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根據國家稅務(wù)總局印發(fā)的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）規定， 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內容主要包括六大項：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費。而根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》規定，在計算土地增值稅扣除項目中的開(kāi)發(fā)成本中也有基本相同的六大項內容：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開(kāi)發(fā)間接費用。雖然企業(yè)所得稅中的六大內容與土地增值稅中的六大內容表述相同，但其中還是存在較大差異。
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（一）土地征用費及拆遷補償費差異。企業(yè)所得稅中的該項費用是指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權（或開(kāi)發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價(jià)及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。而土地增值稅中的此項費用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費及有關(guān)地上、地下附著(zhù)物拆遷補償的凈支出、安置動(dòng)遷用房支出等。其主要差異是后者中不包含取得土地使用權所支付的金額。因為在土地增值稅法中，將納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用單獨作為一個(gè)項目予以扣除。因此，除土地增值稅中明確的費用外，所得稅法中該項費用中其他列明的費用，在土地增值稅中應作為取得土地使用權支付價(jià)款處理。

　?。ǘ┣捌诠こ藤M差異。企業(yè)所得稅法中的前期工程費是指項目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費用。土地增值稅中的前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。企業(yè)所得稅法強調的是項目開(kāi)發(fā)前發(fā)生的相關(guān)費用，雖然土地增值稅中沒(méi)有明確項目開(kāi)發(fā)前或開(kāi)發(fā)后費用，但由于土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)是在項目開(kāi)發(fā)完成且大部分開(kāi)發(fā)成品已經(jīng)銷(xiāo)售后進(jìn)行的，因此，實(shí)際兩者的規定范圍和內容基本是一致的。

　?。ㄈ┙ㄖ惭b工程費差異。企業(yè)所得稅法中該項費用是指開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開(kāi)發(fā)項目建筑工程費和開(kāi)發(fā)項目安裝工程費等。土地增值稅中的建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費。雖然前者特別規定了建筑費用和安裝費用，后者特別規定了承包方式和自營(yíng)方式，但二者的范圍和內容完全相同。

　?。ㄋ模┗A設施建設費差異。企業(yè)所得稅中是指開(kāi)發(fā)項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項目?jì)鹊缆?、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。土地增值稅中的基礎設施費，包括開(kāi)發(fā)小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛、綠化等工程發(fā)生的支出。兩者包含的具體費用內容相同，但前者是指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的費用，后者是指開(kāi)發(fā)小區內的費用。按照現行稅法規定，無(wú)論是項目?jì)冗€是小區內的基礎設施費，都是允許按受益對象合理分攤的，所得稅和土地增值稅都是允許扣除的。

　?。ㄎ澹┕才涮自O施費差異。企業(yè)所得稅法中是指開(kāi)發(fā)項目?jì)劝l(fā)生的、獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。土地增值稅中的公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開(kāi)發(fā)小區內公共配套設施發(fā)生的支出。企業(yè)所得稅法對公共配套設施是有限制條件的，即“獨立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈與”的，而對于“營(yíng)利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無(wú)償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。”土地增值稅中對此也作了補充規定，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì )和派出所用房、會(huì )所、停車(chē)場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　對于公共配套設施中的“郵電通訊、學(xué)校、醫療設施”，企業(yè)所得稅法有其特殊規定。國稅發(fā)[2009]31號第十八條規定，企業(yè)在開(kāi)發(fā)區內建造的郵電通訊、學(xué)校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。土地增值稅中對此的處理是，“建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。”

　?。╅_(kāi)發(fā)間接費差異。企業(yè)所得稅法中是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、工程管理費、周轉房攤銷(xiāo)以及項目營(yíng)銷(xiāo)設施建造費等。土地增值稅中的開(kāi)發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動(dòng)保護費、周轉房攤銷(xiāo)等。前者內容范圍比后者多列了“工程管理費”和“營(yíng)銷(xiāo)設施建造費”。根據稅法規定分析，對于工程管理費，也是符合土地增值稅間接費用范圍的；而對于營(yíng)銷(xiāo)設施建造費能否作為扣除項目，需要稅務(wù)機關(guān)進(jìn)一步明確。未明確之前，按照企業(yè)所得稅法規定處理也是可以的。

　?。ㄆ撸╊A提費用和利息費用的差異。在上述六大項目中，企業(yè)所得稅法規定，可以將一些預提費用和利息費用計入開(kāi)發(fā)成本中。國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規定， 出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10％；公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價(jià)合理預提建造費用；應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規定預提。第二十一條規定，企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規定的借款費用，可按企業(yè)會(huì )計準則的規定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，稅法規定預提費用不得扣除，利息費用要單獨計算扣除，不重復計入開(kāi)發(fā)成本中扣除。國稅發(fā)〔2006〕187號規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規定外，不得扣除?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第二十七條規定要求，在審核利息支出時(shí)應當重點(diǎn)關(guān)注：是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調整至開(kāi)發(fā)費用。
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