三、全壽命周期成本分階段控制基本方法
根據分階段成本控制的觀(guān)念和各階段對成本控制影響不同，在不同階段，采取不同的重視程度和不同措施，主要控制原則：重準備期、兼顧中期和后期。
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1、項目建議書(shū)階段成本控制。首先，開(kāi)發(fā)項目的建設條件要有利于節約資金，特別是開(kāi)發(fā)項目的選址要得當，應盡量便于獲得建筑材料，易于各種型號機械的運作。還應考慮各種地下管線(xiàn)埋設、地塊標高、地面障礙物等因素和政策、資源和
法律等方面的支持度。在項目初始階段要對其進(jìn)行嚴密考察，權衡各方面條件使其既有利于房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)，又能節約資金。其次，建設的內容和規模方面要適當，要根據開(kāi)發(fā)商的
經(jīng)濟潛力量力而行。再次，做好投資和效益的預先估算，一方面要進(jìn)行細致大量的市場(chǎng)調查，另一方面可以查閱相關(guān)案例，借鑒經(jīng)驗。
2、項目可行性研究報告階段成本控制。開(kāi)發(fā)項目不可能滿(mǎn)足所有消費者的需求，因此需要在市場(chǎng)調研與預測的基礎上，確定一個(gè)主攻目標，選定前景良好的目標市場(chǎng)。有了市場(chǎng)再加上合理的有利于節約投資的方案就能很好的贏(yíng)得消費者。方案的選擇既要能達到既定的功能又能節約資金。應遵循可行性、高性?xún)r(jià)比、留有
發(fā)展空間、與地區、市場(chǎng)適應性等原則。方案要抓住消費者心理，能適應消費者整體品味。項目開(kāi)發(fā)的成品在經(jīng)過(guò)漫長(cháng)的開(kāi)發(fā)期后仍能作為市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。
3、項目規劃設計階段成本控制。規劃設計環(huán)節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。主要可以從以下幾點(diǎn)對成本加以控制：（1）進(jìn)行設計招標。通過(guò)招標能獲得眾多較優(yōu)的方案，供評比選擇，有利于在更加開(kāi)闊的平臺上選擇適合開(kāi)發(fā)且成本較低的方案。（2）推行限額設計。將審定的投資額和工程量通過(guò)層層分解，從總體到各單項再到各單位工程和分部工程，控制每一步設計量。設計過(guò)程中在保證預定功能的前提下，按照配額控制設計，以確保投入在總投資范圍內。（3）配合優(yōu)化設計?？梢赃\用價(jià)值工程優(yōu)化方案設計并根據情況實(shí)時(shí)進(jìn)行調整。
4、項目建設準備階段成本控制。建設準備階段成本控制主要是招投標部分的成本控制。招標文件的編制要嚴密，措辭要準確。特別是標底價(jià)格的編制要合理，要做好標底的審查工作真正起到控制投資的作用。招標方式的選擇要合理，現階段多推行公開(kāi)招標方式，在公開(kāi)競爭的環(huán)境中，有利于促使承包商提高建設質(zhì)量，降低成本。招標工程要做到公開(kāi)公正。
?。ǘ┘骖欀衅?、后期成本控制
施工階段是實(shí)現建設工程價(jià)值的主要階段，也是資金投入量最大的階段，工程建設進(jìn)入施工階段后，由于工程設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節約投資的可能性已經(jīng)很小[2]。但工程投資卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此要從節約的觀(guān)點(diǎn)出發(fā)，對成本實(shí)施控制。節約工作屬全員性工作,開(kāi)發(fā)商應明確各部門(mén)部門(mén)有關(guān)人員的職責范圍,將節約工作落實(shí)到人。同時(shí)在施工建設階段全過(guò)程中要嚴格管理增加工程量的變更簽證發(fā)生，推行先進(jìn)的施工組織技術(shù)。
項目后期的成本控制主要是竣工結算階段的成本控制，竣工結算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，應組織相關(guān)有高度的責任感和技術(shù)素質(zhì)人員，且對工程項目的設計意圖、設計圖紙、現場(chǎng)的情況有充分的了解把好工程量審核關(guān),反復核對圖紙，對于未完工程或未做的工作內容在結算時(shí)應予以扣除。最后要對該房地產(chǎn)項目的成本控制經(jīng)驗加以
總結，分析不足之處，日后加以改進(jìn)。
四、結論
房地產(chǎn)成本控制是提高房地產(chǎn)
企業(yè)競爭力的有效途徑，成本控制過(guò)程中應對項目實(shí)施全壽命成控制，并在此基礎上分階段進(jìn)行控制，將價(jià)值工程的方法貫穿到成本控制的各環(huán)節，在不同階段通過(guò)分析采取采取相對應的措施，進(jìn)而達到成本的有效控制。
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