人口紅利基本消失后，農村土地紅利才剛剛釋放。國家也鼓勵農村土地承包經(jīng)營(yíng)權有序流轉，提倡土地適度規模經(jīng)營(yíng)，引導工商資本合理參與農業(yè)。
無(wú)論以何種方式從事農業(yè)，農村土地都是一個(gè)繞不開(kāi)的話(huà)題。但因其復雜和陌生，不少人對農村土地知之甚少，本文做一個(gè)簡(jiǎn)單的梳理，以幫助大家更好理解。
一、相關(guān)法律法規
要對農村土地、土地承包、流轉、經(jīng)營(yíng)權證、土地征收等有一個(gè)基本了解，學(xué)學(xué)以下四部法律法規是必要的。
1、《土地管理法》；
2、《農村土地承包法》；
3、《農村土地經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》；
4、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權證管理辦法》。
二、土地的兩個(gè)重點(diǎn)：權屬、用途
按權屬，土地分為國有土地、集體所有土地。按用途，分為建設用地、農用地（未利用地不在討論范圍）。
我們比較關(guān)心的宅基地，屬于集體建設用地。耕地、林地屬于農用地，一般為集體所有，也有小部分屬于國有。
三、主要管理手段
各級政府對土地的管理，主要包括：土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、土地變更登記手續。土地變更登記手續，會(huì )在第四點(diǎn)著(zhù)重說(shuō)明。
1、土地利用總體規劃
鄉鎮一級規劃，須市級政府審批，其他一般規劃，省級政府審批。
2、土地年度利用計劃
在土地利用總體規劃下，各級政府會(huì )制定土地年度利用計劃，以有效實(shí)行對建設用地總量控制。
四、土地變更
如上所述，土地變更涉及到：土地權屬（集體變國有），土地性質(zhì)（農用地專(zhuān)為非農建設用地）。
1、土地征收
土地征收，事實(shí)上是把集體所有資產(chǎn)收歸國有，因此，在審批上很?chē)栏?，超過(guò)1000畝（70公頃）就需要國務(wù)院審批，而征收基本農田，不管面積大小，一律歸國務(wù)院審批。
2、農用地轉用審批
被征收的土地，若用作非農建設用地，還須辦理「農用地轉用審批手續」。如果征收的農用地，未超出總體規劃、年度利用計劃，則由原規劃審批機關(guān)同意即可。
五、耕地保護制度
為了守住18億畝耕地紅線(xiàn)，土地管理法對耕地保護制度做了詳細說(shuō)明。包括：土地占補平衡、基本農田保護、耕地閑置處理等。
土地占補平衡：按照「占多少，墾多少」原則，確保開(kāi)墾的耕地面積不低于被占用耕地面積。
基本農田保護：這個(gè)好理解，不贅述。
耕地閑置處理：
如果企業(yè)占有耕地用作非農建設，連續2年未開(kāi)工使用，縣級政府可無(wú)償收回。這點(diǎn)應該高度重視。
至于承包方（農民）連續2年棄耕則強制收回的規定，現實(shí)中執行得少。我老家很多水田多年閑置，政府也基本不過(guò)問(wèn)。
土地經(jīng)營(yíng)權流轉后，受讓方（承租方）若閑置土地如何管理，上述法律法規中似乎無(wú)規定?，F實(shí)中，一些農業(yè)企業(yè)租賃土地后，多年撂荒的現象是有的。
六、農村土地承包
國家提倡的農村土地「三權分置」，系指所用權歸集體、承包權歸農戶(hù)、經(jīng)營(yíng)權可流轉。土地承包，調節的是發(fā)包方（鎮、村集體組織）與承包方（主要指村集體成員）之間法律關(guān)系。
1、絕對多數決
土地承包方案，須經(jīng)集體經(jīng)濟組織的村民會(huì )議三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。
2、農轉非
承包方全家遷入設區市，轉為非農業(yè)戶(hù)口，承包土地應交回集體。其他情況，不得收回。
3、婦女保護
婦女結婚，如在嫁入地未取得承包土地，則原承包地不得收回；若離婚或喪偶，無(wú)論是否在原居住地生活，只要其后來(lái)未取得承包地，則原承包地不得收回。
對在農村仍處于弱勢地位的女性而言，這種法律上的安排，有力地保證了婦女合法權益。
七、土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉
農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉，是近幾年很受關(guān)注的話(huà)題，《農村土地承包法》、《農村土地承包經(jīng)營(yíng)權流轉管理辦法》均作了詳細規定。刪繁就簡(jiǎn)，我認為把握好以下幾點(diǎn)即可：
1、流轉方式
土地流轉有互換、轉讓、轉包、入股、出租等方式，跟工商企業(yè)、城市白領(lǐng)相關(guān)的，其實(shí)就一種：出租。
2、流轉程序
如何走流轉程序，取決于流轉協(xié)議簽訂對象、流轉土地性質(zhì)。大致有四種方式：
跟承包方（農戶(hù)）直接簽，與一般的租賃沒(méi)什么區別。雙方簽訂流轉協(xié)議，一式四份，合同雙方各執一份，發(fā)包方（一般為村集體）、鄉鎮經(jīng)管站各備案一份。簽協(xié)議前，作為受讓方，應該復印承包方的承包合同、土地經(jīng)營(yíng)權證（有些地方確權頒證還未完成）。同時(shí)，為保險起見(jiàn)，可以要求鎮經(jīng)管站做合同鑒證。
與中介方（發(fā)包方、產(chǎn)權交易組織）簽。發(fā)包方（村集體）、產(chǎn)權交易組織，作為承包方（農戶(hù)）的受托方，代為簽署。這時(shí)，需要補充雙方的委托協(xié)議。目前，全國各地的農村產(chǎn)權交易所正在積極開(kāi)展這項業(yè)務(wù)。
統一流轉。如果一家企業(yè)，因經(jīng)營(yíng)需要，須承包村里幾十戶(hù)農民的集中連片土地，一個(gè)一個(gè)簽費時(shí)又費力。這時(shí)，村集體可與轉讓農戶(hù)簽訂委托協(xié)議，企業(yè)再與集體簽署流轉合同。
流轉村集體未承包用地。村集體組織，除了大部分土地會(huì )發(fā)包給農戶(hù)，還有少部分未承包用地，包括機動(dòng)地，和承包方依法、自愿交回的土地。
如果企業(yè)要承租這種形式的土地，則需要村民會(huì )議三分之二以上，或三分之二以上村民代表同意。
3、政府職能
目前，鄉鎮經(jīng)管站主要提供合同鑒證、臺賬查詢(xún)、備案登記等服務(wù)。不過(guò)，各地經(jīng)管站的服務(wù)意識、認識程度很不統一，有些很配合，有些就難說(shuō)了。
要把農村土地產(chǎn)權盤(pán)活起來(lái)，有效發(fā)揮占有、使用、收益等權能，離不開(kāi)規范、活躍的農村產(chǎn)權交易市場(chǎng)，離不開(kāi)高效、專(zhuān)業(yè)的中介組織，也離不開(kāi)相關(guān)數據的信息化、電子化。惟其如此，方能擺脫「靠關(guān)系、看臉色」的基層常態(tài)，讓更多的工商資本、社會(huì )資本進(jìn)入農村、農業(yè)，既能像百度李彥宏一樣有「前瞻布局」，也能免除后顧之憂(yōu)。
