一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因
物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀(guān)念不適應物業(yè)管理市場(chǎng)化要求、物業(yè)管理招投標的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )在溝通方面存在誤解、規范物業(yè)管理交接的法律法規不健全……從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類(lèi)：
1、業(yè)主大會(huì )以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導致糾紛。我國有關(guān)由業(yè)主大會(huì )公開(kāi)選聘物業(yè)管理公司負責對本物業(yè)區域進(jìn)行管理的制度剛剛建立，目前大多數的物業(yè)區域都由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主只能被動(dòng)接受，很多物業(yè)管理公司的競爭意識、危機意識不強，服務(wù)不到位，也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，雙方缺乏良性互動(dòng)。在《物業(yè)管理條例》明確賦予業(yè)主大會(huì )公開(kāi)選聘、解聘物業(yè)管理公司的權利后，很多小區的業(yè)主大會(huì )積極行使這一權利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類(lèi)，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區-中山花園業(yè)主大會(huì )就以“收費過(guò)高、管理不善、開(kāi)支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因為原物業(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛，導致小區出現物業(yè)管理“真空”。
2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者前期物業(yè)管理結束，業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續占據小區，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛。如某市中級人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會(huì )選聘了新的物業(yè)管理公司，但是開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴重沖突，致使小區遭受重大經(jīng)濟損失。
二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質(zhì)
根據《物業(yè)管理條例》的規定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔的責任，即《合同法》所規定的“附隨合同義務(wù)”（見(jiàn)《合同法》第九十二條），因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權。具體可以分為兩種情況：
1、建設單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì )與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業(yè)管理條例》第二十六條規定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”第三十五條第二款規定：“物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項……合同期限、違約責任等內容進(jìn)行約定。”由此我們可以看出，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限，而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實(shí)際上《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確規定了其最長(cháng)有效日期-業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。
對于這類(lèi)有明確期限的合同，我國《合同法》規定當事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應隨時(shí)可能發(fā)生變化的實(shí)際情況，保護當事人的利益，《合同法》規定如果出現以下情況，當事人可以單方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的；
（2）在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；
（3）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；
（4）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的；
（5）法律規定的其他情形。
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的是為了享受方便、及時(shí)并且與物業(yè)管理費相當的物業(yè)服務(wù)，如果物業(yè)管理公司沒(méi)有嚴格按照合同履行自己的義務(wù)，提供相應的服務(wù)，致使業(yè)主不能實(shí)現其合同目的，或者出現其他可以解除合同的法定情形，則業(yè)主委員會(huì )可以根據《合同法》的以上規定提前解除合同?！逗贤ā返诰攀邨l規定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。”根據物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，物業(yè)管理公司提供的是一種服務(wù)，不可能恢復原狀，但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意就擅自改變小區內公共設施設備或者有違章搭建情況的，則物業(yè)管理公司應當恢復原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理公司還應當承擔賠償責任。
《物業(yè)管理條例》第三十九條規定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業(yè)主委員會(huì )。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。”因此，按照法律法規的規定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔的“附隨合同義務(wù)”。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或者被解除，業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理公司負責小區的物業(yè)管理，原物業(yè)管理公司拒不進(jìn)行交接而產(chǎn)生糾紛的，原物業(yè)管理公司需要承擔違約責任，不依法進(jìn)行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的，還應當承擔賠償責任。另一方面，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費的，物業(yè)管理公司也有權要求欠費的業(yè)主清償其所欠費用。
2、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有明確約定服務(wù)期限，或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于我國推行物業(yè)管理公開(kāi)招投標的時(shí)間不長(cháng)，當前還有大量的物業(yè)區域由開(kāi)發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負責管理，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同往往比較簡(jiǎn)單，有的甚至根本就沒(méi)有合同。對于沒(méi)有約定服務(wù)期限的情況，我國《物業(yè)管理條例》沒(méi)有做出相應規定，但是我國《合同法》第六十一條規定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量……等內容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以補充協(xié)議；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定。”第六十二條進(jìn)一步規定：“當事人就有關(guān)合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，使用下列規定：……履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權人也可以隨時(shí)要求履行，但應當給對方必要的準備時(shí)間。……”所以，如果業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有約定服務(wù)期限，而業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的話(huà)，法律是允許的，但是首先應當爭取通過(guò)友好協(xié)商的方式達成有關(guān)協(xié)議，解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問(wèn)題，只有在無(wú)法達成協(xié)議的情況下，才能通過(guò)單方面的行為解除合同，并給對方必要的準備時(shí)間辦理物業(yè)管理交接手續。否則，給對方造成損失的，責任方需要承擔賠償責任。
對于沒(méi)有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況，由于雙方在事實(shí)上形成了一種合同關(guān)系，根據我國司法實(shí)踐，任何一方都可以隨時(shí)終止這種事實(shí)上的合同關(guān)系，但是應當及時(shí)通知對方，并給對方必要的準備時(shí)間。因此，如果業(yè)主委員會(huì )聘請了新的物業(yè)管理公司，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的，應當及時(shí)通知對方并給對方必要的準備時(shí)間，雙方本著(zhù)公平、誠實(shí)信用的原則對所形成的債權債務(wù)進(jìn)行清算，辦理物業(yè)管理交接手續。
三、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑
根據我國有關(guān)法律法規的規定，對于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進(jìn)行解決：
1、當事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項如拖欠物管費的支付、物管公司代收代繳水電費的結算、物管公司對小區公共建設額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商，以解決雙方之間的爭議。由于這種協(xié)商解決的方式體現了當事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟損失，維護雙方的社會(huì )聲譽(yù)，避免給小區全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對于雙方來(lái)說(shuō)都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應盡量通過(guò)協(xié)商的方式妥善解決。
2、由物業(yè)管理協(xié)會(huì )、居委會(huì )或者其他第三方調解解決。隨著(zhù)物業(yè)管理協(xié)會(huì )組織建設的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當事人可以在自愿的基礎上請求物業(yè)管理協(xié)會(huì )進(jìn)行調解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會(huì )代表的主持下解決各項爭議并形成書(shū)面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當事人也可以請求居委會(huì )或者其他中立第三方進(jìn)行調解。
3、申請有關(guān)政府主管部門(mén)處理。《物業(yè)管理條例》第五條第二款規定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作”，同時(shí)《物業(yè)管理條例》第五十九條規定：“違反本條例的規定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。”因此，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無(wú)法通過(guò)協(xié)商或調解達成一致意見(jiàn)，當事人應當及時(shí)報告當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，由其進(jìn)行立案查處。如果在交接過(guò)程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應及時(shí)向當地公安機關(guān)報告，由公安機關(guān)對其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理。
4、提交仲裁委員會(huì )裁決。如果當事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭議提交仲裁委員會(huì )仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達成仲裁協(xié)議的，任何一方當事人都可以將爭議事項提交約定的仲裁委員會(huì )，由仲裁委員會(huì )做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會(huì )處于嚴格的中立地位，其作出的裁決具有很強的社會(huì )公信力，并且仲裁是當事人自愿作出的選擇，有利于消除當事人之間的矛盾。但是我國實(shí)行“或裁或審”的原則，當事人一旦選擇通過(guò)仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當事人都應作充分考慮。
5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒(méi)有明確規定業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的法律地位，但是在司法實(shí)踐中，為了維護業(yè)主的合法權益，各地基本上確認了業(yè)主委員會(huì )的訴訟主體地位。當無(wú)法通過(guò)上述四種方式解決爭議時(shí)，業(yè)主委員會(huì )可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決。相應的，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會(huì )。
四、規范物業(yè)管理交接的立法建議
為了規范物業(yè)管理交接程序，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生，我們必須盡快制定、完善相關(guān)立法，明確規定物業(yè)管理交接的程序和法律責任。
第一，在《物業(yè)管理條例》中明確規定物業(yè)管理交接期限，如規定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后15日（或30日）內移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區域；
第二，在《物業(yè)管理條例》中進(jìn)一步完善有關(guān)法律責任的規定，加重對物業(yè)管理公司不依法移交物業(yè)管理用房、資料行為的處罰，如規定對不按規定移交物業(yè)管理用房、資料的物業(yè)管理公司，可以給與降低資質(zhì)、吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)或營(yíng)業(yè)執照等處罰；
第三，在《物業(yè)管理條例》中對物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)的有關(guān)事項如業(yè)主欠繳的物管費如何支付、物業(yè)管理公司代收代繳的水電費如何清算等問(wèn)題作出明確規定。
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