房貸利率7折為什么行不通
央行和銀監會(huì )于國慶長(cháng)假前夕對房貸政策作出重大調整，鼓勵商業(yè)銀行利用房貸這一工具支持購房。與以往房貸利率嚴格限制在限購范圍內的剛性需求不同的是，此次出臺的房貸新政已經(jīng)不再考慮購房者購買(mǎi)的是首套房還是二套房亦或N套房，只要已經(jīng)還清房貸，購房者就可以申請房貸，而商業(yè)銀行給出的利率優(yōu)惠可以低至7折。
雖然到目前為止，政策面上并未明確持續數年的房地產(chǎn)調控已經(jīng)結束，但各地紛紛取消限購政策，事實(shí)上宣告了本輪調控已經(jīng)進(jìn)入終點(diǎn)，而“一行一會(huì )”出臺的這一房貸利率新政，更是直接將房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策拉回到了本輪調控之前的狀態(tài)。政策面上出現的這一變化，自然是因為各地房?jì)r(jià)下行使地方政府無(wú)法坐視，以前地方政府拉抬房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，其理由是房地產(chǎn)市場(chǎng)可以對多達70個(gè)相鄰行業(yè)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應，在目前穩增長(cháng)成為重中之重的背境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度成為地方政府的政策工具，期望用房地產(chǎn)市場(chǎng)的走好來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟走勢出現良好趨勢。在此情況下，“一行一會(huì )”出臺房貸利率優(yōu)惠政策，自然也有這方面的寄托，而這一新政出臺的時(shí)間在國慶前夕，則是期望在這一新政的激勵下，長(cháng)假期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)指數能夠上升。
但是，“一行一會(huì )”的新政出臺至今已經(jīng)半月有余，各大商業(yè)銀行卻普遍反應冷淡，新政所鼓勵的房貸利率7折優(yōu)惠，未有任何一家銀行響應，媒體為此作的報道起了一個(gè)有點(diǎn)詼諧色彩的標題：“房貸利率7折可以有，但目前真沒(méi)有”。而與此同時(shí)，新政對已經(jīng)陷入困境的開(kāi)發(fā)商卻產(chǎn)生了刺激作用，一些城市的開(kāi)發(fā)商原來(lái)已經(jīng)打算折價(jià)出售積壓的樓盤(pán)，新政一出，不僅折價(jià)銷(xiāo)售不再提起，而且還出現了價(jià)格提升。而輿論對這種情況的態(tài)度也很曖昧，認為這是新政起到了積極效果。其實(shí)，這種狀況只能讓我們得出這樣的結論，新政幫了開(kāi)發(fā)商的忙，而沒(méi)有給購房者帶來(lái)實(shí)際的好處。
房貸利率7折優(yōu)惠的新政為什么未能得到各大商業(yè)銀行的響應？一個(gè)直接的原因是，依照7折利率優(yōu)惠，其利率上的收益已經(jīng)低于同期理財產(chǎn)品的收益，這使得行使7折利率的銀行將出現虧損損失。僅憑這一點(diǎn)，商業(yè)銀行就不可能有積極性。但更重要的是，經(jīng)過(guò)持續數年的房地產(chǎn)調控，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面畢竟出現了很大的變化。本輪調控開(kāi)始之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)被投機投資力量所左右，買(mǎi)房是一種只賺不賠的投資活動(dòng)，銀行的房貸也就不存在任何風(fēng)險。但是，經(jīng)過(guò)幾年的調控，特別是在這幾年隨著(zhù)經(jīng)濟轉型的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)對經(jīng)濟的杠桿作用正在淡化，房?jì)r(jià)上漲也有了很大的不確定性。在這種情況下，投資投機力量對于房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失去興趣，而市場(chǎng)一旦失去了投資投機力量的支撐，僅僅依靠剛需需求，目前高懸的房?jì)r(jià)顯然就不再堅挺。在這種情況下，銀行的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)產(chǎn)生了潛在的風(fēng)險，不要說(shuō)7折利率，即使是不打折的利率，銀行出于維護自身利益的考慮，必然會(huì )小心從事。
在利率市場(chǎng)化僅剩一步之遙的今天，“一行一會(huì )”作為金融市場(chǎng)管理部門(mén)對于商業(yè)銀行利率的管理也需要作出改革，以前那種由監管部門(mén)規定利率的做法已經(jīng)不能適應金融市場(chǎng)改革后的新格局?！耙恍幸粫?huì )”在目前的背景下出臺房貸利率新政，不僅使近幾年一直堅持的房地產(chǎn)調控出現了逆轉，而且也是舊有的利率管理手段的復活，與未來(lái)利率市場(chǎng)化完全實(shí)現以后的市場(chǎng)并不符合。對于銀行的房貸利率，監管部門(mén)不妨將權力下放，讓各家商業(yè)銀行根據市場(chǎng)情況和自身實(shí)力確定房貸利率，使房貸市場(chǎng)出現利率競爭，這對購房者來(lái)說(shuō)，雖然會(huì )增加“貨比三家”的麻煩，但在市場(chǎng)經(jīng)濟條件之下，這本應是成熟的金融消費者的一項基本功，這種基本功掌握得好了，金融消費者也就能夠收獲到利率市場(chǎng)化所產(chǎn)生的市場(chǎng)紅利。
（上海金融報，2014年10月14日）
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