今天聊聊買(mǎi)房那些事兒~
提問(wèn)1：請問(wèn)在購買(mǎi)二手房時(shí)，如果遇到賣(mài)方業(yè)主有未結清的貸款，然后需要我們先付首付幫助賣(mài)方業(yè)主先解押，這種情況是正常的嗎？這個(gè)過(guò)程中有什么需要注意的嗎？
答：現在大部分人買(mǎi)房都是貸款買(mǎi)房，所以在購買(mǎi)二手房時(shí)，經(jīng)常會(huì )遇到賣(mài)方業(yè)主貸款未結清的情況，如果他想賣(mài)房，就需要先把房子解押出來(lái)，但是賣(mài)方業(yè)主又沒(méi)有足夠的錢(qián)，這個(gè)時(shí)候就會(huì )要求買(mǎi)方先付首付來(lái)幫忙把房子解押出來(lái)。所以在購房二手房時(shí)遇到這種情況是很正常的。
一般情況下，賣(mài)方業(yè)主會(huì )先預約還款，當預約成功后，再讓買(mǎi)方將首付轉入賣(mài)方業(yè)主的還款賬戶(hù)。
在這個(gè)過(guò)程中，買(mǎi)方需要注意的是：一定是轉入賣(mài)方業(yè)主的還款賬戶(hù)，不要轉入其他賬戶(hù)。
另外，如果首付款大于解押款的話(huà)，那么扣除掉解押款后剩余的部分就等過(guò)戶(hù)完再交給賣(mài)方業(yè)主；如果首付款小于解押款的話(huà)，那么可以考慮找第三方墊資公司幫忙，最好不要自己多掏錢(qián)去湊齊解押款。
也就是買(mǎi)方要先計算好首付款和解押款的金額，如果解押款大于首付款，然后買(mǎi)方還幫助賣(mài)方業(yè)主付清了解押款，那就相當于買(mǎi)方多付了首付款，這時(shí)就會(huì )存在后期賣(mài)方業(yè)主不退還的風(fēng)險。
舉個(gè)例子，假如一套二手房200萬(wàn)元，正常來(lái)說(shuō)首付60萬(wàn)元，貸款140萬(wàn)元，但是賣(mài)方業(yè)主還有70萬(wàn)元的貸款未還清，也就是賣(mài)方業(yè)主需要70萬(wàn)元的解押款，要求買(mǎi)方來(lái)幫忙解押。這時(shí)候如果買(mǎi)方給了賣(mài)方業(yè)主70萬(wàn)元用于房子解押，那么買(mǎi)方的貸款額還是140萬(wàn)元的話(huà)，就相當于買(mǎi)方總計支出了210萬(wàn)元，后期需要等到賣(mài)方業(yè)主收到放款后再退還給你10萬(wàn)元，這樣就會(huì )存在賣(mài)方業(yè)主不退還的風(fēng)險。
所以如果遇到上述首付款小于解押款的情況，買(mǎi)方最好就支出60萬(wàn)元，剩余的10萬(wàn)元可以讓賣(mài)方業(yè)主自己去想辦法，或者實(shí)在不行就考慮找第三方墊資公司，哪怕需要買(mǎi)方出手續費都可以，這樣就可以讓第三方墊資公司去監管賣(mài)方業(yè)主，來(lái)降低買(mǎi)方的風(fēng)險。
涉及到具體問(wèn)題，還可以通過(guò)安居客-安居寶典中的法律咨詢(xún)來(lái)具體咨詢(xún)，防止風(fēng)險。
提問(wèn)2：請問(wèn)初步確認好想要租的商鋪后，在談判前還需要做哪些準備呢？
答：開(kāi)店找鋪過(guò)程中，在初步確認好想要租的商鋪后，可不能著(zhù)急簽約，還應該作進(jìn)一步的全面考察，對相關(guān)的情況做一定的調查分析后，才能下最后的決定。還需要考察的方面如下：
①商鋪情況調查。在租商鋪之前，一定要對商鋪的大背景情況作一番仔細的調查了解，比如這家商鋪是否有違建情況，是否面臨即將被拆除的境地等等，以免上當受騙。
②房東背景調查。最好先從側面打聽(tīng)到真正的房東（即該商鋪的產(chǎn)權所有者），并對其背景情況作基本的了解，覺(jué)得他可靠后再和他談判。還有最好直接與真正的房東談，如果房東表示已經(jīng)將承包權出租，不愿意再插手的話(huà)，那再和現在的出租方談判也不遲。另有需要注意的是，一旦談判成功，要記得讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。
③房租價(jià)位談判。首先應該先去調查周?chē)淖饨鸱秶?，然后預估一下成本；其次要約定好租金的簽約年限和租金漲幅。同時(shí)談好附加條件，比如基本設施的修復，了解清楚商鋪內現有的情況，通過(guò)談判，要求房東在出租前將商鋪進(jìn)行基本整修，或者要求房東承擔相應的拆建費用。再者就是談好責任歸屬，比如因為天災、人禍等非我方責任導致無(wú)法營(yíng)業(yè)時(shí)，要待商鋪重新裝修完畢才再計算租金。
④定金問(wèn)題。在交付定金時(shí)，要求對方拿出房產(chǎn)證、身份證等有效證件，而承租方應該保留好定金收據；如果定金是交給轉租人的話(huà)，那除了要求轉租人按規定開(kāi)收據外，還應要求收據上須有房東的簽字證明，同時(shí)要求交定金時(shí)房東也在場(chǎng)。
⑤合同簽署。在簽署合同時(shí)，雙方應當拿出各自的身份證或戶(hù)口簿，簽上各自的真實(shí)姓名，并寫(xiě)上身份證號碼，以便雙方相互“驗明正身”。而為鄭重起見(jiàn)，也可對合同申請公證，合同一式三份，承租人、房東和公證處各持一份。
總而言之，就算初步確認好想要租的商鋪后，在簽約時(shí)也不能草率，一定要全面考察后再做最后的決定。
有任何問(wèn)題，歡迎下方留言。
聯(lián)系客服
