契稅：購買(mǎi)土地時(shí)，需按照成交額的3%繳納契稅，所以，契稅應計入購地成本；
地上準建面積單價(jià) = 競買(mǎi)成交價(jià) x 1.03 ÷ 地上準建面積
（PS：俗稱(chēng)的樓面地價(jià)，其實(shí)是地上準建面積單價(jià)）
（計算樓面地價(jià)時(shí)，須從項目準建面積中扣除地下準建面積）
高置（和記黃浦·盈科）拍得的“京土整儲掛（朝）[2005]048 號 朝陽(yáng)區工體北路”：
地上準建面積：40300平米，競買(mǎi)成交價(jià) 51000 萬(wàn)元，樓面地價(jià) ≈ 13035 元每平米；
如果要想從樓面地價(jià)，倒推該地塊是多少錢(qián)每畝，則可以用以下公式：
樓面地價(jià) × 容積率 × 666.666 = 該地塊每畝單價(jià)
如：工體北路地塊單價(jià)：13035 × 2.85 × 666.666 = 24765980 元每畝
畝：中國度量單位，曾經(jīng)隨著(zhù)歷史朝代的變遷而變化，現在的一畝等于666.666平方米；
宗地面積：某地塊的實(shí)際面積（本文涉及的面積，未特殊注明的，，均用平方米表示）；
代征面積：某地塊內，規劃用于城市公共綠化、道路或其他特殊用途的面積；
建設用地面積：某地塊內，可規劃用于建設住宅、配套、商業(yè)、寫(xiě)字樓用途的用地面積；
地上準建面積：某地塊內，規劃許可建設的，地上層高超過(guò)2.2米以上的總建筑面積；
項目準建面積：某地塊的地上準建面積，加上地下準建面積。
容積率：某地塊建設用地范圍內，地上準建面積 ÷ 建設用地面積 得到的倍數；
地價(jià)算法
一分鐘算出地價(jià) 一種簡(jiǎn)易的地價(jià)計算方法
自政府對經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招拍掛以來(lái)，地價(jià)在逐漸透明的同時(shí)也不斷升高，越來(lái)越成為決定房地產(chǎn)項目成功與否的關(guān)鍵性因素。多家企業(yè)常常為了取得某塊土地的使用權進(jìn)行競價(jià)，如果競價(jià)過(guò)低可能錯過(guò)機會(huì )，競價(jià)過(guò)高又會(huì )背負沉重的負擔。那么，究竟應該以多少價(jià)格進(jìn)行土地的競價(jià)才最合適呢？ 開(kāi)發(fā)企業(yè)的方法一般是在受讓土地前對土地所涉及的項目進(jìn)行全面的測算，首先從土地交易中心取得詳細的地塊資料，再組織有經(jīng)驗的從業(yè)人員根據技術(shù)指標和規劃管理技術(shù)規定，詳細規劃出各種建筑的面積，確定綜合技術(shù)經(jīng)濟指標，最后綜合建筑成本、開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)費用、稅收以及市場(chǎng)售價(jià)，推算出能夠承受的土地成本范圍，以此作為取得招拍掛等經(jīng)營(yíng)性土地的依據。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是結果相對精確，缺點(diǎn)是費用高、耗時(shí)長(cháng)。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為此聘請專(zhuān)門(mén)的地產(chǎn)顧問(wèn)公司進(jìn)行前期策劃，該前期策劃費一般要占整個(gè)項目營(yíng)銷(xiāo)費用的三分之一以上；更專(zhuān)業(yè)、分工更精細的房地產(chǎn)公司也可以依靠自身的力量進(jìn)行策劃，參與者包括組織策劃人員、建筑規劃人員、市場(chǎng)調研人員，所產(chǎn)生的策劃費用也常常不菲?！ 」P者從事房地產(chǎn)工作多年，組織、參與過(guò)多個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，一直關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢，經(jīng)過(guò)多年的觀(guān)察和探討，在多個(gè)拍賣(mài)的房地產(chǎn)項目的地價(jià)資料的基礎上，總結出一個(gè)簡(jiǎn)易的地價(jià)評測方法，熟練掌握這種方法可以在一分鐘內估算出地價(jià)。這種方法非常適用于各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老總們在作項目預測、地價(jià)評估時(shí)估算土地價(jià)值。下面我將用詳細的例子闡述這種方法?！ ∫?、計算公式： ?。郑溅摇粒颉?66.67平方米/畝 ?。郑慨€土地的價(jià)值 σ－每平方米建筑面積的土地成本 ?。颍莘e率 ?。置慨€土地的價(jià)值是經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行招拍掛時(shí)的最后成交價(jià)，是老板們作為決策的依據；σ每平方米建筑面積的土地成本是項目運作成功的關(guān)鍵，是老板們的心理底價(jià)，它的取值是本公式的核心，下面我將舉例說(shuō)明它的取值方法；ｒ容積率可以從土地交易中心的詳細地塊資料中取得?！ 《?、舉例說(shuō)明： ?。玻埃埃赌辏痹拢保橙?，四川省成都市土地交易市場(chǎng)以平均超過(guò)起拍價(jià)一倍以上的成交價(jià)拍出全部四塊土地，竟得人分別是成都市最有名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，成都萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司、四川藍光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司、成都力迅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。因其中宗地編號為３和４的地塊在地塊位置、用地規劃性質(zhì)、容積率、建筑高度等技術(shù)指標上具有相似性和可比性，故我以３、４號地塊分別舉例來(lái)說(shuō)明上述計算公式及ｖ的取值。兩塊土地的成交情況是：３號地塊起拍價(jià)580萬(wàn)元/畝，成交價(jià)1230萬(wàn)元/畝,ｒ容積率為７，４號地塊起拍價(jià)400萬(wàn)元/畝，成交價(jià)960萬(wàn)元/畝，ｒ容積率為5.3。（見(jiàn)附表） 我們首先以３號地塊代入公式計算σ值： ?。程柕貕K： 1230萬(wàn)元/畝=σ×7×666.67平方米/畝 σ＝2635元/平方米 即：３號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2635元 再將此σ值代入公式計算４號地塊的Ｖ值： ?。刺柕貕K： ?。郑溅摇羠×666.67平方米/畝 ?。?635元/平方米×5.3×666.67平方米/畝 ?。?31萬(wàn)元/畝 用計算所得的931萬(wàn)元/畝的地價(jià)與４號地塊的成交價(jià)960萬(wàn)元/畝比較，相差３％，說(shuō)明該公式基本符合拍賣(mài)的實(shí)際成交情況?！ ⊥瑯?，我們將４號地塊的成交價(jià)代入公式，計算出σ值： 960萬(wàn)元/畝＝σ×5.3×666.67平方米/畝 σ＝2717元/平方米 即：4號地塊每平方米建筑面積的土地成本為2717元 綜上，通過(guò)分別對３號地塊和４號地塊的拍賣(mài)成交價(jià)計算出σ值分別為2635元/平方米、2717元/平方米,說(shuō)明位于成都市中心城區的當前的每平方米建筑面積的土地成本在2700元/平方米左右，這基本能夠未專(zhuān)業(yè)的、具備豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的房地產(chǎn)商所接受。這就是我所提出的第一種σ值取值方法，稱(chēng)之為市場(chǎng)取值法。簡(jiǎn)言之，采用參照的方法根據土地市場(chǎng)成交價(jià)確定σ值。值得注意的是在選擇參照物時(shí)，應該具備可參照性，應該在地塊位置、凈用地面積、用地規劃性質(zhì)、容積率、建筑高度、綠地率、建筑密度等技術(shù)指標上進(jìn)行參照分析，不能以中心城區的地塊與城郊的地塊進(jìn)行比較，不能以住宅用地與商業(yè)用地進(jìn)行比較，不能以高層建筑與低層建筑進(jìn)行比較?！ ˇ抑档牡诙N取值方法稱(chēng)之為成本利潤法，即通過(guò)對房產(chǎn)市場(chǎng)的調查，確定房屋的銷(xiāo)售平均價(jià)，再減去房屋的土建安裝成本、營(yíng)銷(xiāo)費用、稅收、利潤等（此部分各開(kāi)發(fā)公司均有自己詳細的數據，筆者不再贅述），得出每平方米建筑面積的土地成本，也就是σ值。同樣，我們以３號地塊來(lái)舉例說(shuō)明。３號地塊是二類(lèi)住宅用地兼容20%的商業(yè)，總建筑面積48932平方米，其中住宅39145平方米、營(yíng)業(yè)用房9787平方米。根據周邊相鄰的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，成都市市中區當前住宅清水房均價(jià)約為5000元/平方米，營(yíng)業(yè)用房均價(jià)約為8000元/平方米，平均價(jià)格為5600元/平方米, 土建安裝成本、營(yíng)銷(xiāo)費用、稅收共計約1900元/平方米，利潤一般預留20％，約1100元/平方米（以上為經(jīng)驗數據）： σ＝5600元/平方米-1900元/平方米-1100元/平方米 ＝2600元/平方米 比較： 市場(chǎng)取值法得σ＝2635元/平方米（拍賣(mài)成交價(jià)） 成本利潤法得遙?600元/平方米 我們可以理解為什么四川藍光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司選擇以1230萬(wàn)元/畝的價(jià)格拍賣(mài)取得３號地塊?！ 【C上所述，讀者在分析估算地價(jià)的時(shí)候，首先采用市場(chǎng)取值法和成本利潤法確定σ值，再代入公式Ｖ＝σ×ｒ×666.67平方米/畝，求出Ｖ,即每畝土地的地價(jià)。筆者的這種簡(jiǎn)易的地價(jià)計算方法，其優(yōu)點(diǎn)是計算簡(jiǎn)單、方便適用，特別適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老總們在拍賣(mài)、談判等應急情況下對土地進(jìn)行估算，它的缺點(diǎn)是精確性稍差。每個(gè)房地產(chǎn)項目的情況各不相同，讀者在應用簡(jiǎn)易公式進(jìn)行估算時(shí)應區別對待。業(yè)內朋友可以試著(zhù)用它對２００６年１月１３日成都市拍賣(mài)成交的１、２號地塊進(jìn)行分析，相信大家會(huì )從中發(fā)現成都市當前的一些地價(jià)特征?！ g迎各位朋友批評指正
