17號的文章短短2天就收獲了1400 的閱讀量，讓只是隨便寫(xiě)寫(xiě)的我大受鼓舞，所以又寫(xiě)了一篇房地產(chǎn)相關(guān)的小文章，希望大家繼續批評指正。
營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)業(yè)繳納的流轉稅由價(jià)內的營(yíng)業(yè)稅變成了價(jià)外的增值稅，確認收入的時(shí)間和金額也發(fā)現了變化，本文梳理了房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段所涉及的增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等三大稅種預繳稅務(wù)處理，并以簡(jiǎn)單的案例對會(huì )計處理進(jìn)行了說(shuō)明。
一、增值稅
按照財稅36號及18號公告，房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時(shí)按照3%的預征率預繳增值稅。
預繳義務(wù)的時(shí)間為實(shí)際收到預收款時(shí)，預繳的基數為實(shí)際收到的全部預收款，強調是收到。應預繳稅款=預收款÷（1 適用稅率或征收率）×3%，一般計稅方法下適用11%的稅率，簡(jiǎn)易計稅方法下適用5%的征收率。
二、土地增值稅
土地增值稅暫行條件實(shí)施細則規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預征土地增值稅，具體辦法由各?。ㄗ灾螀^、直轄市）確定。同時(shí)根據16年70號公告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。所以土地增值稅預征的計征依據和增值稅計算預繳稅額的依據應當是一致的，同時(shí)根據計算公式，預征義務(wù)的發(fā)生時(shí)間也應當與增值稅一致。
三、企業(yè)所得稅
根據31號文，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。而收入確認的金額和時(shí)間上，根據不同銷(xiāo)售方式有所不同：
（一）一次性全額收款方式
企業(yè)應于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(權利)之日，確認收入的實(shí)現。這種方式下，預售房地產(chǎn)未實(shí)際收到預收款但已經(jīng)根據合同等達到應收款時(shí)間的，企業(yè)應當確認企業(yè)所得稅預計毛利。這種方式下企業(yè)所得稅確認收入的時(shí)間應當不晚于增值稅下收到預收款的時(shí)間，所以計算預計毛利的基數應當大于等于實(shí)際收到的預收款。
（二）分期收款方式
企業(yè)應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認收入的實(shí)現。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認收入的實(shí)現。與一次性全額收款類(lèi)似，此種方式下以合同約定和實(shí)際收款孰早來(lái)確認企業(yè)所得稅收入，計算預計毛利的基數也會(huì )大于等于實(shí)際收到的預收款。
（三）銀行按揭方式
企業(yè)應按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應于實(shí)際收到日確認收入的實(shí)現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實(shí)現。此種方式下與增值稅基本不存在差異。
（四）委托方式
對于委托銷(xiāo)售方式，基本的原則都是在收到已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入，而未考慮實(shí)際收款或合同約定。導致可能早于或晚于實(shí)際收到預收款，與增值稅的預繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間應根據收到預收款和收到銷(xiāo)售清單的時(shí)間分別進(jìn)行判斷。
從確認收入的時(shí)間上來(lái)看，31號文規定了4種不同銷(xiāo)售方式下的收入實(shí)現時(shí)間，其中對于一次性收款、分期收款和委托方式銷(xiāo)售的，應當首先
在企業(yè)所得稅確認計算毛利時(shí)，除上述不同銷(xiāo)售方式的不同規定外，還應當注意是否可以扣除預繳增值稅的問(wèn)題。企業(yè)所得稅確認的收入應當為不含稅收入，這里所說(shuō)的稅應當是根據銷(xiāo)售額計算的銷(xiāo)項稅額（一般計稅方法）或應納稅額（簡(jiǎn)易計稅方法）。而在預售階段，增值稅的納稅義務(wù)尚未發(fā)生，其銷(xiāo)售額沒(méi)有確定，根據銷(xiāo)售額計算的銷(xiāo)項稅額或應納稅額也沒(méi)有確定，所以在預售階段計算預計毛利的基數應當是收到的預收款全額，不能扣除預繳的增值稅。
四、會(huì )計處理
下面舉例來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)預售階段的主要稅務(wù)處理及會(huì )計處理。
例：A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2015年9月開(kāi)始開(kāi)發(fā)甲房地產(chǎn)項目，2016年7月開(kāi)始開(kāi)發(fā)乙房地產(chǎn)項目。2017年5月，甲、乙房地產(chǎn)項目均處于預售階段，當月甲項目取得預收款1000萬(wàn)元，乙項目取得預收款1200萬(wàn)元，假設A企業(yè)按月申報，當月除期間費用100萬(wàn)元外沒(méi)有其他可以在稅前扣除的項目。2017年5月A公司的會(huì )計處理及增值稅、土地增值稅（預征率均為1%）、企業(yè)所得稅（預計毛利率15%）處理如下（以萬(wàn)元為單位）：
1.增值稅
甲項目預繳增值稅：1000÷（1 5%）×3%=28.57
乙項目預繳增值稅：1200÷（1 11%）×3%=32.43
共預繳增值稅28.57 32.43=61
2.土地增值稅
預征土地增值稅的計征依據=（1000 1200）-61=2139
預征土地增值稅額：2139×1%=21.39
3.企業(yè)所得稅
當月企業(yè)所得稅應當確認的預計毛利為：2200×15%=330
當月應納所得稅額=（330-100）×25%=57.5
4.會(huì )計處理
（1）收到預收款
借：銀行存款 2200
貸：預收賬款 2200
（2）預繳增值稅
借：應交稅費—預交增值稅 61
貸：銀行存款 61
（3）預繳土地增值稅
借：應交稅費—應交土地增值稅 21.39
貸：銀行存款 21.39
（4）預繳企業(yè)所得稅
借：所得稅費用 57.5
貸：應交稅費—應交所得稅 57.5
借：應交稅費—應交所得稅 57.5
貸：銀行存款 57.5
聯(lián)系客服
