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　　今天在這我們目前能夠批出來(lái)的有這么幾個(gè)論題，要在會(huì )上大家集中論壇，也是我們圍繞著(zhù)這些問(wèn)題在我們的報告當中能夠體現的問(wèn)題。有這么幾個(gè)方面，一個(gè)是地產(chǎn)新十年企業(yè)成長(cháng)路徑選擇。第二個(gè)，知識管理的本質(zhì)和方法解析。第三個(gè)，中國房地產(chǎn)企業(yè)知識管理的障礙以及解決之道。第四個(gè)，房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理系統環(huán)境與策略選擇，最后一個(gè)是面向新十年的人力資本和企業(yè)文化。暫時(shí)圍繞著(zhù)這么五個(gè)問(wèn)題組織各方面人員進(jìn)行討論，同時(shí)在我們報告中也側重體現我們調研和研究的成果。我就簡(jiǎn)單介紹到這?！　?/div>圖為北京金網(wǎng)絡(luò )百城投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理楊強宏

　　楊強宏：各位網(wǎng)友大家好！剛才楊主任已經(jīng)介紹了問(wèn)題做這么一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)知識競爭力的研究，我覺(jué)得這個(gè)題目在現在的時(shí)間點(diǎn)提出來(lái)很及時(shí)。實(shí)際上在這個(gè)題目前面有一個(gè)地產(chǎn)新十年，確實(shí)從地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)處在一個(gè)關(guān)鍵的變革階段，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須面對這樣一種新的十年里面可能發(fā)生的變化，對自身發(fā)展內在的因素，包括人力資本、知識管理以及自己核心競爭力的培育等等，需要有一個(gè)重新的審視。要解決好這個(gè)問(wèn)題，首先大家對未來(lái)新十年房地產(chǎn)行業(yè)到底怎么發(fā)展要有一個(gè)基本的方向性的評估。在我看來(lái)，可能后十年，新十年河前十年比較至少有三個(gè)方面大家至少要關(guān)注重大的變化，企業(yè)需要面對作為他外部環(huán)境發(fā)展的變化。

　　第一點(diǎn)就是制度的變革。房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)這兩年很熱，更多的說(shuō)是

房?jì)r(jià)引起的宏觀(guān)調控，剛才主持人也說(shuō)宏觀(guān)調控告一段落了，但是我的判斷是宏觀(guān)調控可能告一段落，但是實(shí)際上宏觀(guān)調控最后的結果一定是帶來(lái)一個(gè)制度根本性的變革。大家看到房?jì)r(jià)不斷的漲，如果制度性的變革光靠現在調控的手段并不能解決問(wèn)題，最終的結果走到通過(guò)我們國家基本住房制度以及房地產(chǎn)行業(yè)基本規則的改變解決問(wèn)題。這個(gè)現在已經(jīng)可以開(kāi)展一些端倪，大家知道北京今年最大的動(dòng)作很明確，今后三年要一千萬(wàn)平米經(jīng)濟適用房，一千萬(wàn)平米限價(jià)房，這意味著(zhù)什么？包括我也知道武漢“十一五”規劃30%是經(jīng)濟適用房，他意味著(zhù)什么？意味著(zhù)房地產(chǎn)前十年發(fā)展是以完全市場(chǎng)化為導向的階段結束了，他回歸到了新的階段，這個(gè)階段的特點(diǎn)就是市場(chǎng)化向保障化的階段。實(shí)際上一定程度是一種回歸，大家可能知道90年以前，咱們國家住房全是保障住房，97年開(kāi)始推向市場(chǎng)化，在這十年的發(fā)展過(guò)程中大部分是完全是市場(chǎng)商品房，發(fā)展了十年發(fā)現他有他的問(wèn)題，現在如果完全是市場(chǎng)化，可能不能解決問(wèn)題，其實(shí)各個(gè)層面以后在重新審視，我們這么定性房地產(chǎn)是不是有偏差。我們回過(guò)頭看國外，香港50%多一點(diǎn)是保障性住房，新加坡70%保障資源，當然在美國市場(chǎng)化比例高，因為他人地資源關(guān)系跟我們完全不一樣，他的土地資源沒(méi)有像我們這么緊張，所以可能從現在開(kāi)始制度變革很明顯的體現出來(lái)，我們最終在下一個(gè)十年歷整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)里有相當多的比例保障性的住房，剩下一部分可能是市場(chǎng)化的商品房。這樣一種變革以后，相信整個(gè)很也的形態(tài)也會(huì )發(fā)生根本性的變化，這可能是后面新十年里我們要看到的一個(gè)局面。我覺(jué)得這個(gè)局面有他的合理性，房地產(chǎn)是有稀缺資源作為瓶頸，土地永遠是稀缺資源，但是它又不是可有可無(wú)的，它是所有老百姓生活的必須品，所以它們兩個(gè)是矛盾的，不能說(shuō)由于它是稀缺性導致像電視機等其他行業(yè)競爭之后老百姓得到利益，它是老百姓基本生活需要，所以它需要平衡好由于稀缺性的因素，它又是必須品，最后必須通過(guò)這樣的制度安排解決問(wèn)題，如果不做制度安排，在完全市場(chǎng)化做一些局部的調控都不能解決問(wèn)題，所以這是第一個(gè)我說(shuō)新十年整個(gè)地產(chǎn)很重大的變革，他會(huì )影響到整個(gè)后面，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　第二個(gè)重大的變化我們需要隨時(shí)關(guān)注的。大家對房地產(chǎn)的屬性，在未來(lái)十年和前十年會(huì )很不一樣。前十年大家把房地產(chǎn)作為一個(gè)消費品看待，只是最近幾年重新發(fā)現了房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，其實(shí)房地產(chǎn)作為社會(huì )財富重要的組成部分，他對老百姓也好，甚至整個(gè)企業(yè)，它整個(gè)財富結構里，金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)是最重要的兩塊，所以通過(guò)這些年的發(fā)展，市場(chǎng)上的教育，現在再看房子的時(shí)候不僅僅是消費品，他已經(jīng)把它看成是自己資產(chǎn)的一部分，所以房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性在未來(lái)十年里可能會(huì )跟前十年完全不一樣，他們會(huì )充分的認知，因為市場(chǎng)屬性被認知，大家購買(mǎi)它，建設它，開(kāi)發(fā)它，這一整套的邏輯，包括決策的邏輯和決策的方式都會(huì )發(fā)生變化。既然最主要的產(chǎn)品大家都覺(jué)得是由不同的東西，它由純粹的消費品變成一個(gè)屬性看待會(huì )很大的不同。金融資本大量介入到房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì )培養出一批金融性房地產(chǎn)投資機構，包括一些房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理機構等等這樣一批的金融機構會(huì )在這個(gè)行業(yè)里占越來(lái)越大的話(huà)語(yǔ)權。包括一些產(chǎn)業(yè)投資基金，包括我們房地產(chǎn)證券化推進(jìn)，有更多房地產(chǎn)轉化證券投資途徑，老百姓就有機會(huì )用這種渠道都參與房地產(chǎn)的投資，將來(lái)十年里會(huì )越來(lái)越快的發(fā)展，我們最近幾個(gè)月在國外有各種各樣的基金，各種各樣的大企業(yè)國外發(fā)育的很成熟，都在我們國門(mén)的門(mén)口盯著(zhù)想進(jìn)來(lái)，我們國家現在正在控制。我們最近動(dòng)不動(dòng)收到幾十億，上百億的規模要進(jìn)來(lái)，這個(gè)要進(jìn)來(lái)很難。

　　楊彥奎：我了解到的情況，實(shí)際上現在有一些國外的機構已經(jīng)進(jìn)來(lái)了，但是他主體不進(jìn)來(lái)，在找代理人。

　　楊強宏：現在有機構委托我們做這樣一些機構，搞一些國內跨國經(jīng)營(yíng)有國際業(yè)務(wù)的企業(yè)合作，國外的給國外用，國內的給國內用，但是這個(gè)都是在避免，但是未來(lái)楊主任說(shuō)國家大的方向會(huì )被迫逐步的開(kāi)放，其實(shí)國外的進(jìn)來(lái)我們國內也在做一些研究，首先要把自己的產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來(lái)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)證券化，包括投向房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金限制的機構，相應的制度、法規，發(fā)育到一定的程度再允許外面進(jìn)來(lái)，那時(shí)候可能會(huì )更好一些。隨著(zhù)金融大量的發(fā)育，介入到地產(chǎn)行業(yè)。甚至也許五年、八年以后，開(kāi)發(fā)商會(huì )屬于他們控制之下的成熟地面，我相信有一天會(huì )是這樣的局面，最后的發(fā)展一定會(huì )是這樣的，因為原來(lái)的開(kāi)發(fā)是開(kāi)發(fā)企業(yè)本身，因為他就是在生產(chǎn)消費品，如果是作為一個(gè)社會(huì )財富長(cháng)期管理，讓它怎么增值，可能是哪些人更有話(huà)語(yǔ)權，開(kāi)發(fā)企業(yè)就變成他們在做整個(gè)社會(huì )房地產(chǎn)財富運作過(guò)程中一個(gè)分子而已，可能我們新的十年里這是第二個(gè)重大的變化要關(guān)注。

　　第三個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)我們認為很快就會(huì )進(jìn)入一個(gè)成熟的階段。其實(shí)每個(gè)行業(yè)都有自身的生命周期，包括前十年我們認為是一個(gè)快速成長(cháng)的階段，很快揮金如后面十年。這個(gè)所謂的成熟階段有幾個(gè)方面的標志。第一個(gè)是制度規則的逐步趨向穩定，整個(gè)制度系統不像以前有這樣和那樣的情況，可能這種情況會(huì )少。第二個(gè)方面的變化，市場(chǎng)規模也不像頭幾年那樣那么快的增長(cháng)，我們金網(wǎng)絡(luò )剛成立北京的增長(cháng)規模是200萬(wàn)不到，現在都3000多萬(wàn)了，十年發(fā)展的那么快。后十年不會(huì )了，不會(huì )想著(zhù)這個(gè)市場(chǎng)那么大了，其實(shí)那是企業(yè)最好過(guò)的日子，等到市場(chǎng)變化了這樣企業(yè)是很難過(guò)的，所以所謂的成熟階段第二個(gè)就是市場(chǎng)的規模，不要想像以前那樣很容易吃飯。第三個(gè)，其實(shí)現在已經(jīng)看到了，你會(huì )發(fā)現在市場(chǎng)里有一批開(kāi)發(fā)企業(yè)趨于穩定，通過(guò)不斷的淘汰，你的競爭對手可能大家熟悉的面孔越來(lái)越多，我們最后一年多有十個(gè)城市設置分支機構，其實(shí)你都認識的開(kāi)發(fā)商都在那里，然后他們占主導，一些小公司見(jiàn)縫插針有一些機會(huì )，現在一些一二級城市都是這樣。至少前十年的時(shí)候，其實(shí)是誰(shuí)都可以進(jìn)入到這里，那些大企業(yè)優(yōu)勢也不是那么明顯，可能就是這些巨頭們在競爭，剩下的人有點(diǎn)機會(huì )，可能有點(diǎn)飯吃，現在已經(jīng)看到了這個(gè)趨勢。這就是第三個(gè)方面，整個(gè)行業(yè)的形態(tài)發(fā)生這么大的變化，大家一定要清醒的認識到它已經(jīng)進(jìn)入到行業(yè)成熟的發(fā)展階段，跟其他行業(yè)一樣，在成熟發(fā)展階段企業(yè)也要面臨著(zhù)問(wèn)題，在行業(yè)快速的增長(cháng)是不一樣的。大的方面來(lái)說(shuō)，我們可以看到我們房地產(chǎn)企業(yè)在新十年要面臨所謂新的外部環(huán)境，外部挑戰都在這三個(gè)方面，認識到這三個(gè)方面行業(yè)會(huì )有一個(gè)天翻地覆的變化，我覺(jué)得這可能就是我們企業(yè)面臨的問(wèn)題。

　　面臨這樣一些外部環(huán)境的問(wèn)題，實(shí)際上企業(yè)為了適應環(huán)境的變化需要解決三個(gè)方面的問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)直接接觸過(guò)的，現在很難受的一個(gè)問(wèn)題。首先外面很多企業(yè)意識到自己外面行業(yè)的變化，環(huán)境的變化以后，他對自己企業(yè)進(jìn)行一個(gè)重新戰略方向的選擇，有一些企業(yè)退出去了，但是有些企業(yè)在掙扎，也有一些企業(yè)是雄心勃勃，覺(jué)得很好，我們過(guò)的很舒坦，雖然別人干的很好，心里很窩火，但是現在不一樣，我覺(jué)得這是戰略層面的問(wèn)題，重新對企業(yè)未來(lái)的戰略進(jìn)行規劃，這個(gè)問(wèn)題其實(shí)是現在很迫切的。如果這個(gè)問(wèn)題不解決，企業(yè)怎么做后面都沒(méi)辦法。第二個(gè)要解決是規?；陌l(fā)展，以前其實(shí)大部分企業(yè)，一個(gè)項目、兩個(gè)項目，項目型的管理，現在大牌的企業(yè)，而且將來(lái)是主導的，可能全國幾十年，百十家，一旦從做一個(gè)項目到做幾十個(gè)項目的時(shí)候，企業(yè)對內部的要求是完全不一樣的。以前我們知道我們服務(wù)很多的開(kāi)發(fā)商，九個(gè)人做兩個(gè)項目，他根本不需要管理，只要把食堂開(kāi)的好，讓人吃的很高興就行了，如果你那時(shí)候說(shuō)我給你做管理咨詢(xún)，給你做一個(gè)研究很沒(méi)必要，但是現在很多企業(yè)面臨這樣的困境。有好多企業(yè)現在在做新項目的時(shí)候，最頭疼的問(wèn)題是人在哪兒。

　　主持人：以前哪些人呢？

　　楊強宏：以前可能就是五個(gè)項目，八個(gè)項目，現在十二個(gè)項目，十五個(gè)項目人才哪兒找去？我知道有一個(gè)項目在半年之內換了三個(gè)項目老總，去了三個(gè)月以后就不行了，不停的在折騰。實(shí)際上他表面首先面臨是人的問(wèn)題，其實(shí)人的問(wèn)題不解決有數量就行，他需要有對人力資源合理的規范開(kāi)發(fā)，建立一些指示體系以及知識標準讓他們用，這樣才能管理好，才能用。第二個(gè)是面臨規?；陌l(fā)展情況，怎么樣能支撐規?；陌l(fā)展，實(shí)際上這個(gè)問(wèn)題可能直接體現在企業(yè)自身的問(wèn)題。其實(shí)外面的資源相對來(lái)說(shuō)都是公開(kāi)透明的，拿到資金不難，拿到項目都可以競爭，你要比別人做的好，你成本控制的好，你利潤空間更大逆完全可以競爭，所以跟以前有資源、有資金就OK了，不是那樣的問(wèn)題了。第三個(gè)要面臨的問(wèn)題就是跨區域的發(fā)展。前面這些年大部分企業(yè)都是說(shuō)我在北京，我在上海，跨出去的很少，只有少量企業(yè)是全國性發(fā)展。但是現在你去看，只要想生存下來(lái)的必須要全國布局，全國布局首當其沖還是人的問(wèn)題，本土化人的問(wèn)題怎么解決，還有一個(gè)管理的問(wèn)題，管理那么大，怎么弄？真的是很痛苦的一件事情。找到人做的以后，可能是解決了地方差異性的問(wèn)題，但是怎么很好的？大家怎么能夠保證作為這個(gè)企業(yè)的平臺，能夠讓每個(gè)地方的項目經(jīng)理人和項目總監都能給這些且一些支持，讓他們把這個(gè)做好。所以在新的環(huán)境下，至少這個(gè)階段，我們了解到很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨這三個(gè)很急迫的課題。

　　我為什么說(shuō)現在做這個(gè)事情很及時(shí)，恰恰是這個(gè)環(huán)境下，這樣一個(gè)課題，如果你研究企業(yè)戰略規劃，以前根本不需要，你要規?；l(fā)展，怎么解決好人的問(wèn)題，大規模的企業(yè)你怎么管理，就是一個(gè)內容的問(wèn)題，后面跨區域發(fā)展更是這樣。我覺(jué)得現在作為房地產(chǎn)企業(yè)更多把眼光放在內部，我們認為在新的十年里內部的問(wèn)題解決好的話(huà)，他能夠真正在企業(yè)里立足，能夠真正成為優(yōu)秀企業(yè)不再是外部資源的問(wèn)題了。從現在市場(chǎng)上看到，現在做的好的企業(yè)，恰恰在這些方面前十年解決的比較好，比如說(shuō)有很好的人力資源，特別是職業(yè)經(jīng)理人、項目經(jīng)理人培養和體系建立的特別好，現在他在哪兒擴展都不愁。包括內部一開(kāi)始從做一個(gè)、兩個(gè)、三個(gè)項目開(kāi)始很有意識做自己知識的積累，建立很好的一整套內部業(yè)務(wù)規范和技術(shù)的標準，放手到外面做也不愁。

　　主持人：這樣的企業(yè)現在有嗎？

　　楊強宏：其實(shí)只有一兩家，一年可能全國幾十個(gè)城市有項目，但是你要發(fā)現一個(gè)項目要設計很細節，甚至包括最后總裁來(lái)拍板你都不可想象，只有極個(gè)別企業(yè)運作的不錯，但是其他的都不是很好。

　　楊彥奎：應該說(shuō)您對行業(yè)了解比較透徹，對未來(lái)的判斷也是很準確的。剛才楊總講三個(gè)變化，我覺(jué)得確確實(shí)實(shí)在未來(lái)十年當中是房地產(chǎn)企業(yè)必須面對的，而且這些變化無(wú)論從政治層面來(lái)講還是自身的變化，確確實(shí)實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)從現在開(kāi)始，要立刻著(zhù)手解決的問(wèn)題。

　　楊強宏：不僅是有必要，而且很迫切。

圖為明基逐鹿軟件公司知識管理資深顧問(wèn)么黎明

　　么黎明：剛剛楊主任和楊總這邊把整個(gè)房地產(chǎn)的形勢做了一個(gè)很精辟的分析，我覺(jué)得非常的到位。我們之前也做過(guò)一些其他非房地產(chǎn)的行業(yè)。在房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講在接下來(lái)的十年里也逐步的標準化個(gè)正?；?，對于這種企業(yè)來(lái)講，我們其實(shí)可以完全把他和一些IT業(yè)、制造業(yè)放在一個(gè)平等的地位上看待。對于企業(yè)來(lái)講，我們經(jīng)常會(huì )遇到一些企業(yè)，他們會(huì )經(jīng)常會(huì )提我們要增強自己的核心競爭力，這是每個(gè)類(lèi)型的企業(yè)都要提的。對于我們地產(chǎn)業(yè)來(lái)講競爭力無(wú)外乎分成兩個(gè)方面，一個(gè)是策略能力，一個(gè)是組織能力。對于策略能力來(lái)講，剛才楊總也精辟的分析到，隨著(zhù)我制度化和房地產(chǎn)屬性的變化，你的策略肯定要經(jīng)過(guò)自己的調整，這樣的話(huà)我們整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，你這個(gè)產(chǎn)業(yè)與其他的產(chǎn)業(yè)可能就有一個(gè)優(yōu)勢所在?，F在我們也都看到房地產(chǎn)行業(yè)基本上是比較賺錢(qián)的行業(yè)，其他的行業(yè)可能會(huì )過(guò)的比較艱苦一點(diǎn)。但是這個(gè)策略是蠻重要的。另外更進(jìn)一步來(lái)講，對于企業(yè)未來(lái)這種標準化之后，決定他們競爭力，還來(lái)自于另外一個(gè)部分就是組織能力，這個(gè)組織能力我們跟企業(yè)了解的時(shí)候也會(huì )分為三個(gè)方面，一個(gè)是人力資本的組織，一個(gè)是知識資本的組織，還有一個(gè)執行力方面。我們也會(huì )把組織能力分成三個(gè)方面。

　　通過(guò)剛才的分析來(lái)看，我們在楊主任這邊，以這個(gè)時(shí)機切入，幫助房地產(chǎn)行業(yè)看這些問(wèn)題，我們認為也是非常必要的，這是一個(gè)蠻好的時(shí)機。既然說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年里也會(huì )發(fā)生一些變化，也會(huì )朝標準化發(fā)展，我們也會(huì )提供一些以前我們在那些行業(yè)里做知識管理遇到的問(wèn)題跟大家想一下。

　　我們認為在知識管理里面，我們主要圍繞著(zhù)一個(gè)問(wèn)題，剛才我們提到一點(diǎn)到底是哪些要點(diǎn)和方向。我們認為整個(gè)知識管理的要點(diǎn)和方向，我們做知識管理是企業(yè)的知識管理不是個(gè)人的知識管理，這是一個(gè)非常重要的要點(diǎn)。因為對于知識管理來(lái)講，很多人的概念不是非常清楚。我們認為其實(shí)知識管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續的過(guò)程，絕對不是一個(gè)工具，或者是一個(gè)方法，他是一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程當中，我們員工個(gè)人不斷把個(gè)人知識貢獻出來(lái)，變成一個(gè)組織知識。通過(guò)組織知識不斷的成長(cháng)，我們每個(gè)員工都可以在組織知識的基礎之上，再提升自己的一個(gè)價(jià)值。其實(shí)我們做知識管理主要是對這個(gè)過(guò)程提供一個(gè)方法，能夠讓他很順利的實(shí)施下去，這是知識管理我們要做很重要的事情。我們在談知識管理的時(shí)候經(jīng)常強調一點(diǎn)，我們要做的是企業(yè)的知識管理，不是個(gè)人的知識管理，一定要分清楚。

　　另外兩個(gè)基本方向，我們在做知識管理的時(shí)候基本上會(huì )朝兩個(gè)方向努力，一個(gè)是知識管理的流程化。另外一個(gè)方面就是知識管理實(shí)施的一個(gè)促動(dòng)要素。我們很多人可能對知識管理的流程是比較清楚的，我們在做知識管理無(wú)非是從發(fā)現知識，采集知識然后進(jìn)行組織，進(jìn)行分享，進(jìn)行推廣，最后再進(jìn)行一個(gè)創(chuàng )新，再形成這么一個(gè)閉環(huán)，這是一個(gè)比較標準的知識管理的過(guò)程。但是我們往往可能忽略另外一個(gè)方面，在知識管理的過(guò)程當中，我們有一些很重要的促動(dòng)要素，就像催化劑一樣，保證我們知識管理能夠進(jìn)行下去。我們在做知識管理的過(guò)程中又發(fā)現，好多的企業(yè)他把知識管理的領(lǐng)頭人放成一個(gè)信息部門(mén)的主管，讓他做知識管理的領(lǐng)頭人。我們發(fā)現其實(shí)這種方式不是很正確的，最必要的來(lái)講我們認為應該是以人力資源這個(gè)角度，從這個(gè)角度上推廣知識管理，而不是從系統的角度推廣。所以我們一直在提倡，在知識管理里面有一些促動(dòng)要素是非常必要的，我們把這個(gè)促動(dòng)要素可以分成四個(gè)方面，一個(gè)是我們叫做“熱情驅動(dòng)”，就是做一件事情不管知識管理也好，還是其他的管理方式也好，認清驅動(dòng)很必要，我們在這方面會(huì )幫助我們的企業(yè)建立一些組織，建立一些相關(guān)的人員組織結構，讓我們能夠把這個(gè)知識管理很順暢的推廣下去。另外還有一個(gè)叫做“制度驅動(dòng)”，知識管理其實(shí)比一般的管理更需要制度的約束，因為對于人來(lái)講，你要讓他把自己的知識分享出來(lái)，在某些企業(yè)是比較困難的，在這時(shí)候制度驅動(dòng)是很必要的。另外就是“文化驅動(dòng)”，我們配合知識管理，相關(guān)的企業(yè)文化其實(shí)也要做一些調整。因為我們在推廣知識管理的過(guò)程中，其實(shí)對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)還是比較容易上手的。相反對于傳統制造業(yè)來(lái)講他們對知識管理推廣該比較差一些，因為跟文化相關(guān)，一般像我們地產(chǎn)行業(yè)文化是比較開(kāi)放的，大家屯對協(xié)作是比較突出的，對于傳統制造業(yè)流程性比較強，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)講知識管理是很重要的一個(gè)點(diǎn)。最后一個(gè)是“技術(shù)驅動(dòng)”，我們有相關(guān)輔助工具幫助我們做好。

　　縱觀(guān)這幾個(gè)點(diǎn)，知識管理不是一個(gè)系統，也不是一個(gè)單純的技術(shù)，它是一個(gè)比較持續的過(guò)程。我們經(jīng)常對知識管理下定義的話(huà)，我們會(huì )用自己的一套話(huà)來(lái)講，我們認為知識管理就是對知識工作和知識工作者進(jìn)行計劃性的管理，這是我們對知識管理比較全面的一個(gè)概括的定義。我大概稍微介紹一下我們在比較房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)十年里和他趨于標準化來(lái)講，在做知識管理方面會(huì )遇到的一些點(diǎn)，跟大家先稍微介紹一下。

　　主持人：講的很清楚，講到了我的一個(gè)看法，我認為知識管理是需要技術(shù)，需要工具，么總說(shuō)其實(shí)它是一個(gè)過(guò)程，不光是一個(gè)工具，其實(shí)它是企業(yè)知識管理不是個(gè)人的知識管理。楊總我們接觸一些企業(yè)做大區的管理，關(guān)鍵某一個(gè)區的負責人不能有太將的自我心里，這個(gè)知識要貢獻出來(lái)。

　　楊強宏：我們最近在做一個(gè)工作，其實(shí)跟業(yè)務(wù)結合起來(lái)的，我們做產(chǎn)品化的標準，但是后來(lái)做完了我們討論，這個(gè)東西怎么實(shí)現，遇到你剛才說(shuō)的一個(gè)問(wèn)題，既然要這么做，就意味這我們給自己加一個(gè)約束條件就是紀律，但是這個(gè)紀律在大部分房地產(chǎn)企業(yè)里總經(jīng)理決定一切，你給他一些規范、規則、標準，他要把他做的東西框進(jìn)來(lái)，這都形成一個(gè)紀律要求。但是能不能把這些紀律讓這些人很好的執行，這個(gè)很難。

　　主持人：因為很多地方不需要個(gè)性，而是需要共性。因為房地產(chǎn)行多人想把自己的想法、沖動(dòng)和概念體現在他的產(chǎn)品里，其實(shí)每一個(gè)項目都有每一個(gè)人的性格，包括出生背景，都有。

　　楊彥奎：房地產(chǎn)企業(yè)成長(cháng)的個(gè)性，我感覺(jué)有的項目成功與否，可能跟個(gè)人自身的特性有直接的關(guān)系。剛才您說(shuō)的個(gè)人比較突出，您這個(gè)項目和企業(yè)本身被弱化了。

　　我是96年就進(jìn)入到房地產(chǎn)的行業(yè)，當然中間出去了幾年，在醫藥企業(yè)里做過(guò)，醫藥企業(yè)也是在一個(gè)合資的公司做的，以前都在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那做，從去年開(kāi)始做了網(wǎng)略咨詢(xún)顧問(wèn)公司，我們在做顧問(wèn)公司之初我們也在進(jìn)行顧問(wèn)公司的定位，也研究了很多國際上和國內知名的咨詢(xún)公司他們現在的業(yè)務(wù)模式。我發(fā)覺(jué)了一點(diǎn)，很多五年以上的國內咨詢(xún)公司，他們紛紛都提升了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在他們業(yè)務(wù)分配上的定位，往前提了。我也跟很多房地產(chǎn)業(yè)內從業(yè)人員交流，我提出一個(gè)想法，我說(shuō)網(wǎng)略咨詢(xún)想專(zhuān)注做房地產(chǎn)行業(yè)內各類(lèi)企業(yè)的管理咨詢(xún)。他們都勸我說(shuō)你算了吧，房地產(chǎn)的行業(yè)是不需要管理的，他只要有資源，有錢(qián)就行，有錢(qián)能買(mǎi)到地，有關(guān)系能拿到地，或者能知道一些內部的消息就行。我覺(jué)得好像是不對了，已經(jīng)發(fā)生變化了。

　　大家也可以去看一下，從今年開(kāi)始，以前在IT業(yè)很盛行的一個(gè)詞叫“商業(yè)模式”，開(kāi)始逐漸被房地產(chǎn)大的開(kāi)發(fā)集團提到了。再一個(gè)人力資本，職業(yè)經(jīng)理人，房地產(chǎn)業(yè)內的職業(yè)經(jīng)理人隊伍的建立、培育，也在不同的論壇上也有提到，以前是很少提到的。我在想這可能跟這幾年宏觀(guān)調控的措施逐漸出臺是有關(guān)系的，現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到資金融資的成本越來(lái)越高，難度也越來(lái)越高了，而且融資渠道也在發(fā)生著(zhù)根深蒂固的變化，以前主要靠銀行貸款，現在可能更多要跟國際上一些金融機構，基金去對接。這些金融機構、基金他最先關(guān)注的是什么？你有沒(méi)有一個(gè)比較好的商業(yè)模式？商業(yè)模式審核過(guò)關(guān)了，你有沒(méi)有一個(gè)既專(zhuān)業(yè)又職業(yè)的管理團隊？就是說(shuō)我的錢(qián)交給這個(gè)管理團隊我放心我才能把錢(qián)投出去，否則的話(huà)沒(méi)有相應的人我是不會(huì )投錢(qián)的，所以我在想在這個(gè)行業(yè)內的企業(yè)應該從粗放經(jīng)營(yíng)，高資源取勝的那樣一個(gè)狀態(tài)逐漸過(guò)度到靠管理，靠人才，靠體系化建設推進(jìn)他進(jìn)一步發(fā)展，規?；瘮U張，到了這樣一個(gè)階段，所以網(wǎng)略咨詢(xún)從一開(kāi)始就專(zhuān)注于做房地產(chǎn)業(yè)內的行業(yè)發(fā)展的研究工作，企業(yè)商業(yè)模式的研究工作，還有為各類(lèi)的企業(yè)提供他的發(fā)展戰略，提供他的管理咨詢(xún)。當然在管理咨詢(xún)中有組織管控、人力資源、企業(yè)文化、知識管理這方面一些專(zhuān)業(yè)性的服務(wù)。

　　我們希望通過(guò)我們的服務(wù)，能為行業(yè)中各類(lèi)企業(yè)，他的規?；l(fā)展，他的有序健康的成長(cháng)提供我們的專(zhuān)業(yè)幫助。這是從網(wǎng)略的定位，我考慮在這樣的一個(gè)環(huán)境中，應該說(shuō)從知識管理到人力資本和價(jià)值管、企業(yè)文化這方面應該說(shuō)有非常多的需求，也到了必須要做這些的時(shí)候了。

　　另外，剛才么總這邊說(shuō)到知識管理這一塊，他起到了幾點(diǎn)，一個(gè)是靠人去驅動(dòng)，他是一個(gè)過(guò)程。而從我的角度理解，知識管理如果是十分的話(huà)，他應該是七分人，兩分流程，一分技術(shù)。很多的企業(yè)老板也知道知識管理是非常重要的，但是一說(shuō)到知識管理往往等同于信息化管理，剛才么總也提到了，很多的知識管理項目的負責人都是IT工程師，等同于信息化管理。其實(shí)信息化這塊只是他最后一分技術(shù)的環(huán)節，他是把你對前面流程的梳理，文化的創(chuàng )建用系統的東西固化下來(lái)，這是一個(gè)認識上的誤區。第二個(gè)誤區是把知識管理等同于文檔管理。

　　現在不少企業(yè)讓員工寫(xiě)總結，讓員工交過(guò)程中的文件，但是交完了就放到那了，他沒(méi)有加以很好的利用，或者沒(méi)有一個(gè)動(dòng)態(tài)的系統讓他利用。其實(shí)知識管理是從知識的創(chuàng )造、分類(lèi)、儲存、分享、更新再創(chuàng )造，是這樣一個(gè)循環(huán)往復的閉環(huán)，但是往往現在把它等同于文檔管理，就做死了，所以知識管理的價(jià)值并沒(méi)有體現出來(lái)。為什么在一項調查中說(shuō)世界500強企業(yè)老總調查中，我們將來(lái)在發(fā)生一個(gè)根深蒂固的變化，兩個(gè)趨勢，一個(gè)是全球化，再一個(gè)就是知識管理。知識管理被提到這么高的一個(gè)位置，它不是一個(gè)文檔管理以及信息系統的上馬問(wèn)題。所以我在想，我本人以前比較關(guān)注知識管理的課題，也為一些企業(yè)做過(guò)相應的知識管理方面的咨詢(xún)工作。如果讓知識管理落到實(shí)處，必須跟這個(gè)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程緊密結合，其實(shí)知識管理首先起源于人，而且它要來(lái)自于業(yè)務(wù)流程。很多企業(yè)沒(méi)有流程，就要老板的一句話(huà)，這一類(lèi)的企業(yè)上不了知識管理。還有有業(yè)務(wù)流程，業(yè)務(wù)流程看起來(lái)比較規范，但是這個(gè)業(yè)務(wù)流程是以產(chǎn)品為主導設計的業(yè)務(wù)流程，還有以業(yè)務(wù)管理為主導設計的業(yè)務(wù)流程，這個(gè)流程也不適合馬上上知識管理。只有這個(gè)流程用知識管理最新的概念，最新的理念，用知識管理的理念，用知識管理的技術(shù)給它重新的規劃，重新的調整，這才是知識管理輔助的一個(gè)業(yè)務(wù)流程，而且也是知識管理最能夠發(fā)揮它的作用的一個(gè)流程。

　　比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，他有他自身的價(jià)值鏈系統，價(jià)值鏈是橫的東西，每一個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值環(huán)上都有很深的，很多的知識鏈。我想知識管理把橫的東西按照知識管理的理念、技術(shù)梳理清楚，在每一個(gè)價(jià)值點(diǎn)上往縱深做知識的積累，知識的分享，知識的創(chuàng )造，這也是很關(guān)鍵的。我們網(wǎng)略咨詢(xún)跟明基建立戰略咨詢(xún)的關(guān)系，我們做前端業(yè)務(wù)流程的優(yōu)化，他們做信息系統的建設，這是一點(diǎn)。另外一點(diǎn)就是企業(yè)文化這一塊，其實(shí)流程是制度規范的事情，企業(yè)文化是軟環(huán)境的事情。

　　知識管理是否能落地，這是一種知識分享的文化，一種創(chuàng )新的文化是他的關(guān)鍵。保證是什么？就是學(xué)習型組織的建設。其實(shí)學(xué)習型組織說(shuō)到底，他強調的是一種分享的文化，同時(shí)他強調的是一種快樂(lè )工作的文化，另外他強調創(chuàng )新，他的核心是創(chuàng )新。剛才楊總在提到我們現在一些建筑產(chǎn)品上都是極具個(gè)人的色彩，在提到這個(gè)問(wèn)題上，很多職業(yè)經(jīng)理人和項目的操作者，他把他個(gè)人的追求放到這個(gè)項目中，這是一種快樂(lè )的基礎，所以在房地產(chǎn)行業(yè)內，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中應該說(shuō)還是有知識管理文化建設的基礎?，F在關(guān)鍵就是怎么讓他把他的知識和經(jīng)驗貢獻出來(lái)和分享出去，就是說(shuō)這種分享的文化怎么建設。在這個(gè)基礎之上，創(chuàng )新的機制怎么設置，所以這是知識管理第二個(gè)層面的問(wèn)題。第一個(gè)層面就是從制度的角度，從規范的角度去優(yōu)化、梳理他的業(yè)務(wù)流程。第二個(gè)角度要建設適合知識管理生根的企業(yè)文化，其實(shí)就是一種創(chuàng )新的文化，分享的文化，一種以工作為快樂(lè )的文化，這是比較關(guān)鍵的。

　　說(shuō)到知識管理剛才也提到，70%是人的因素，就是說(shuō)七分人才，兩分流程，一分技術(shù)。說(shuō)到人，因為我從89年畢業(yè)就做人力資源管理工作，親歷了從人事管理到人力資源管理，再到人力資本概念的提出和盛行這樣整個(gè)的一個(gè)過(guò)程。我跟很多的人在說(shuō)，我說(shuō)人事管理是沒(méi)有行業(yè)壁壘的，但是人力資源管理是有行業(yè)壁壘的，你在醫藥行業(yè)做的很好的人力資源管理，但是未必你能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做好人力資源管理，因為你的工作環(huán)境不一樣。

　　人力資源管理也要跟業(yè)務(wù)管理相匹配，而且人力資源管理工作人員，如果你是一個(gè)人力資源經(jīng)理，一定要參與到業(yè)務(wù)的運作當中，否則的話(huà)還是傳統意義上的人事管理。發(fā)展到今天我認為在人力資源管理上，企業(yè)的重心首先是發(fā)現和培育人才，再一個(gè)開(kāi)發(fā)和配置人力資源，最后是著(zhù)力挖掘適合企業(yè)的人力資本。什么是適合企業(yè)的人力資本？除了他的知識技能以外，除了他的專(zhuān)業(yè)知識之外，其實(shí)更多的還是一個(gè)健康素質(zhì)，這個(gè)健康素質(zhì)，有物理上的健康、身體上的健康，更多還是一種心理上的健康，一種針對這個(gè)企業(yè)價(jià)值觀(guān)的健康，價(jià)值觀(guān)的認同?，F在我感覺(jué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現在最迫切的問(wèn)題就在人力資源上，就是剛才楊總提到了沒(méi)有合適的人，人才匱乏，人力資本的概念沒(méi)有提升到應有的一個(gè)高度。所以很多人都愛(ài)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，而我更愿意提是資本高度密集的一個(gè)行業(yè)。

　　這個(gè)資本有貨幣資本，有人力資本。把人放到資本的層面，他有資本的貢獻，比如說(shuō)他的投資性，他的逐利性，他的增值性。還有他作為人特殊的屬性，就是作為經(jīng)濟人的屬性。作為經(jīng)濟人我想他追求個(gè)人價(jià)值的最大化是無(wú)可厚非的，是非常正常合理的。個(gè)人價(jià)值當與企業(yè)價(jià)值發(fā)生沖突的時(shí)候，他選擇了個(gè)人價(jià)值，這是我們企業(yè)真的要以一個(gè)正常的心態(tài)面對，所以人力資本有兩個(gè)層次的問(wèn)題，一個(gè)是人力資本如何激勵，再一個(gè)人力資本如何約束，就是從激勵人的角度考慮。激勵我認為有一個(gè)比較合理的價(jià)值驅動(dòng)的策略，這個(gè)價(jià)值的驅動(dòng)一個(gè)是考慮他作為資本，他對剩余價(jià)值是有他的索取權的，這個(gè)你要在制度的設計上要兼顧他當前的收益和未來(lái)長(cháng)期的激勵。

　　未來(lái)長(cháng)期的激勵我愛(ài)說(shuō)作為企業(yè)一定要為你的人力資本的未來(lái)剩余價(jià)值的產(chǎn)生和創(chuàng )造提前付酬，這就是很多的手段，比如說(shuō)股票期權這一類(lèi)的激勵，都是著(zhù)眼于這個(gè)方面，但是在國內的企業(yè)這一點(diǎn)關(guān)注相對來(lái)說(shuō)是少的。另外就是文化的激勵，說(shuō)到文化激勵我在想剛才楊總說(shuō)，很多集團公司跨區域發(fā)展最頭疼不是找項目，不是沒(méi)有錢(qián)，而是沒(méi)有合適的人。很多公司選擇從內部火線(xiàn)挺拔業(yè)務(wù)骨干去其他的區域開(kāi)疆拓土，還有用獵頭公司高薪挖來(lái)人才。你內部火線(xiàn)提拔業(yè)務(wù)骨干有一個(gè)他的技能是否足以支撐他去運作一個(gè)公司，以前我們對人主要還是關(guān)注業(yè)務(wù)能力。

　　主持人：您有沒(méi)有具體的例子，比如說(shuō)他可能賣(mài)房了拿地不足。我知道有一些城市包括管線(xiàn)的布置都是不一樣的，好多具體環(huán)節你搞定這沒(méi)搞定那，最后就出問(wèn)題了。

圖為北京網(wǎng)略管理咨詢(xún)有限公司總經(jīng)理宋 非

　　宋非：一個(gè)是房地產(chǎn)項目地域屬性特別強，各地的市場(chǎng)環(huán)境是完全不一樣的，所以他要求除了專(zhuān)業(yè)的技能之外，還得快速融入到當地房地產(chǎn)市場(chǎng)中的這樣一個(gè)融入的技能。另外，角色變了以后，他的意識和他相應的管理能力提升不上去，他還是專(zhuān)注于做業(yè)務(wù)。我也接觸了很多集團化的公司，最后老總都成了“空中飛人”，哪塊出了問(wèn)題他就飛到哪兒去，其實(shí)解決的都是很基礎層面的管理的問(wèn)題，不是技術(shù)上的問(wèn)題。另外，就是從其他公司挖來(lái)的，作為高管價(jià)值觀(guān)的認同是有問(wèn)題的，所以往往挖來(lái)一個(gè)人傷了一批人。

　　以前我曾經(jīng)在一個(gè)異地發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團子公司工作過(guò)，我也算是空降過(guò)去的，最后我發(fā)覺(jué)我都快成大家的公敵了，因為價(jià)值觀(guān)是完全不一樣的。這有跟他們原來(lái)所屬地區域的文化的認知不一樣，同時(shí)比如說(shuō)他們很講究人情，很講究人與人之間關(guān)系的和諧，而我可能更關(guān)注他工作直接的效果和效率，所以最后發(fā)生了很大的沖突，最后我說(shuō)我怎么突然之間成了人民的公敵了，就是價(jià)值觀(guān)的沖突是很大的。而價(jià)值觀(guān)沖突往往是空降人跟一批人的沖突，最后要么你傷了一批人，要么這個(gè)職業(yè)經(jīng)理人就灰溜溜的離開(kāi)，所以人的問(wèn)題應該是困擾著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規?；瘮U張，區域化發(fā)展一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題。這是從激勵的角度，有一個(gè)制度上的設計，正視經(jīng)濟人他的價(jià)值需求，他的逐利性。另外從一個(gè)價(jià)值觀(guān)的建設，從企業(yè)文化的角度去考慮。

　　再一個(gè)，房地產(chǎn)應該說(shuō)我們不容回避，它還是一個(gè)資金高度集中的這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)。職業(yè)經(jīng)理人和老伴手里可能在同一時(shí)間運作巨大的資金，用人的風(fēng)險就變得尤為的巨大。再加上房地產(chǎn)企業(yè)還面臨一個(gè)信息不對稱(chēng)，或者信息獲取不足這樣一個(gè)問(wèn)題，怎么在這樣一個(gè)環(huán)境中對人力資本進(jìn)行合理的約束，這就成為很多企業(yè)發(fā)展到一定規模之后最頭疼的問(wèn)題，約束多了就把人給束縛住了，我們提供快樂(lè )文化、共享文化就無(wú)從談起，約束少了企業(yè)風(fēng)險就加大了。另外提到人力資本還有一個(gè)很重要的問(wèn)題，就是人力資本的培育問(wèn)題，其實(shí)就是人力資本再投資。