。這些新房，建筑質(zhì)量越來(lái)越好，設計水平越來(lái)越高，你說(shuō)，你愿意買(mǎi)新房還是二手房？
有人要說(shuō)了。地段地段還是地段！新房能有二手房這樣好的地段么？
來(lái)來(lái)來(lái)，我說(shuō)給你聽(tīng)理由。世界是變化的，朋友。
比如，我所在的長(cháng)沙。原來(lái)的最好地段那就是幾個(gè)商圈，五一商圈啊，東塘侯家塘商圈啊等等老商圈。這些商圈現在也是不錯的，人員很多，也方便。
但是，地鐵一通，車(chē)輛一多，現在，長(cháng)沙最貴的地方，是濱江，梅溪湖這種新的商圈。道理很簡(jiǎn)單。
老商圈住宅，你可以得到更短的通勤距離，或者，更方便的就業(yè)，吃喝玩樂(lè )，就學(xué)等等。
但是，新的商圈，以上全部可以得到，并且，全部升級換代。學(xué)區有新的，就業(yè)有產(chǎn)業(yè)園，吃喝玩樂(lè )更不用多說(shuō)了。交通方便的不得了。環(huán)境不僅僅是好一點(diǎn)，是好了一代。
你說(shuō)，怎么競爭呢？
過(guò)去，地段或許很重要，因為，交通不方便啊。差十公里，能每天差好幾小時(shí)，或者配套設施差很多。
現在，完全不是這樣了，差十公里，地鐵一走，車(chē)子一開(kāi)，影響就很小了。配套設施，新商圈比老商圈還要好。
所以，我的推斷是，隨著(zhù)土地端的解放，地方政府能加大土地的供應，比之以前，意味著(zhù)，價(jià)格實(shí)際上就會(huì )微漲，平穩，甚至下滑。薄利多銷(xiāo)么！~對不？
而且，地方政府會(huì )越來(lái)越重視把城市管好，讓地皮的實(shí)際價(jià)值上升。從而附加值更好，賣(mài)更多錢(qián)。
之前，這種不那么大。我搞好了，不見(jiàn)得能賣(mài)地，對不？
別小看這個(gè)啊，假設，現在中國敞開(kāi)來(lái)接受外國人的話(huà)，你看看全世界有多少人愿意往中國來(lái)，我多說(shuō)一句，朋友們，千萬(wàn)別信那種——絕對自由的說(shuō)法。這次疫情，就是最好的照妖鏡。一切顯形！我就問(wèn)你一句話(huà)，此時(shí)此刻，你愿意待在中國，還是世界上任何一個(gè)其他國家？你摸著(zhù)良心和理性說(shuō)說(shuō)看。
我不同意你說(shuō)的話(huà)，但是，我誓死保衛你說(shuō)話(huà)的權利。
你不能真的死掉了不是？命還是最重要的不是？
好了，假設，假設我上述所說(shuō)，將來(lái)實(shí)現的話(huà)，那么，第一個(gè)推論就是呈現出來(lái)了——將來(lái)，二手房是越來(lái)越不好做了。只有少數的專(zhuān)業(yè)玩家可以繼續賺錢(qián)，甚至，由于競爭者減少，他們可能賺得更多。但是，整體看來(lái)，普通人投資房產(chǎn)，再想重回過(guò)去那種躺著(zhù)賺很多很多錢(qián)的日子，是不會(huì )再回來(lái)了。
我本人也是根據這個(gè)進(jìn)行投資決策的。
有人要說(shuō)了，你看，買(mǎi)房投資越來(lái)越不好做了，那房產(chǎn)股不也一樣完犢子了么？
我接著(zhù)說(shuō)，我第二判斷，就是，房產(chǎn)股將來(lái)會(huì )繼續好下去，直到未來(lái)某一個(gè)拐點(diǎn)的到來(lái)。
我們捋一捋啊，其實(shí)，有沒(méi)有土地新政，敏感的朋友，都會(huì )發(fā)現，這幾年，房企的產(chǎn)能在巨大的提升。
貴不貴不說(shuō)，但是，產(chǎn)能在巨大的提升。
排名前幾十的房產(chǎn)企業(yè)，由于其極高的杠桿，極高的周轉，以及，中國建筑這類(lèi)企業(yè)玩了命的建，產(chǎn)能增加特別快速。
各位好朋友們，回想一下。
你們覺(jué)得，這幾年，你們所在的城市，變化大不大？是不是隔陣子，就變得有些不認識了呢？
我在長(cháng)沙有套物業(yè)，原來(lái)住了好幾年，感覺(jué)還不明顯。后來(lái)搬到新的小區，才一兩年，結果回去一看，我天，日新月異??！~滿(mǎn)大街都是人，車(chē)，各種吃喝玩樂(lè )全像雨后春筍一樣冒了出來(lái)。
這種情況，早幾年，完全沒(méi)有這么快速和明顯的。
我每年都幾乎會(huì )去寧波，每次去，我都嚇一跳，哇塞，怎么變化這么大？長(cháng)沙和寧波，都還是二線(xiàn)城市喲。
為什么？
房企的產(chǎn)能和城市新增人口都在迅速提升?？斓貌坏昧?。
房企就像一頭巨獸，在以驚人的速度，迅猛的成長(cháng)。然后，不斷的建新房，新商圈，然后，不斷的有人口入駐進(jìn)來(lái)。
有沒(méi)有土地新政，這個(gè)變化，都在一天天的發(fā)生著(zhù)。
光是這些增量，就可以讓房企們繼續好很久。
土地新政改變了什么？
很多人的解讀是，土地新政能夠打壓房?jì)r(jià)。我覺(jué)得有可能，但是，對這點(diǎn)我不堅定，不清晰。道理很簡(jiǎn)單，我很難想象，現在一個(gè)城市賣(mài)2萬(wàn)一平方，然后，地方政府因為能自主賣(mài)地了，就把土地降價(jià)，把房?jì)r(jià)搞到1萬(wàn)一平米。我對這個(gè)持保留意見(jiàn)。我覺(jué)得，不漲，微漲，就不錯了。這樣，相較通脹，實(shí)際上是降價(jià)的，且，抵押品也沒(méi)有減值危機。
但是，我覺(jué)得，改變了一個(gè)很重要的點(diǎn)，就是，房企的產(chǎn)能還能再往上走。
因為，比如，一個(gè)城市，一年原來(lái)是能從中央批10塊地，但是，市場(chǎng)需求是20塊地，買(mǎi)不到的，就等著(zhù)。
現在，是一個(gè)城市自己能批了，那么，可能性會(huì )是，按節奏來(lái)，沒(méi)錢(qián)了，就多批幾塊，有錢(qián)了就少批幾塊，按節奏來(lái)賣(mài)。
但是，維持住房?jì)r(jià)，是底線(xiàn)。是不是很像股票中的市值管理??？嘿嘿嘿！~
這樣的話(huà)，房企們，作為“來(lái)料加工”企業(yè)，等于訂單多了么，從原來(lái)的10塊，增加到了15塊了么，是不是這個(gè)道理??？
所以，我的推斷是，房企們的產(chǎn)能還得提升。體現在財報上，可能是均價(jià)微漲，售出量增加，利潤率差不多，但是，絕對值增加。
這樣，也就實(shí)現了房住不炒。
你看啊，炒房還能那么賺錢(qián)么？永遠都有還不錯的新房子在等著(zhù)你。你買(mǎi)了房子，變成二手房，此時(shí)此刻，你不是和其他二手房們競爭啊，你是和很多很多房企們的新房在競爭??！自然而然，炒房者就會(huì )逐漸減少咯。是不是？
好了，我們回到推論。
我認為，房地產(chǎn)股票能夠投資的道理就闡述清楚了。
即，房企們，這次將吃到“數量增多”的利潤。即，原來(lái)賣(mài)10萬(wàn)套房子，將來(lái)可能賣(mài)20萬(wàn)套房子。這里面，一部分是小房企被整合的數量。一部分是土地新政之后，地方政府有可能增加的土地數量。（注意，是有可能，方向是這么個(gè)方向，但是，還是要看具體落實(shí)執行啊。）
而不是，像多年前，有些房企那樣，吃的利潤是“土地漲價(jià)”的利潤。其實(shí)，稅務(wù)盾之后，土地漲價(jià)的利潤，房企吃不了多少的。
但是，這里要注意，只有布局主要城市群的房企才能吃到主要的增幅。以前謙和屋的文章詳細說(shuō)過(guò)，就那么幾個(gè)城市群。長(cháng)三角，珠三角，環(huán)北京，中部武漢長(cháng)沙雙子星，成渝，大概這五個(gè)，潛力最大了。
還有就是，快周轉的模式，依舊是最猛的模式。道理很簡(jiǎn)單，之前我那篇——碧桂園的1000天有詳細說(shuō)。這里不展開(kāi)。
讀后感——我在碧桂園的1000天（網(wǎng)頁(yè)鏈接）
邏輯就是，賣(mài)一個(gè)面包，你不可能往奢侈品那價(jià)格上面去賣(mài)，對不？國家也不允許，要打擊！你只能多賣(mài)面包，以前賣(mài)1000個(gè)，現在賣(mài)1萬(wàn)個(gè)。走量賺錢(qián)。
好了，這就是我買(mǎi)入的支撐邏輯。
再就是關(guān)鍵之處了。
估值。
房地產(chǎn)的估值有多么慘，各位，看到了！~你們看看！~多慘！~
幾乎都是個(gè)位數。
我測算過(guò)。假設未來(lái)估值不提升，就吃利潤正常的上漲，5年一倍，概率也是相當大的。
以萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，現在的估值，和2012年的估值差不多，都是個(gè)位數，粗略算，是2012年2月份的估值差不多，那時(shí)候復權股價(jià)是6塊錢(qián)左右，現在跌成這個(gè)鬼樣子，是28塊錢(qián)左右。8年4.7倍左右，年化收益21%的樣子。和ROE相近。
保利也差不多，2012年2月初，5塊不到一點(diǎn)，現在是15塊左右。年化16%左右。也和ROE差不多。
恒大地產(chǎn)是和2015年5月初差不多，從5塊左右，到這段時(shí)間暴跌的13塊左右。年化收益22%的樣子。
我自己主要就是這三家地產(chǎn)公司，還有一個(gè)融創(chuàng )。融創(chuàng )漲幅太驚人了，保守點(diǎn)，不算了。
這里有人一定有疑問(wèn)，將來(lái)還是有至少兩種可能性會(huì )虧。
第一，估值繼續跌，像銀行那樣，永遠沒(méi)有盡頭……
第二，業(yè)績(jì)轉折，不增長(cháng)或者虧損。
一個(gè)一個(gè)說(shuō)。
估值繼續跌，是有可能的。因為，大部分人都喜歡買(mǎi)政策鼓勵的行業(yè)，你看新科技們，漲幅驚人，其中大部分企業(yè)，根本不需要基本面支撐，甚至沒(méi)有基本面支撐的。
這個(gè)我看不懂，就不參與了。
估值這件事，我是不知道將來(lái)究竟會(huì )怎么發(fā)展的。市場(chǎng)先生，神鬼莫測。
現在8倍市盈率，將來(lái)可能腰斬，到4倍，接著(zhù)再腰斬，到2倍。恒大就有長(cháng)期3-4倍估值的時(shí)候。沒(méi)辦法，挨打跑不掉的。
比如說(shuō)，我買(mǎi)過(guò)興業(yè)銀行和浦發(fā)銀行，一般來(lái)說(shuō)，市凈率為1，都可以認為是正常的吧。好家伙，現在都是0.6左右。服氣不服氣？不服氣？還有民生，還有港股的銀行股。估值能繼續往下到你投降的那一天。
不過(guò)，由于一直有盈利有增長(cháng)，股價(jià)體現出來(lái)不是下跌，而是橫盤(pán)，就是不漲。
將來(lái)，房地產(chǎn)也可能這樣的。
但我還是偏樂(lè )觀(guān)，原因有兩點(diǎn)。
第一，房地產(chǎn)的杠桿和銀行的杠桿有著(zhù)巨大巨大的區別。銀行一核銷(xiāo)，虧起來(lái)是要命的。房地產(chǎn)的杠桿是有土地做支撐的。而且，比例差距也是巨大的。
你大概可以這么想，就是，你有100萬(wàn)，然后借了1億，利息很低，接著(zhù)，全部以較高的利息民間貸款放出去了。每年好開(kāi)心。但是，幾個(gè)背時(shí)鬼還不上錢(qián)，你就完犢子了。這是銀行的模式。（大概這么個(gè)意思啊，不展開(kāi)了。）
房地產(chǎn)模式是，你有100萬(wàn)，然后，借了1000萬(wàn)，利息較高，去買(mǎi)了房子，買(mǎi)了地，將來(lái)賣(mài)房賣(mài)地賺利潤。風(fēng)險在于，房子，土地很差，比如，買(mǎi)到了大西北的山溝溝里的地，買(mǎi)了危房。那就虧死了，如果不是這樣的情況，就健康很多，保險很多。
第二，銀行虧起來(lái)，有兜底的，亂不起來(lái)。就業(yè)其實(shí)影響不大的。因為，工作不會(huì )大量消失，不新增也就是了。房企倒起來(lái)，無(wú)數青壯年勞動(dòng)力沒(méi)有工作，你品，你細品。
這兩點(diǎn)，對投資者的心態(tài)影響，是不同的。有著(zhù)很深刻的不同。
第二種情況，就是房企們真實(shí)發(fā)生業(yè)績(jì)虧損。
這就比較麻煩了。如果真的是這樣，那就是基本面惡化了，我就會(huì )賣(mài)掉。
但是，我經(jīng)過(guò)自己的瞎琢磨，我認為，這種概率是很小的。
第一點(diǎn)，我只買(mǎi)最大的幾家，萬(wàn)科，保利，恒大，融創(chuàng )。就這四家，少賺就少賺，安心一點(diǎn)。這里面除了恒大，我想，都是財務(wù)相對不那么激進(jìn)的。恒大有些激進(jìn)，一來(lái)，恒大我持有四五年了，分紅早就分回來(lái)了，其次，恒大的企業(yè)文化以及執行，并不是那種我們看上去的激進(jìn)或者玩火型的。
這個(gè)要仔細研究。許家印先生很多做法，是大開(kāi)大合的，當下覺(jué)得好嚇人，事后看，又是合理的。當年做礦泉水，我很不看好，因為正好我朋友給他們做的礦泉水整體策劃。我聊過(guò)幾次后，就覺(jué)得不行。但是，這個(gè)有點(diǎn)類(lèi)似格力做手機，雷聲大雨點(diǎn)小，看著(zhù)嚇人，哇塞，血虧啊，完全不行啊，結果一算賬，也沒(méi)什么。你說(shuō)，當年格力做手機的時(shí)候，多少人認為完了完了，格力多元化，完蛋了，趕緊賣(mài)出，股票跌跌跌，整個(gè)輿論把估值殺下來(lái)了，后來(lái)我一看格力究竟投了多少錢(qián)，才那么一點(diǎn)點(diǎn)，我就覺(jué)得沒(méi)事，量級差太多??！~
現在回頭看，股價(jià)漲了這么多。
我多年實(shí)踐經(jīng)驗下來(lái)，是——不要聽(tīng)企業(yè)家說(shuō)什么，主要要看企業(yè)家做什么。有時(shí)候，有些話(huà)，他們說(shuō)出來(lái)，是有些背后的原因我們也不知道的，只要量不大，就對主業(yè)影響不大。
恒大最麻煩的是造車(chē)。估值差就在這里。
現在花了很多錢(qián)了，如果將來(lái)造車(chē)搞不成，這些錢(qián)，就會(huì )有很多虧損的。當然，在拿地上面補回來(lái)一些了，但是，還是會(huì )有相當大的虧損。
如果將來(lái)造好了，這個(gè)就不得了，戴維斯雙擊妥妥的。
能不能行，我也不知道。
再一個(gè)就是債務(wù)的問(wèn)題，這個(gè)就不用說(shuō)了，恒大哪一年的債務(wù)不嚇人？年年嚇人。
這里我多說(shuō)一句，有一種生意模式，借債本身就是盈利的重要一環(huán)，對賭的是通脹導致債務(wù)實(shí)質(zhì)上是縮水的。
另，如果恒大真的現金流斷了，破產(chǎn)了，那么，就得認賠。各位投資者自己好好算一下概率吧。
我覺(jué)得，目前我持有的倉位，也對我整體投資影響不太大。所以，我也就沒(méi)有去細算了。
等于說(shuō)，我是投了房地產(chǎn)整個(gè)賽道。賺些房地產(chǎn)指數一樣的收益算了！~嘿嘿嘿。
總之吧，我認為，我自己將來(lái)是不準備將精力放到房子的投資上面去了。但是，我對房地產(chǎn)股票的投資，是有著(zhù)較大的信心，以及較為樂(lè )觀(guān)。
我認為，人民對美好生活的向往，是注定了有——居者有其屋這個(gè)選項的。
我曾經(jīng)租過(guò)房子，我對那種羨慕國外可以一輩子租房子住的人，是表示敬佩的，但是，我個(gè)人絲毫沒(méi)有興趣租房子常住，我一點(diǎn)也不喜歡租房子，我就喜歡買(mǎi)一個(gè)房子，在院子里種我喜歡的花草，養喜歡的錦鯉。我完全不會(huì )考慮帶著(zhù)家人租個(gè)房子常住。
據說(shuō)，德國人最喜歡租房住，租金也不漲，一輩子租，多好。
5%的人擁有德國50%以上的房屋。
我一點(diǎn)也不想成為那50%的人，實(shí)在要選的話(huà)，我寧愿成為那5%的人。
我想，你也一樣，對不？
真正實(shí)現房住不炒，未來(lái)一定可以的。
房企們擴大其產(chǎn)能，地方政府提供平價(jià)的土地，用快周轉的模式，一批又一批的把房子造出來(lái)，那么，中國十多億人口，總有一天，能夠居者有其屋，總有一天，能夠過(guò)上美好的生活。
我用我的倉位，實(shí)打實(shí)的支持房住不炒的政策！~
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