央視的報道說(shuō)全國的土增稅應繳未繳3.8萬(wàn)億元，引起社會(huì )軒然大波，而且我們看各處簡(jiǎn)單引用的方式就很有意思，說(shuō)央視曝光45家開(kāi)發(fā)商欠稅3.8萬(wàn)億元，這個(gè)說(shuō)法極度的標題黨，給人感覺(jué)是這45家開(kāi)發(fā)商就有3.8億元，并且把很?chē)栏竦姆稍~匯應交未繳變成有很多歧義解釋的欠稅，就如你欠錢(qián)，到期未還的叫做欠沒(méi)有爭議，未到期的債務(wù)不是也叫做欠嗎?把這個(gè)意思扭曲了以后，各方的反擊就開(kāi)始了，實(shí)際情況是央視曝光了45家開(kāi)發(fā)商有家應繳未繳的情況，全國估計的總欠稅額度是3.8萬(wàn)億元，但是對于應繳未繳的土增稅到底應當估計是多少呢?筆者也估算一下各種流行的說(shuō)法。
央視報道說(shuō)：根據國家統計局、財政部和國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數據，對全國范圍內沒(méi)有征收到位的土地增值稅做了分析測算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷(xiāo)售總額超過(guò)31.2萬(wàn)億元;而中國社科院2011住房綠皮書(shū)披露，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨?，其中沒(méi)有達到土地增值稅清算條件的項目收入幾乎可以忽略。照此測算，全國各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元。而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。這就意味著(zhù)，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。
國泰君安表態(tài)：兩種方法測算均表明,實(shí)際規模只有幾千億左右。1)方法一:2005-12年全國商品房累計銷(xiāo)售額為31萬(wàn)億,乘以平均5%的稅率,得到累計應繳額為1.55萬(wàn)億;扣除8000億已交額,得未交額7500億元。2)方法二:萬(wàn)科2012年年報中,已計提未達到清算條件即所謂“未交”增值稅58億,除以2.2%的市占率,得全國未交增值稅2636億;
國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人26日表示，這對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，我國土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強，今年1至10月組織收入2710.78億元，增長(cháng)22.2%。根據相關(guān)稅法規定，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅，該稅種實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，且屬于地方稅種，征管較為復雜。復雜性之一在于每個(gè)房地產(chǎn)項目都是有周期的，因而土地增值稅一般在項目啟動(dòng)時(shí)按測算額的1-3%先預征，然后據實(shí)重新結算，這是長(cháng)期以來(lái)的慣例和程序，但真正進(jìn)入決算清算的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。有一家大型上市地產(chǎn)商稱(chēng)，現在每次發(fā)布季報，都會(huì )有應繳土地增值稅和計提，也就是預征，上海的預征稅率在1%-3%，內環(huán)3%，中環(huán)2%，外環(huán)1%。
從這樣的說(shuō)法我們逐一進(jìn)行分析，對于央視的說(shuō)法，央視是以05年到12年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額31.2萬(wàn)億來(lái)計算的，其估算土增稅的依據是2009年的房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率55.72%，我們應當注意到的就是房地產(chǎn)業(yè)在08年危機以后的09年全面反彈過(guò)程中是毛利率最高的時(shí)期，同時(shí)的2012年和2008年等經(jīng)濟調整的年份房地產(chǎn)業(yè)的毛利率是很低的，完全以房地產(chǎn)毛利潤最高的時(shí)期進(jìn)行估算是很有問(wèn)題的，這部分是高估明顯的。同時(shí)我們也應當注意到在毛利潤上允許扣除部分費用和土增稅累進(jìn)稅率下，以所有項目的平均利潤率來(lái)計算，本身也是低估的，但總的來(lái)說(shuō)央視以這樣的數據來(lái)估算，是有高估的嫌疑的。
我們于此同時(shí)再看一下國泰君安的說(shuō)法，國泰君安以中國現在的土增稅平均稅率作為一個(gè)估算的標準，這個(gè)所謂的平均稅率5%不知道是從何而來(lái)，對于中國房地產(chǎn)業(yè)的快速漲價(jià)，對增值額課稅最低30%最高60%的土增稅，在價(jià)格翻了很多倍的時(shí)候銷(xiāo)售額當中只有平均5%的應納稅比例，這個(gè)比例是顯著(zhù)偏低的。而以萬(wàn)科的數據推而廣之則更不同，因為萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)理念是做快銷(xiāo)項目，萬(wàn)科并不是囤地的公司，萬(wàn)科是市場(chǎng)占有率很大但利潤率不高的公司，選這個(gè)公司為樣本來(lái)估算全國的納稅情況，也是有明顯的低估的。
而對于稅務(wù)總局的表態(tài)也是非常有意思的，一方面說(shuō)誤讀一方面說(shuō)大力追繳，這里有一個(gè)關(guān)鍵就是上海等地的稅務(wù)局為什么在預征的時(shí)候核定的比例很低尤其是在有很大增值潛力的郊區項目預增只有1%?這樣的低比例不是人為的鼓勵擴大應繳未繳的基數嗎?稅務(wù)局制定政策的時(shí)候就帶有擴大土增稅應繳未繳的規模，他能夠有公正的動(dòng)力去嚴格的征收這些應繳未繳稅款嗎?稅務(wù)局的一些舉措，本人的《央視褪下土增稅內褲后……》一文有詳細的論述不再重復。稅務(wù)局的表態(tài)本身很耐人尋味，如果查出來(lái)土增稅應繳未繳數額太大，本身不就是說(shuō)稅務(wù)局的預征太低嗎?為什么會(huì )這樣的低，難道沒(méi)有腐敗嗎?這些問(wèn)題往深里去問(wèn)去想，我看也是稅務(wù)局非常不愿意的。
對于稅務(wù)局的不作為和懈怠，本人要說(shuō)的就是土增稅的應繳未繳如果嚴格稅務(wù)核查和監管，土增稅實(shí)際的應繳未繳數額很可能比賬面計提的要多很多，只不過(guò)這本身涉及偷稅漏稅的灰色地帶，原因就是開(kāi)發(fā)商普遍是以增加拆遷、建安、裝修等成本來(lái)避稅的，把利潤做到工程里面，還有就是在自用和銷(xiāo)售的房屋當中的土增稅攤銷(xiāo)是不一樣的，把自用房屋的成本攤銷(xiāo)到商品房當中，可以極大的減少土增稅的數額。我們如果計算了累進(jìn)所帶來(lái)的影響，在《土增稅的避稅乾坤大挪移》一文當中計算過(guò)在土增稅累進(jìn)到60%以上的時(shí)候增加成本的影響可以達到增加數額95%的避稅，而實(shí)際上上如果考慮了一些成本增加附帶的扣除項目，直接增加成本變成扣除項目后還要有30%的增加，從而產(chǎn)生了逆選擇。這里土增稅的扣除比例是按照成本對于純開(kāi)發(fā)商可以有10%的財務(wù)費用和20%的管理費用扣除，這使得減少比例增加到原來(lái)的130%，如在已經(jīng)增值200%以上的時(shí)候避稅95%，實(shí)際上是減少了123.5%，倒賺23.5%，如果是累進(jìn)到50%稅率下避稅65%則是84.5%。這里是對于土增稅的設計問(wèn)題，在增值巨大以后，這樣的扣除比例和累進(jìn)規則，是要產(chǎn)生逆選擇的。所以在房屋銷(xiāo)售額當中，直接的利潤率可能是不真實(shí)的，稅務(wù)局嚴查的話(huà)，這個(gè)毛利潤的比例可能會(huì )極大的提高。因此央視的估算雖然是以年份利潤率最高的2009年計算的，但以筆者從業(yè)的經(jīng)驗，房地產(chǎn)各種隱性費用巨大，這些費用都要在稅后支出和無(wú)法上賬都沒(méi)有列支，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沒(méi)有的成本翻倍的利潤預期是不會(huì )開(kāi)發(fā)的，這相對于銷(xiāo)售額則就是要有銷(xiāo)售額50%的毛利潤，在房?jì)r(jià)漲價(jià)的過(guò)程當中這個(gè)利潤率可能還要更高，因此只要能夠嚴查，把該征的都征收上來(lái)，央視估算的應繳未繳應當是能夠達到的。
那么對于自用房屋把成本都挪移到了商品房之中，那么自用房屋的土增稅怎么辦呢?這里我們的稅收是開(kāi)了口子，對于自住性的物業(yè)只要房產(chǎn)權沒(méi)有變更，土增稅就是可以不交的，我們把這個(gè)不交計算一下就知道這里面也是驚人的!央視計算土增稅的應繳未繳是按照全國商品房的銷(xiāo)售額而來(lái)的，開(kāi)發(fā)商自用的商品房數量是巨大的，開(kāi)發(fā)商為了不清算土增稅，普遍保留了15%以上的自用房，對于很多項目的比例是遠遠高于這個(gè)比例達到了40-50%也很多，這些項目多是商住混建的項目，其中商業(yè)大商場(chǎng)五星級酒店等都是留下自用的，這些自用房屋的成本卻大量攤銷(xiāo)到了銷(xiāo)售房里面，他們應當納稅的稅率是更高的，價(jià)值中應繳未繳的比例巨大，就算沒(méi)有增比例和稅率，我們以20-30%左右的自用房屋計算，他們相對于31萬(wàn)億的銷(xiāo)售額和估算的4.6萬(wàn)億的土增稅額，也應當有上萬(wàn)億的數額且全部是應繳未繳數額，所以實(shí)際的土增稅的應繳未繳的數額是比3.8萬(wàn)億高很多，可以達到5萬(wàn)億左右的水平。因此筆者認為充分計算了非法避稅和自用不交的漏洞下，應繳未繳土增稅的總數可能會(huì )達到5萬(wàn)億以上。
對于這個(gè)5萬(wàn)億是一筆很有意義的錢(qián)，我們的保障房建設資金一直是沒(méi)有來(lái)源，總讓新買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商配建，結果就是炒高了新買(mǎi)地上商品房的成本，這剛性的成本支撐只能讓房?jì)r(jià)更漲，且開(kāi)發(fā)商配建的速度是有限的，這是要讓以后的人為以前的人的錯誤買(mǎi)單!保障房不足是前面建設的不足，前面開(kāi)發(fā)商沒(méi)有承擔相應的義務(wù)，這個(gè)義務(wù)如果強加給后面的開(kāi)發(fā)者，則還要推高房?jì)r(jià)，是一個(gè)不當的政策。如果我們能夠通過(guò)調控把以前的土增稅應繳未繳都征收上來(lái)，通過(guò)稅務(wù)的嚴查把灰色的避稅以漏稅征收上來(lái)，則這5萬(wàn)億左右的資金正好是我們建設保障房的資金缺口，有這五萬(wàn)億投資來(lái)建設保障房，老百姓的住房問(wèn)題就很容易解決，我們按照每套房子5萬(wàn)土地市政成本15萬(wàn)建安成本來(lái)計算，這是可以建設2500萬(wàn)套商品房的，以平均一家四口，可以解決上億人的居住問(wèn)題!解決了老百姓住房的剛需，房?jì)r(jià)上漲給中國社會(huì )所帶來(lái)的危機就消除的，中國崛起大業(yè)就有了保障!
這個(gè)錢(qián)估算多了是地方政府和開(kāi)發(fā)商都不愿意的事情，稅務(wù)局對此會(huì )有大量的壞賬出現和責任，如何能夠征收到位不讓開(kāi)發(fā)商有暴利，是一個(gè)關(guān)鍵，也是國家治理能力的體現，就看三中后的黨中央怎樣加強國家治理能力了。
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