什么是現金流和資本利得，如何計算現金流
取得資產(chǎn)時(shí)，我會(huì )關(guān)注兩大關(guān)鍵問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題也是最重要的一個(gè)問(wèn)題，就是現金流。另一個(gè)問(wèn)題就是投資收益率。大家要明白，現金流是持續性收益，而資本利得是一次性的收益。下面就來(lái)介紹什么是現金流和資本利得。
讓我們來(lái)假設，你在某項投資中投入了很多錢(qián)，例如投資于股票、房地產(chǎn)或者一家公司。每個(gè)月（每季度或每年）你都會(huì )從這筆投資中得到收益（或者收到付款）。
如果你購買(mǎi)股票，股票帶來(lái)的紅利，就是一種現金流。
如果投資于一家公司，舉例來(lái)說(shuō)：你往朋友的餐廳投資了 萬(wàn)美元。（我并不建議你將錢(qián)投資到朋友的公司—這是題外話(huà)。）每月你收到400美元的利潤分成。這每月的400美元就是現金流。
如果投資房地產(chǎn)，舉例來(lái)說(shuō)：你首付2萬(wàn)美元購買(mǎi)了一套總價(jià)為10萬(wàn)美元的兩居室作為出租屋。每月收到的房租，在支付了物業(yè)費、月供貸款之后，還剩下300美元，你的凈收益就是300美元。這300美元就是你的現金流，它會(huì )不斷流入你的口袋。
如果不是為了現金流，還有什么可以投資
大多數人投資的目的是—現金流或者資本利得。
什么是資本利得？
資本利得是一次性的收益?，F金流是持續性的收益。例如，你以10萬(wàn)美元買(mǎi)下一套房子，以13萬(wàn)美元售出。在向房產(chǎn)中介支付了傭金和所有的手續費后，你的凈利潤是2萬(wàn)美元。這2萬(wàn)美元就是你的資本利得。
如果你以每股20美元買(mǎi)入一只股票，并以每股25美元售出，則所賺利潤也是資本利得。為了得到資本利得，你必須出售你的投資項目或資產(chǎn)。為獲得更多的資本利得或利潤，你必須繼續買(mǎi)賣(mài)投資項目或資產(chǎn)。
而只要你擁有資產(chǎn)（并管理得當），那么現金流就會(huì )持續流入。一旦你出售了該資產(chǎn)，那么現金流就結束了。如果你出售了投資項目，那么出售所得的利潤屬于資本利得。
如何計算現金流？
股票紅利和投資于公司（假定你只是公司的出資人，并不實(shí)際經(jīng)營(yíng)公司）的現金流計算非常直接。你買(mǎi)進(jìn)的股票分得的紅利就是你的現金流，這里的現金流計算起來(lái)沒(méi)什么難度。但對于所有的現金流，有另一個(gè)重要的計算公式，我們稍后將再次提到。
純粹商業(yè)投資的現金流也這樣計算。你投入一筆錢(qián)，每月或每季度就會(huì )從你投資的公司那里收到一張支票。你所收到的現金流，一般來(lái)自該公司的贏(yíng)利。
聽(tīng)來(lái)沒(méi)什么奇怪的，這跟儲蓄的道理是一樣的。儲蓄的利息也是一種現金流。問(wèn)題是，現在的儲蓄利率僅為1%～2%，這意味著(zhù)你的現金流幾乎為零。作為一名投資人，你希望你的錢(qián)為你努力工作。只有一到兩個(gè)百分點(diǎn)的回報，那你的錢(qián)也太懶了。
投資房地產(chǎn)，不管是單套公寓房、公寓樓、寫(xiě)字樓還是商業(yè)中心，計算方法都一樣，公式是：
租金收入－開(kāi)支－按揭款項（貸款）=現金流
這一公式的關(guān)鍵，是要讓你的現金流呈正流動(dòng)，而不是負流動(dòng)。
為什么現金流對財務(wù)獨立如此重要
對我來(lái)說(shuō)，財務(wù)獨立的意義只有一個(gè)：自由。
我可以自由地做自己想做的事，無(wú)論是悠閑地享受生活還是開(kāi)創(chuàng )新的事業(yè)；我可以自由地選擇和哪些人交往；我可以自由地制定自己的計劃，我的時(shí)間真正屬于我自己。
自由意味著(zhù)我有更多的選擇。如果你可以在飛機的經(jīng)濟艙和頭等艙之間選擇，你會(huì )選哪個(gè)？大多數人沒(méi)有選擇的余地，他們只負擔得起經(jīng)濟艙。如果可以在廉價(jià)的墨西哥玉米卷小攤和五星級豪華餐廳之間選擇，你會(huì )選哪個(gè)？這取決于你當時(shí)的心情。（我可能會(huì )選小攤。）關(guān)鍵是，財務(wù)自由以后，你有了選擇的機會(huì )。對于許多人來(lái)說(shuō)，他們除了在廉價(jià)的小攤上吃一頓之外，別無(wú)選擇。
那么，現金流和這一切又有什么關(guān)系呢？只要我還需要工作，我就不自由。（我可能選擇去工作，但這和我必須工作不一樣。）如果我每天必須做事賺錢(qián)維持生活，那么我就不自由。
我喜歡正現金流的原因是，不管我是否工作，每個(gè)月都能有錢(qián)進(jìn)入我的口袋。我的公寓樓每個(gè)月往我的口袋里放錢(qián)；我的寫(xiě)字樓每個(gè)月準時(shí)為我送來(lái)豐厚的回報。羅伯特每個(gè)月都能收到書(shū)的版稅，他無(wú)需再工作。他每次寫(xiě)完一本書(shū)后，如果他的書(shū)很有價(jià)值，讀者就會(huì )相互推薦，然后他就會(huì )有現金流入。這樣不管他是否工作，都有錢(qián)入賬。
我的首要目標是讓流入的現金流大于支出的生活開(kāi)銷(xiāo)。我要買(mǎi)入和創(chuàng )建可以讓我無(wú)需為其工作就產(chǎn)生現金流的東西。我們稱(chēng)之為資產(chǎn)。
我要資產(chǎn)為我工作，而不是我為金錢(qián)工作。
因此，資本利得對我來(lái)說(shuō)是次要收益，而不是主要任務(wù)。因為要獲得資本利得，我就得出售資產(chǎn)。而這筆錢(qián)遲早會(huì )用完 —生活開(kāi)銷(xiāo)就足以使其耗盡，然后我又得去找另一項投資，買(mǎi)下它之后再出售，再次花完，如此循環(huán)往復，我永遠不能真正達到自由。
也許有人會(huì )說(shuō)：“我存了足夠的錢(qián)，以后就可以靠它生活?！边@很好，但請想一想：你要存夠你這輩子花的錢(qián)，得工作多久？你退休時(shí)的存款利率又會(huì )是多少？你會(huì )不會(huì )因為擔心錢(qián)不夠花而變得斤斤計較？為了能讓這筆存款多花一段時(shí)間，你的生活水平是否會(huì )下降？許多問(wèn)題都需要考慮……
對于羅伯特和我來(lái)說(shuō)，我們只有一個(gè)目標：購買(mǎi)和創(chuàng )建可以支付我們每月開(kāi)銷(xiāo)的現金流的資產(chǎn)。1994年，我們做到了，“光榮退休”！
這其中的美妙之處在于，財務(wù)自由之路無(wú)需你投入大筆金錢(qián)。 1994年，羅伯特和我每個(gè)月從投資中獲得的收益是1萬(wàn)美元，而當時(shí)我們每月的開(kāi)銷(xiāo)是3000美元。每月流入的錢(qián)遠高于我們的生活支出。
當然我們并不打算就此止步，我們繼續買(mǎi)入和創(chuàng )建資產(chǎn)。隨著(zhù)我們的現金流的增長(cháng)，我們的生活開(kāi)銷(xiāo)也相應提高，我們的生活質(zhì)量從而得到了提升。
分析資產(chǎn)時(shí)，應重點(diǎn)考慮的第二個(gè)問(wèn)題是什么
我在前面提到過(guò)，在尋找潛在的投資時(shí)，有兩個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題需要考慮。第一個(gè)是現金流，第二個(gè)與現金流密不可分的關(guān)鍵問(wèn)題，就是投資收益率，或者稱(chēng)為投資利潤率。
什么是投資收益率？
投資收益率，顧名思義就是投資所帶來(lái)的利潤率，它評估的是你所投入的金錢(qián)為你帶來(lái)的回報。換句話(huà)說(shuō)，就是你所投入的錢(qián)為你工作得有多賣(mài)力。
按照不同的衡量標準，投資收益率的計算方法也有所不同。
我把我自己使用的投資收益率的計算方法稱(chēng)為現金的現金回報率。我只關(guān)心一件事，那就是流入我口袋的現金有多少。
有些計算投資收益率的公式還考慮了折舊，有一些還假設你所得到的現金流會(huì )立即用于再投資。這些公式都是正確的，這取決于你所要衡量的標準。對于我來(lái)說(shuō)，我希望簡(jiǎn)單點(diǎn)，我只關(guān)心現金流。
