一、案件背景情況
?。ㄒ唬?、案件來(lái)源
根據市稽查局2010年專(zhuān)項檢查工作安排，房地產(chǎn)行業(yè)屬于專(zhuān)項檢查的指令性檢查范圍。我稽查局于2010年5月4日至2010年5月26日對宜昌市宏基置業(yè)有限公司2009年度的所得稅納稅情況進(jìn)行了專(zhuān)項檢查。
?。ǘ?、納稅人的基本情況
宏基置業(yè)位于宜都市陸城園林大道1號，屬宜都市國家稅務(wù)局陸城稅務(wù)分局管轄的所得稅納稅人，主營(yíng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理，商鋪、商住樓出租等，法人代表：張崇超；注冊資本5500萬(wàn)元。2009年營(yíng)業(yè)收入98095722.28元，利潤總額3862741.72元，全年已申報繳納所得稅2137701.98元。
二、檢查過(guò)程及方法
(一)、檢查預案
1、研讀房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)會(huì )計處理辦法。一是學(xué)習房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策，反復研讀《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》即國稅發(fā)（2009）31號與國稅發(fā)（2006）31號的變化，做到政策理解到位；二是了解房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，查找房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計處理方法，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理，做到帳務(wù)處理心中有數。
2、學(xué)習借鑒房地產(chǎn)檢查案例。一是重點(diǎn)查閱該戶(hù)2008年檢查卷宗，同時(shí)查閱該戶(hù)歷年檢查資料；二是從網(wǎng)上和專(zhuān)業(yè)書(shū)上查閱房地產(chǎn)檢查案例，記下關(guān)鍵點(diǎn)，從中找到啟示，查找案件突破口。
3、了解企業(yè)納稅情況和實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。一是通過(guò)ctais中的一戶(hù)式查詢(xún)2009年度有關(guān)納稅情況；二是實(shí)地查看樓盤(pán)，摸底已開(kāi)盤(pán)預售樓盤(pán)、已完工入住樓盤(pán)以及正在開(kāi)發(fā)未銷(xiāo)售樓盤(pán)的實(shí)際情況。
4、制定詳細的查前方案。一是根據房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)可能出現少繳稅問(wèn)題的業(yè)務(wù)，羅列出重點(diǎn)關(guān)注的會(huì )計科目，如“預收賬款”、“其他應付款”、“開(kāi)發(fā)成本”、“經(jīng)營(yíng)成本”等科目；二是羅列出檢查企業(yè)成本費用真實(shí)性和合法性的注意事項；三是關(guān)注合同事項：建筑合同、預售合同、貸款合同、抵押合同等。
?。ǘ?、具體檢查情況
1、查閱合同核實(shí)成本。一是檢查了建筑安裝合同確定其成本真實(shí)性，二是檢查房屋銷(xiāo)售合同，核實(shí)其銷(xiāo)售價(jià)格，重點(diǎn)檢查銷(xiāo)售合同內容和成本核對，看是否有虛列成本行為；三是檢查貸款合同，核實(shí)其利息支出真實(shí)性。
2、利用電子表格對比分析，發(fā)現疑點(diǎn)。由于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成本結轉滯后，企業(yè)不能提供完整相關(guān)數據，我們自制電子表格，把每棟樓的可售面積、已售面積、未售面積、合同金額、已付款金額、未付款金額、單位銷(xiāo)售價(jià)格、單位成本價(jià)格、銷(xiāo)售成本全部輸入電子表格，和企業(yè)的收入成本一一比對，同時(shí)，我們又按企業(yè)的庫存商品臺帳自制了電子表格進(jìn)行一一比對，發(fā)現多轉銷(xiāo)售成本的事實(shí)。
3、仔細詢(xún)問(wèn)，固定證據。為了驗證該表的真實(shí)性，檢查組對發(fā)現問(wèn)題進(jìn)行詢(xún)問(wèn)，詢(xún)問(wèn)結果都和銷(xiāo)售數據表上記載一致。最后，我們將該表打印出來(lái)讓納稅人簽字確認，固定了證據。
4、和諧稽查，責令自查。由于檢查期間屬企業(yè)的申報期，且企業(yè)積極配合檢查并及時(shí)入庫，責令將檢查結果一并自查補報。
（三）檢查中遇到的困難和阻力
1、該公司開(kāi)發(fā)面積大且屬滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，施工單位多，取證涉及面廣，結轉銷(xiāo)售成本滯后，核實(shí)真實(shí)收入和成本有較大困難。
2、該公司財務(wù)管理基礎較薄弱，帳務(wù)不是十分健全完整，年終所得稅匯算主要依靠稅務(wù)師事務(wù)所匯算清繳，很多基礎性數據很難提供，造成稅務(wù)檢查困難重重。
3、稅務(wù)檢查缺乏有效手段，給取證造成較大的障礙。在稽查過(guò)程中，需要求助于其他部門(mén)或個(gè)人，造成相關(guān)證據難取，影響稽查工作效率，喪失檢查取證的有利時(shí)機。
4、建筑安裝成本的核實(shí)需要專(zhuān)業(yè)建筑審計知識，稅務(wù)檢查人員難以核定其真實(shí)性。
三、違法事實(shí)及定性處理
（一）違法事實(shí)和手段
1、隱匿政府補貼收入：2009年2月匯字9#，政府撥付撥排污處理工程款200萬(wàn)元，未計收入，應調增應納稅所得額200萬(wàn)元。
2、房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為檢查：政府和該公司簽訂開(kāi)發(fā)建設“園林大道延伸工程和名都花園住宅小區”的協(xié)議書(shū)，項目建設已完工。該公司將余款掛往來(lái)不計收入。“其他應付款—代建”余額322200.85元，未計收入，應調增應納稅所得額322200.85元。
3、國稅發(fā)（2009）31號要求“必須按規定區分期間費用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本。本年賬面結轉銷(xiāo)售成本87768562.30元，經(jīng)查實(shí)際應結轉銷(xiāo)售87214394.99元。多轉銷(xiāo)售成本554167.31元，應調增所得額554167.31元。
4、利息支出檢查：因借款費用屬不同成本對象共同負擔，未完工產(chǎn)品的資本化利息支出應計入開(kāi)發(fā)成本，該企業(yè)在本期稅前多列支利息支出1513640.64元，應調增應納稅所得額1513640.64元，
5、2009年度銷(xiāo)售廢舊物資取得含稅收入60萬(wàn)元，企業(yè)按銷(xiāo)售舊貨稅率的4%減半申報增值稅并繳納11650.49，經(jīng)查，該銷(xiāo)售行為不屬財稅字【2009】9號文件規定的舊貨，應按3%稅率申報，應補繳增值稅5825.24元（即600000/1.03*3%-已繳11650.49=補繳5825.24）
以上合計調增應納稅所得額4390008.8元，應補交所得稅1097502.62元，應補交增值稅5825.24元。
（二）處理結果
1、根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第一條、第六條、第十五條，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條，應補交所得稅1097502.62元；
2、根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條，財稅【2009】9文件第二條第一項第二款規定，應補交增值稅5825.24元。
由于檢查時(shí)正處于企業(yè)所得稅匯算申報期間，同時(shí)考慮到自查情節，且企業(yè)及時(shí)做了納稅申報繳納，我們對其進(jìn)行了自查補報處理。
四、案件分析及征管建議
（二）征管建議
通過(guò)檢查，我們認為房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅管理工作量大，情況復雜，政策涉及面廣，專(zhuān)業(yè)知識要求較高，要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查和管理，我們認為：
1、稅源管理部門(mén)應探索對房地產(chǎn)精細化管理，由于房地產(chǎn)建設周期長(cháng)，房地產(chǎn)收入及成本結轉嚴重滯后，應建立房地產(chǎn)已售、待售、已開(kāi)發(fā)未售房屋臺帳。
2、稅源管理部門(mén)要加強對房地產(chǎn)現場(chǎng)的管理，要定期和不定期對房地產(chǎn)已售、待售、已開(kāi)發(fā)未售房屋進(jìn)行實(shí)地巡查，掌握第一手資料。做到跟蹤監控。
3、稅務(wù)機關(guān)要加強對房地產(chǎn)專(zhuān)項業(yè)務(wù)知識培訓，探索房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化管理，讓房地產(chǎn)的稅務(wù)管理和稅務(wù)檢查更加專(zhuān)業(yè)化。
