http://finance.qq.com 2005年08月16日08:25 中國人民銀行
2004中國房地產(chǎn)金融報告
中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組
2005年8月5日
目錄
內容摘要……………………………………………………………………………4
第一部分 2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融形勢……………………………5
一、2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況…………………………………………..5
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設增幅回落…………………………………………..5
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系得到改善……………………………………6
（三）房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲較快………………………………………………8
（四）住宅供應結構性問(wèn)題凸現……………………………………………9
（五）投資性購房需求增長(cháng)較快……………………………………………9
（六）境外資金加速進(jìn)入熱點(diǎn)地區房地產(chǎn)市場(chǎng)……………………………10
（七）已出讓存量土地沒(méi)有及時(shí)得到開(kāi)發(fā)…………………………………10
二、2004年房地產(chǎn)金融的基本情況……………………………………………13
（一）房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降………………………………….…13
（二）房地產(chǎn)貸款增幅較高…………………………………………………13
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩…………………………………………14
（四）個(gè)人購房貸款維持高增長(cháng)……………………………………………15
（五）個(gè)人購房貸款集中于少數重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區……………………17
（六）政策性住房貸款高速增長(cháng)……………………………………………18
（七）房地產(chǎn)貸款具有潛在風(fēng)險……………………………………………19
第二部分 房地產(chǎn)金融政策與房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范……………………………20
一、根據宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的變化，人民銀行及時(shí)調整房地產(chǎn)金融政策………20
（一）充分發(fā)揮信貸政策的作用…….……………………………………20 （二）靈活調整房地產(chǎn)貸款利率水平…………………………….………20 （三）規范住房金融業(yè)務(wù)………………………………………….………21
（四）加強對住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理………………22
（五）推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng )新…………………………………………22
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險不容忽視…………………………………………………23
（一）部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險……………………………23
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)隱含財務(wù)風(fēng)險…………………………23
（三）“假按揭”凸顯道德風(fēng)險……………………………………………24
（四）基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險……………………………24
（五）土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險………………………………………24
（六）房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大……………………………………………25
第三部分 房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的趨勢分析…………………….……………25
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢……………………………………25
二、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展………………………………27
三、及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險,維護金融系統穩定………………30
專(zhuān)欄
專(zhuān)欄1：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史……………………………………………6
專(zhuān)欄2：土地政策是調控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要手段……………………………12
專(zhuān)欄3：中國住房公積金制度…………………………………………………18
專(zhuān)欄4：房地產(chǎn)信貸政策………………………………………………………22
專(zhuān)欄5：影響我國房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展的制度性因素………………27
表
表1： 四大國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款不良狀況………………………………20
圖
圖1：中國房地產(chǎn)投資累計同期比增長(cháng)率（%）………………………………5
圖2：商品房和住宅竣工面積增長(cháng)率（累計同期比）……………………………7
圖3：我國商品房供求關(guān)系………………………………………………………8
圖4：商品房和住宅銷(xiāo)售季度同期比價(jià)格指數（上年同期=100）……………9
圖5：土地交易價(jià)格指數（季度同期比，上年=100）…………………………11
圖6：全國土地開(kāi)發(fā)情況………………………………………………………12
圖7：1997年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源構成（億元，%）…………………13
圖8：房地產(chǎn)貸款與金融機構人民幣貸款的對比………..……………………14
圖9：對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款增長(cháng)率（余額同期比，%）……………………15
圖10：個(gè)人購房貸款余額和余額同比增長(cháng)率（%）……………………………16
圖11：中國住房貸款的按揭成數………………………………………………17
圖12：2004年個(gè)人購房貸款增加額的地區分布圖…………………………17
圖13：政策性住房貸款的變動(dòng)情況（單位：人民幣億元）……………………18
圖14：人均居住面積的國際比較………………………………………………26
內容摘要
2004年，房屋銷(xiāo)售價(jià)格較快上漲，但土地價(jià)格增幅下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增 幅進(jìn)一步回落。中低價(jià)位、中小套型住宅供應比例偏低。投資性購房需求增長(cháng)較 快，部分境外資金流入國內熱點(diǎn)地區的房地產(chǎn)市場(chǎng)。大量土地已經(jīng)出讓?zhuān)_(kāi)發(fā) 進(jìn)度較慢。
房地產(chǎn)投資到位資金增幅下降，但房地產(chǎn)貸款增幅較高。從對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 的貸款看，雖然對政府土地儲備機構貸款等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款較快增長(cháng)，但住房開(kāi)發(fā) 貸款2004年以來(lái)月增幅連續回落，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款增幅減緩。從個(gè)人購 房貸款看，增幅雖緩慢下降，但依然維持高增長(cháng)。個(gè)人購房貸款呈現以下特征， 一是集中于少數重點(diǎn)城市和熱點(diǎn)地區，二是個(gè)人住房公積金貸款快速增長(cháng)，三是 個(gè)人購房貸款的不良率較低。
在黨中央、國務(wù)院的正確領(lǐng)導下，中國人民銀行依據宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的變化， 為支持房地產(chǎn)業(yè)的持續健康發(fā)展，充分發(fā)揮信貸政策的作用，靈活調整房地產(chǎn)貸 款利率水平，加強對住房公積金信貸等政策性房地產(chǎn)金融的管理，推進(jìn)房地產(chǎn)金 融產(chǎn)品創(chuàng )新。房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的支持力度和服務(wù)水平得到明顯提高和 改善。
房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范進(jìn)一步加強。當前房地產(chǎn)金融風(fēng)險集中表現為：一是 部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險，二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營(yíng)隱含財 務(wù)風(fēng)險，三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險，四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作 風(fēng)險，五是土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險，六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險加大。
為支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，發(fā)揮其支柱產(chǎn)業(yè)的作用，應堅持突出重點(diǎn)、區別 對待的原則，利用稅收手段限制投機性購房和短期炒作行為。
要提倡節約使用住房的消費理念，鼓勵中小戶(hù)型住房的消費。加強城鎮廉租 住房制度建設。走節約型房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路，提倡節地、節能、節水、節電，在 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費過(guò)程中注重環(huán)境保護。
為及時(shí)防范和化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，商業(yè)銀行應加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審 查，規避房貸操作風(fēng)險，防范“假按揭”風(fēng)險，完善懲戒機制，加強利率風(fēng)險管 理。完善住房置業(yè)擔保制度，進(jìn)一步研究制定房貸保險制度。
