需要著(zhù)重談的問(wèn)題是，為什么中國的房?jì)r(jià)這么高？最重要的原因是供給不足。
中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論是住房方面還是投資方面，都有很強的需求。不正常的是供給不足，其源頭是人為的土地供給限制，進(jìn)而是房地產(chǎn)供不應求。這是導致中國房?jì)r(jià)特別高的最重要原因。
在市場(chǎng)經(jīng)濟的任何一個(gè)投資領(lǐng)域里，只要有什么能把供給卡住，價(jià)格一定會(huì )抬上去，由此一定會(huì )引起投機。所謂過(guò)度投機，其誘因主要就是外來(lái)的限制供給的力量。當這個(gè)力量把價(jià)格推上去時(shí)，就有很多人看漲，誘發(fā)更大的投資熱潮，把價(jià)格越抬越高。只要不解決土地供給不足問(wèn)題，房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題就永遠不能解決，其后果更遠遠超出城市居民的生活質(zhì)量等問(wèn)題。
實(shí)際上，這是真正影響中國經(jīng)濟長(cháng)遠發(fā)展的重大問(wèn)題。都說(shuō)中國內需不足，原因何在呢？?jì)刃柚凶畲蟮氖亲》?，以及與住房相關(guān)的消費和投資?？刂仆恋毓┙o，就會(huì )把住房?jì)r(jià)格推得很高，必然限制人們的消費和相關(guān)投資，以及相關(guān)的所有內需。在最基本的經(jīng)濟發(fā)展模型里，決定經(jīng)濟發(fā)展的基本因素是人力、資本、土地。世界上任何一個(gè)經(jīng)濟，缺少或人為限制任何一個(gè)要素的投入，都一定不能增長(cháng)。
具體到中國的經(jīng)濟，內需嚴重不足和過(guò)度依賴(lài)出口的后果，都可溯源于對土地供給的限制。中國為什么要嚴格限制土地供給？政府反復強調兩個(gè)理由：第一，中國地少人多；第二，中國耕地少，所以要有18億畝紅線(xiàn)的限制。其實(shí)，這兩個(gè)似是而非的理由完全站不住腳。
先看理由一。在世界上，中國絕對不是地少人多的國家。中國的人口密度在全世界排在中下，比中國人口密度高的國家有七八十個(gè)。有人會(huì )說(shuō)，不對，中國有很多的沙漠和荒地。那么，讓我們看中國人口密度最高的江蘇和浙江，其人口密度與臺灣和韓國差不多，而中國臺灣、韓國都是山區，可耕地少。臺灣和韓國情況如何呢？除了臺北、首爾市中心和極個(gè)別的幾個(gè)市中心地價(jià)較高，中國臺灣及韓國的普遍地價(jià)，與其經(jīng)濟發(fā)展水平相比，并不很高。這些人口密度大的經(jīng)濟體的經(jīng)濟和城市化發(fā)展，并不伴隨過(guò)高的房?jì)r(jià)。原因很簡(jiǎn)單：其土地是私人擁有的，可在市場(chǎng)上交易，除小范圍的區域規劃，沒(méi)有人為地全面限制土地供給。
再看理由二。18億畝紅線(xiàn)的理由也完全站不住腳。18億畝耕地，即120萬(wàn)平方公里耕地，只占中國國土面積約八分之一。中國還有絕大部分不可耕地完全可以用于城市建設。如果這些不可耕地可允許被用于城市建設，中國的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì )這么高。最容易看清楚的例子就是北京。北京的大部分土地沒(méi)有城市化，而其中大部分土地都不是耕地！但這些不可耕地卻不允許使用。比如北京郊區的六環(huán)周?chē)?，大量?jì)?yōu)美的緩坡山地、不可耕地，是完全可以建設城市的。但是，六環(huán)高速公路都到了附近了，這些巨量的不可耕地仍然不許使用；少量已經(jīng)建設的房子都是所謂“小產(chǎn)權”，是政策不承認的。相比之下，香港、重慶等很多城市都是山地城市。
只要土地的供給放開(kāi)，非耕地的土地允許使用，北京的地價(jià)就不會(huì )是現在這樣。在全國范圍，人們同樣可以輕易看到無(wú)數讓人揪心的情景：一方面地價(jià)天高，另一方面大量不可耕地不允許用作住宅建設。當然，無(wú)論郊區的土地供給如何，在大都市的市中心及個(gè)別市區，房?jì)r(jià)不可避免仍會(huì )很高，這在任何發(fā)達的市場(chǎng)經(jīng)濟都一樣。重要的是，在這些地方之外仍有大片較低房?jì)r(jià)的社區，老百姓就會(huì )有不很貴的房子可以買(mǎi)。實(shí)際上，這是世界主要都市的基本情況，包括倫敦、紐約、首爾，甚至東京。因此，把土地供給向市場(chǎng)放開(kāi)是必要條件。
“舶來(lái)”政策之弊
中國內陸的土地財政與限制土地供給的一整套政策是20世紀90年代后從香港學(xué)來(lái)的。為了正本清源，需要討論這套“舶來(lái)”政策的性質(zhì)。
必須清楚，香港的土地財政與限制土地供給的一整套政策是殖民時(shí)期的政策，這在所有民主體制下的市場(chǎng)經(jīng)濟國家不可能通過(guò)，也不可能為民眾接受。香港政府控制土地供給，導致房?jì)r(jià)普遍高漲、嚴重傷害民眾福利及經(jīng)濟發(fā)展，這是世界上所有發(fā)達經(jīng)濟體中最壞的例子。
多數人都認為，由于缺地，香港的人口密度極高，當然寸土寸金。但實(shí)際情況是，香港政府規定香港80%的土地是不允許使用的。那些土地或是荒山，或是郊野公園。這看似是保護環(huán)境的典范。但看看70%以上的香港百姓極其擁擠和拮據的生活，看看每月付1000多元房租生活在“鴿子籠”里的老人們，怎能相信這是世界上最富裕的經(jīng)濟體之一？
我在任何一個(gè)發(fā)達的市場(chǎng)經(jīng)濟都沒(méi)有見(jiàn)過(guò)這種情形，在文獻上也找不到。香港人均GDP比韓國和中國臺灣高六七成，但其大多數民眾的實(shí)際生活水平顯然低于韓國和中國臺灣。這些都是因為香港的高地價(jià)，而高地價(jià)主要源于限制土地供給。
香港的人口密度讓世界上絕大多數人吃驚。香港的人口密度為每平方公里6397人，低于北京、低于上海，低于紐約、新加坡、東京，數倍低于首爾（每平方公里17215人）！這里指的是把香港的土地全都算上的官方統計數字。但是實(shí)際上，由于80%以上的土地不允許使用，香港的實(shí)際人口超過(guò)每平方公里3.2萬(wàn)人。這是世界第一，是破壞性的擁擠，破壞了人的基本生活工作學(xué)習環(huán)境，破壞孩子成長(cháng)的基本環(huán)境，破壞企業(yè)家，破壞小企業(yè)，破壞創(chuàng )新企業(yè)生長(cháng)必需的環(huán)境。這個(gè)擁擠不堪的世界第一，并不是因為它真的沒(méi)有土地，而是土地不供給。澳門(mén)的人口密度是每平方公里1.8萬(wàn)人，只要去香港和澳門(mén)看一看，就可以看到，澳門(mén)多數老百姓的生活顯然好于香港。
我想特別指出，香港政府延續的是英殖民時(shí)期的政策。香港土地是英政府以戰爭獲得，故不是私人財產(chǎn)，同英美國內的土地制度有本質(zhì)的不同。土地私有制是英美市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)革命產(chǎn)生的基本前提。又因港英殖民者及社會(huì )精英需要郊野公園，甚至獵場(chǎng)，而無(wú)需顧及多數百姓的生活空間。這當然同英美國內的民主政治制度有本質(zhì)的不同。自清末始，港英當局就限制土地“出讓”，以后更以賣(mài)地為謀取財政收入之手段。1997年后，香港政府基本延續了這套土地制度和政策。
此外，在香港回歸前夕，《1984年中英聯(lián)合聲明》專(zhuān)門(mén)對土地供給作出了規定：從1985年起，香港政府每年向市場(chǎng)供應的土地不可以超過(guò)50公頃?？上攵?，對香港這個(gè)700萬(wàn)人的城市來(lái)說(shuō)，只要其經(jīng)濟還發(fā)展，這么少的土地供給，地價(jià)必然高企。
倫敦與香港形成強烈反差。倫敦的高地價(jià)雖屬世界之最，但由于沒(méi)有土地供給的限制，大倫敦范圍里地價(jià)參差不齊。中產(chǎn)階級基本生活在近郊或郊區，即便貧窮百姓仍可有尊嚴地生活，小企業(yè)仍可以建立、發(fā)展。香港則不然。雖然其人均GDP早就高于英國，大量所謂中產(chǎn)階級的生活環(huán)境同倫敦貧窮百姓相似。我曾在倫敦工作生活過(guò)近18年，作為一個(gè)中國學(xué)者，我對這同屬英帝國里不同體制之間的反差感觸很深。我認為，中國決策者應認真反省近十多年來(lái)抄襲香港土地財政和限供土地政策所造成的嚴重經(jīng)濟社會(huì )問(wèn)題，并停止該項政策。
為了幫助大家理解限供土地的后果，我再報告幾個(gè)觀(guān)察。按照統計數字，首爾人口密度超過(guò)1.7萬(wàn)人/平方公里，是北京和上海人口密度（每平方公里僅7000多人）的兩倍多。但2010年夏我在首爾工作的實(shí)際感覺(jué)是，比起北京和上海，首爾的人口密度、樓房的平均高度都遠低于北京和上海。住房統計表明，首爾居民平均住房面積反而比北京和上海大很多。校園里，大街上，公園里，基本印象均如此，即北京與上海的人口密度遠比首爾高。為什么統計與實(shí)際感覺(jué)差別如此之大？原因非常簡(jiǎn)單，同香港一樣，北京和上海有大量的土地是不允許使用的，那不是城市居民能夠生活工作學(xué)習的地方。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期均衡價(jià)格一定由供給與需求的均衡決定。長(cháng)期高價(jià)一定源于供給不足與需求旺盛。長(cháng)期需求旺盛是經(jīng)濟健康發(fā)展的基本部分，求之而不得。以打擊需求壓低房?jì)r(jià)之措施猶如殺雞取卵！開(kāi)放非耕種土地，提高土地供給，才能解開(kāi)中國房地產(chǎn)價(jià)格高企的死結。
最后，我再討論一下住房需求。我的基本觀(guān)點(diǎn)是，即便不談質(zhì)量，僅以平均住房面積看，中國城市民眾住房水平仍顯然低于國際水平。例如，美國人均住房面積為90平方米以上，倫敦是英國最低的，人均也在50平方米以上。首爾是韓國最低的，人均也有約40平方米。相比之下，中國城市人均住房只有25平方米左右，北京與上海也只有33平方米左右?，F有低住房水平，加上中國正在經(jīng)歷前所未有的高速經(jīng)濟發(fā)展和大規模城市化進(jìn)程，加上中國正面對擴大內需的難題，今后二三十年里，如果沒(méi)有人為的重大政策錯誤，民眾對住房的需求一定會(huì )持續大幅上升。雖然政府打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的信息被嚴重扭曲，但是，有許多非常顯而易見(jiàn)的間接信息告訴我們，中國民眾對房地產(chǎn)具有巨大的需求。
其中一個(gè)顯然的信息是汽車(chē)市場(chǎng)需求。汽車(chē)市場(chǎng)的供不應求是經(jīng)濟發(fā)展的喜訊，解決的方法是增加汽車(chē)供給。汽車(chē)在供不應求時(shí)之所以沒(méi)有大幅漲價(jià)，是因為供給可以迅速增加。在世界上所有市場(chǎng)經(jīng)濟國家中，汽車(chē)需求都和住房需求緊密正相關(guān)。如今北京居民的汽車(chē)保有量已與紐約相近，可是住房呢？四環(huán)以?xún)鹊淖》抠F，有車(chē)的北京居民會(huì )樂(lè )于買(mǎi)遠一點(diǎn)便宜一點(diǎn)的房子。但便宜一點(diǎn)的房子依賴(lài)土地供給。住房供不應求也是經(jīng)濟發(fā)展的喜訊，解決的方法也只能是增加土地供給。人為限制土地供給造成的資源稀缺，制造過(guò)度投機的環(huán)境，不僅是造成高房?jì)r(jià)的首要原因，還是是創(chuàng )造壟斷、尋租、腐敗的溫床。土地供給限制不破，高房?jì)r(jià)會(huì )更高，服務(wù)業(yè)無(wú)從發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構調整無(wú)路，結果是內需萎縮，可持續發(fā)展受阻。
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