設工程竣工驗收是否須以規劃驗收為前提
第六十一條 建設工程竣工后，建設單位或個(gè)人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門(mén)申請規劃驗收。未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不予發(fā)放《規劃驗收合格證》，不予房地產(chǎn)權登記，不得投入使用。
第四十五條 縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門(mén)按照國務(wù)院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。
建設單位應當在竣工驗收后六個(gè)月內向城鄉規劃主管部門(mén)報送有關(guān)竣工驗收資料。
第三十三條 建設工程竣工后，由城市規劃行政主管部門(mén)負責城市規劃管理驗收，驗收合格的，發(fā)給合格通知。未經(jīng)驗收或驗收不合格的建設工程不得投入使用，有關(guān)部門(mén)不予辦理接電、接水及房屋產(chǎn)權確認手續。
建設工程竣工驗收合格六個(gè)月內，建設單位應向城市建設檔案館（室）報送竣工檔案資料。
建設工程經(jīng)驗收合格投入使用后，未經(jīng)原批準機關(guān)批準，不得改變使用性質(zhì)，不得改變建筑面貌。
但關(guān)于交房時(shí)應該注意的幾個(gè)問(wèn)題“國土局制作的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)預售合同》第7條規定，賣(mài)方向買(mǎi)方交付使用時(shí)應取得建設主管部門(mén)規定的工程竣工驗收證明：《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》第20條也規定，“預售房地產(chǎn)的，當事人約定交付房地產(chǎn)的時(shí)間應當在竣工驗收合格之后”；其他有關(guān)法律、法規、規章也都有相應規定?？梢?jiàn)，“竣工驗收合格”確實(shí)是商品房交付使用的法定條件。以前，根據深圳市建設局的規定，竣工驗收由建設局組織工程質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行，通過(guò)驗收的，頒發(fā)《竣工驗收合格證》?！犊⒐を炇蘸细褡C》的取得是商品房具備交付使用條件的標志。在此情況下，如果開(kāi)發(fā)商在取得該證書(shū)之前，為了避免造成延期交樓而提前通知業(yè)主入伙，往往會(huì )遭到業(yè)主的拒絕，從而導致糾紛。深圳市人大常委會(huì )于2000年2月給深圳中院發(fā)出《關(guān)于對“我市房地產(chǎn)糾紛案件如何正確適用于特區法規的請示”的復函》，稱(chēng)《原深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條件》第20條并非規定以取得《竣工驗收合格證》為交付使用的條件。法院可根據國家的有關(guān)法律和《深圳經(jīng)濟特區房地產(chǎn)轉讓條例》、《深圳經(jīng)濟特區建設工程質(zhì)量條例》的規定，依據具體案例的實(shí)際情況酌情處理。據此，深圳中院召開(kāi)了一次研討會(huì )，并形成會(huì )議紀要。“紀要”明確指出，在審理此類(lèi)案件時(shí)，法院應著(zhù)重審查關(guān)系到房屋和業(yè)主安全、正常使用的項目，如工程主體、消防、電梯、燃氣管道工程等是否已驗收合格。如果開(kāi)發(fā)商已取得《工程竣工核驗證書(shū)》、《消防驗收合格證書(shū)》、《電梯驗收證書(shū)》、《燃氣管道工程驗收合格證書(shū)》，即可以認定房屋可交付使用。鑒于以上實(shí)際情況，深圳市建設局于2000年5月出臺了《深圳市建設工程竣工驗收及備案管理辦法》，該《辦法》于2000年7月1日開(kāi)始施行。根據該《辦法》，建設工程的竣工驗收工作由建設單位負責組織實(shí)施，建設主管部門(mén)委托工程質(zhì)量監督部門(mén)對竣工驗收進(jìn)行監督。建設單位自行驗收并提請規劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監督、城建檔案、燃氣和民防等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行專(zhuān)項驗收后(當然，驗收過(guò)程由工程質(zhì)量監督機構進(jìn)行監督)，填寫(xiě)《建設工程竣工驗收備案表》，連同規定的全部資料向主管部門(mén)辦理備案。主管部門(mén)收齊、驗證備案材料后15日內出具《深圳市建設工程竣工驗收備案證明書(shū)》?！掇k法》規定，該《建設工程竣工驗收備案證明書(shū)》是建設單位辦理產(chǎn)權登記手續的必備文件，但未規定它是竣工驗收合格的標志?？墒?，從該《辦法》的通篇規定來(lái)看，取得備案證明書(shū)，即意味著(zhù)已經(jīng)通過(guò)竣工驗收，房屋即可以交付使用?；谶@一變化，目前司法實(shí)踐又開(kāi)始以是否取得《備案證明書(shū)》作為是否具備交付使用條件的依據?！?/font>
竣工驗收、交付是否必須以規劃驗收為前提，仍然是不明確！據筆者所知，現在規劃局和建設局說(shuō)法不一。
