福建省福州市中級人民法院
閱讀提示：預告登記制度旨在保障將來(lái)物權的實(shí)現，現實(shí)中于商品房預售時(shí)應用較多。預告登記效力是預告登記制度的核心問(wèn)題，對此在理論上和實(shí)務(wù)中有著(zhù)不同觀(guān)點(diǎn)。本篇內容來(lái)自于福州法院金融商事審判十大案例。
關(guān)聯(lián)內容閱讀鏈接
點(diǎn)擊目錄標題打開(kāi)閱讀：
徐遠志、何亞平：農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的裁判路徑
案由
中國建設銀行股份有限公司福州城南支行訴林金勇、劉亞麗等金融借款合同糾紛一案
裁判要點(diǎn)
預告登記制度旨在保障將來(lái)物權的實(shí)現，預登記權利人據此享有當抵押登記條件成就或約定期限屆滿(mǎn)時(shí)對訟爭抵押房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對抵押房屋的處分，但并非已對該房屋享有現實(shí)的抵押權。抵押權只有在正式辦理抵押登記后，才依法設立。抵押預告登記，并不產(chǎn)生抵押權設立的法律后果。
基本案情
2011年10月9日，福建中旅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中旅公司”）與林金勇簽訂一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定林金勇購買(mǎi)中旅公司開(kāi)發(fā)的某房產(chǎn)，總金額10218492元。林金勇于合同簽訂當日支付首期房?jì)r(jià)款5218492元，余款5000000元辦理按揭貸款手續。
2011年11月2日，中國建設銀行股份有限公司福建省分行（簡(jiǎn)稱(chēng)“建行福建省分行”）作為貸款人，林金勇、劉亞麗作為借款人及抵押人，中旅公司作為保證人，簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，約定：林金勇、劉亞麗向建行省分行借款人民幣500萬(wàn)元用于購買(mǎi)某房產(chǎn)，并自愿將某房產(chǎn)抵押給貸款人，中旅公司為《個(gè)人住房借款合同》項下債務(wù)提供連帶保證責任擔保，保證期間為本合同保證條款生效之日起至抵押登記之日止。合同簽訂后，建行發(fā)放了500萬(wàn)貸款，案涉房產(chǎn)亦已辦理了預購商品房抵押權預告登記。建行福建省分行將上述債權轉讓給中國建設銀行股份有限公司福州城南支行（簡(jiǎn)稱(chēng)“建行城南支行”）。
建行城南支行因林金勇、劉亞麗未依約履行還款義務(wù)，劃扣了中旅公司存于該行賬戶(hù)內部分款項，截至2014年2月27日，被告林金勇、劉亞麗尚欠按揭貸款本金4264464.34元及相應利息。
另，2013年8月29日，福州市鼓樓區人民法院作出（2013）鼓民初字第1989號民事判決，判決解除中旅公司與林金勇簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、注銷(xiāo)商品房預告登記，林金勇、劉亞麗向中旅公司支付違約金1021849.2元、律師費損失8500元以及返還中旅公司代償款項。該判決已發(fā)生法律效力。
建行城南支行遂起訴請求：1、解除《個(gè)人住房借款合同》；2、被告林金勇、劉亞麗立即返還原告借款本金人民幣4455186.14元及利息；3、原告對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權；4、中旅公司對上述債務(wù)承擔連帶保證責任。
裁判結果
福州市中級人民法院于2014年4月9日作出（2013）榕民初字第1200號民事判決：
一、解除《個(gè)人住房借款合同》；
二、被告中旅公司返還原告建行城南支行借款本金4264464.34元及相應利息；
三、被告中旅公司應將其收受的購房款10218492元扣除本判決第二項所確定的金額、其為林金勇及劉亞麗代償的銀行貸款本息675183.27元、林金勇及劉亞麗應當支付的解約違約金1021849.2元和律師費8500元后的余款退還給被告林金勇；
四、駁回原告建行城南支行其他訴訟請求。
宣判后，雙方均未上訴。
裁判理由
法院生效判決認為：案涉《個(gè)人住房借款合同》合法有效，建行福建省分行已將合同項下權利轉讓給原告建行城南支行，原告已依法享有訟爭合同項下相關(guān)權利?！秱€(gè)人住房借款合同》約定訟爭貸款用于購買(mǎi)案涉房產(chǎn)，現林金勇與中旅公司產(chǎn)所簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)生效判決予以解除，致使《個(gè)人住房借款合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現，根據最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條關(guān)于“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”的規定，原告訴請解除訟爭《個(gè)人住房借款合同》，予以支持。對于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《個(gè)人住房借款合同》解除后各方當事人的權益行使和保護問(wèn)題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條明確規定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買(mǎi)受人?！痹嫦虮桓媪纸鹩?、劉亞麗提供的500萬(wàn)元貸款已作為購房款實(shí)際支付給中旅公司，故依法應由出賣(mài)人中旅公司向原告承擔返還按揭貸款本金和利息的義務(wù)。原告訴請林金勇、劉亞麗償還尚欠借款本息并由中旅公司承擔連帶責任，依據不足，不予支持。關(guān)于被告中旅公司向林金勇收取的購房款，林金勇在前案和本案中均未提出相關(guān)主張，現中旅公司自愿請求法院判令，其應將購房款人民幣10218492元扣除返還給原告的貸款本息、其為林金勇、劉亞麗代償的銀行貸款本息（暫計至2013年12月30日止為675183.27元）、林金勇、劉亞麗應當支付的解約違約金1021849.2元和律師費8500元后的余款退還給被告林金勇，該主張與上述法律規定及中旅公司與林金勇之間《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定相符，為避免當事人訟累，法院于本案中一并作出處理，對中旅公司的該項請求予以支持。原告另主張其對被告林金勇、劉亞麗提供的抵押物享有優(yōu)先受償權，但該房產(chǎn)所有權始終未轉移至被告林金勇名下，原告辦理的系預購商品房抵押權預告登記，而非正式的抵押登記手續。由《中華人民共和國物權法》第二十條第一款關(guān)于“當事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力?！钡囊幎芍?，預告登記制度旨在保障將來(lái)物權的實(shí)現，原告據此享有當抵押登記條件成就或約定期限屆滿(mǎn)時(shí)對訟爭抵押房屋辦理抵押權登記的請求權，并可排他性地對抗他人針對抵押房屋的處分，但并非已對該房屋享有現實(shí)的抵押權。依照《中華人民共和國物權法》第一百八十七條關(guān)于“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產(chǎn)或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時(shí)設立?！钡囊幎?，本案抵押權并未設立。原告依據預購商品房抵押權預告登記，主張對抵押房屋拍賣(mài)、變賣(mài)所得享有優(yōu)先受償權，缺乏法律依據，法院不予支持。
裁判意義
預告登記是物權法規定的新的制度，并廣泛運用于商品房預售中，包括商品房買(mǎi)賣(mài)預告登記、商品房抵押權預告登記等。但銀行、開(kāi)發(fā)商等往往混淆預告登記與正式登記的區分，在發(fā)生糾紛時(shí)未能正確主張權利。
本案從預告登記的規范目的出發(fā)，認定抵押預登記并非正式抵押登記，抵押預登記不發(fā)生抵押權設立的法律后果，從而澄清了實(shí)踐中對于抵押預登記作用的錯誤認識。至于預告登記與正式登記如何銜接問(wèn)題，需要在制度層面進(jìn)一步作出規定，而不能直接賦予預登記具有正式登記的法律效果。
核校：簡(jiǎn)牘
聯(lián)系客服
