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www.ctaxnews.com.cn 2010.04.19   樊劍英 孫勝霞■樊劍英孫勝霞A房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì )計小王最近心事重重，原來(lái)，A企業(yè)有多個(gè)房產(chǎn)項目，有的項目入住了，有的項目在建，還有的項目竣工出售了沒(méi)有入住，匯算清繳時(shí)怎么處理？小王已于2009年12月將所有項目的預收收入全部結轉了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，可還是心里沒(méi)底，完工的項目一定要結轉收入嗎？未完工的項目結轉收入對嗎？其實(shí)，小王的疑慮是很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計人員經(jīng)常遇到的問(wèn)題。如果處理不正確，企業(yè)匯算清繳時(shí)就會(huì )出現錯誤。若商品房沒(méi)有收足全款，開(kāi)發(fā)商一般不交付入住，因此，不論是對未完工建造階段的還是完工后未交付的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所收取的款項，會(huì )計處理上一概反映在“預收賬款”科目。只有符合會(huì )計準則收入確認條件的才結轉收入。稅務(wù)處理上，依據《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第六條的規定，企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷(xiāo)售收入的實(shí)現。以A房地產(chǎn)企業(yè)為例，2009年度，A企業(yè)完工交付B項目預收收入10000萬(wàn)元，其中上年收入4000萬(wàn)元；完工未交付C項目預收收入6500萬(wàn)元，其中上年收入2500萬(wàn)元；在建D項目預收收入3500萬(wàn)元。2009年12月，A企業(yè)結轉B項目銷(xiāo)售收入10000萬(wàn)元，銷(xiāo)售成本7500萬(wàn)元。A企業(yè)各項目預計計稅毛利率均為15%，暫只計算營(yíng)業(yè)稅，不考慮期間費用。B項目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，會(huì )計上已經(jīng)結轉收入，且收取的預收款符合國稅發(fā)〔2009〕31號文件確認收入的條件，確認企業(yè)所得稅收入10000萬(wàn)元，結轉成本7500萬(wàn)元。若B項目收取的預收款中4000萬(wàn)元已經(jīng)按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過(guò)納稅調整，則在2009年度應作納稅調減處理。B項目匯算清繳應納稅所得額＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）＝2000－400＝1600（萬(wàn)元）。C項目不符合會(huì )計準則收入確認條件，會(huì )計上不結轉收入，但是按照國稅發(fā)〔2009〕31號文件規定，應確認企業(yè)所得稅收入6500萬(wàn)元。需要注意的是，C項目所得稅匯算不能按照預計計稅毛利率15%進(jìn)行計算。若C項目符合國稅發(fā)〔2009〕31號文件其中一個(gè)完工條件即視為稅法意義上的完工，此時(shí)企業(yè)應結算計稅成本并計算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，將實(shí)際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。若C項目上年度所收取的預收款中2500萬(wàn)元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過(guò)納稅調整，則在2009年度作納稅調減處理。若C項目已知實(shí)際計稅成本為4550萬(wàn)元，則C項目匯算清繳應納稅所得額＝（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（萬(wàn)元）。在建D項目預收收入3500萬(wàn)元，會(huì )計上不結轉收入，也無(wú)法計算計稅成本。但是其符合國稅發(fā)〔2009〕31號文件所得稅收入確認條件，應確認企業(yè)所得稅收入3500萬(wàn)元。其屬于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以，D項目匯算清繳應納稅所得額＝3500×15%－3500×5%＝350（萬(wàn)元）。不考慮期間費用，A房地產(chǎn)企業(yè)應納稅所得額＝1600＋1375＋350＝3325（萬(wàn)元）。綜上所述，以上3個(gè)項目都符合稅法的收入確認條件，企業(yè)所得稅處理有所差異，而會(huì )計上全部結轉收入也是不對的。