家好，我是勇談。中央經(jīng)濟工作會(huì )議18日結束了，在中央經(jīng)濟工作會(huì )議上牽扯到房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵表述就是#中央：推進(jìn)城鎮老舊小區改造#。城鎮老舊小區的改造其實(shí)從2017年就開(kāi)始了，最早開(kāi)始的城市其實(shí)是北京，之后從2018年開(kāi)始越來(lái)越多的城市加入老舊小區改造行列。2020年7月份國務(wù)院辦公廳也發(fā)出了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》，可以說(shuō)這個(gè)意見(jiàn)出臺基本意味著(zhù)“老舊小區改造進(jìn)入全面階段”。用“改造”代替“拆遷”不得不說(shuō)是我們對于城鎮化的又一次深刻理解。

中央經(jīng)濟工作會(huì )議作為我國每年級別最高的經(jīng)濟工作會(huì )議，會(huì )議指示是經(jīng)濟政策最權威的風(fēng)向標，中央提出“推進(jìn)城鎮老舊小區改造”已經(jīng)宣告了“拆遷安置時(shí)代徹底過(guò)去”

在2018年開(kāi)始全國各地開(kāi)始推進(jìn)老舊小區改造的時(shí)候，還有不少老舊小區的業(yè)主抱有“拆遷安置”的想法，畢竟拆遷安置帶來(lái)的可觀(guān)收益是任何人都無(wú)法輕易拒絕的。如果說(shuō)國務(wù)院的通知還留有余地的話(huà)，那么此次中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出的“推進(jìn)城鎮老舊小區改造”基本意味著(zhù)“拆遷安置時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了”。

2016年后我國住宅商品房銷(xiāo)售面積保持高位，跟拆遷安置有很大關(guān)系

1. 2018年以前全國各地興起的“拆遷安置”風(fēng)，固然解決了部分居民的住房問(wèn)題，但是帶來(lái)的負面影響確實(shí)很大。2016年后是公認的國內拆遷安置風(fēng)最為旺盛的時(shí)期，大量拆遷安置的結果就是人為的制造了過(guò)多的住房需求。2015年我國商品住宅銷(xiāo)售面積為1.12億平方米左右，2016年這個(gè)數據就變成1.37億平方米，2019年更是達到了1.5億平方米以上。大家需要知道的是從2016年后我國真實(shí)的住房需求增加并不明顯，之所以會(huì )突然增加這么多購房者？其實(shí)就是拆遷安置下制造的大量“偽需求”。
2. 拆遷安置最先開(kāi)始的城市其實(shí)也是北京，幾乎所有經(jīng)歷過(guò)拆遷安置的城市房?jì)r(jià)都經(jīng)歷了一波大漲，改善居民住房問(wèn)題未必只有拆遷安置一條路，改造也是不錯的辦法。如果說(shuō)上世紀90年代以前的房屋確實(shí)沒(méi)有了維修改善的價(jià)值的話(huà)（30年以上房齡），那么對于2000年以后的房屋就未必了。通過(guò)從2017年之后進(jìn)行的各種改造成果來(lái)看，水電氣等管道進(jìn)行改造，加裝電梯后這些所謂老舊小區重新煥發(fā)了生機。

老舊小區改造持續推進(jìn)中

無(wú)論是之前的拆遷安置還是如今的老舊小區改造，其主要目的都是為了解決和改善城鎮居民的住房問(wèn)題，不過(guò)在現階段來(lái)說(shuō)“不搞房地產(chǎn)刺激”才是任何改善民生住房問(wèn)題推進(jìn)的前提

高房?jì)r(jià)出現很大一部分原因在于“大量刺激”，無(wú)論是土地財政、房地產(chǎn)經(jīng)濟還是寬松貨幣環(huán)境，高房?jì)r(jià)的出現很大一部分原因在于人為的制造了太多需求和資金支撐。從央行——銀行——地方進(jìn)行各種金融“放水”，導致大量新增貨幣流入樓市，房?jì)r(jià)不漲不現實(shí)；為了幫助房地產(chǎn)持續發(fā)展，推動(dòng)“去庫存”其實(shí)也是一種人為操作。說(shuō)到底，高房?jì)r(jià)產(chǎn)生的原因還是跟“刺激”有關(guān)系。

老舊小區改造在各個(gè)城市穩步推進(jìn)中

1. 沒(méi)有“刺激”的樓市才是真正的樓市，避免任何人為因素干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能打造一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“房住不炒”的目標就是讓房子回歸到住的本質(zhì)，要想實(shí)現這個(gè)目標前提就是需要去除掉所有與住房無(wú)關(guān)的因素。比如：過(guò)多資金流入樓市、大量的投資性購房需求、制造大量“偽需求”等。這也是為何從2018年開(kāi)始推動(dòng)老舊小區改造到今年中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次提出的原因。
2. 真正健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)大家都知道應該建立在供需基礎上，除去極個(gè)別城市商品房供應屬于供不應求外，全國多數城市的商品房屬于供過(guò)于求的情況。通過(guò)計算，近10年來(lái)我國住宅商品房銷(xiāo)售面積累計已經(jīng)超過(guò)120億平方米；而近10年來(lái)城鎮常住人口的增長(cháng)不過(guò)1.78億左右，按照人均30平米的住房需求，其實(shí)全國范圍內商品房是整體供過(guò)于求的。除去北京、上海、深圳等極個(gè)別城市的商品房屬于供不應求的情況，大多數城市房產(chǎn)已經(jīng)明顯供過(guò)于求了。
3. 目前來(lái)看多數城市的房?jì)r(jià)持續上漲或者不跌的因素很簡(jiǎn)單，就是“跌不起”，打破地方對于土地財政依賴(lài)才能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸到理性狀態(tài)。如果說(shuō)一線(xiàn)城市或者部分二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲是因為有足夠的需求存在，那么其他城市的房?jì)r(jià)上漲其實(shí)就有點(diǎn)沒(méi)有基礎了。要資源沒(méi)有資源、要產(chǎn)業(yè)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，只有依靠“房地產(chǎn)”這顆大樹(shù)才能取得點(diǎn)滴經(jīng)濟成績(jì)，他們真的“跌不起”。

中央推進(jìn)老舊小區改造是一個(gè)官宣，可以預見(jiàn)在2021年老舊小區改造將會(huì )成為一個(gè)“任務(wù)”被下發(fā)到各個(gè)省份，老舊小區改造也是改善民生的一部分，解決民生問(wèn)題始終被放到了很重要的位置

關(guān)于房地產(chǎn)的方面的消息，中央經(jīng)濟工作會(huì )議除去提到了#中央：推進(jìn)城鎮老舊小區改造#外，也重點(diǎn)部署了保障性租賃住房建設?？梢哉f(shuō)在未來(lái)圍繞住房問(wèn)題還有很多的工作會(huì )繼續做下去，關(guān)于國計民生的問(wèn)題會(huì )被持續重點(diǎn)關(guān)注。

老舊小區改造——管道升級

1. 解決城鎮居民“住房問(wèn)題”和解決城鎮居民“買(mǎi)房問(wèn)題”是兩個(gè)概念，任何城市要想實(shí)現城鎮居民都買(mǎi)房不現實(shí)，這里需要很多老舊小區居民做好心理建設。在過(guò)去較長(cháng)一段時(shí)間每當我提到“拆遷安置將成為歷史”就會(huì )引起一些網(wǎng)友的質(zhì)疑，毫無(wú)疑問(wèn)放棄拆遷安置轉向以改造為主，確實(shí)讓很多人“一夜暴富”的夢(mèng)破碎了。不過(guò)面對既定事實(shí)，還是勸大家做好心理建設。
2. 解決民生問(wèn)題是政府的責任，但是要想人人都富裕還得要靠自己，期待拆遷致富本身就是一廂情愿。不可否認在過(guò)去10年內不少城市涌現了通過(guò)拆遷致富的人們，“拆二代”就是這樣來(lái)的。只不過(guò)如今“拆二代”和“富二代”一樣都是一個(gè)貶義詞匯，現實(shí)生活中也確實(shí)存在了大量拆遷戶(hù)獲得拆遷款后肆意浪費的情況。這個(gè)不應該是現代社會(huì )的主流，“靠勞動(dòng)致富”還是主流。
3. 改善民生問(wèn)題始終被放在最為重要的位置，在經(jīng)濟工作會(huì )議中住房保障等被屢屢提及足以說(shuō)明一切。城鎮老舊小區改造說(shuō)到底還是民生問(wèn)題，過(guò)去我們經(jīng)常把“民生問(wèn)題”概念給搞混。包括2016-2018年推進(jìn)的“拆遷安置”實(shí)質(zhì)上也是為了改善民生，只不過(guò)被不少城市給做成了“政績(jì)工具”。老舊小區改造也應該避免此類(lèi)情況發(fā)生。