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廣東省廣州市地方稅務(wù)局
關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題處理指引（續二）的通知
穗地稅函[2010]170號

2010-08-27

局屬各單位：
　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細則》）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)187號文）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅函[2010]220號，以下簡(jiǎn)稱(chēng)220號文）規定，現編發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題處理指引：
　　一、土地增值稅清算時(shí)收入確認問(wèn)題
　　土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時(shí)予以調整。
　　原《關(guān)于印發(fā)<廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法>的通知》（穗地稅發(fā)[2005]106號）第二章第四條第二款“收入實(shí)現的確認：
　　1.以預售方式出售商品房的，以實(shí)際取得預售房收入的當天確認為收入實(shí)現；
　　2.以分期付款方式出售商品房的，以每期實(shí)際取得收入的當天確認為收入實(shí)現；
　　3.以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當天確認為收入實(shí)現；
　　4.以其他方式出售商品房的，以實(shí)際取得售房收入的當天確認為收入實(shí)現”規定停止執行。
　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未支付質(zhì)量保證金，其扣除項目金額確認問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例工程款，作為開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號）第二條第六款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未足額付款但已取得發(fā)票的工程質(zhì)量保證金，按不超過(guò)建設工程款5％的比例計算扣除。其他未付款雖已取得發(fā)票的，但在計算扣除項目金額時(shí)不允許扣除”規定停止執行。
　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用扣除問(wèn)題
　?。ㄒ唬┴攧?wù)費用中的利息支出，凡能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金額機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和5％以?xún)扔嬎憧鄢?br>　?。ǘ┓膊荒馨崔D讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和10％以?xún)扔嬎憧鄢?br>　　全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按以上方法扣除。
　　上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定比例執行。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用計算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
　?。ㄋ模┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已計入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應調整至財務(wù)費用中計算扣除。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號）第四條第一款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生利息費用，即利息支出為零，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用《實(shí)施細則》第七條第（一）（二）項規定計算的金額之和的5％計算扣除”規定停止執行。
　　四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費扣除問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號）第三條第一款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于逾期開(kāi)發(fā)而向國土部門(mén)補繳土地閑置費并取得相應的財政專(zhuān)用收據的，按《實(shí)施細則》第七條第（一）項‘取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用’計入取得土地使用權所支付金額”規定停止執行。
　　五、拆遷安置土地增值稅計算問(wèn)題
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按187號文第三條第（一）款“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定”確認收入，同時(shí)將此確認為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補差價(jià)款，計入拆遷補償費；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補差價(jià)款，應抵減本項目拆遷補償費。
　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按187號文第三條第（一）款規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補償費。
　?。ㄈ┴泿虐仓貌疬w的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑證計入拆遷補償費。
　　原《關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號）第一條“關(guān)于以房產(chǎn)補償被拆遷方土地增值稅的計算問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據當地政府的城市規劃和建設部門(mén)的要求進(jìn)行拆遷改造，以房產(chǎn)補償給被拆遷方的，對補償面積相等的部分，以該房產(chǎn)的建筑安裝成本價(jià)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入；對補償面積超過(guò)拆遷面積的部分，根據187號文第三條第一項的規定，按下列方法和順序確認房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入：1.按本企業(yè)在同一地區、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當地當年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)補償給被拆遷方的房產(chǎn)成本為該房產(chǎn)的建筑安裝成本，上述補償給被拆遷方的房產(chǎn)成本，計算土地增值稅扣除項目時(shí)，允許加計扣除”規定停止執行。
　　六、以上第一條至第五條適用于2010年5月19日以后發(fā)出清算通知書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或分期項目。2010年5月18日以前發(fā)出清算通知書(shū)尚未完成清算審核的，不作追溯調整。
　　七、對分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目確認分期項目問(wèn)題
　　對于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，符合下列情形之一的，應視為分期項目：
　?。ㄒ唬┩婚_(kāi)發(fā)項目?jì)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以分期銷(xiāo)售形式開(kāi)發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項目的；
　?。ǘ┩婚_(kāi)發(fā)項目?jì)?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權登記證明的。
　　八、對分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目確認清算單位問(wèn)題
　　對于分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，以分期項目作為清算單位。如分期項目符合土地增值稅清算條件但未清算的，清算時(shí)應將符合清算條件的各分期項目合并作為一個(gè)清算單位。
　　九、分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時(shí)如何計算分攤取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費問(wèn)題
　　對于能夠按各分期項目土地面積劃分清楚的，直接分攤各分期項目取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費；
　　對于不能直接按各分期項目土地面積劃分清楚的，應按照下列方法和順序計算分攤土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費：
　?。ㄒ唬┌次辞逅惴制陧椖亢鸵寻春硕ㄕ魇辗绞角逅惴制陧椖恐g土地面積比例計算分攤取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費；
　?。ǘ┌次辞逅惴制陧椖亢鸵寻春硕ㄕ魇辗绞角逅惴制陧椖恐g建筑面積比例計算分攤取得土地使用權所支付金額和土地征用及拆遷補償費。
　　十、分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目計算分攤方法一致性問(wèn)題
　　分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目各清算單位扣除項目計算分攤方法應保持一致性。
　　十一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，如何確認已竣工驗收問(wèn)題
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目符合下列條件之一的，應視為已竣工驗收：
　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報有關(guān)政府部門(mén)備案；
　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權登記證明。
　　十二、對于以下合作建房形式開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目的，如何確認有關(guān)收入和扣除項目金額問(wèn)題
　?。ㄒ唬┮环匠龅?、一方出資合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目，雙方不成立合營(yíng)企業(yè)，合作中出地方以轉讓部分土地使用權（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權，出資方以轉讓部分房地產(chǎn)所有權為代價(jià)，換取部分土地使用權（房地產(chǎn)）。
　　對于上述出地方以轉讓部分土地使用權（房地產(chǎn)）為代價(jià)，換取部分房地產(chǎn)所有權的，按“187號文”第三條第一項確認收入，對于出資方以轉讓部分房地產(chǎn)所有權為代價(jià)，換取部分土地使用權（房地產(chǎn)）的，按“187號文”第三條第一項分別確認收入和取得部分土地使用權所支付金額。
　?。ǘ┏龅胤揭酝恋厥褂脵啵ǚ康禺a(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險共擔，利潤共享的；2.按銷(xiāo)售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。
　　對于上述合營(yíng)企業(yè)，以出地方土地使用權（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認的評估價(jià)值作為取得土地使用權所支付金額；對于出地方，以土地使用權（房地產(chǎn)）作價(jià)入股時(shí)確認的評估價(jià)值作為轉讓土地使用權（房地產(chǎn)）所取得收入。
　　根據《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財稅[2006]21號）第六條規定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權（房地產(chǎn)）作價(jià)入股，成立合營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應征收土地增值稅。