隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)熱的發(fā)散，城市綜合體這一混合產(chǎn)品已開(kāi)始從城市中心區向外圍挺進(jìn)。

　　3月21日，浦東新區集中推介康橋、航頭、新場(chǎng)、宣橋、惠南等5個(gè)鎮的5塊城市綜合體地塊。其中，航頭項目計劃占地面積350畝（約合23.33萬(wàn)平方米），康橋項目計劃占地面積36.2萬(wàn)平方米，宣橋項目計劃用地面積2000畝（約合133.33萬(wàn)平方米），惠南項目用地面積12.98萬(wàn)平方米，新場(chǎng)項目用地面積約12.504萬(wàn)平方米。

　　在仲量聯(lián)行中國戰略顧問(wèn)部總監李杰看來(lái)，綜合體大熱緣于各級政府政策支持區域重新定位，區域內交通可及性的提高，區域內居住人口的迅速導入，區域周邊商務(wù)區域擴容有限而需求外溢，“個(gè)別不具備這些條件的綜合體項目，未來(lái)可能難以和其他項目展開(kāi)有效競爭?！?/p>

　　消費能力的考量

　　部分開(kāi)發(fā)企業(yè)一味追求大體量，高估了輻射區域內消費能力，這將會(huì )造成市場(chǎng)供大于求的尷尬局面。

　　眼下，上海城市綜合體的建設熱潮方興未艾。

　　李杰預計，至2013年底，上海辦公樓和零售物業(yè)的租金仍將呈繼續走高趨勢，另外空置率將繼續走低。

　　據仲量聯(lián)行初步統計，上海市高品質(zhì)的城市綜合體（甲級辦公樓、優(yōu)質(zhì)零售、四五級酒店的組合）項目大約有60-100座，在建或規劃中的有40-50座。其中，浦東已建成的綜合體在30-40座，在建或規劃中的有10-20座。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍說(shuō)，綜合體之所以出現過(guò)熱現象，原因在于：一方面，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)一味追求大體量，高估了輻射區域內消費能力，這將會(huì )造成市場(chǎng)供大于求的尷尬局面；另一方面，同質(zhì)化現象嚴重，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)喜歡照搬某些成功案例，缺乏對市場(chǎng)的深入調研，結果造成項目定位未能契合市場(chǎng)需求，給招商及運營(yíng)帶來(lái)困境；另外，綜合體對于后期運營(yíng)經(jīng)驗要求較高，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)是從住宅轉向商業(yè)地產(chǎn)，并不懂如何去運營(yíng)商業(yè)，這將會(huì )造成綜合體建成后的運營(yíng)困局。

　　而此次計劃推出城市綜合體的5個(gè)鎮，區域內并沒(méi)有一個(gè)真正意義上的綜合體。由于很多大型居住社區選址原南匯區域，未來(lái)人口的集聚力頗為樂(lè )觀(guān)。

　　惠南鎮政府經(jīng)濟發(fā)展辦公室主任蔡國明介紹，惠南鎮現在近30萬(wàn)人口，未來(lái)5年左右時(shí)間，惠南鎮人口集聚將近50萬(wàn)。

　　蔡國明說(shuō)：“惠南鎮整體購買(mǎi)力還是可以的?，F在很多惠南鎮居民因為買(mǎi)不到中高檔的商品，都到浦西和第一八佰伴消費，很需要一個(gè)中高端定位的綜合體?！?/p>

　　早報記者了解到，目前宣橋鎮的常住人口約6.8萬(wàn)人，加上一個(gè)保障性住房項目將引入10萬(wàn)人。宣橋有總量130萬(wàn)平方米中高檔居住社區，2萬(wàn)戶(hù)高消費水平人群。

　　航頭鎮副鎮長(cháng)施學(xué)軍表示，航頭鎮總人口近12萬(wàn)，3至5年大型居住區還將導入約20萬(wàn)人。

　　康橋鎮規劃建設和環(huán)境保護辦公室副主任李束稱(chēng)，康橋鎮是原來(lái)南匯區域最靠近浦東的一個(gè)鎮，發(fā)展較早，這個(gè)地塊周邊，像康橋半島、中茂城等大量的居住區都已經(jīng)成熟了。常住人口接近30萬(wàn)，加上周康地區有50萬(wàn)人口。周康地區相對大的綜合體只有萬(wàn)達廣場(chǎng)一個(gè)，還有支撐空間。

　　新場(chǎng)鎮則擁有大量的在建房地產(chǎn)項目。

　　據新場(chǎng)鎮副鎮長(cháng)趙云德介紹，新場(chǎng)鎮已有萬(wàn)科清林徑 (論壇)、虹大匯錦城 (論壇)、徐房絲廬雅苑 (論壇)、意得冠郡等房地產(chǎn)項目，周邊有大型居住區不斷建成。同時(shí)，還有住宅地塊不斷推出，“人口不斷導入，有很大商業(yè)消費需求?！?/p>

　　“規劃先行再報批”

　　嚴納泉說(shuō)，政府是規劃先行，再讓開(kāi)發(fā)商做好里面地塊的規劃，然后按照好的方案，進(jìn)行報批。

　　在宣橋鎮重大工程建設管理辦公室常務(wù)副主任嚴納泉描述的藍圖中，該鎮此番重點(diǎn)推介的綜合體地塊23號地塊，定位為以商業(yè)文化休閑和居住為主的綜合社區，規劃已拿到審批，23號地塊總用地面積2000畝。另外，位于野生動(dòng)物園站點(diǎn)兩側的24號地塊可供開(kāi)發(fā)用地540畝，還處于上報審批階段。同時(shí)，新一輪土地規劃將新增可供開(kāi)發(fā)用地1800畝。

　　嚴納泉稱(chēng)，“23號地塊距離軌交16號線(xiàn)野生動(dòng)物園站僅500米。我們也會(huì )與相關(guān)企業(yè)合作，利用軌交站點(diǎn)，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)和地鐵口商業(yè)，豐富整體產(chǎn)業(yè)布局?！?/p>

　　宣橋城市綜合體項目的版圖可謂龐大。

　　“在城市綜合體邊上，還有預備用地2000畝，我們計劃重點(diǎn)來(lái)做商業(yè)配套?？偟拈_(kāi)發(fā)規劃加起來(lái)有4500畝?！眹兰{泉說(shuō)。

　　宣橋鎮對于綜合體項目推進(jìn)的熱情，不止體現在土地供應量上。

　　嚴納泉說(shuō)，政府會(huì )有相關(guān)的稅收優(yōu)惠。另外，還會(huì )提前基礎設施建設，比如道路、下水管道、動(dòng)拆遷、養老安置等。

　　“我們就是把資源推出來(lái)，讓專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)公司去操作。就像做衣服量身定制的一樣，不會(huì )說(shuō)把我們的一些想法強加給企業(yè)?！?嚴納泉說(shuō)，政府是規劃先行，再讓開(kāi)發(fā)商做好里面地塊的規劃，然后按照好的方案，進(jìn)行報批，“我們對開(kāi)發(fā)商的要求，就是商業(yè)用地不能散售?！?/p>

　　嚴納泉透露，23號地塊會(huì )分批出讓。今年將推出首幅地塊，面積403畝。

　　前述浦東五鎮這次的推地決心都不小。

　　李束介紹，康橋鎮計劃推出的綜合體項目占地36.2公頃，因為規劃還沒(méi)批復，具體的地塊數量可以根據具體的項目來(lái)劃分，地塊大小也可以根據具體的項目來(lái)調整。

　　據介紹，康橋鎮上的工業(yè)園區，是1992年成立的市級工業(yè)園區，占地26.88平方公里，美邦總部就設在康橋。其定位是向張江靠攏，對綜合體的需求挺大的。

　　“去年，政府打造商貿航頭的計劃中，一個(gè)大的動(dòng)作就是打造城市綜合體?！笔W(xué)軍稱(chēng)，航頭計劃推出的綜合體地塊占地面積350畝，就在鎮政府斜對面，也就是將來(lái)的軌交18號線(xiàn) (論壇)的終點(diǎn)站，16號線(xiàn)也在此有站點(diǎn)。

　　浦東新區商務(wù)委員會(huì )副主任陳中茂說(shuō)，大型商業(yè)項目浦東每年都有幾個(gè)?！笆濉逼陂g，前兩年會(huì )比較少，后三年會(huì )比較多。

　　“可供開(kāi)發(fā)土地已很少”

　　大型綜合體的建立，要看周?chē)?公里輻射人口數量以及購買(mǎi)力情況，“現在還很不成熟的，后期招商會(huì )碰到問(wèn)題?！?/p>

　　對于綜合體熱潮，業(yè)界早有擔憂(yōu)之聲。

　　中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍認為，100萬(wàn)平方米的綜合體銷(xiāo)售上會(huì )有壓力。定位中高端的綜合體項目，后期招商比較困難。

　　遠洋地產(chǎn)一位相關(guān)人士亦稱(chēng)，大型綜合體的建立，要看周?chē)?公里輻射人口數量以及購買(mǎi)力情況，“現在還很不成熟的，后期招商會(huì )碰到問(wèn)題?！?/p>

　　一位參與推介會(huì )央企開(kāi)發(fā)商提到，其實(shí)3月21日的推介會(huì )上，有很多成熟的綜合體地塊，比如巨峰路上有一個(gè)建在地鐵上的綜合體項目，不少知名開(kāi)發(fā)商都很感興趣。

　　但一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則指出，現在能否消化不是最關(guān)鍵的問(wèn)題，“只要地價(jià)夠便宜，就不是問(wèn)題。莘莊北部，熱帶風(fēng)暴對面，有一塊地樓板價(jià)5000元/平方米，40萬(wàn)平方米，被新加坡一家大型地產(chǎn)投資公司摘走了?！?/p>

　　但地方政府對于大體量綜合體的消費支撐力似乎并不擔心。

　　李束說(shuō)，他們希望地塊的容積率能高一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出產(chǎn)品后，銷(xiāo)售、持有都可以，“對我們鎮有興趣的企業(yè)比較多，外資也有，國企也有?！?/p>

　　李束坦言，他們比較希望做大項目，推出的都是靠近地鐵站的地塊，“但現在規劃還沒(méi)定，根據項目再來(lái)做規劃。先談好項目，再去定?！?/p>

　　縱向來(lái)看，康橋的胃口似乎并不算大。

　　“商業(yè)分綜合體、小社區商業(yè)、零星商業(yè)。綜合體我們就推這么一塊地?！崩钍榻B，康橋已經(jīng)有五六年沒(méi)有推出地塊了，稅收收入大部分來(lái)自工業(yè)企業(yè)和三產(chǎn)。工業(yè)園區和康橋鎮政府是兩個(gè)體制，工業(yè)用地是推出過(guò)的。而且，眼下康橋鎮周邊90%的土地已經(jīng)推出去了，可供開(kāi)發(fā)的土地已經(jīng)很少。

　　“不能單打迪士尼牌”

　　雖然想憑借迪士尼發(fā)展城市綜合體項目的難度很大，但迪士尼的入駐，會(huì )較大地改善區域內的市政配套設施，帶動(dòng)部分地區的居住人口導入速度，同時(shí)加速商業(yè)改造與升級。

　　浦東南部還有一張王牌，就是迪士尼。這也是五幅綜合體地塊齊齊亮出的一個(gè)“賣(mài)點(diǎn)”。

　　李束說(shuō)，康橋有橫沔古鎮，被納入迪士尼項目開(kāi)發(fā)，目前還沒(méi)有新場(chǎng)古鎮那么成熟。還沒(méi)想好以何種模式開(kāi)發(fā)，但不想再去做周莊、烏鎮那樣的古鎮。

　　嚴納泉稱(chēng)，“宣橋鎮距離迪士尼項目?jì)H6公里。另外，每年野生動(dòng)物園的游客達120萬(wàn)?！?/p>

　　新場(chǎng)鎮同樣離迪士尼項目很近。

　　據趙云德介紹，新場(chǎng)鎮距開(kāi)發(fā)建設中的迪士尼項目?jì)H8分鐘車(chē)程，區位優(yōu)勢、交通優(yōu)勢明顯。作為離迪士尼最近的保存完好的千年古鎮，新場(chǎng)鎮將成為商業(yè)開(kāi)發(fā)投資的熱土，“我們致力于尋找既注重新場(chǎng)古鎮旅游配套開(kāi)發(fā)，同時(shí)又兼顧迪士尼旅游商務(wù)外溢開(kāi)發(fā)的綜合體開(kāi)發(fā)商?！?

　　新場(chǎng)鎮的綜合體項目定位似乎也與迪士尼頗為契合。

　　趙云德稱(chēng)，新場(chǎng)鎮3月21日推介的3幅地塊，位于該鎮東城區中心地段。東城區定位新場(chǎng)鎮東城旅游綜合服務(wù)區，作為新場(chǎng)古鎮旅游配套區同時(shí)承接迪士尼樂(lè )園旅游商務(wù)外溢，規劃建設成為古鎮底蘊猶存、現代風(fēng)情凸現的區域性綜合體，“業(yè)態(tài)以旅游商務(wù)為主，具體構成比例暫未定?！?/p>

　　一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為， 迪士尼在概念角度有吸引力。

　　漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉則認為，迪士尼確實(shí)是一張很好的牌，能夠聚集到大量的人氣，對于推動(dòng)浦東綜合體的建設和穩步發(fā)展會(huì )起到一定積極作用，但單靠這一張牌還遠不夠。

　　“本次大浦東綜合體概念的重點(diǎn)推薦地塊，這些區域都有一個(gè)比較突出的共性——所屬城鄉接合部，往往人口的密度、交通的便利度，區域經(jīng)濟的發(fā)展情況等基礎指標相對較為落后?！备秱フf(shuō)。

　　宋會(huì )雍同樣認為，迪士尼效應只是一個(gè)概念。此次推出的5幅地塊中，康橋、宣橋鎮的招商地塊距迪士尼樂(lè )園最近，分別為5公里、6公里。而從國外迪士尼布局來(lái)看，都是采取封閉式運營(yíng)，這些人群很難流向五六公里外同處于郊區的城市綜合體。

　　不過(guò)，宋會(huì )雍也說(shuō)，雖然想憑借迪士尼發(fā)展城市綜合體項目的難度很大，但迪士尼的入駐，會(huì )較大地改善區域內的市政配套設施，帶動(dòng)部分地區的居住人口導入速度，同時(shí)加速商業(yè)改造與升級。

　　“停車(chē)場(chǎng)也要比浦西大”

　　“浦西競爭更激烈，區與區之間，一條馬路就傳過(guò)去了。我們浦東至少有江隔著(zhù)，而且還有迪士尼……”陳中茂說(shuō)，浦東有后發(fā)優(yōu)勢，“我們浦東地方大，做商業(yè)中心的時(shí)候，停車(chē)場(chǎng)也要比浦西大很多?！?/p>

　　地方政府顯然也不會(huì )把寶全押在迪士尼上。

　　李束介紹，“我們希望拉開(kāi)層次。定位高端?！睋钍Q(chēng)，康橋鎮還沒(méi)有一個(gè)大型綜合體。因為周康地區好幾年沒(méi)推出商業(yè)用地了，價(jià)格也很難說(shuō)。這個(gè)計劃推出的地塊中，已有一塊被浦東新區電視臺選定了，信息中心，定位高端。

　　航頭綜合體項目的定位同樣是高端。

　　施學(xué)軍稱(chēng)，航頭將打造一個(gè)具有區域影響力的高端城市綜合體，以產(chǎn)業(yè)來(lái)導入人口，文化導入人口。

　　施學(xué)軍認為，迪士尼的游客也會(huì )選擇光顧高端購物中心，享受高端服務(wù)。此項目落成后，將會(huì )是浦東下一個(gè)高品質(zhì)的高端綜合體項目。

　　航頭的目標還不止于此。

　　據介紹，除了要打造城市綜合體，航頭還將打造醫療綜合體。

　　戴德梁行華東區研究部主管Shaun Brodie表示，“任何有零售商業(yè)的綜合體項目，必須針對當地居民的購買(mǎi)習慣和購買(mǎi)力進(jìn)行調研與監測，以定期更改租戶(hù)組合，促使零售商業(yè)保持持續利潤增長(cháng)，實(shí)現銷(xiāo)售額最大化，將有助于整個(gè)綜合體未來(lái)幾年的可持續的銷(xiāo)售增長(cháng)?！?/p>

　　在陳中茂看來(lái)，浦東有其自身優(yōu)勢。

　　“國金中心2010年5月開(kāi)業(yè)，2011年的營(yíng)業(yè)額為37億元，相當于八佰伴的水平。不過(guò)八佰伴的餐飲沒(méi)算進(jìn)去，我們看的是購物中心，相當于一年就加了一個(gè)八佰伴?！标愔忻榻B，今年國金中心二期又要投入了，雖然規模不大，但營(yíng)業(yè)額也很厲害，里面不少大的品牌在營(yíng)業(yè)額上都超過(guò)了恒隆廣場(chǎng)。

　　此外，浦東人口多，“500多萬(wàn)人口的日常消費，是不會(huì )流到浦西去的?！标愔忻f(shuō)，大賣(mài)場(chǎng)這些的人流，是跑不掉的，浦東現在有40多家大賣(mài)場(chǎng)，一個(gè)大賣(mài)場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額一年也是好幾個(gè)億。

　　相對來(lái)說(shuō)，浦東面臨其他區的競爭也較小。

　　“浦西競爭更激烈，區與區之間，一條馬路就傳過(guò)去了。我們浦東至少有江隔著(zhù)，而且還有迪士尼……”陳中茂說(shuō)，浦東有后發(fā)優(yōu)勢，“我們浦東地方大，做商業(yè)中心的時(shí)候，停車(chē)場(chǎng)也要比浦西大很多?！?/p>

　　先筑一道“防火墻”

　　“老百姓買(mǎi)進(jìn)去以后就變住宅了。之前有個(gè)項目，當時(shí)為了資金回籠，短期內把商務(wù)區域全賣(mài)掉了，現在老百姓在里面曬被子。那么好的一個(gè)商務(wù)環(huán)境，沒(méi)有發(fā)揮樓宇經(jīng)濟的作用?！?/p>

　　惠南鎮走的則是另外一條路線(xiàn)，先為綜合體項目筑一道門(mén)檻“防火墻”——50%的商務(wù)區域開(kāi)發(fā)量。

　　早報記者拿到的資料顯示，惠南鎮綜合體項目地塊分兩部分推出，其中50%為商業(yè)、50%為商務(wù)，容積率均為3.0，建筑高度分別不得高于120米和100米。

　　蔡國明稱(chēng)，惠南鎮一、二、三產(chǎn)的比例不是很協(xié)調，也沒(méi)有工業(yè)園區。未來(lái)5年左右，人口集聚將近50萬(wàn)。

　　“按照目前惠南鎮的人口集聚、產(chǎn)業(yè)、導向， 50%商務(wù)的體量，很多開(kāi)發(fā)商都很慎重。他們現在在做方案。做好后我們會(huì )進(jìn)行綜合評估，如果說(shuō)能消化這50%的商務(wù)體量，那么就可以把它作為可以考慮的目標客戶(hù)，這個(gè)比例不可能調整，因為這個(gè)規劃2010年年底上海市規土局就已經(jīng)批準?！辈虈髡J為，50%商務(wù)的體量，理論上是可以的。50萬(wàn)人口，再加周邊產(chǎn)業(yè)的集聚，比如商飛、迪士尼，還有臨港的輻射效應。

　　但蔡國明并不否認“培育過(guò)程的痛苦”。

　　“辦公樓我們可以允許開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售，但要設置一個(gè)門(mén)檻，比如說(shuō)你不能賣(mài)給個(gè)人，必須是公司法人。而且可以設定一個(gè)門(mén)檻，就是注冊資金比如說(shuō)達到500萬(wàn)元以上，你的稅收一定要落地在惠南鎮，變成惠南鎮跟開(kāi)發(fā)商共同去招商，這個(gè)結果是雙贏(yíng)+ (論壇)的?！辈虈髡f(shuō)。

　　蔡國明解釋?zhuān)抠u(mài)完政府也沒(méi)意見(jiàn)，之所以要求開(kāi)發(fā)商必須按這個(gè)門(mén)檻去做，是因為整個(gè)商務(wù)區產(chǎn)生的樓宇經(jīng)濟效應相當高?！袄习傩召I(mǎi)進(jìn)去以后就變住宅了。之前有個(gè)項目，當時(shí)為了資金回籠，短期內把商務(wù)區域全賣(mài)掉了，現在老百姓在里面曬被子。那么好的一個(gè)商務(wù)環(huán)境，沒(méi)有發(fā)揮樓宇經(jīng)濟的作用?！?/p>

　　這也是惠南鎮傾向于自己開(kāi)發(fā)的初衷。

　　“因為我們可以控制。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商摘牌以后，我們只能說(shuō)提建議或要求，他們賣(mài)完了我們也沒(méi)辦法?！辈虈髡f(shuō)。

　　知情人士透露，由于惠南民樂(lè )大型居住區是由中建八局投資建設，他們也很想爭取綜合體地塊的開(kāi)發(fā)主體權。

　　開(kāi)發(fā)主體博弈

　　蔡國明認為，對惠南鎮來(lái)說(shuō)，最適合的是征地留用地的方式。這樣對惠南鎮村級經(jīng)濟也好，整體經(jīng)濟也好，都有一個(gè)新的增長(cháng)點(diǎn)。若直接招拍掛，惠南鎮今后就只有稅收返還這一塊收入。

　　對于已有明確規劃的惠南鎮而言，接下來(lái)的問(wèn)題是要明確開(kāi)發(fā)主體。

　　蔡國明介紹，土地出讓可能會(huì )有三種形式進(jìn)行，第一種就是直接使用土地招拍掛的方式。誰(shuí)摘牌，就誰(shuí)去做整個(gè)12萬(wàn)平方米綜合體的開(kāi)發(fā)方案。其中，包括建筑形態(tài)的控制、交通對整個(gè)地塊的影響、日照風(fēng)氣等，方案做出來(lái)以后請專(zhuān)家評審，評審通過(guò)就可以實(shí)施了。

　　第二種形式是，進(jìn)入招拍掛之前，選擇幾家有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商做方案，帶方案招標。比如說(shuō)選擇五六家實(shí)力較強的開(kāi)發(fā)商，根據它們各自的方案，按照方案的評審，再按照各個(gè)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力，作一個(gè)評估，有實(shí)力的就有優(yōu)先的摘牌權。

　　第三種方式，惠南鎮通過(guò)征地留用地制度拿地后，按照目標企業(yè)的綜合實(shí)力、方案進(jìn)行評估，再合作。

　　2005年，上海市出臺“本市實(shí)施農村集體征地留用地制度的暫行意見(jiàn)”（下稱(chēng)“意見(jiàn)”）。

　　蔡國明表示，根據“意見(jiàn)”，在惠南鎮區域里，原來(lái)的農用地轉化為建設用地，按照總量5%～10%的比例可以留下來(lái)，給當地的村級集體經(jīng)濟組織去開(kāi)發(fā)。

　　若這樣操作，地價(jià)按照村土地委員會(huì )出讓的地價(jià)，定下后必須由村級集體經(jīng)濟組織去摘牌。這樣一來(lái)，土地開(kāi)發(fā)成本就小了，開(kāi)發(fā)權就落在惠南鎮。蔡國明稱(chēng)，惠南鎮可以招幾家目標開(kāi)發(fā)商過(guò)來(lái)，讓它們做方案，再按照綜合實(shí)力，按方案，進(jìn)行一個(gè)評估，再與其合作開(kāi)發(fā)。

　　蔡國明認為，對惠南鎮來(lái)說(shuō)，最適合的是征地留用地的方式。這樣對惠南鎮村級經(jīng)濟也好，整體經(jīng)濟也好，都有一個(gè)新的增長(cháng)點(diǎn)。若直接招拍掛，惠南鎮今后就只有稅收返還這一塊收入。

　　蔡國明表示，“歐尚地塊已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗，它產(chǎn)生的效益對村級經(jīng)濟狀態(tài)的發(fā)展確實(shí)有好處。接下來(lái)要和區、市里積極爭取。如果區、市里政策上可以有所突破的話(huà)，我們覺(jué)得是可以做下去的?！?

　　鎮政府也有自己的苦衷。

　　“惠南鎮目前沒(méi)有自己的工業(yè)園區，財政收入一直以房產(chǎn)做支撐。調控后受到影響。近3年惠南鎮土地沒(méi)有出讓?zhuān)≌蜕虡I(yè)都沒(méi)有。因為土地越來(lái)越緊張，城市建設空間用地越來(lái)越小，只有把有限的土地資源效益最大化?！辈虈髡f(shuō)，如果說(shuō)這一塊地他們不去爭取的話(huà)，“那么惠南鎮今后幾年靠什么養活50萬(wàn)人口？沒(méi)有產(chǎn)業(yè)?！?/p>

　　蔡國明稱(chēng)，這幅綜合體用地，可能是未來(lái)5年內惠南鎮推出的最大地塊。

　　而其他鎮則更傾向于讓企業(yè)擔當開(kāi)發(fā)主體。

　　趙云德稱(chēng)，新場(chǎng)鎮（政府）在東城區和商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)建設中，將全力支持和配合有意投資新場(chǎng)的企業(yè)家投資開(kāi)發(fā)。

　　據介紹，新場(chǎng)鎮綜合體項目所涉3幅地塊中，有兩塊是已完成招拍掛，還有一塊預計明年進(jìn)入招拍掛程序。已完成招拍掛的兩幅地塊中，其中一幅已經(jīng)簽訂初步合作意向協(xié)議書(shū)。