欧美性猛交XXXX免费看蜜桃,成人网18免费韩国,亚洲国产成人精品区综合,欧美日韩一区二区三区高清不卡,亚洲综合一区二区精品久久

1

1

本文系浙江省社會(huì )治理研究智庫聯(lián)盟、浙江大學(xué)國家制度研究院研究成果。

《民法典》標志我國法治建設進(jìn)入法典化時(shí)代。德法兼備的民法典既保護民事主體的合法權益，又弘揚社會(huì )主義核心價(jià)值觀(guān)，千余法條鴻篇巨制具體而微地體現著(zhù)自愿、平等、誠信、公序、良俗等中華民族最珍視、最關(guān)切的法律價(jià)值，規定著(zhù)民事主體最重要、最基本的人身權利、財產(chǎn)權利以及其他合法權益。針對商品房買(mǎi)賣(mài)合同這一重要民事活動(dòng)領(lǐng)域，商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中的消費者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)購房人），作為我國參與民事關(guān)系最廣泛的群體，也是為家庭基本生存需要而積極締約的群體，其購買(mǎi)的標的房屋貨值巨大，屬于家庭主要財產(chǎn)，購房人的合法權益在我國社會(huì )主義法律體系中必須得到系統體現。以民法視角來(lái)看，我國《民法典》通過(guò)合同編、物權編、侵權責任編等具體規范對購房人的權利給予了系統保護，同時(shí)，最高人民法院也依據《民法典》的規定對購房人的權利實(shí)現進(jìn)行了有針對性的司法解釋?zhuān)瑸橘彿咳说臋嗬Ｗo提供了具體路徑，有關(guān)執行、破產(chǎn)的司法解釋也為購房人權利的實(shí)現提供了程序保障。

《民法典》以及最高人民法院的相關(guān)司法解釋形成了一個(gè)保護購房人權利的有機聯(lián)系的系統，值得法學(xué)界統一見(jiàn)解、認真梳理、形成共識，以便于用最直接、最親民的方式為我國商品房購房人權利的實(shí)現提供一個(gè)脈絡(luò )清晰的“路線(xiàn)圖”，以服務(wù)于購房人維護自身合法權益，服務(wù)于推進(jìn)社會(huì )治理現代化，服務(wù)于推進(jìn)人民法院審判能力現代化。

根據法律、司法解釋的規定，對購房人權利的類(lèi)型、效力以及實(shí)現方式分析、歸納如下：

購房人享有的主要權利類(lèi)型分為房屋交付請求權、價(jià)款返還請求權、占有保護請求權與支配、使用、收益權?！睹穹ǖ洹焚I(mǎi)賣(mài)合同章規定買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人有請求出賣(mài)人交付標的物并移轉標的物所有權的權利，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系中，依據最高人民法院法釋﹝2023﹞1 號批復，商品房購房人的合同請求權具體表現為房屋交付請求權和價(jià)款返還請求權；標的房屋交付后，合法占有房屋的購房人，其房屋交付請求權已經(jīng)得以實(shí)現，也不再需要價(jià)款返還請求權，依據《民法典》總則、物權編占有分編的規定，購房人對合法占有的標的房屋享有占有、使用、收益等直接支配權，并根據合法占有的事實(shí)狀態(tài)享有返還占有、排除妨礙、消除危險等占有保護請求權。

購房人享有的各項權利，其法律效力分別如下：

（一）房屋交付請求權、價(jià)款返還請求權具有優(yōu)先效力。最高人民法院法釋﹝2023﹞1 號批復規定購房人以居住為目的購買(mǎi)房屋并且已支付全部?jì)r(jià)款（包括在一審法庭辯論結束前支付完畢）即享有房屋交付請求權和價(jià)款返還請求權，此兩項權利因其具有優(yōu)先于抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先權的法律效力而具備了優(yōu)先權的特征。司法解釋規定房屋交付請求權和價(jià)款返還請求權具有優(yōu)先效力，符合我國社會(huì )實(shí)際，與《民法典》規定的民事權利體系與原則、內容相吻合。我國商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系由房屋買(mǎi)賣(mài)合同和合同備案共同形成，商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案俗稱(chēng)網(wǎng)簽，具備典型、有效的公示特征，能夠有效防止開(kāi)發(fā)商再次銷(xiāo)售標的房屋，和有效排除第三人善意取得標的房屋的所有權及其他物權，與《民法典》第 221 條規定的不動(dòng)產(chǎn)物權預告登記的法律效果近似。商品房購房合同的備案是購房人享有具有優(yōu)先效力的交付請求權和價(jià)款返還請求權的合法、有效的法律手續。

抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先權是對標的物變價(jià)價(jià)值的優(yōu)先受償權，不是對標的房屋的請求權，因此在相關(guān)權利內容與對抗上有以下要點(diǎn)：

1. 房屋交付請求權是購房人對開(kāi)發(fā)商交付標的房屋并移轉房屋所有權的權利，當標的房屋符合交付條件時(shí)，抵押權人、建設工程承包人不得請求拍賣(mài)、變賣(mài)標的房屋，不得妨礙開(kāi)發(fā)商交付標的房屋，標的房屋已被納入查封財產(chǎn)范圍的，應當予以解封。

2. 房屋價(jià)款請求權是購房人對標的房屋變價(jià)價(jià)值的優(yōu)先受償權，當標的房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能而進(jìn)入變價(jià)程序時(shí)，購房人、抵押權人、建設工程承包人均有義務(wù)配合人民法院對標的房屋進(jìn)行變價(jià)，不得強占、扣押、拒不解封標的房屋，對于標的房屋的變價(jià)價(jià)款，購房人優(yōu)先于抵押權人、建設工程承包人受償。

（二）合法占有標的房屋的購房人對標的房屋的占有、使用、收益權是對標的房屋的合法支配權。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、相關(guān)房屋管理部門(mén)、抵押權人、建設工程承包人等不得妨礙購房人行使上述支配權；合法占有標的房屋的購房人因其合法占有的事實(shí)而享有占有保護請求權。其中，占有返還請求權可以要求承租標的房屋而違反租賃合同的承租人返還房屋；排除妨礙請求權可以排除對標的房屋的查封、拍賣(mài)、變賣(mài)；消除危險請求權可以請求消除危害到標的房屋的不當裝修、危險挖掘等實(shí)際危險。

合法占有標的房屋區別于非法占有，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購房人交樓書(shū)、交鑰匙，購房人合法居住、出租標的房屋等法律事實(shí)，屬于購房人合法占有標的房屋。合法占有屬于民法中的事實(shí)狀態(tài)，與該事實(shí)狀態(tài)無(wú)關(guān)的其他情形不妨礙對合法占有的認定，比如購房人有幾套房、因何種原因購買(mǎi)、因何種原因未取得房屋產(chǎn)權證書(shū)等情形，均不妨礙對購房人已經(jīng)形成的合法占有的事實(shí)狀態(tài)的認定。

（一）程序權利

1. 以購房人所購標的房屋為訴訟標的民事案件訴訟程序中，購房人沒(méi)有參加訴訟的，人民法院應當通知購房人參加訴訟，并享有獨立請求權。

2. 以所購標的房屋為執行標的的執行程序中，人民法院應當通知購房人并向購房人釋明其享有執行異議權。

3. 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中，破產(chǎn)管理人無(wú)須等待購房人申請即應直接將購房人登記為優(yōu)先權人，以購房人實(shí)際支付房款和貸款本息等合法權益為限，保護購房人對標的房屋變價(jià)價(jià)款享有的優(yōu)先順序受償權。

（二）實(shí)體權利

1. 所購標的房屋符合交房條件的情況下，建設工程的承包人、建設工程的抵押權人請求拍賣(mài)、變賣(mài)標的房屋的，人民法院不予支持。

2. 所購標的房屋不符合交付條件的情況下，人民法院對商品房進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款，購房人享有優(yōu)先于建設工程承包人、建設工程抵押權人的受償權。

3. 購房人合法占有標的房屋的情況下，抵押權人、建設工程承包人請求查封、拍賣(mài)、變賣(mài)標的房屋的，人民法院不予支持。

辦理預告登記的按揭抵押貸款的銀行不屬于最高人民法院法釋﹝2023﹞1 號批復中規定的抵押權人，購房人將標的房屋向銀行抵押貸款，按揭抵押貸款銀行辦理了預告登記，以及事后在條件具備時(shí)辦理了標的房屋的抵押權登記，按揭抵押貸款銀行享有優(yōu)先權。銀行和購房人的權利劃分原則是：購房人辦理標的房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案的時(shí)間早于銀行辦理預告登記的時(shí)間，購房人的首付款優(yōu)先于銀行受償；銀行辦理預告登記后，在按揭抵押貸款期間購房人支付的貸款本息返還請求權劣后于銀行貸款請求權，銀行貸款優(yōu)先于購房人支付的貸款本息。

為了完善我國法律，更好地保護購房人的合法權益，維護社會(huì )穩定，我們提出兩項呼吁：

一是建議法律加強對買(mǎi)受人權利的保護。經(jīng)政府主管部門(mén)批準、允許合法銷(xiāo)售的“一手房”，購房人通過(guò)正常經(jīng)營(yíng)渠道購買(mǎi)房屋并支付合理價(jià)款的，應當受到法律的保護。正常渠道合法銷(xiāo)售的“一手房”應當是無(wú)權利負擔的，干凈的“凈屋”。

二是抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先權等對標的物變價(jià)價(jià)款享有優(yōu)先權的權利，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法售出“一手房”后，該房屋的房款作為抵押權、建設工程價(jià)款優(yōu)先權的替代物，優(yōu)先清償上述優(yōu)先權，已經(jīng)售出的“一手房”不再負擔上述優(yōu)先權。在此種情形下，應當適用優(yōu)先權涂銷(xiāo)原則，不適用追及原則。