物業(yè)管理資質(zhì)掛靠法律責任分析 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出借、出租物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)或者授權其他無(wú)資質(zhì)企業(yè)掛靠，系《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》明確禁止的行為，但從本律師為多家物業(yè)管理公司提供法律服務(wù)的經(jīng)驗來(lái)看，實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)出借、出租或轉讓的風(fēng)險仍缺乏認識和把握，為明晰該等風(fēng)險，特就此類(lèi)問(wèn)題簡(jiǎn)要分析如下：
一、掛靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)面臨的主要法律風(fēng)險
?。ㄒ唬┬姓幜P風(fēng)險根據
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》第二十條的規定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)予以警告，責令限期改正，并處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款?！惫嗜粑飿I(yè)管理公司出借物業(yè)服務(wù)資質(zhì)給其他公司使用后被查明的，將面臨縣級地方主管部門(mén)的責令改正，并將面臨最高三萬(wàn)元的罰款。
?。ǘ┬袠I(yè)協(xié)會(huì )處罰風(fēng)險根據《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》第五十九條的規定，“對違反法律、法規規定和行業(yè)規范，侵害業(yè)主合法權益的，應當要求其改正；情節嚴重的，應當給予警告、業(yè)內通報批評或者公開(kāi)譴責等制裁?！蓖瑫r(shí)該條還規定，“受到市物業(yè)管理協(xié)會(huì )公開(kāi)譴責的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內不得參加物業(yè)服務(wù)招標投標，業(yè)主大會(huì )可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！币虼?，對于深圳經(jīng)濟特區的物業(yè)管理公司而言，若存在出借資質(zhì)的情況，由于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不在出借公司的實(shí)際控制和掌握范圍內，將存在因實(shí)際服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格受到行業(yè)協(xié)會(huì )的處罰。
?。ㄈ┻`約風(fēng)險及訴訟風(fēng)險在將物業(yè)資質(zhì)出借給實(shí)際服務(wù)的物業(yè)公司后，出借公司將成為物業(yè)服務(wù)合同法律上的一方主體，實(shí)際履行主體卻是借入的物業(yè)管理公司，合同義務(wù)履行者和責任承擔者的錯位，將給出借公司帶來(lái)較大的違約風(fēng)險，在實(shí)際履行的物業(yè)公司不能適當履行該合同時(shí)，出借公司還可能可能面臨包括業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )以及其他外包服務(wù)供應商提起的訴訟風(fēng)險。且因物業(yè)管理是涉及服務(wù)對象眾多及服務(wù)環(huán)節繁雜的一類(lèi)服務(wù)，其可能觸發(fā)爭議的節點(diǎn)較多，若實(shí)際履行的物業(yè)公司未嚴格按照合同約定的標準進(jìn)行服務(wù)，爭議風(fēng)險將難以避免，并有可能同時(shí)引發(fā)行政處罰。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)出借法律風(fēng)險的應對如上所述，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的出借是《物業(yè)管理條例》明確禁止的行為，故任何基于規避該行為所帶來(lái)的風(fēng)險的措施亦難從根本上改變這一性質(zhì)。當然，在物業(yè)服務(wù)資質(zhì)出借已經(jīng)發(fā)生的情況下，從實(shí)際情況出發(fā)，嘗試采取一些措施來(lái)控制糾紛的發(fā)生以及與實(shí)際履行的物業(yè)公司約定風(fēng)險實(shí)際發(fā)生后責任的承擔也并非絕無(wú)必要。以下措施可供參考：
?。?）由實(shí)際履行的物業(yè)公司向出借公司先期繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金，并約定在其物業(yè)服務(wù)不達標或嚴重不符合標準的情況下，出借公司有權進(jìn)行扣除或沒(méi)收。
?。?）由出借公司對實(shí)際履行的物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)標準和管理模式事先進(jìn)行審查，確保其達到出借公司的資質(zhì)所要求的標準和質(zhì)量。并要求其按照此標準嚴格進(jìn)行高水平管理，以減少因物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量不到位引發(fā)糾紛的機會(huì )。
?。?）要求實(shí)際履行的物業(yè)管理公司定期將物業(yè)服務(wù)情況向出借公司備案和匯報，由出借公司進(jìn)行事后評估，對于發(fā)生業(yè)主投訴或產(chǎn)生糾紛的環(huán)節進(jìn)行嚴肅查處，約定實(shí)際履行公司相應的懲罰性責任。
?。?）可由實(shí)際履行的物業(yè)公司承諾在物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格或依雙方約定不達標的情況下，出借公司可以解除與其事實(shí)上的合作，由出借公司實(shí)際接手該小區的物業(yè)管理。
?。?）由實(shí)際履行的物業(yè)公司出具承諾函，承諾當出借公司因借用資質(zhì)給其后遭受損失或處罰的，實(shí)際履行的物業(yè)公司應最終向出借公司賠償上述損失。
?。?）實(shí)際履行的物業(yè)公司提供一家有實(shí)力公司（如開(kāi)發(fā)該地塊的某地產(chǎn)公司）為其向出借公司賠償上述損失提供無(wú)限連帶責任保證。
需要說(shuō)明的是，由于掛靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)本身的違法性質(zhì)，以上措施，僅在實(shí)際實(shí)施層面可能具有一定的效用，而在法律效力的評價(jià)層面將被認定為屬于《民法通則》第五十八條第（五）或第（七）項所稱(chēng)的無(wú)效民事行為而被確定為無(wú)效。故若實(shí)際發(fā)生糾紛，上述措施亦難從根本上摒除出借公司所可能面臨的法律風(fēng)險。
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