隨著(zhù)全國大面積限購，很多人失去了購買(mǎi)商品房的資格。被“人生總要有套房”觀(guān)念驅使的人，紛紛投向了商住房的懷抱。
很多人覺(jué)得商住房不但不限購，而且一樣可以住，雖然產(chǎn)權少了點(diǎn)，但是價(jià)格便宜啊。買(mǎi)到后還心存感激的說(shuō)：“感謝還有商住房可以買(mǎi)?！?/p>
但是，長(cháng)期處于“灰色地帶”的商住房最近被接二連三的痛下殺手！北京、成都等地“商住房”政策已經(jīng)全面收緊。央視財經(jīng)頻道又給商改住項目澆了一盆冰水（還真不是冷水）——在央視的報道中，法學(xué)專(zhuān)家稱(chēng)，所謂的商住房，40年或50年產(chǎn)權到期后無(wú)法自動(dòng)續期，若申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家收回。
北京市不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)：商辦項目土地使用期限屆滿(mǎn)后無(wú)法自動(dòng)續期
央視財經(jīng)頻道法學(xué)專(zhuān)家北京市不動(dòng)產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)尹飛表示：“40年50年產(chǎn)權的用地和70年住宅用地是明顯不一樣的，70年產(chǎn)權用地按照物權法的規定，期滿(mǎn)自動(dòng)續期。而非住宅用地，在土地使用期限屆滿(mǎn)之后，產(chǎn)權人要主動(dòng)申請去續期，而且申請續期的話(huà)，也有可能續不成。
如果一旦你沒(méi)有申請或者你申請續期被駁回的話(huà)，不但要收回土地，而且在沒(méi)有特別約定的情況下，連房屋都有可能被國家無(wú)償收回?！?/p>
從專(zhuān)家的話(huà)里我們可以看出，40年50年產(chǎn)權公寓產(chǎn)權到期后即便申請，也不是100%成功，如果沒(méi)有主動(dòng)續期或申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家無(wú)償收回！
注意：是無(wú)償！無(wú)償！無(wú)償！
01 “商住房”項目硬傷無(wú)法避免
房屋建筑產(chǎn)權的歸屬年限，包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類(lèi)型有所不同，一般民用住宅建筑權屬年限為70年，商用房屋建筑權屬年限為40年。
目前，我們通常所說(shuō)的房屋產(chǎn)權大致分為：
1）住宅用地，產(chǎn)權年限是70年；
2）工業(yè)用地，產(chǎn)權年限是50年；
3）商業(yè)用地，產(chǎn)權年限是40年。
2016年的公寓市場(chǎng)上，大家也應該都看到有很多很多的商住類(lèi)型的公寓，也就是40年產(chǎn)權的公寓，有不同的類(lèi)型，比如精裝修；有的開(kāi)發(fā)商還可以包出租，絕對體現投資的價(jià)值；甚至有40年商住公寓還打出了學(xué)區的概念。
而從正常的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的流程來(lái)看，從拿地到開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售到建成再到首位房主拿到房本，基本得3到5年。
在北京已經(jīng)全面收緊的商業(yè)項目政策中(此政策與住宅限購不同，應該不會(huì )再一兩年內解除，而是很可能成為長(cháng)期政策），房屋轉手也需要時(shí)間。由于商業(yè)項目交易成本高，增值幅度低，再出手很難。
業(yè)內人士認為，如果以40年產(chǎn)權為上限，基本上“商住房”的第三位房主接手后就很難再出手了。
02 商住房首付至少50%以上
現在人買(mǎi)房，除了因為自己本身就有一定的資本累積，很難有人能一次性拿出很多很多的首付來(lái)。但是40年/50年產(chǎn)權的公寓，首付5成，貸款年限上限10年。
且只能選擇商業(yè)貸款，不能使用公積金貸款。這無(wú)疑給剛需購房者帶來(lái)了很大的資金壓力。
現在商品房70年產(chǎn)權住宅的貸款利率是4.9%，遇到銀行打折的時(shí)候還會(huì )順便打個(gè)折什么的，大家經(jīng)常能看到有些銀行要打個(gè)9折、9.5折，不過(guò)很多銀行從下個(gè)月開(kāi)始可能就再也沒(méi)有9折以下的折扣了。
但是商業(yè)住宅的利率卻是按照基準利率來(lái)計算，并且很有可能會(huì )上浮10%。
03 商住房交房時(shí)交稅更多
交房的時(shí)候要交稅，這個(gè)大家都知道的，可是到底要交多少稅呢？
財政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，通知中對契稅政策進(jìn)行了調減。
根據通知，70年住宅的稅費最多也就是2%，但是非居住用房的契稅一律是按照3%來(lái)征收的。又是一筆高額的差價(jià)。
04 商住房不能落戶(hù)
如果真的是因為受到限購的條件而急需在2017年購入一套住房，甚至是婚房的列位，請也為后代考慮一下。
至于有些樓盤(pán)所說(shuō)的40年產(chǎn)權公寓真的有學(xué)區這回事，大家一定要多聽(tīng)多看多打聽(tīng)。
在二手房交易里，能不能落戶(hù)成了很多人購房的一個(gè)大條件，也就是很！增！值！
05 后期生活成本高
商住樓居住密度大，一層7-20多戶(hù)都出現過(guò)。物業(yè)費、水電費，都是按照商業(yè)標準，費用可能會(huì )比較高，而且也沒(méi)有天然氣，不能使用煤氣。
雖然有些開(kāi)發(fā)商可以申請到民用水電，并且還能夠到申請到了天然氣，但無(wú)法寫(xiě)到購房合同中。
也就是說(shuō)，大部分商住房無(wú)法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業(yè)費、水電費，要承受較高的生活成本。
（“商住房”項目?jì)炔颗c公寓及酒店相似）
目前“商住房”的購買(mǎi)者絕大多數為投資客。據北京東南五環(huán)一著(zhù)名房企開(kāi)發(fā)的“商住房”項目銷(xiāo)售人員透露，該項目九成以上的購房者為投資客，真正自己自住的購房者極少。
這下這些投資客很可能會(huì )淪為為銀行打工的下場(chǎng)，甚至可能直接砸在手里。值得注意的是，住建部此前專(zhuān)門(mén)點(diǎn)名表?yè)P北京在住房限購方面的舉措，坊間也多次傳出其他地區可能效仿北京限購措施的消息。
如果其他地區跟進(jìn)，“商住房”這種在限購措施下誕生的“怪胎”，很可能逐漸絕跡。
拜拜了，魔都商住房?。ǜ缴虾Ｇ謇碚D商辦項目的政策全文）
原文名《上海宣布停止審批公寓式辦公項目，未交付項目必須全面整改》
上海市將停止審批公寓式辦公項目、重新審核尚未上市銷(xiāo)售項目；對已批未建的項目，要重新審圖，發(fā)現違反規范和標準的，應依法予以撤銷(xiāo)調整，符合規范和標準后，再核發(fā)規劃、施工許可證。
5月17日下午，上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見(jiàn)》，對近期廣受關(guān)注的類(lèi)住宅清理整頓工作進(jìn)行了明確。意見(jiàn)顯示，上海將停止審批公寓式辦公項目，并重新審核尚未上市銷(xiāo)售的項目。對已批未建的項目， 要重新審圖，發(fā)現違反規范和標準的，應依法予以撤銷(xiāo)調整， 符合規范和標準后，再核發(fā)規劃、施工許可證。
對在建未售的項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進(jìn)行全面檢查，發(fā)現建設行為違反相關(guān)規定的，應責令整改，經(jīng)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗收通過(guò)后方可銷(xiāo)售；在項目交付使用前，相關(guān)部門(mén)要再次進(jìn)行聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。
對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。對銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)企業(yè)存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。整改符合規定的項目中有剩余未售房源的，可繼續按商業(yè)辦公房屋對外銷(xiāo)售，同時(shí)鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持出租。
對已交付入住的項目，從嚴管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統。開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業(yè)辦公房屋不得在人口戶(hù)籍、入學(xué)、 公用事業(yè)收費等方面參照住房執行。
未按照規定整改存在插層等違法建筑的，在房屋登記時(shí)予以注記，限制交易。
此前的1月7日，上海住建委發(fā)布消息稱(chēng)，為集中清理商業(yè)辦公項目，1月6日起核查清理期間暫停這類(lèi)項目網(wǎng)上簽約。
上海住建委表示，近期關(guān)于商業(yè)辦公項目違規銷(xiāo)售、擅自改建的投訴大量增加。經(jīng)調查發(fā)現，本市部分商業(yè)辦公項目存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質(zhì)情況，使得房屋結構、消防等存在安全隱患。同時(shí)，一些項目還在銷(xiāo)售中進(jìn)行虛假宣傳，嚴重誤導購房人。
以下是全文：
滬建房管聯(lián)〔2017〕400號
關(guān)于開(kāi)展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見(jiàn)
各有關(guān)單位：
近年來(lái)，商業(yè)辦公項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不按規劃批準的建筑物使用性質(zhì)進(jìn)行建設，擅自改變房屋結構、設施設備，改變房屋規劃用途為居住等現象屢有發(fā)生，這些行為違反規劃和建設管理等法律、法規，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴重影響公共安全，滋生社會(huì )治理隱患。為遏制并懲處商業(yè)辦公項目開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中違法行為，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和購房人合法權益，現就全市范圍內開(kāi)展商業(yè)辦公項目清理整頓工作，提出如下意見(jiàn)：
一、本市成立商業(yè)辦公項目清理整頓工作推進(jìn)小組，由市住房城鄉建設管理委牽頭，市規劃國土資源局、市發(fā)展改革委、市工商局、市商務(wù)委、市經(jīng)信委、市城管執法局、市金融辦、 市政府法制辦、市政府新聞辦等部門(mén)參加，負責指導、協(xié)調、 推進(jìn)全市商業(yè)辦公項目清理整頓工作，健全商業(yè)辦公項目長(cháng)效管理機制。各區政府要按照全市清理整頓工作要求，結合本區實(shí)際，建立相應工作機制，組織、協(xié)調區相關(guān)管理部門(mén)承擔落實(shí)本區域內商業(yè)辦公項目清理整頓工作。
二、各區要全面梳理本區域內商業(yè)辦公項目，摸清土地出讓、在建、在售、交付使用等情況，建立相應臺賬；制定本區商業(yè)辦公項目清理整頓工作方案并上報市住房城鄉建設管理委，組織開(kāi)展全面檢查和集中整治，督促項目開(kāi)發(fā)企業(yè)自查自糾，嚴肅查處違法行為，公布典型案例。對清理整頓項目要逐個(gè)檢查驗收，并建立日常管理機制，防止反彈。
三、本市停止審批公寓式辦公項目。加強商業(yè)辦公用地的控詳規劃管理，加強業(yè)態(tài)引導和管控；在商業(yè)辦公用途土地出讓合同中，明確不得建設公寓式辦公項目。
四、加強商業(yè)辦公項目建設、銷(xiāo)售監管。按照商業(yè)辦公的規劃要求重新審核尚未上市銷(xiāo)售的項目。對已批未建的項目， 要重新審圖，發(fā)現違反規范和標準的，應依法予以撤銷(xiāo)調整， 符合規范和標準后，再核發(fā)規劃、施工許可證。對在建未售的項目，從房型設計以及水、電、燃氣配套等方面進(jìn)行全面檢查，發(fā)現建設行為違反相關(guān)規定的，應責令整改，經(jīng)相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗收通過(guò)后方可銷(xiāo)售；在項目交付使用前，相關(guān)部門(mén)要再次進(jìn)行聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。
對符合規劃條件、區域功能定位、產(chǎn)城融合等要求的，在滿(mǎn)足環(huán)保、安全等前提下，可參照本市城市更新等相關(guān)規定， 按照規劃程序給予調整。
五、對在售商業(yè)辦公項目區分不同情況，分類(lèi)清理整頓： 對已售未交付入住的項目，要按照商業(yè)辦公房屋功能進(jìn)行全面整改，由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗收，不符合商業(yè)辦公要求的，不得交付，不得辦理房屋交易登記手續。對銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)企業(yè)存在誤導行為的，要支持購房人依法維護合法權益。整改符合規定的項目中有剩余未售房源的，可繼續按商業(yè)辦公房屋對外銷(xiāo)售，同時(shí)鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持出租。
對已交付入住的項目，從嚴管控，相關(guān)信息記入房屋交易登記信息系統。開(kāi)發(fā)企業(yè)和業(yè)主承擔整改責任以及房屋使用安全責任；各區要加強安全管理，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展消防安全等檢查，消除安全隱患。商業(yè)辦公房屋不得在人口戶(hù)籍、入學(xué)、 公用事業(yè)收費等方面參照住房執行。未按照規定整改存在插層等違法建筑的，在房屋登記時(shí)予以注記，限制交易。
六、各區要及時(shí)查處商業(yè)辦公項目違法行為，并以典型案例帶動(dòng)面上項目整改。對積極主動(dòng)按期完成整改的，依法從輕、減輕或不予行政處罰；對拒不整改或無(wú)法消除影響的，依照《中 華人民共和國城鄉規劃法》等有關(guān)法律法規予以查處，處罰信息納入國家企業(yè)信用信息公示系統（上海）和本市公共信用信息服務(wù)平臺，記入誠信檔案；情節嚴重的，采取限制違法項目開(kāi)發(fā)單位參與土地招標、拍賣(mài)，金融機構不得對其發(fā)放新貸款，原有貸款到期收回等措施。
七、各區要鎖定已完成清理整頓的商業(yè)辦公項目，并實(shí)行“名單制”后續管理，建立“一樓一檔”，在建設、銷(xiāo)售、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節加強日常監管，鞏固清理整頓成果。凡是再次出現擅自改建、改變房屋規劃用途等違法行為的，從嚴查處，并限制房屋交易。
八、商業(yè)辦公類(lèi)房地產(chǎn)廣告發(fā)布應當遵守《中華人民共和國廣告法》和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規定》，不得含有混淆房屋使用性質(zhì)的內容。本市工商和市場(chǎng)監管部門(mén)對大眾傳播媒介發(fā)布的房地產(chǎn)廣告加強監測，對利用場(chǎng)所媒介發(fā)布的房地產(chǎn)廣告開(kāi)展檢查，及時(shí)依法查處虛假違法的商業(yè)辦公類(lèi)房地產(chǎn)廣告。
九、加強輿論宣傳引導，全面正確解讀商業(yè)辦公項目清理整頓措施政策；加強輿情監測，對編造謠言、散布不實(shí)信息、 擾亂市場(chǎng)秩序等行為，要加大查處力度，依法依規予以嚴肅處理；做好維護房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序相關(guān)工作。
市住房城鄉建設管理委 市規劃國土資源局 市發(fā)展改革委
市工商局 市金融辦 市城管執法局
二○一七年五月九日
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