小戶(hù)型物業(yè)是指90平方米以下的居住、商住物業(yè)。按照物業(yè)的產(chǎn)品性質(zhì)，可以將目前市場(chǎng)上在售的產(chǎn)品分為：普通住宅、商住兩用物業(yè)、酒店式公寓三種物業(yè)形態(tài)。
其中，普通住宅是指基于公寓、普通住宅、別墅等居住用地，用于居住功能的物業(yè)，其產(chǎn)權為70年。
商住兩用物業(yè)是指基于寫(xiě)字樓、辦公樓、科教文衛體等綜合類(lèi)用地，用于商住兩用功能的物業(yè)，其產(chǎn)權為50年，目前有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號稱(chēng)商住兩用物業(yè)，但其產(chǎn)權為40年。
酒店式公寓是指基于居住用地或者綜合類(lèi)用地，采取酒店式服務(wù)功能的物業(yè)，其產(chǎn)權可能是70年(基于居住用地)，也可能是50年(基于綜合類(lèi)用地)，目前市場(chǎng)上同樣有部分基于商業(yè)用地的物業(yè)也號稱(chēng)酒店式公寓，其產(chǎn)權為40年。
三者之間有許多不同之處，主要在于以下幾點(diǎn)：
——落戶(hù)問(wèn)題。按照各個(gè)城市的有關(guān)規定，只有購買(mǎi)滿(mǎn)足一定面積要求的住宅類(lèi)產(chǎn)品才能落戶(hù)。因此只有普通住宅和基于居住用地的酒店式公寓才有可能落戶(hù)。而商住兩用物業(yè)和綜合類(lèi)用地的酒店式公寓由于不屬住宅性質(zhì)，就不能落戶(hù)。
——水電費的計價(jià)標準不同。在水電費的計價(jià)標準上，商務(wù)辦公樓要高于住宅樓；（注意，水電有民用計費可能，主要看KFS是否會(huì )將線(xiàn)路改造，不過(guò)一般的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有這個(gè)實(shí)力）
——使用年限不同。居住用地的使用年限是70年，而綜合類(lèi)用地只有50年(解：產(chǎn)權年限的不同，導致產(chǎn)權到期后，將會(huì )再次交納土地出讓金。不過(guò)近期國家政策有些改動(dòng)，老夫認為產(chǎn)權政策肯定會(huì )逐步取消，但是會(huì )僅限于住宅產(chǎn)權，商用產(chǎn)權肯定還會(huì )有限制，所以買(mǎi)房需要考慮清楚產(chǎn)權問(wèn)題，因為20年后，你的房屋產(chǎn)權就會(huì )剩30年，這樣再轉手外賣(mài)時(shí)，就會(huì )出現買(mǎi)家考慮只剩30年產(chǎn)權的折舊費用。） )
——交易稅收不同。如果轉手賣(mài)掉，住宅類(lèi)產(chǎn)品只需交1.5%的契稅，但如果是商辦產(chǎn)品就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅。（交易增值稅的意義在于，如果你以30萬(wàn)買(mǎi)的房50萬(wàn)往在賣(mài)的話(huà)，需要交納20萬(wàn)*20%的增值稅即4萬(wàn)元的增值稅，無(wú)異于導致你賣(mài)房的成本增加。）
——房屋分攤共有建筑面積的比例不同。商住兩用物業(yè)的規劃設計標準要比普通住宅高，如門(mén)廳面積比較大，樓梯、門(mén)廳的出入處按規定必須有兩處，這無(wú)疑將增加分攤的共有建筑面積。
——按揭貸款政策不同。目前住宅類(lèi)物業(yè)的按揭貸款年限最高可達8成30年，而商住兩用物業(yè)一般最高只有6成10年。但是購買(mǎi)商住物業(yè)不受“第二套住房”政策的制約，在2007年的政策里，拉高了購買(mǎi)第二套住房的制約條件，造成商住物業(yè)的大量面市。如果新政能放寬第二套住房的購買(mǎi)認定標準，這無(wú)疑對商住兩用物業(yè)會(huì )帶來(lái)較大的影響。
聯(lián)系客服
