天津市人民政府辦公廳轉發(fā)市國土房管局擬定的天津市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)規則的通知
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市國土房管局擬定的《天津市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)規則》已經(jīng)市人民政府領(lǐng)導同志同意，現轉發(fā)給你們，請照此執行。
天津市人民政府辦公廳
二○○八年十二月十日
天津市業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)規則
第一章 總則
第一條 為了規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)，維護業(yè)主的合法權益，根據《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院令第504號)和《天津市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法規，制定本規則。
第二條 本市行政區域內實(shí)施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )，及其活動(dòng)適用本規則。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)和區、縣人民政府負責對業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)進(jìn)行指導和監督。
區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責對本轄區內業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)進(jìn)行監督和管理。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確責任部門(mén)和專(zhuān)職人員，負責對本轄區內業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)進(jìn)行指導和管理。
第四條 居民委員會(huì )、村民委員會(huì )、社區工作站（以下統稱(chēng)居民委員會(huì )）應當協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第五條 在物業(yè)管理區域內，業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合居民委員會(huì )依法履行管理職責，支持其開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
第六條 各有關(guān)部門(mén)應當支持業(yè)主委員會(huì )依法履行職責、開(kāi)展工作，對物業(yè)管理用房、共用部位和共用設施設備以及業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)經(jīng)費的使用不得干預。
第七條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第八條 本市實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表等各方代表組成。
出現下列情形時(shí)，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者居民委員會(huì )應當書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府及時(shí)召開(kāi)會(huì )議：
（一）業(yè)主委員會(huì )不依法履行職責的問(wèn)題；
（二）業(yè)主委員會(huì )換屆過(guò)程中出現的問(wèn)題；
（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現的重大問(wèn)題；
（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；
（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現的問(wèn)題；
（六）需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責整理、保管聯(lián)席會(huì )議的記錄或者形成的會(huì )議紀要。聯(lián)席會(huì )議的成員單位應當按照會(huì )議紀要或者議定的事項落實(shí)責任，街道辦事處或者鄉鎮人民政府會(huì )同區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責督促。
第二章 業(yè)主大會(huì )
第九條 業(yè)主大會(huì )由同一個(gè)物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會(huì )是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權益的組織。
第十條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立1個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日起成立。
第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會(huì )：
（一）業(yè)主入住率達50%以上；
（二）首位業(yè)主實(shí)際入住達2年以上。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。
符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書(shū)面告知后1個(gè)月內，在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，負責核實(shí)并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
第十三條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內業(yè)主人數不足100人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )；業(yè)主人數在100人以上的，可以按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì )（以下統稱(chēng)業(yè)主大會(huì )），代表業(yè)主履行業(yè)主大會(huì )職責。業(yè)主代表會(huì )的代表組成，不得少于35人。
業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并在業(yè)主代表會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映所代表業(yè)主的意見(jiàn)。
第十四條 籌備成立業(yè)主大會(huì )應當建立籌備組，籌備組由業(yè)主3至7名，街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )、開(kāi)發(fā)建設單位代表各1名組成?；I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表?yè)??；I備組成員名單應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當為籌備組開(kāi)展工作提供條件。
第十五條 籌備組應當自組成之日起30日內（成立業(yè)主代表會(huì )的60日內）在物業(yè)所在地的區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第十六條 籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；
（二）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；
（三）確定業(yè)主委員會(huì )成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢(xún)意見(jiàn)；
（四）按照示范文本擬定業(yè)主大會(huì )議事規則草案、提出臨時(shí)管理規約的修訂意見(jiàn)，制定管理規約草案；
（五）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數，組織推選業(yè)主代表；
（六）做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
前款規定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。成立業(yè)主代表會(huì )的，應當在會(huì )議召開(kāi)15日前，以書(shū)面形式送交參加會(huì )議的業(yè)主代表。
籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )之日終止。
第十七條 業(yè)主代表以幢、門(mén)、樓層等為單位，由業(yè)主推選。
籌備組應當將推選業(yè)主代表的方式、代表條件、代表人數以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
推選業(yè)主代表候選人，由籌備組組織業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結合的方式產(chǎn)生。
在推選單位內，候選人只有1人的，其所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意即可當選業(yè)主代表，未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意，則重新提名選舉；候選人為2人以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意的即可當選業(yè)主代表，未超過(guò)二分之一以上書(shū)面同意的，在得票多的2名候選人中重新選舉，票多者當選。
業(yè)主代表產(chǎn)生后由籌備組以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書(shū)面同意。
第十八條 業(yè)主投票權按照業(yè)主專(zhuān)有部分建筑面積和業(yè)主數量計算。
專(zhuān)有部分建筑面積可以根據物業(yè)項目的實(shí)際情況以適宜的建筑平方米為投票單位，具體計算方法由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
業(yè)主身份及其專(zhuān)有部分建筑面積以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
單個(gè)業(yè)主擁有多個(gè)或者數人共有1個(gè)物業(yè)專(zhuān)有部分的，其業(yè)主投票權人數按1人計算。
第十九條 首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當討論決定下列事項：
（一）業(yè)主大會(huì )議事規則；
（二）管理規約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì )；
（四）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬定的物業(yè)管理服務(wù)內容和服務(wù)標準；
（五）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：
（一）業(yè)主委員會(huì )選舉情況和業(yè)主委員會(huì )成員的基本情況；
（二）業(yè)主大會(huì )議事規則；
（三）管理規約。
對符合規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在7個(gè)工作日內出具備案證明。對不符合規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當說(shuō)明理由，7個(gè)工作日內退回。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況，及時(shí)書(shū)面告知區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內，將變更內容書(shū)面告知原備案部門(mén)。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當包含下列內容：
（一）業(yè)主大會(huì )名稱(chēng)，物業(yè)項目地址、四至范圍；
（二）業(yè)主大會(huì )權利；
（三）業(yè)主委員會(huì )職責；
（四）業(yè)主大會(huì )的議事方式及表決程序；
（五）業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議的時(shí)間和形式；
（六）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；
（七）業(yè)主委員會(huì )委員的組成和任期；
（八）業(yè)主投票權確定辦法；
（九）活動(dòng)經(jīng)費的使用；
（十）印章的使用和管理；
（十一）其他關(guān)于業(yè)主大會(huì )的重大事項。
第二十二條 管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，
業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務(wù)，違反管理規約
應當承擔的責任等事項，依法作出約定。
管理規約經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)后對全體業(yè)主具有約束力。
第二十三條 業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約不得與法律、法規及本市的有關(guān)規定相抵觸。
第二十四條 下列事項由業(yè)主大會(huì )決定：
（一）制定、修改業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約；
（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )成員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
（三）審定物業(yè)服務(wù)合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；
（五）專(zhuān)項維修資金的籌集、使用方案，并監督實(shí)施；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )應當按照法律、法規和業(yè)主大會(huì )議事規則開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主大會(huì )作出的決定，應當在物業(yè)管理區域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔民事責任。
第二十六條 因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )
解散的，在解散前，業(yè)主委員會(huì )應當告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并在街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導監督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后，將業(yè)主大會(huì )印章交回街道辦事處、鄉鎮人民政府并由其銷(xiāo)毀。
第三章 業(yè)主委員會(huì )
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的日常工作機構，執行業(yè)主大會(huì )的決定事項。業(yè)主委員會(huì )成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )的成員人數應為單數，由5至15人組成。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )成員中推舉產(chǎn)生。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：
（一）遵守國家有關(guān)法律、法規；
（二）具有完全民事行為能力;
（三）遵守業(yè)主大會(huì )議事規則和管理規約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會(huì )公信力；
（五）具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力；
（六）身體健康，具備必要的工作時(shí)間。
業(yè)主委員會(huì )成員候選人，可以由現業(yè)主委員會(huì )提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。
第二十九條 首屆業(yè)主委員會(huì )成員的候選人在業(yè)主自薦或推薦的基礎上由籌備組根據業(yè)主委員會(huì )成員條件研究確定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
業(yè)主委員會(huì )成員的產(chǎn)生通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書(shū)面意見(jiàn)如實(shí)反映，采取差額選舉方式依據得票多少順序產(chǎn)生。
選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )后，籌備組應將選舉結果在物業(yè)管理區域內公告。
第三十條 新當選的業(yè)主委員會(huì )成員應當參加區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)組織的培訓。
街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當采取不同形式，定期對業(yè)主委員會(huì )成員進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)規定和相關(guān)知識的培訓，并建立培訓檔案。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )應當履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議；
（二）定期報告有關(guān)決定執行情況，提出物業(yè)管理建議；
（三）在業(yè)主大會(huì )會(huì )議作出決定后30日內，代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；
（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（五）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納；
（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認，并監督實(shí)施；
（七）監督管理規約的實(shí)施；
（八）組織籌集專(zhuān)項維修資金；
（九）組織業(yè)主委員會(huì )換屆和補選工作；
（十）完成業(yè)主大會(huì )交辦的其他事項。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)后30日內，代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主委員會(huì )未按期代表業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )代表組成的籌備組，按照規定重新選舉業(yè)主委員會(huì )?；I備組的組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任。
在重新選舉業(yè)主委員會(huì )期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主應當按照業(yè)主大會(huì )通過(guò)的物業(yè)服務(wù)合同履行各自的權利和義務(wù)；重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì )應當在30日內補簽物業(yè)服務(wù)合同。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )成員缺員的，業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行補選。
業(yè)主委員會(huì )成員缺員50%以下，業(yè)主委員會(huì )不及時(shí)組織補選的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或居民委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，按照規定補選業(yè)主委員會(huì )成員。
業(yè)主委員會(huì )成員缺員50%以上或者業(yè)主委員會(huì )主任、副主任全部辭職，業(yè)主委員會(huì )不及時(shí)組織補選的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不組織補選的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，由街道辦事處、鄉鎮人民政府按照規定組織選舉新的業(yè)主委員會(huì )。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )委員任期屆滿(mǎn)2個(gè)月前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉，做好下列換屆籌備工作：
（一）起草本屆業(yè)主委員會(huì )工作情況的報告；
（二）確定業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容；
（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；
（四）將業(yè)主委員會(huì )成員候選人的基本情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)具的交納物業(yè)管理服務(wù)費的證明等在物業(yè)管理區域內進(jìn)行公示；
（五）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
新一屆業(yè)主委員會(huì )成員候選人，可以由現業(yè)主委員會(huì )提名推薦或者由5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。
業(yè)主委員會(huì )應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處或者鄉鎮人民政府和區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)不及時(shí)組織換屆選舉的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，在區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會(huì )代表組成的籌備組，按照規定重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì )?；I備組的組長(cháng)由街道辦事處、鄉鎮人民政府派員擔任。
第三十六條 經(jīng)業(yè)主委員會(huì )或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會(huì )成員的，由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議作出決議，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)自行終止：
（一）物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；
（二）連續1年以上不在本物業(yè)管理區域居住的；
（三）以書(shū)面形式提出辭職的；
（四）因身體健康原因喪失工作能力的；
（五）在為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。
業(yè)主委員會(huì )成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)管理區域內公告。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議通過(guò)取消其業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)：
（一）無(wú)故連續3次缺席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的；
（二）有犯罪行為的；
（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（四）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
發(fā)生本規則第三十六條、第三十七條和本條第一款規定的業(yè)主委員會(huì )成員情況變更的，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府備案，備案后由業(yè)主委員會(huì )在物業(yè)管理區域內公告。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì )換屆的，原業(yè)主委員會(huì )應當在20日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )成員職務(wù)終止的，應當在5日內將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會(huì )。
第四十條 業(yè)主委員會(huì )及其成員未在規定時(shí)間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求街道辦事處或者鄉鎮人民政府和轄區的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì )不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì )應當建立日常工作制度。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，業(yè)主委員會(huì )可以聘請專(zhuān)職執行秘書(shū)，協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)。專(zhuān)職執行秘書(shū)應當經(jīng)過(guò)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府的培訓。
專(zhuān)職執行秘書(shū)津貼從業(yè)主委員會(huì )活動(dòng)經(jīng)費中列支或者由業(yè)主委員會(huì )籌集，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)攤派。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì )應當建立工作檔案。工作檔案一般包括下列內容：
（一）各類(lèi)會(huì )議記錄、紀要；
（二）業(yè)主大會(huì )決議、業(yè)主委員會(huì )決定等書(shū)面材料；
（三）業(yè)主委員會(huì )選舉、換屆的有關(guān)材料；
（四）業(yè)主名冊；
（五）物業(yè)服務(wù)合同；
（六）有關(guān)法律、法規和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；
（七）業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)、建議書(shū)；
（八）公告、公示及其證明材料；
（九）共用部位和共用設施設備維修資金收支和使用情況；
（十）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的共用部位和共用設施設備運行狀況的報告；
（十一）其他書(shū)面和實(shí)物資料。
業(yè)主委員會(huì )工作檔案應當指定專(zhuān)人保管，放置在業(yè)主委員會(huì )辦公場(chǎng)所或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區域內的辦公場(chǎng)所。
第四章 會(huì )議
第四十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當由業(yè)主委員會(huì )組織召開(kāi)。會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任主持，主任因故缺席時(shí)，由副主任主持。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定按時(shí)召開(kāi)。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
（一）五分之一以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
（三）業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情況。
發(fā)生應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議的情形，業(yè)主委員會(huì )不履行組織召開(kāi)會(huì )議職責的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織召集，其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，將會(huì )議通知及有關(guān)材料書(shū)面送交與會(huì )人員并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主因故不能參加會(huì )議的，可以書(shū)面委托代理人參加會(huì )議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，可以書(shū)面委托其所代表的業(yè)主參加。
住宅項目的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)編輯第四十六條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議3日前，就業(yè)主大會(huì )會(huì )議擬討論的事項書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì )投票時(shí)將業(yè)主本人簽字后的投票意見(jiàn)如實(shí)反映。
第四十七條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項的， 業(yè)主委員會(huì )應當按照下列程序進(jìn)行：
（一）在決定有關(guān)事項15日前，公告擬表決事項的內容、方法、程序和時(shí)間安排；
（二）組織發(fā)放、回收表決票并做好記錄；
（三）組織10名以上非業(yè)主委員會(huì )成員的業(yè)主監督票數統計活動(dòng)，由2名業(yè)主委員會(huì )成員負責唱票、記票，2名非業(yè)主委員會(huì )成員的業(yè)主負責監票，并對統計結果簽字確認；
（四）3日內，在物業(yè)管理區域內公布投票結果。
在表決同一事項時(shí)，業(yè)主應當明確表示同意或者不同意，業(yè)主棄權的，視為同意。
采用書(shū)面形式征求業(yè)主意見(jiàn)決定有關(guān)事項的，應當使用全市統一式樣的業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決票。表決票應當由業(yè)主本人簽名。
第四十八條 業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則，制定和修改管理規約，選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數二分之一以上的業(yè)主同意。
第四十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定應當符合法律、法規及我市有關(guān)規定。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主委員會(huì )超越職權作出決定，或者作出與本物業(yè)管理區域物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。
第五十條 業(yè)主大會(huì )召開(kāi)會(huì )議時(shí)，區縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安派出所、居民委員會(huì )和使用人的代表可以列席業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第五十一條 業(yè)主委員會(huì )應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業(yè)主大會(huì )議事規則規定開(kāi)展工作。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì )成員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的，應當召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。主任、副主任無(wú)正當理由不召集業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定1名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當有超過(guò)半數成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數以上同意。
業(yè)主委員會(huì )應當在作出決定之日起3日內，將會(huì )議情況以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第五十三條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )做好書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì )作出的決議，由出席會(huì )議的人員簽字后存檔。
第五章 經(jīng)費和活動(dòng)用房
第五十四條 業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費1%的比例提取活動(dòng)經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
活動(dòng)經(jīng)費應當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費中列支。
第五十五條 活動(dòng)經(jīng)費主要用于召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議和支付業(yè)主委員會(huì )履行職責過(guò)程中實(shí)際產(chǎn)生的相關(guān)費用。
具體使用情況由業(yè)主委員會(huì )以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監督。
第五十六條 業(yè)主大會(huì )采用招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標所發(fā)生的費用由中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付，并在簽訂物業(yè)服務(wù)合同中約定從利用全體業(yè)主共用部位經(jīng)營(yíng)收益或者收取的機動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費等費用中沖抵。
第五十七條 業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商確定。
第六章 印章管理
第五十八條 業(yè)主委員會(huì )持街道辦事處或者鄉鎮人民政府出具的備案證明到公安部門(mén)指定的單位刻制業(yè)主大會(huì )印章。
業(yè)主大會(huì )印章所刻名稱(chēng)應與街道辦事處或者鄉鎮人民政府出具的備案證明上所標注名稱(chēng)一致，印章形狀統一為圓形，直徑為3.8厘米，字體為宋體。
第五十九條 業(yè)主大會(huì )印章由業(yè)主委員會(huì )指定專(zhuān)人負責保管，并建立用印記錄制度。
第六十條 業(yè)主大會(huì )印章應當用于業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同或其他與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì )依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。
第六十一條 業(yè)主委員會(huì )應當妥善保管并依法使用業(yè)主大會(huì )印章。印章遺失的，業(yè)主委員會(huì )持在主要新聞媒體上聲明作廢的憑證，到街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理重新刻制印章證明手續，按照規定重新刻制業(yè)主大會(huì )印章。
第七章 附則
第六十二條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區實(shí)施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )可以參照本規則執行。
第六十三條 未明確街道辦事處、鄉鎮人民政府的，由物業(yè)所在地的區、縣人民政府指定相鄰的街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )及其他相關(guān)工作。
天津經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、天津港保稅區、天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區等功能區，在物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導下，由其所在管理委員會(huì )指定具有社區管理職能的有關(guān)部門(mén)，負責組織成立業(yè)主大會(huì )、選舉業(yè)主委員會(huì )及其他相關(guān)工作。
第六十四條 業(yè)主配偶出具《結婚證書(shū)》和能夠證明其權屬的合法有效文件或者《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，證明其與業(yè)主關(guān)系，并出具所購房屋為婚后共同財產(chǎn)的具結后，可以參加業(yè)主代表或者業(yè)主委員會(huì )成員的選舉。
第六十五條 本規則自2008年12月20日起施行?！短旖蚴袠I(yè)主委員會(huì )活動(dòng)規則》（津政發(fā)〔2005〕67號）、《天津市業(yè)主會(huì )管理辦法》（津房物〔2004〕184號）同時(shí)廢止。
天津市國土資源和房屋管理局
二〇〇八年十一月二十一日
