■新快報記者 楊金霞
“弱水三千，只取一瓢飲。”在確定投資商用物業(yè)后，在具體的投資產(chǎn)品選擇上也大有文章。街鋪、社區鋪、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓等這些不同的業(yè)態(tài)，在投資特性上，也有所區別。
知己知彼，方能百戰不殆。怎樣選擇最合適你的商用物業(yè)，或許以下文章能為你提供一些參考。
街鋪 別想以租養貸
街鋪是商用物業(yè)的重要組成部分，一般來(lái)說(shuō)街鋪回報率高，升值潛力大。像是在體育西、上下九、北京路這些大商圈內的一線(xiàn)街鋪，現在售價(jià)都已經(jīng)去到20萬(wàn)-30萬(wàn)元/平方米。體育西商鋪五六年前出售時(shí)，還是4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，如今可謂翻了好幾倍。不過(guò)也不是所有街鋪都能有如此的升值前景。
據滿(mǎn)堂紅戰略管理高級主任沈銳培介紹，目前的街鋪市場(chǎng)，街鋪之間好壞差別十分明顯。有些一線(xiàn)旺鋪仍然在升值，也有一些街鋪持續幾年沒(méi)有起色。“街鋪的升值潛力，往往是投資者最看重的部分。它主要受幾個(gè)因素的影響，一是商業(yè)環(huán)境；二是人流；三是規劃和本身的一些因素。”
據他介紹，當下一些老城區和比較成熟區域的街鋪價(jià)格都在10萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，但一些郊區或者剛剛發(fā)展的區位，幾千元/平方米的街鋪也有。不過(guò)，由于街鋪供應本身遠遠小于住宅的供應，業(yè)主對購買(mǎi)街鋪后長(cháng)期持有意愿較高，因此選擇上談不上十分豐富，要買(mǎi)到好鋪位，需要一段時(shí)間的觀(guān)察和等待。
●適合人群：各類(lèi)投資者
●風(fēng)險提示：沈銳培表示，目前廣州一般的街鋪的發(fā)展已經(jīng)相當成熟，一些一線(xiàn)商圈的旺鋪投資比較有保障，但門(mén)檻也高，動(dòng)不動(dòng)幾千萬(wàn)元地往里投。另外就是一些新樓盤(pán)聚集形成的街鋪。從投資收益上來(lái)說(shuō)，后者升值的潛力比較大。隨著(zhù)周邊人流的增加，商鋪租金與售價(jià)也會(huì )相繼增高。但在具體投資時(shí)，一定要考慮經(jīng)濟實(shí)力，住宅那套以租養貸的法則在商用物業(yè)身上往往行不通。
專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 回報風(fēng)險俱高
對廣州熟悉的人，都對熙熙攘攘的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不陌生。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展升溫，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主的一些產(chǎn)權鋪?lái)椖恳渤蔀槭袌?chǎng)中的亮點(diǎn)。去年市場(chǎng)上就涌現了星辰匯、寶貝城、萬(wàn)福（亞太）精品交易中心、星辰名酒交易中心、反斗城、天河國際美妝中心、珠江國際紡織城等一大批項目。
一般來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面積小，大多在十幾平方米到幾十平方米，因此總價(jià)也多在百萬(wàn)元/間上下，投資門(mén)檻低。如果專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)做旺后，回報率也是相當之高，在廣州已經(jīng)有著(zhù)不少的成功案例。
房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同就曾表示，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)單一，經(jīng)營(yíng)品種集中，主要針對批發(fā)商，做到一定影響力后，輻射面也很廣，因此商鋪的租金回報率也較高。由于業(yè)態(tài)特點(diǎn)，盤(pán)活率較高，因而成為中小投資者的心頭好。
●適合人群：中小投資者
●風(fēng)險提示：投資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)能否成功，衡量的最主要標準在于它能否做旺。受投資需求的影響，市面上的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供應較多，但有些準備倉促，買(mǎi)下幾層就劃格子出售，明顯缺乏長(cháng)久運營(yíng)的意愿，投資者應該擦亮眼睛。
一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的興旺有很多因素，包括所經(jīng)營(yíng)的行業(yè)是否有發(fā)展前景，項目經(jīng)營(yíng)定位上是否符合當下的需要，以及項目的硬件物流管理條件是否優(yōu)良等等。另外還有一個(gè)重要條件，就是這類(lèi)商鋪能否有產(chǎn)權證，去年觸目驚心的“偉國事件”就是警醒。
社區鋪 最穩妥的投資選擇
社區鋪入市門(mén)檻不高，投資收益不高，但比較穩定，所以一直受到中小投資者的關(guān)注。
沈銳培表示，社區鋪一般分三種：一是在封閉式小區內的社區鋪，主要為社區內的居住人群提供商業(yè)配套的服務(wù)；二是臨近社區主干道的半封閉式社區鋪；三是社區鋪外圍靠馬路的鋪，也就是商業(yè)裙樓，面對的往往是社區外的消費者。他認為靠馬路的社區鋪投資價(jià)值最大。
據了解，目前廣州一般社區鋪的租金在200元-300元/平方米，一些高端樓盤(pán)社區鋪租金為300元-500元/平方米，而一些地理位置較差的社區鋪也有租金在一兩百元每平方米的情況。社區鋪的售價(jià)，不同小區也有明顯區別，多在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米起。
值得提醒的是，社區鋪跟著(zhù)社區走，是樓盤(pán)的商業(yè)配套所在。因此，一些社區的狀況也往往決定了社區鋪的發(fā)展。并且，社區鋪還有一個(gè)明顯的特點(diǎn)——其升值潛力和升幅跟街鋪有所區別。“當社區發(fā)展成熟，社區鋪的租金售價(jià)上升到一定程度就會(huì )趨于穩定。”因此，社區鋪的投資也往往是中長(cháng)期的選擇。
●適合人群：中長(cháng)期求穩的中小投資者和短線(xiàn)投資者
●風(fēng)險提示：合富置業(yè)市場(chǎng)部梁燕明表示，社區鋪的發(fā)展潛力，主要看社區本身的規模大不大，其次看是自住居多還是投資者居多。并且，社區鋪所在的位置也很重要，越靠主干道人流越旺，并且鋪面往往越大越好。
寫(xiě)字樓 適合長(cháng)線(xiàn)投資
住宅，人人都需要居??；商鋪，人人都有消費的需求。對于寫(xiě)字樓，并不是人人都需要。也正是因為寫(xiě)字樓需求的“小眾”，使得寫(xiě)字樓的投資離普通消費者有一定距離。但隨著(zhù)人們對寫(xiě)字樓投資的認識，投資意愿也在加強。
興業(yè)地產(chǎn)高級營(yíng)業(yè)經(jīng)理盧胤盈表示，根據公司近期的調研報告顯示，目前市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的交易也很火熱，門(mén)檻也不高，兩三百萬(wàn)元就可以投資寫(xiě)字樓。
據他介紹，廣州市場(chǎng)上成交活躍的寫(xiě)字樓主要集中在三個(gè)區域：人民路一帶的老寫(xiě)字樓區域；環(huán)市東和東風(fēng)路一帶；天河一帶。
●適合投資者：對寫(xiě)字樓有認識打算中長(cháng)期持有
●風(fēng)險提示：盧胤盈表示，對個(gè)人投資者而言，投資寫(xiě)字樓首要考慮的就是寫(xiě)字樓的空置成本。“投資商鋪、住宅管理費比較便宜，一般在1.5元-5元。寫(xiě)字樓的可能要8元-25元。”如果寫(xiě)字樓處在空置期，非但沒(méi)有租金收入，還要支付幾千上萬(wàn)元的管理費成本。并且，寫(xiě)字樓的升值回報不如街鋪那么快，投資寫(xiě)字樓需要有耐心，適合長(cháng)期投資。
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