做足功夫 以免損失
“住”在人們生活中是不可或缺的要素，而房子才能讓我們實(shí)現這一要素。城市里，一個(gè)人甚至一個(gè)家庭往往都要花上多年的積蓄才能購買(mǎi)一套房子，所以在買(mǎi)房時(shí)一定要做足功夫，以避免引起不必要的糾紛和造成不必要的損失。
首先，購房前，購房者應先進(jìn)行“可行性論證”，做好前期計劃：對買(mǎi)房的開(kāi)支進(jìn)行預算、確定準備購買(mǎi)房屋的大概位置、房屋的類(lèi)型、是一手房還是二手房等；當前期計劃做好后，便可著(zhù)手尋找合適的房屋了?？捶繒r(shí)切忌不能操之過(guò)急，要對房屋本身、整個(gè)建筑及配套設施、周?chē)h(huán)境進(jìn)行觀(guān)察，并且要清楚是否須交管理費等費用、費用的數額等，再結合交通、停車(chē)等等條件，計算在此處的“生活成本” 是否在可承受的范圍內。經(jīng)過(guò)一番論證后，才決定是否購買(mǎi)。
其次，當決定購買(mǎi)簽訂認購書(shū)及合同時(shí)，對認購書(shū)及合同的條款要仔細審查發(fā)現合同中可能存在的“陷阱”，及時(shí)與開(kāi)發(fā)商或賣(mài)房者溝通，對“陷阱”條款做出修改。但是要發(fā)現合同中的“陷阱”需要具備一定的法律及專(zhuān)業(yè)知識，所以為保險起見(jiàn)，最好請律師或其他專(zhuān)業(yè)人員在簽訂購房合同過(guò)程中全程把關(guān)，現在已經(jīng)越來(lái)越多的人意識到這一點(diǎn)，雖然需要再支付一筆律師或中介費用，但卻可以避免發(fā)生 “省小錢(qián)而虧大錢(qián)”的事情。
再次，收樓時(shí)應對房屋仔細驗收。目前開(kāi)發(fā)商交樓的通常做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙，等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現這種情況，業(yè)主堅持先驗房后辦理手續，對房中各個(gè)部位及配件仔細查驗，并應將驗房時(shí)發(fā)現的房屋質(zhì)量、室內有害氣體超標、公攤不公等問(wèn)題，以書(shū)面形式遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”等字樣。還有要向開(kāi)發(fā)商索要俗稱(chēng)“兩書(shū)一表”的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《竣工驗收備案表》。
以上幾點(diǎn)主要是針對在購買(mǎi)一手房時(shí)的注意要點(diǎn)，而在購房二手房時(shí)，除了上面提到的一些相關(guān)問(wèn)題需要注意外，還有三個(gè)要點(diǎn)：1、驗明產(chǎn)權現狀，看房屋產(chǎn)權的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問(wèn)題，防止一房?jì)少u(mài)；審定房屋產(chǎn)權的完整性、真實(shí)性、可靠性，注意產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，看有無(wú)抵押或共有人等；還要搞清楚所購房子是商品房、集資房還是經(jīng)濟適用房。2、確認賣(mài)房者的合法身份，在簽訂《買(mǎi)賣(mài)契約》時(shí)，應審查賣(mài)主的身份或賣(mài)主的合法代理人的身份授權委托書(shū)。購房者可直接與賣(mài)方簽定《買(mǎi)賣(mài)契約》，也可通過(guò)信得過(guò)的房產(chǎn)中介與賣(mài)方簽訂三方合同。3、必要程序不能簡(jiǎn)化，購房后，購房者應盡快辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，領(lǐng)取房產(chǎn)證，并督促賣(mài)方盡快遷出戶(hù)口。如果為了省下相關(guān)交易過(guò)戶(hù)費用，而把這一步也給省略的話(huà)，將來(lái)可能出現各種糾紛，后患無(wú)窮。
應如何對付購房陷阱？
目前商品房存在購房陷阱導致投訴主要表現在以下的十大方面：廣告多虛假，承諾不兌現；定金做圈套，債務(wù)變債權；地位不平等，合同欠規范；一房賣(mài)多家，銷(xiāo)售搞詐騙；價(jià)格不真實(shí)，價(jià)外又加錢(qián)；面積水分大，隨意可加減；設計隨心改，功能任意變；違規亂開(kāi)發(fā)，產(chǎn)權登記難；質(zhì)量無(wú)保障，購房居難安；物業(yè)收費亂，服務(wù)無(wú)人管。
為避免購房人吃虧上當，現提出具體的幾條防止陷阱的對策：
第一，要有強烈的法律意識。對于購房人來(lái)說(shuō)，挑選所購房屋的位置、壓低價(jià)格固然重要，但我們認為更重要的是要時(shí)刻警覺(jué)。我們要看到在尚不規范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，陷阱無(wú)處不在。因此，學(xué)習了解有關(guān)法律、法規，向專(zhuān)業(yè)人士（特別是專(zhuān)業(yè)律師）咨詢(xún)、了解有關(guān)購房方面的法律規定、知識是十分必要的，惟有此，才有可能較好地維護自己的合法權益。
其次，要充分行使法律賦予的權利，在交易過(guò)程中始終堅持平等互利、協(xié)商一致的原則。平等交易是一個(gè)法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）處在強勢地位，與購房者之間信息極不對稱(chēng)，存在種種開(kāi)發(fā)商（售樓人員）以強凌弱、做霸王買(mǎi)賣(mài)的現象。為此，消費者要擺正心態(tài)，不畏強權，購房時(shí)要把問(wèn)題搞清、搞細，對合同條款有異議、約定不明確、不滿(mǎn)意的，就堅決不簽，堅決不買(mǎi)；該堅持的原則就一定要堅持，不要圖一時(shí)之快，隨便妥協(xié)，從而給自己帶來(lái)無(wú)窮的煩惱和巨大經(jīng)濟損失。
再次，要認真簽約，保留好證據。在購房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商（售樓人員）的花言巧語(yǔ)。在簽署合同時(shí)一定要認真審查每一個(gè)條款，把相關(guān)問(wèn)題問(wèn)清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。收樓時(shí)和入住后，一旦發(fā)現問(wèn)題，應保存好各種證據，必要時(shí)對相關(guān)事實(shí)可以通過(guò)辦理公證的方式保留證據，以證明侵權事實(shí)的存在。
最后，要學(xué)會(huì )依靠專(zhuān)業(yè)人士、拿起法律武器維護自己的權利。房屋買(mǎi)賣(mài)不同于一般消費，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規比較復雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過(guò)個(gè)人的努力搞清問(wèn)題的癥結所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風(fēng)險可能到來(lái)時(shí)，為有效地維護自己的正當權益，就應及時(shí)和該領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
聘請律師幫助買(mǎi)房以下好處：
一．了解房屋及開(kāi)發(fā)商的情況。
一些樓盤(pán)的背景比較復雜，如沒(méi)有具備必要的權證手續，有的拖欠施工款項而抵債銷(xiāo)售等。律師受過(guò)專(zhuān)業(yè)訓練，了解有關(guān)法律法規，能比較準確地發(fā)現問(wèn)題，了解內情。
二．談判、確定補充協(xié)議，維護消費者的合法權益。
開(kāi)發(fā)商的宣傳或承諾如何落實(shí)在合同中？很多現實(shí)的問(wèn)題如何在購房合同中體現呢？通過(guò)律師幫助訂立補充協(xié)議，可以將重大的問(wèn)題以書(shū)面方式體現，從而確立了法律依據。
三．消除不信任因素，便利購房過(guò)程。
實(shí)際上，目前很多開(kāi)發(fā)商也在盡量地合法經(jīng)營(yíng)，但是由于社會(huì )誠信度不足，銷(xiāo)售人員說(shuō)的實(shí)情也往往被消費者懷疑，在這樣的不信任情況下，容易出現麻煩或糾紛。律師可以從公正角度，按照法律客觀(guān)地分析、介紹相關(guān)情況，減少由于不信任因素而給購房者帶來(lái)麻煩以及費用的增加。
前期準備 自我評估
（一）買(mǎi)房的價(jià)格預算
“到底需要買(mǎi)什么樣的房子”是購房者在購房前需要找到答案的問(wèn)題。
如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內做出一個(gè)最合理的投資，您需要考慮月收入、預期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當然，最好還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家的建議，看看百家雜談，根據自身的特點(diǎn)從以下兩個(gè)方面考慮：
購房資金的準備：您先要根據自身家庭的積蓄、可以獲得的各類(lèi)貸款的數額以及其它各項資金的來(lái)源估算出自己的實(shí)際購房能力，如果是按揭購房，一定要慎重考慮首期房款的籌集和交付的比例，一般為房款的30%，年輕的購房者可能獲得20%的許可，有能力者也可以多付；但對有些樓盤(pán)推出的“零首期”和“1萬(wàn)元入住”的優(yōu)惠您需要特別慎重，因為以這0樣的方式購房，在頭幾年要同時(shí)承擔銀行按揭和發(fā)展商墊付的首期房款，容易出現負擔過(guò)重和斷供的情形，會(huì )使購房者產(chǎn)生壓力和造成不必要的損失。而且，按揭月供的數額一般不要超過(guò)家庭月收入的1/3，以免影響家庭正常的生活開(kāi)支。
買(mǎi)房的目的：在決定投入多少資金的時(shí)候，您一定也要同時(shí)明確您的購房目的，是自住還是投資？這兩種類(lèi)型的房屋，有一些共同點(diǎn)，但本質(zhì)還是不同的，需要考慮的因素也有所差異。自住型的房屋，一定要適合自己以及家人的居住需要，生活便利成為最先考慮的問(wèn)題。而投資型房屋，一定要能夠租出去，租賃前景至關(guān)重要。
（二）房屋類(lèi)型
商品房和經(jīng)濟適用房有兩個(gè)不同的地方：一是價(jià)格，商品房?jì)r(jià)格確定的方式是市場(chǎng)行為，每處商品房的價(jià)格由開(kāi)發(fā)商自行確定，而經(jīng)濟適用房的價(jià)格則由政府統一確定。二是房屋所有權，商品房的業(yè)主擁有房屋的所有權，可以隨時(shí)上市交易，經(jīng)濟適用房的業(yè)主擁有部分產(chǎn)權，在上市交易的時(shí)候，要補交一定的地價(jià)款。
合作建房（集資房）的形式目前已經(jīng)比較少，而宅基房大多屬于違章建筑，產(chǎn)權不受法律保障，容易發(fā)生產(chǎn)權和合同糾紛。
（三）確定大方向
區位和地段是購房的決定因素之一，每個(gè)購房者的區位選擇都是根據各自的經(jīng)歷、習慣和愛(ài)好來(lái)決定的，具有很強的主觀(guān)意識。一般來(lái)說(shuō)，應考慮以下幾個(gè)方面：
1．城市的“上風(fēng)上水”。
2．交通便捷。
3．城市化水平高。
4．生活便利。
5．環(huán)境宜人，自然、人文景觀(guān)優(yōu)雅。
（四）選期房還是現房
期房和現房哪個(gè)好呢？行家認為，這主要還是根據購房者自身的經(jīng)濟狀況，以及改善居住條件的迫切程度來(lái)決定的。期房的優(yōu)點(diǎn)是開(kāi)盤(pán)價(jià)位較低，購房者可以得到一些折扣，而且，有些開(kāi)發(fā)商還可以根據購房者的具體要求改變房屋的格局；缺點(diǎn)是如果看走眼，或開(kāi)發(fā)商實(shí)力不足，不能按時(shí)交房，也有可能是實(shí)際的交房面積和當初嚴重不符，當初承諾的配套設施不能馬上兌現，甚至會(huì )有爛尾的可能?，F房的優(yōu)點(diǎn)是購買(mǎi)房屋后，馬上可以入住，而且，在購買(mǎi)的過(guò)程當中就可以對樓盤(pán)的現狀進(jìn)行實(shí)地考察；但缺點(diǎn)是價(jià)位有可能比期房高，另外，在戶(hù)型、朝向等方面的選擇余地小等等。到底是買(mǎi)期房還是現房，應當根據您自己的實(shí)際需求和期房現房的特點(diǎn)進(jìn)行適當的選擇。
實(shí)地考察階段
（一）購房須具備的四大意識
這是一道比較復雜而且非常重要的“工序”，因為您要學(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切知識，對您買(mǎi)到一處滿(mǎn)意的住房至關(guān)重要。關(guān)于具體的購房知識在此就不多做介紹，因為在后面我們會(huì )為您作詳細的說(shuō)明。而隨著(zhù)房地產(chǎn)方面的糾紛呈不斷上升趨勢，面積縮水、房屋滲漏、虛假廣告、逾期交樓、拖延辦證、反租騙局、零風(fēng)險投資等讓消費者吃虧上當的事屢屢發(fā)生，為此，專(zhuān)家提醒消費者購房須具備四大意識。
首先是維權意識。對于普通老百姓來(lái)說(shuō)，挑選位置、壓低價(jià)格固然重要，而更重要的是，要時(shí)刻警覺(jué)，在尚不規范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，要盡量避免陷入經(jīng)濟糾紛，要學(xué)會(huì )維護和保障自己的合法權益；但在維權過(guò)程中也要保持理性，要有理有據有節，不要無(wú)理取鬧、不當和過(guò)度維權。
其次是平等意識。目前在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，普遍存在開(kāi)發(fā)商與購房者之間信息不對稱(chēng)的情況。為此，消費者要擺正心態(tài)，并積極行使協(xié)商權。
再次是證據意識。購房過(guò)程中，不要輕信開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳和口頭承諾。您希望得到的一切承諾和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內容，務(wù)必以書(shū)面形式記錄下來(lái)，以免日后空口無(wú)憑。入住后，一旦發(fā)生問(wèn)題，應保存好各種證據，必要時(shí)可以公證，以證明侵權存在。
最后是求助意識。房屋不同于一般消費品，房地產(chǎn)市場(chǎng)運作十分復雜，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域，有關(guān)法律法規極其復雜。即使經(jīng)多方考察，一般消費者也很難通過(guò)個(gè)人能力維護自己的正當權益。如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預料到風(fēng)險可能到來(lái)時(shí)，應及時(shí)和該領(lǐng)域專(zhuān)業(yè)人士、法律界人士、中介機構、維權組織取得聯(lián)系，以求得幫助。
（二）看廣告和樓書(shū)
消委會(huì )特別提醒大家：看樓時(shí)，要注意保留廣告和樓書(shū)，以備將來(lái)維權時(shí)使用，而更重要的是自己在與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，應做到把開(kāi)發(fā)商在廣告或樓書(shū)中的各項承諾寫(xiě)入合同。
（三）實(shí)地看房
買(mǎi)房子可不像買(mǎi)其他商品，廣告中說(shuō)得再好也要去實(shí)地走走看看，看周邊環(huán)境，考察發(fā)展商的實(shí)力，做到貨比三家不吃虧……
第1式：看位置
隨著(zhù)南昌交通路網(wǎng)的不斷完善，時(shí)間、空間概念逐漸改變了原來(lái)的絕對位置概念。所以在選擇區位時(shí)還要注意交通是否方便，有多少路公共汽車(chē)能夠通到小區。交通方便往往是開(kāi)發(fā)商的強勁賣(mài)點(diǎn)，有的售樓廣告說(shuō)地鐵某號線(xiàn)直達小區、某寬闊大道緊鄰小區……，其實(shí)這有可能只是城市規劃中的遠期設想。對于交通條件，購房者一定要不辭勞苦親臨實(shí)地做調查分析。
第2式：看配套
居住區內配套公共設施建設是否方便合理，是衡量居住區質(zhì)量的重要標準之一。稍大的居住小區內應設有小學(xué)，以排除城市交通對小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)的距離應在300米左右(近則擾民，遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過(guò)150米。
第3式：看綠化
目前南昌住宅項目的園林設計風(fēng)格多樣，有的異國風(fēng)光可能是真正的翻版移植，有的歐陸風(fēng)情不過(guò)是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀(guān)察和琢磨了。但是居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類(lèi)綠地的總和占居住區總用地的百分比。
第4式：看布局
建筑容積率是居住區規劃設計方案中的主要技術(shù)經(jīng)濟指標之一。這個(gè)指標在商品房銷(xiāo)售廣告中經(jīng)常見(jiàn)到，購房者是應該要了解的。
一般來(lái)講，規劃建設用地范圍內的規劃建設用地面積乘以建筑容積率就等于樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的總建筑面積。
即：容積率= 建筑面積/占地面積，如：占地5萬(wàn)平方米的地塊，容積率是2，總建筑面積就不允許超過(guò)10萬(wàn)平方米。
規劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍，其住區外圍的城市道路、公共綠地、城市停車(chē)場(chǎng)等均不包括在內。
第5式：看區內交通
人車(chē)混行的小區要考察區內主路是否設計得“通暢”，以防過(guò)境車(chē)流對小區的干擾。還要看是否留夠了汽車(chē)的泊位，停車(chē)位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車(chē)盡量不進(jìn)住宅組團，停車(chē)場(chǎng)若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車(chē)泊位還分為租賃和購買(mǎi)兩種情況，購房者有必要搞清楚：車(chē)位的月租金是多少；如果購買(mǎi)，今后月管理費是多少，然后還要仔細算一下這筆賬，再決定是租還是買(mǎi)。
第6式：看價(jià)格
對有意購買(mǎi)的幾個(gè)項目進(jìn)行性能與價(jià)格的比較時(shí)，首先要弄清每個(gè)項目報的價(jià)格到底是什么價(jià)，有的是“開(kāi)盤(pán)價(jià)”，即最低價(jià)；有的是“均價(jià)”；有的是“最高限價(jià)”；有的是整套價(jià)格；有的是套內建筑面積價(jià)格……，最主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實(shí)際價(jià)格，因為這幾個(gè)房?jì)r(jià)出入很大，不弄明白就會(huì )影響您的判斷力。房屋出售時(shí)是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”，也會(huì )對房屋的價(jià)格有影響，比較房?jì)r(jià)時(shí)應考慮這種因素。
第7式：看戶(hù)型和朝向
客廳：應該寬敞、明亮、通風(fēng)、有較好的朝向和視野，采光口和地面面積之比不應小于1/7。
臥室：主臥室最好有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。
餐廳：和客廳空間宜相對獨立，既有關(guān)系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成開(kāi)放式的明餐廳，凈寬度不宜小于2.4米。
廚房：應與餐廳密切聯(lián)系，直接對外采光通風(fēng)。凈寬度不應小于1.5米。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺。
衛生間：帶浴缸的衛生間凈寬度不得小于1.6米，如為淋浴則凈寬度不得小于1.2米。對著(zhù)起居室的衛生間應設前室，將洗衣機放在前室內。
陽(yáng)臺：為了保證客廳有良好的視野和采光，陽(yáng)臺欄桿高1.1米，但其實(shí)體的欄板應降至850至900毫米（上加橫欄桿），或將封陽(yáng)臺的圍護結構做成全透明或部分透明。
儲藏間：可不對外采光通風(fēng)。
第8式：看布局和結構
第9式：看設備
住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備、電梯、通風(fēng)設備等等。主要應注意考慮這些設備的質(zhì)量是否精良，安裝是否到位，是否有方便、實(shí)用、高科技的特點(diǎn)。
另外，在選擇住房的時(shí)候，也應當注意配套設備技術(shù)的成熟度，即是否被廣泛使用，是否經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗。一些開(kāi)發(fā)商為制造賣(mài)點(diǎn)，盲目使用不成熟的高科技產(chǎn)品，最終有可能造成用戶(hù)的使用不便或是增加不必要的高額支出。
第10式：看隔音
噪聲對人的危害是多方面的，它不僅干擾人們的生活、休息，還會(huì )引起多種疾病?！蹲≌O計規范》規定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應小于50分貝，夜間應小于或等于40分貝。購房者雖然大多無(wú)法準確測量噪聲的分貝，但是應當注意：住宅應與居住區中的噪聲源如學(xué)校、農貿市場(chǎng)等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲，應有綠化屏幕、分戶(hù)墻；樓板應有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內的居室、臥室不能緊鄰電梯，以防噪音干擾。
第11式：看私密性
住宅之間的距離除考慮日照、采光、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線(xiàn)的干擾。一般情況下，人與人之間的距離在24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線(xiàn)干擾，多層住宅居室與居室之間的距離、高層住宅的側向間距不宜過(guò)近。此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，選擇住宅時(shí)應予以注意。
第12式：看年限
第13式：看面積
住宅檔次的高低其實(shí)不在于面積的大小。專(zhuān)家認為，三口之家面積有70至90平方米就基本能夠滿(mǎn)足日常生活需要了，關(guān)鍵的問(wèn)題在于住宅是否經(jīng)過(guò)了精心設計，是否合理地配置了起居室、臥室、餐廳等功能，是否把有限的空間充分利用了起來(lái)。
第14式：看分攤
第15式：看物業(yè)管理
南昌大多數樓盤(pán)的物業(yè)管理是由發(fā)展商指定和委派的，大的品牌發(fā)展商通常都特別重視物業(yè)管理和服務(wù)的質(zhì)量，甚至有的發(fā)展商還有一定的費用貼補。目前廣州市的物業(yè)公司和物業(yè)管理費都規定可以由業(yè)主委員會(huì )來(lái)決定，這從長(cháng)遠的發(fā)展方向來(lái)看是正確的，但應當有一個(gè)適應和過(guò)渡的過(guò)程，以免出現無(wú)序和混亂的局面。因為物業(yè)管理是一種長(cháng)期的經(jīng)營(yíng)行為，如果物業(yè)收費無(wú)法維持日常開(kāi)銷(xiāo)，或是沒(méi)有利潤，物業(yè)公司也不肯干。一般來(lái)說(shuō)，規模較大的社區能夠為餐館、超市、洗衣店、會(huì )所等項目提供充足的客源，住戶(hù)也相對容易得到穩定、完善和低價(jià)的物業(yè)服務(wù)。如果購房者還是難以承受每月數百元的固定支出，建議選擇二手房改房項目，因為房改房和經(jīng)濟實(shí)用房的物業(yè)收費標準很低，而且受政策的嚴格控制。
（四）看樣板房學(xué)問(wèn)多
樣板房是開(kāi)發(fā)商為了展示房子的品質(zhì)和功能而精心設計制作的。買(mǎi)家看樓的一個(gè)重要環(huán)節就是在售樓小姐的帶領(lǐng)下參觀(guān)樣板房。往往會(huì )有一些買(mǎi)家在收樓后反映自己的房子“貨不對板”，與當初看到的樣板房有很大的差異。雖然《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規定開(kāi)發(fā)商如果設置樣板房就應該說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設計及裝修與樣板房是否一致，如果沒(méi)有說(shuō)明，實(shí)際交付的商品房應當與樣板房一致。但一般在買(mǎi)家收樓時(shí)，開(kāi)發(fā)商原用來(lái)吸引買(mǎi)家的樣板房可能早已不存在，或者已經(jīng)變了模樣。因此，再想進(jìn)行交涉或者索賠就會(huì )因為空口無(wú)憑而變得困難重重。
選定商品房 如何鎖定最后目標
經(jīng)過(guò)深思熟慮之后，您肯定對幾個(gè)入圍樓盤(pán)進(jìn)行了篩選，現在是您必須幾選一的時(shí)候了。
（一）如何判斷開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，樓盤(pán)的合法性？
業(yè)內專(zhuān)家分析說(shuō)，國內的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，許多開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和經(jīng)驗可能會(huì )比較有限，您在買(mǎi)房時(shí)，在考察開(kāi)發(fā)商實(shí)力的同時(shí)，更要判斷出您所要購買(mǎi)的項目的合法性。
綜合起來(lái)，您要看：(1)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執照，(2)國有土地使用證，(3)建設用地規劃許可證，（4）建設工程規劃許可證，（5）建筑工程施工許可證，（6）商品房預售許可證。
（二）怎么考察施工現場(chǎng)？
根據一些“過(guò)來(lái)人”的經(jīng)驗，您在作出了購買(mǎi)決定之后，如果是期房，您一定要不定期地去現場(chǎng)考察。在查看房屋的內部時(shí)，還要對房屋的建筑面積和使用面積的大小，房屋的建筑質(zhì)量、裝修標準、裝修質(zhì)量，房屋的附屬設施是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門(mén)窗是否有損壞，以及內部設計是否合理等方面進(jìn)行仔細的考察。
（三）購房過(guò)程中您應當重視的七大問(wèn)題
當前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司刊登的售樓廣告五花八門(mén)，把自己的樓盤(pán)吹得天花亂墜，其中不無(wú)陷阱，所以您在買(mǎi)房時(shí)一定要多留個(gè)心眼?，F將某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常設的陷阱列舉如下：
（1）發(fā)展商誠信問(wèn)題。
（2）地段前景問(wèn)題。
（3）價(jià)格問(wèn)題。
（4）產(chǎn)權問(wèn)題。
（5）期限問(wèn)題。
（6）規劃問(wèn)題。
（7）升值陷阱。
簽訂認購合同
現房看過(guò)了，夢(mèng)中的家園好象就近在咫尺。此時(shí)您可千萬(wàn)不要激動(dòng)，因為下面還有一大堆手續需要您保持清晰的頭腦。
（一）簽訂《房屋認購書(shū)》
購房者在選好房源、談妥價(jià)格后，第一步便是去簽訂認購書(shū)，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬(wàn)元之間。定金多少才算恰當，并無(wú)一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。發(fā)展商此時(shí)應把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給購房者，并講清項目進(jìn)展情況。
認購書(shū)主要內容包括：
1、認購物業(yè)；
2、房?jì)r(jià)，包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)等；
3、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；
4、認購條件，包括認購書(shū)應注意事項、定金、簽訂正式購房合同的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。
簽訂正式合同
（一）心明眼亮避開(kāi)購房合同糾紛
看完房子以后，就要簽合同了，現在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認購書(shū)，然后再簽正式合同。因此，購房者需要注意十種常見(jiàn)的問(wèn)題。
問(wèn)題一：在認購書(shū)里沒(méi)有注明免責的退定條款
因何種原因退房以及后果如何？購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認購書(shū)后，就要交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購買(mǎi)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。
問(wèn)題二：合同主體認定不明
購房者由于缺乏法律常識，往往會(huì )犯一些比較初級的錯誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都是可能導致合同無(wú)效的問(wèn)題。
另外，項目是由A公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由B公司投資，但作為買(mǎi)家還是應與A公司簽約，否則也會(huì )帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續會(huì )很麻煩。
問(wèn)題三：開(kāi)發(fā)商的補充協(xié)議不對等
簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開(kāi)發(fā)商提供的補充協(xié)議?，F在有的發(fā)展商在與客戶(hù)簽約時(shí)，會(huì )主動(dòng)向客戶(hù)出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠，這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風(fēng)險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
問(wèn)題四：使用語(yǔ)意含糊的字眼
合同是雙方意思一致的表達。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì )給購房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在最短時(shí)間內解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。最短是多長(cháng)時(shí)間，什么樣的才算最好的？其實(shí)購房者對這些并不能清楚地確定。
問(wèn)題五：約定提前交納部分費用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對資金的要求很高，開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢(qián)。而在合同或是補充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì )將一些不該預先交納的費用寫(xiě)進(jìn)去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就要求買(mǎi)家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這對消費者是不利的。
問(wèn)題六：賣(mài)方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買(mǎi)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣(mài)方催告仍不支付欠款的，賣(mài)方可以解除合同并沒(méi)收買(mǎi)方全部已付價(jià)款?！钡臈l款，這樣的條款顯然是不公平的。假如買(mǎi)家已經(jīng)支付95%的價(jià)款，只剩5%的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付95%的價(jià)款，豈不是很不公平？況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權利來(lái)沒(méi)收他人的財物。
問(wèn)題七：處理結果的約定不明確
很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯，您也很難制裁他，最多是調解了事。
問(wèn)題八：以偏蓋全
這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì )出現這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現臥室窗戶(hù)只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
問(wèn)題九：拒簽購房者提出的補充協(xié)議
前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì )主動(dòng)出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議，最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書(shū)里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，您買(mǎi)的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會(huì )全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦？不要小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤，現在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權拒付部分電梯費呢？
但是，就像您可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現象在廣州是比較普遍的，一些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)也都如此。
問(wèn)題十：勿留空白提防作弊
如同在填寫(xiě)銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫(xiě)￥以防有人篡改存取款現金一樣，合同中留下空白，往往會(huì )給開(kāi)發(fā)商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當然可以隨心所欲地添加對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說(shuō)無(wú)憑，難以舉證伸冤。
所以，為了盡量避免或減少單方擅自變更合同的出現，簽訂合同時(shí)一定要注意。
（二） 合同須知：剖析“訂金條款” 提防合同陷阱
在購房過(guò)程中，簽訂購房合同是很重要的環(huán)節。規范的開(kāi)發(fā)商都應該采用標準商品房購房合同。購房者作為弱勢群體，很難要求開(kāi)發(fā)商對擬好的合同進(jìn)行修改，尤其是熱銷(xiāo)樓盤(pán)，合同基本上是一字不改。
您在簽訂合同時(shí)，首先應將開(kāi)發(fā)商提供的合同與標準商品房購房合同作一對照，如有出入應立刻與開(kāi)發(fā)商交涉，要求其提供標準合同文本。購房合同由一般由《商品房購房合同》、《商品房購房合同》補充協(xié)議兩部分組成。
（三）預售合同登記
簽完購房合同后的30天內，買(mǎi)賣(mài)雙方必須到房屋所在地的區、縣房屋管理局交易管理部門(mén)辦理預售(預購)合同登記手續。如是外銷(xiāo)房，則應到市國土資源和房屋管理局市場(chǎng)處辦理。辦理商品房預售、預購合同登記手續，可以通過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)對房屋買(mǎi)賣(mài)交易的合法性和唯一性進(jìn)行確認，可以有效保證買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權益。對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，預購的商品房是一種期待利益，通過(guò)辦理預售、預購登記手續，可以減少因不了解政策或其它情況而造成投資風(fēng)險；對賣(mài)方來(lái)說(shuō)也可以減少因不必要的糾紛造成的損失。
預售合同登記手續一般由開(kāi)發(fā)商負責辦理，您只需要提供相關(guān)的委托書(shū)、購買(mǎi)商品房登記表等資料就可以了。
采用的付款方式
合同簽了，預售登記做好了，那么接下來(lái)就該是交款了。住房貸款有3種——公積金貸款、商業(yè)貸款和組合貸款，您認為申請哪種貸款更合適自己呢？還有一點(diǎn)要注意，銀行會(huì )要求您辦理房產(chǎn)保險，您了解住房保險的知識嗎？
消委會(huì )提醒：
“拿明天的錢(qián)圓今天的夢(mèng)”的消費理念，現在已經(jīng)逐漸被廣大老百姓所接受。在我國社會(huì )信用體系尚待完善的條件下，銀行為化解自身的信用風(fēng)險，往往會(huì )將貸款風(fēng)險轉嫁給購房貸款者。因此購房者一定要慎重考慮自己的償貸能力，不要超出自己的能力來(lái)供樓，以免帶來(lái)經(jīng)濟損失。
按揭貸款須知
（1）一手按揭貸款
一手樓按揭貸款指申請人（購房者）在向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，自己先交首期房款，其余部分由銀行貸款，并用所購買(mǎi)的房產(chǎn)權益作為抵押，分期還本付息。
1、貸款對象：具有完全民事行為能力的自然人，申請人年齡加貸款年限男性不超過(guò)65周歲，女性不超過(guò)60周歲。
2、貸款額度、期限、利率：一手樓按揭貸款，最高8成30年，貸款利率按照中國人民銀行有關(guān)規定執行，并根據利率的變動(dòng)而調整。但一般以7成15年按揭居多，高檔住宅和商鋪的按揭比例通常只有6:4或5:5。月供的比例按規定不得超過(guò)家庭收入的50%，但最好不要超過(guò)1/3，以免影響家庭的正常生活開(kāi)支。
3、提出申請時(shí)，您需提供以下材料：
A 個(gè)人借款申請表
B 申請人和共有人有效證件和戶(hù)口簿
C 商品房預售合同(期房)或商品房出售合同(現房)原件
D 已付首期款的發(fā)票或收據原件
E 家庭收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明
F 銀行規定的其它條件
以房地產(chǎn)設定抵押時(shí)，要注意以下問(wèn)題：
（１）以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押。以國有土地使用權設定抵押，該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。
（２）鄉（鎮）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。集體土地的使用權在一般情況下是不允許設定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；二是以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。
（３）為按份共有的房地產(chǎn)設定抵押時(shí)，抵押人要書(shū)面通知其他共有人，抵押的設定只能以抵押人所占有的那個(gè)份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來(lái)設定抵押時(shí)，則必須取得全體共有人的書(shū)面同意，這時(shí)抵押人為所有共有人。
（４）外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設定抵押時(shí)，必須經(jīng)過(guò)企業(yè)董事會(huì )或聯(lián)合管理機構的書(shū)面批準，這類(lèi)抵押所設定的抵押期不應超過(guò)企業(yè)的營(yíng)業(yè)期限和土地的使用年限。
驗收入住
拿到新房鑰匙后，房子需要經(jīng)過(guò)驗收才能入住的，您知道驗收房屋的標準嗎？不合格的房屋是否有權向開(kāi)發(fā)商拒收？
辦理入住手續是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買(mǎi)家先驗房后辦手續的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現這種情況，業(yè)主應堅持先驗房、后辦理手續，并應將驗房時(shí)發(fā)現的房屋質(zhì)量、室內有害氣體超標、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂惹闆r尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。因此，商品房驗收絕對不可以馬虎了事。
索要“兩書(shū)一表”
向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《竣工驗收備案表》，以便日后出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。
簽收《房屋驗收單》
在您查看了房產(chǎn)后并準備簽收《房屋驗收單》之前，您一定先要簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。
消委會(huì )特別提醒：先驗房后交費再簽文件
查驗完各種證件后，就開(kāi)始正式驗樓。業(yè)主先繳納身份證復印件、收樓通知書(shū)，領(lǐng)取房屋鑰匙，然后由物業(yè)管理公司人員或銷(xiāo)售代表帶領(lǐng)，到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。
在這一步，仔細驗樓是必不可少的，畢竟購房花了這么多錢(qián)，不了解清楚房子的情況您怎么能夠安心呢？驗樓應包括如下內容：土建、裝修、給排水、照明用電、衛生器具、防盜設施以及其它設施配件。
一般先驗房子后交費再簽文件的收樓程序是較合理的正常程序，當您對驗樓的結果滿(mǎn)意之后，就可以簽字收樓了。但大多數開(kāi)發(fā)商卻采取先交錢(qián)填表、簽文件再驗樓的方法，這樣令開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)性更大。
因此，購房者在簽合同時(shí)應將先驗房再收樓作為附加條款寫(xiě)在合同里，不先驗房就不收樓。如當初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房?jì)惹闆r未看”或“屋內情況未明”或“未驗房”等字樣，萬(wàn)一在驗房時(shí)出現什么情況，也可保障自己的權益。
二手房購買(mǎi)須知
（一）二手房購買(mǎi)流程越來(lái)越多的購房者認識到了二手房具有物美價(jià)廉、無(wú)期房風(fēng)險等優(yōu)勢，于是，購買(mǎi)一套二手房已經(jīng)成為許多購房者的愿望。但是，由于二手房自身的特點(diǎn)及其不同于一手房的交易方式，在購買(mǎi)時(shí)許多應該考慮的因素往往會(huì )被購買(mǎi)者忽視。在此，消委會(huì )提醒廣大購房者，選購二手房要注意以下問(wèn)題：
1、看房：驗明產(chǎn)權是關(guān)鍵決定購房之前，一定要驗明所購房屋的產(chǎn)權現狀。產(chǎn)權不明確、有糾紛的一定不能購買(mǎi)，這往往是消費者在購房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節，也是產(chǎn)生購房風(fēng)險的根源。
2、簽合同：確認雙方合法身份一般購買(mǎi)二手房的合同有兩種，如果是通過(guò)中介購買(mǎi)二手房，一定要約齊買(mǎi)賣(mài)雙方及中介簽訂三方合同。
3、選購：首先考察性?xún)r(jià)比隨著(zhù)置業(yè)觀(guān)念的悄然轉變，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)得到了越來(lái)越多置業(yè)者的青睞。但是，由于中介市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，從業(yè)人員整體水準不高等原因，使二手房市場(chǎng)實(shí)際交易過(guò)程中也形成了很多隱患。
如何能讓消費者買(mǎi)到稱(chēng)心如意的二手房呢？有關(guān)專(zhuān)家建議，消費者需首先確定自己所需房子的基本條件，包括房子的戶(hù)型、結構、面積、大概位置和房子的心理價(jià)位等，然后依照步驟進(jìn)行交易，這樣可以避免一些不必要的麻煩。
4、辦手續：必要程序不能簡(jiǎn)化經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)性階段。此階段具體內容是：房屋面積測繪、房屋價(jià)值評估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、取得回執。
5、交房：按照合同約定執行辦理完所有手續后，買(mǎi)賣(mài)雙方可按合同條款交接房屋，買(mǎi)方驗收房?jì)炔簧俨鸪姆课菅b修和附屬設施，驗收合格后買(mǎi)方付款。
選購二手房之“四要”
1、不僅要看總價(jià)還要看單價(jià)
2、不僅要看房齡還要看質(zhì)量
3、不僅要看社區還要看周邊
4、不僅要看眼前還要看將來(lái)
（二）二手房簽約常識買(mǎi)二手房在某種程度上說(shuō)比買(mǎi)一手房（新建商品房）更麻煩，涉及的問(wèn)題很多，更有一些沒(méi)有顯露出來(lái)的隱患。因此，消費者在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要從法律的角度維護好自己的權利，該說(shuō)明說(shuō)清的，該事先約定的，都要表達清楚，有些條款是不能缺少的。
1）當事人的單位名稱(chēng)或姓名、住所。這里主要是寫(xiě)清當事人的具體情況，地址、聯(lián)系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫(xiě)明是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。
2）標的：這里應寫(xiě)明房屋位置、性質(zhì)、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時(shí)還應寫(xiě)明房屋產(chǎn)權歸屬（要與第一條銜接）；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費情況。
3）價(jià)款：這也是很主要的內容，主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定位、尾款等。
4）履行期限、地點(diǎn)、方式主要寫(xiě)明交房時(shí)間、條件；辦理相關(guān)手續的過(guò)程；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤。
5）違約責任：主要說(shuō)明哪些是違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問(wèn)題。
6）解決爭議的方式：主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫(xiě)清明確的條款。
7）合同生效條款：雙方在此約定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；生效或失效期限；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無(wú)效或被撤消后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
8）合同中止、終止或解除條款： 明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)議、保密等義務(wù)；解除權的行使期限；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
9）合同的變更或轉讓?zhuān)?在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉讓的禁止條件。
10）附件： 在此說(shuō)明本合同有哪些附件，附件的效力等。 如果有可能，建議聘請專(zhuān)業(yè)律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
二手交易應注意：
1、要選擇合法的、信譽(yù)度高的房屋中介公司2、切記要看清中介服務(wù)協(xié)議上的內容才簽字3、核實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方身份4、看清合同條款5、將各項“口頭”承諾寫(xiě)進(jìn)合同6、避免簽單方委托7、不要與經(jīng)紀私下交易
選購有房產(chǎn)證的二手房購買(mǎi)步驟如下：
步驟一：買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議成交價(jià)格并簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》步驟二：曬圖步驟三：買(mǎi)賣(mài)雙方同到銀行申請銀行按揭（如不辦理銀行按揭則直接跳到第4步）
步驟四：買(mǎi)賣(mài)雙方同到房管局產(chǎn)易所申請買(mǎi)賣(mài)步驟五：買(mǎi)賣(mài)雙方同到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續步驟六：買(mǎi)方領(lǐng)取新房產(chǎn)證
（五）消委會(huì )特別提醒：二手房交易要提防中介“現金收房”的陷阱
隨著(zhù)房產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，二手房市場(chǎng)也被哄熱。一些不法中介為了獲得房源和非法收益，利用自己的業(yè)務(wù)優(yōu)勢設計各種陷阱，其中，針對多數賣(mài)房者缺乏專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗、急于將手中房屋套現的心理，通過(guò)“現金收房”等形式吸引不知情的業(yè)主，低價(jià)買(mǎi)進(jìn)，將房源壟斷在本公司中，然后加價(jià)出售，從中牟取非法差價(jià)。那么，消費者應該如何防范“現金收房”的陷阱呢？
賣(mài)房子一定要房產(chǎn)過(guò)戶(hù)
專(zhuān)業(yè)人士提醒消費者，防范“現金收房”的陷阱要注意三個(gè)要點(diǎn)：一是記住房產(chǎn)過(guò)戶(hù)才是出售房屋的最關(guān)鍵。千萬(wàn)不要一手交錢(qián)一手交房快速交易，切記不要圖省事只管給對方房產(chǎn)證然后拿錢(qián)了事，僅僅做公證并不能算是法律意義上的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)；二是買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，坐下來(lái)當面將價(jià)格談清楚，并正式簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，切不要通過(guò)中間人最終造成自己的經(jīng)濟損失；三是不讓黑心中介有機可乘。對于心急用錢(qián)和圖省事的業(yè)主，不要聽(tīng)信黑心中介的蠱惑來(lái)選擇“現金收購”的賣(mài)房方式。不管是公司收購還是個(gè)人收購，都是利用不透明交易來(lái)吃差價(jià)，牟取暴利。
“現金收房”有何陷阱？
首先，由于有些不法中介知道，經(jīng)過(guò)眾多媒體的報道，消費者對“現金收購”已經(jīng)有所防范。于是就化裝成個(gè)人購房者，先與業(yè)主談好房?jì)r(jià)后，再與業(yè)主一同去公證處辦理房屋出售全權委托公證。業(yè)主往往在收到房款后便將房產(chǎn)證交到這位購房“個(gè)人”手中，至此便以為房屋買(mǎi)賣(mài)交易完成了；另外，許多不法中介為了達到牟取暴利的目的，不惜鋌而走險直接與業(yè)主討價(jià)還價(jià)進(jìn)行現金收房，而當不法中介低價(jià)拿到從業(yè)主手里騙取的房產(chǎn)證后，進(jìn)而又轉手高價(jià)出售，吃取差價(jià)。一旦不法中介公司無(wú)法快速將壓在手里的房屋變現，事情敗露后，就會(huì )采取不正當手段或抵押或出租，使之快速變成現金，然后溜之大吉。而業(yè)主不但不能完成快速交易，反而無(wú)形中替不法中介公司擔負著(zhù)許多責任，而業(yè)主也無(wú)法得到真正的利益優(yōu)惠。（注：二手房購買(mǎi)須知的部分內容由中原地產(chǎn)提供）
以上內容來(lái)源于《購房須知》，具體內容的檢索及查閱以《購房須知》（第二版）為準
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