限價(jià)條件下，“降本增效”成為檢驗房企綜合經(jīng)營(yíng)管理能力的重要體現。
在工程項目開(kāi)展的初期，必須要進(jìn)行土方管控，這樣才能保證整個(gè)項目的投資預算準確，并且為項目的資金投入和分配做到事前的統籌。
然而，在現在的政策環(huán)境（“環(huán)保督查”和“藍天保衛戰”）和當地壟斷環(huán)境（多人劃片區壟斷，多個(gè)地頭蛇）下，土石方工程成本管理工作頗有點(diǎn)棘手。
下面作者結合一個(gè)大型項目的實(shí)踐和實(shí)戰，剖析新形勢下土方成本管理要點(diǎn)與難點(diǎn)，全文分為以下六個(gè)部分：
投資決策階段土方調研、土方成本的前期策劃、土方價(jià)格因素的調研、招標或者直接委托、過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)及難點(diǎn)、土方工程監察審計關(guān)。
投拓階段的土方踏勘
投資決策階段，進(jìn)行土石方踏勘的目的是：相對準確預估土石方成本，施工難度及施工工期，提前做好風(fēng)險提示，為投資決策提供參考依據。1、投資決策階段需要對土方工程進(jìn)行以下四個(gè)方面的調研：施工難度、地質(zhì)地貌、市場(chǎng)調研、土方平衡；A、施工難度：石方爆破，周邊道路，雨季施工對總體施工難度要有預判。在現在住宅依然講究高周轉的情況下，除拆遷情況外，土石方工程的施工難度及工期是影響提前開(kāi)盤(pán)與現金流回正的一大重要因素。案例呈現：某些地塊存在山體石方，需要爆破，一旦需要爆破，則需要到公安機關(guān)辦理相關(guān)手續。而且如果加上周邊道路不便，地塊周邊有非拆遷的居民，但是會(huì )被爆破所影響的話(huà)，那么此時(shí)的土石方的施工難度將會(huì )變大，施工工期將會(huì )拉長(cháng)。以上此種情況，土石方工程將會(huì )大大影響項目預售時(shí)間，使得項目現金流回正時(shí)間變晚，從而導致財務(wù)成本增加。此時(shí)，踏勘小組應針對此項工程作出風(fēng)險提示。B、地質(zhì)地貌：土方，淤泥，石方或者土質(zhì)類(lèi)型。不同的地質(zhì)地貌，對土石方的成本預估影響較大。如果是石方，則有可能會(huì )增加石方爆破的成本，如果是淤泥，則外運單價(jià)較高或者需要進(jìn)行換填。所以：踏勘表中，應清晰的體現地塊現場(chǎng)的地質(zhì)地貌。C、市場(chǎng)調研：富余還是稀缺，壟斷化還是市場(chǎng)化，土源或棄土點(diǎn)距離、周邊項目單價(jià)水平。此項市場(chǎng)調研，目的是要能相對準確的預估土方綜合單價(jià)。周邊土方是富裕還是稀缺：如果周邊土方的富余與稀缺與地塊項目情況剛好相反，則對土方成本大大有利，如果情況剛好相同，則相應會(huì )增加成本。區域土方是壟斷化還是市場(chǎng)化：市場(chǎng)化，定單位采用招標，壟斷，定單位采用直接委托；摸排這個(gè)情況，可以有助于快速開(kāi)盤(pán)。如果公司對拿下這個(gè)地塊有100%的信心，那么在地塊摘牌之前，可以提前將土方合同直接委托確定和完成招標工作。（為避免簽訂無(wú)效合同，通常只剩下發(fā)放中標通知書(shū)，或者，合同蓋章未完成），這樣基本可以做到摘牌即開(kāi)工。土源及棄土點(diǎn)距離：通過(guò)當地政府關(guān)系，可以初步大致摸排周邊棄土場(chǎng)的分布情況，有利于初步判斷土方單價(jià)的區間范圍。周邊項目土方單價(jià)：通過(guò)了解周邊項目土方單價(jià)，以及土源或者棄土點(diǎn)的距離，基本可以在較小范圍內鎖定土方單價(jià)，從而相對準確的預估土石方成本。D、土方平衡：大致預估挖填方量、是否能盡量地塊內平衡。根據以上調研數據，然后結合強排方案與地庫形式及開(kāi)挖深度，可初步估算土方平衡情況，從而達到相對準確預估該項目的土石方成本的目的。由于土地市場(chǎng)的狂熱，為了能夠讓投資拓展小組人員能夠快速而準確的對土石方工程完成踏勘，應針對此項工程制作專(zhuān)門(mén)的“土方踏勘清單”。投資拓展小組人員只需要根據踏勘清單一一完成相關(guān)要素的調研，避免人為經(jīng)驗，缺漏相關(guān)調研因素，某標桿企業(yè)的“土方踏勘清單樣表”如下：前策目的：土方成本的前期策劃著(zhù)重于通過(guò)前期資源整合或者結合規劃方案，來(lái)降低整個(gè)項目的土石方成本。此種情況雖然可能性不大，但是如果一旦出現，可事先與土方富余或稀缺情況相反的項目達成合作意向。在招標或者直接委托時(shí)規定項目土方來(lái)源或棄土點(diǎn)，會(huì )大大減少土方成本。B、土方富余，采用景觀(guān)微地形，減少土方外運方量如果場(chǎng)內土方富余，則在做總圖確定標高的時(shí)候，考慮采用景觀(guān)微地形，一來(lái)可以大量減少土方外運成本，二來(lái)，景觀(guān)層次感增加，可以增加客戶(hù)的體驗感。長(cháng)沙龍湖某項目，售樓部直接建在山坡上面，使得視野極佳，具體詳見(jiàn)上述圖片。對于需要大量外運土方的項目，如果能夠抬高地庫或者采用節地模式，則可大大減少土方開(kāi)挖成本。但是使用此種方案的前提條件是：規劃允許或者政府允許，地庫抬高部分不計容，否則導致?lián)p失貨值，則得不償失。
筆者經(jīng)歷的案例示例如上，但是上述情況有相應的適用范圍：適用情況二：規劃管理技術(shù)規定中，抬高一定程度不計容；適用情況三：ZF關(guān)系較好，可突破規劃管理技術(shù)規定（三四五線(xiàn)城市）。利用原地貌中的山體地形，塑造坡地別墅，此種情況特別適用于高端旅游地產(chǎn)項目，或者依托山體公園的別墅洋房項目。這樣不僅僅可以節約土方，而且可以大大增加別墅及洋房的視野通透度，可以給項目帶來(lái)高溢價(jià)的效果。
拿到地塊以后，土方招標或者直接委托之前需要全面的對土方各類(lèi)要素進(jìn)行調研，便于后續進(jìn)行土石方招標或者直接委托價(jià)格的把控。A、調研途徑：咨詢(xún)公司、同事領(lǐng)導、同行圈子、行業(yè)協(xié)會(huì )、合作方。咨詢(xún)公司：一般咨詢(xún)公司招標會(huì )在土方招標前進(jìn)行，所以，在咨詢(xún)公司招標的時(shí)候，可以讓各個(gè)咨詢(xún)公司提供所服務(wù)項目的土方單價(jià)信息。同事領(lǐng)導：一般公司內部有來(lái)自本地各大地產(chǎn)公司員工及同事，利用其之前的資源，一般可以查詢(xún)到大部分項目的土方單價(jià)。同行圈子：在每個(gè)地區，都有相應招標及成本的同行圈子，平時(shí)注意交流，在關(guān)鍵時(shí)刻群內的弱關(guān)聯(lián)的成員會(huì )幫助你快速準確的獲取某些價(jià)格信息。行業(yè)協(xié)會(huì )：這里的行業(yè)協(xié)會(huì )一般指渣土協(xié)會(huì )，渣土協(xié)會(huì )里面可以找到相應的行業(yè)數據。比如：環(huán)保車(chē)運費定額，垃圾處置費的政府指導價(jià)等，同時(shí)也可以通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì )，找到相應運輸車(chē)隊的聯(lián)系方式，打聽(tīng)運輸費用的價(jià)格。合作方：如果是品牌開(kāi)發(fā)商第一次進(jìn)入某地區，與當地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，則可以借用合作方的資源來(lái)了解當地的相關(guān)土方價(jià)格信息。B、調研要素：棄土場(chǎng)或土源、運費、運輸車(chē)輛、辦證棄土場(chǎng)或土源分布與距離（分布、距離、收費標準，證件情況）：分布涉及到周邊可用的棄土場(chǎng)情況，棄土場(chǎng)或土源距離項目遠近涉及到運費的高低。備注：正規的棄土場(chǎng)或者土源可以從城鄉規劃局、本區域城管相關(guān)部門(mén)以及渣土協(xié)會(huì )這三方方面了解。非正規的棄土場(chǎng)一般可以從車(chē)隊，各土方單位那里可以了解到。例如，某區域棄土場(chǎng)的收費情況為：220-240元/車(chē)，但是這個(gè)價(jià)格不同地區差異較大，得進(jìn)行當地實(shí)際調研。
棄土場(chǎng)的收費情況跟當地棄土場(chǎng)的多少，以及項目土質(zhì)情況，環(huán)保政策的嚴格程度，是一個(gè)變動(dòng)的數據，并非一成不變。現在市場(chǎng)上有很多沒(méi)有證件的棄土場(chǎng)也在運營(yíng)，如果無(wú)證的棄土場(chǎng)在國家政策較為嚴格的情況下有可能會(huì )關(guān)閉。屆時(shí)棄土場(chǎng)變化則會(huì )導致運距變化，導致土方單位成本增加，有潛在的索賠風(fēng)險。案例呈現：某項目，因國家環(huán)保政策嚴格，部分無(wú)證棄土場(chǎng)關(guān)閉，導致土方單位運距增加，土方單位提出索賠報告，要求調整土方外運單價(jià)。運費的政府指導價(jià)和市場(chǎng)價(jià)：根據從渣土協(xié)會(huì )調查得知，對于新型環(huán)保車(chē)，政府指導價(jià)，最低108.85元/車(chē)起步，每增加一公里，約增加27-28元/車(chē)，折合方量為3.5元/m3左右。根據從渣土車(chē)隊調研得知：實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格約政府指導價(jià)的7-8折左右。運輸車(chē)輛：現在全國各地開(kāi)始實(shí)行環(huán)保渣土車(chē)，那么對于新型車(chē)輛，我們需要對車(chē)輛的型號，裝車(chē)容量進(jìn)行實(shí)際測量，才能將多少錢(qián)一車(chē)的運費，轉換成多少元一立方的綜合單價(jià)。經(jīng)實(shí)際測量長(cháng)沙市新型渣土車(chē)裝車(chē)自然密實(shí)方量為：8m3左右。而對于土方單位可以調動(dòng)的渣土車(chē)的量，決定了在可以出土的時(shí)間段內，土方單位的出土效率問(wèn)題。在土方合同內只約定絕對工期是沒(méi)有太大實(shí)際效用的，必須要約定可以出土的時(shí)間段內，土方單位需要提供多少機械與運土車(chē)輛，以保證出土效率。渣土證辦理的資料，流程，費用與周期：為何要了解渣土證辦理的相關(guān)事宜，因為渣土證的辦理涉及到你所在項目何時(shí)能夠名正言順的順利出土。如果沒(méi)有渣土證，但是你的項目塔樓需要搶預售節點(diǎn)，那么則會(huì )出現土方需要場(chǎng)內轉運而增加大量無(wú)效成本，所以渣土證的辦理事宜，應是成本重點(diǎn)關(guān)注的事項。經(jīng)實(shí)際調研某市渣土證辦理的需要的資料如下：建筑垃圾處置核準申請書(shū)；法人授權委托書(shū)及經(jīng)辦人個(gè)人身份證明；建設工程用地紅線(xiàn)圖；《建設工程施工許可證》或住建部門(mén)批準的質(zhì)安監提前介入手續；工程場(chǎng)地現狀地形圖、工程總平面圖；建設工程施工合同；建筑垃圾運輸合同。從以上資料清單可以看出，《建設工程施工許可證》或住建部門(mén)批準的質(zhì)安監提前介入手續，在土方施工階段，是最難以提供的資料。這時(shí)則需要溝通土方單位與政府部門(mén)進(jìn)行溝通，在缺乏此項資料的前提下，需要將渣土證辦理下來(lái)，需要的溝通費用約十幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)不等。合同中應約定，此項費用是計入綜合單價(jià)，還是單獨列支，不然后期會(huì )出現土方單位單獨對此項費用進(jìn)行索賠。流程與周期：所有資料準備齊全，遞交至渣土辦進(jìn)行審核，審核通過(guò)，然后進(jìn)行公示，公示通過(guò)以后，就可以發(fā)放渣土證，這個(gè)周期從10天至50天不等。此時(shí)，土方單位的政府關(guān)系，將直接關(guān)系到渣土證辦理是否順利以及周期的長(cháng)短。以上所有價(jià)格因素的調研，應達到在沒(méi)有招標的情況下，可以直接進(jìn)行組價(jià)，組出土方主要項目的綜合單價(jià)，示例如下：C、調研價(jià)格：周邊項目外運、內轉、回填、淤泥、石方等的綜合單價(jià)。某項目為該地產(chǎn)公司進(jìn)入長(cháng)沙的第一個(gè)項目，為合理確定本地塊的土方外運單價(jià)水平，對周邊區域同類(lèi)型多個(gè)項目進(jìn)行過(guò)土方外運單價(jià)調研，調研對比結果如下：除此之外相應淤泥，石方，內轉，回填等相關(guān)單價(jià)也應該有相應的調研數據；招標與直接委托涉及到：方式選擇，計量方式，計價(jià)方式以及界面劃分
一是：取得相關(guān)政府部門(mén)的支持。土方工程涉及到的政府相關(guān)部門(mén)有：渣土辦，城管，環(huán)衛，公安等等。公司高層可以向政府高層傳達一個(gè)信息：公司制度要求，土石方工程必須進(jìn)行招標，但是在同等條件下，會(huì )盡量尊重當地的要求。二是：重視投標單位組成。村組內半壟斷勢力，村組內當地村名推薦的代表，地區內有絕對壓倒性勢力的土方單位，項目上根據當地情況推薦的單位，當地的渣土公司，集團推薦有強勁實(shí)力的土方單位。投標單位甲方要平局一定要具備以下兩個(gè)方面：第一、一旦中標，有能耐擺平或者協(xié)調各方，順利完成工程；第二、具有一定的資金實(shí)力，沒(méi)有卷入高利貸債務(wù)。三是：各投標單位充分溝通。為尊重各方投標單位，來(lái)參加投標單位，未中標單位，均有投標補償金額（1萬(wàn)-2萬(wàn)不等）；跟各家來(lái)投標的單位，均要充分說(shuō)明當地勢力的復雜情況。跟各家單位說(shuō)明，合理低價(jià)中標是要求，但是招標人有不選擇最低價(jià)中標的權利。備注：當然，招標的前提是沒(méi)有完全壟斷，項目判斷，有引入競爭，打破壟斷的額可能。如果是進(jìn)行招投標，則建議采用大包干綜合單價(jià)，不區分土方、石方、淤泥、建筑垃圾與開(kāi)辦費。但是綜合單價(jià)包含的內容，需要提前說(shuō)明，并且為了便于投標單位預估石方的量，需要提供地勘報告作為招標依據之一。如果是進(jìn)行單一對象的直接委托，在價(jià)格談判的時(shí)候，很有可能會(huì )出現對方不想承擔相關(guān)風(fēng)險（淤泥工程量，石方工程量的不確定性）。所以，在此種情況下如果談判陷入僵局，則可以建議采用將石方，淤泥，開(kāi)辦費，單獨列支，以推進(jìn)談判進(jìn)展。C、計量方式：事前約定好，事中不扯皮，事后好結算。計量方式應事先約定，以下四個(gè)方面最有可能出現問(wèn)題：一是：放坡及工作面是否計算工程量，計算或者不計算都沒(méi)有問(wèn)題，但是應事先在合同或者招標文件中明確；如果場(chǎng)內全部為魚(yú)塘，那么淤泥深度的界定則顯得非常重要，現如今淤泥深度的界定并沒(méi)有非常合適的辦法，這里介紹某標桿企業(yè)合同中對于淤泥深度的界定規則如下：三是：石方的計量方式。對于單獨小量不規則的石方，則只能采用現場(chǎng)丈量，體積預估，三方確認的原則進(jìn)行計量。如果是成片的石方，則一定要采用方格網(wǎng)來(lái)進(jìn)行測量，方格網(wǎng)的選取，可以根據現場(chǎng)的實(shí)際情況，三方商討確定。切不可直接在草簽單中注明一下石方的工程量，因為石方涉及金額較大，這樣的收方單數據無(wú)可追溯性。四是：場(chǎng)內轉運土方再次外運，是否計算松散系數的問(wèn)題，一般情況下是不予計算松散系數的，但是如果合同中并未明確約定，后期有可能出現索賠風(fēng)險。D、界面劃分：界面劃分一定要清晰（土方與總包、土方與支護、土方與樁基、土方與園林）。一是：土方與總包，一般大開(kāi)挖土方為土方單位，清槽、側壁，房心，基坑基槽土方為總包單位施工。對于地庫側壁回填與地庫頂板回填，在有條件的情況下，建議歸為總包施工（有的地區壟斷性較高，無(wú)法歸為總包的除外）。二是：土方與支護，兩個(gè)工程的交界面主要存在基坑邊坡的平整度的問(wèn)題，如果平整度不夠，則支護單位需要重新進(jìn)行邊坡修整才能進(jìn)行支護。如果界面劃分不清，則容易導致最終支護單位的索賠。如果支護形式相對簡(jiǎn)單，則建議在同等價(jià)格條件下，將支護工程委托給土方單位施工，則不會(huì )出現界面劃分問(wèn)題。如果支護形式稍偏復雜，土方單位沒(méi)有相應的資質(zhì)和施工能力，則需要進(jìn)行分開(kāi)，在分開(kāi)時(shí)需要在土方合同中進(jìn)行約定：土方修坡的平整度需要通過(guò)支護單位的驗收方可。同時(shí)在支護單位的合同清單中要注明：支護的綜合單價(jià)需要包含人工修坡。三是：土方與樁基，對于某些地區壟斷較為嚴重，就連人工挖孔樁的土方也必須由土方單位進(jìn)行外運。那么此時(shí)應在樁基招標清單中注明了，成孔土方由土方單位負責外運，樁基單位出土后，由于沒(méi)有歸堆，或者土方歸堆過(guò)于零碎，導致土方單位需要進(jìn)行二次歸堆之后，才能一次開(kāi)挖裝車(chē)，此時(shí)土方單位會(huì )要求進(jìn)行索賠簽證。這種情況需要在樁基清單中務(wù)必進(jìn)行備注：成孔土方必須按照甲方的要求，在場(chǎng)地內進(jìn)行成堆堆放。其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方單位進(jìn)行商議，盡量達成一致的要求，避免后期簽證。四是：土方與園林，兩者主要存在于種植土與景觀(guān)土方塑形是哪個(gè)單位施工的問(wèn)題，如果是景觀(guān)單位施工，則相對較為簡(jiǎn)單。如果壟斷性較強，種植土與景觀(guān)土方塑形必須由土方單位施工的話(huà)則必須在土方合同中約定，種植土源必須征得景觀(guān)單位的認可。最終驗收需要景觀(guān)單位參與并且簽字確認，避免后期景觀(guān)單位因為苗木的死亡歸咎于種植土不合格的原因。過(guò)程實(shí)施要點(diǎn)和難點(diǎn)
土方工程過(guò)程實(shí)施中有許多要點(diǎn)，如果有策劃、有預警、有方案，最終方案方能順利實(shí)施，且成本可控。A、大盤(pán)土方：忌諱分地塊壟斷，一定做到價(jià)格統一（對于一個(gè)大盤(pán)有三個(gè)以上地塊的）。筆者正在經(jīng)歷的大盤(pán)（300萬(wàn)m2）土方，因為地塊橫跨幾個(gè)村組，由不同的人來(lái)承包土石方工程，這里面帶來(lái)以下幾個(gè)隱患：一是：大盤(pán)跨地塊土方平衡將難以進(jìn)行。因為從A地塊挖土，運輸至B地塊回填，如果只給B地塊土方場(chǎng)內轉運及回填的錢(qián)，則A地塊老板肯定不會(huì )同意。A地塊老板覺(jué)得自己到口的肥肉被人搶了的感覺(jué)，而且各個(gè)地塊承包人也會(huì )抱團不同意這樣操作。二是：大盤(pán)土方一般各個(gè)地塊價(jià)格一定要統一。但是各個(gè)地塊承包人對于價(jià)格的期望不一致，導致最終土方承包價(jià)格不一樣的話(huà)，將會(huì )帶來(lái)巨大的隱患。價(jià)格低的承包人肯定覺(jué)得吃虧，而且要想達成一致的價(jià)格非常困難，因為并沒(méi)有一個(gè)領(lǐng)頭的人來(lái)跟KFS談判。解決方案：在項目開(kāi)發(fā)之初，必須意識到這樣隱患的存在，在前期，想盡一切辦法協(xié)調背后的村組，一個(gè)大盤(pán)只跟一個(gè)土方承包人進(jìn)行談判。背后賺取的利潤由各個(gè)村組之間自行分配，且承包人應獲得各個(gè)村委會(huì )的聯(lián)名簽字確認。同意由某個(gè)承包人承包大盤(pán)土方。當然上述解決方案是在沒(méi)有辦法引入招標機制的情況下才采用的。B、預售節點(diǎn)：對于要趕預售節點(diǎn)，但又無(wú)法出土的情況，制定場(chǎng)內轉運方案，并且進(jìn)行報批。作為項目成本，如果是為了趕預售節點(diǎn)，該增加的成本應該是要支持的，但是你一定要注意以下三點(diǎn)：假設本地塊有6棟樓，如果項目同事告訴你為支持預售節點(diǎn)，但是現在無(wú)法出土，需要場(chǎng)內轉運6棟樓塔樓的土方，那么你要特別注意：棟樓是否同一時(shí)間推出？如果分期推出，是否可以只轉運第一批預售的樓棟？下一批預售樓棟看情況再定？要點(diǎn)二，塔樓土方和純地庫土方的范圍如何界定。此時(shí)在同意工程部此種情況進(jìn)行簽證的同時(shí)，需要迅速的讓工程部出具塔樓基坑的開(kāi)挖轉土方案。工程部確認后，方可進(jìn)行塔樓基坑的開(kāi)挖，如果工程部沒(méi)有方案，那么土方單位很有可能隨便那么一挖，一棟主樓就可以多轉100多立方。要點(diǎn)三，開(kāi)挖完成面標高收方確認。開(kāi)挖完成后，立馬對開(kāi)挖完成面進(jìn)行標高進(jìn)行收方確認，這樣可以進(jìn)行轉土工程量的確認。此時(shí)成本應給出預警，需要工程同事注意土方對方位置（盡量避免堆放在塔樓位置），避免土方隨意堆放，造成最終二次轉土。筆者經(jīng)歷過(guò)的血的教訓，一次場(chǎng)內轉運，工程部將一組團的土方堆放在二組團塔樓位置，原定二組團半年后開(kāi)工，有充足的時(shí)間。隨后集團突然調整供貨節點(diǎn)，要求二組團馬上開(kāi)工，為搶二組團供貨節點(diǎn)，當二組團土方仍然不能外運時(shí)，部分一次轉運的土方再次場(chǎng)內轉運，增加無(wú)效成本。如果土方是進(jìn)行招標，則運距調整不建議調整單價(jià)，但是招標文件里面除了模糊的確定土方卸土場(chǎng)與運距由投標方自行考慮外，還要特別注明一點(diǎn)風(fēng)險提示：土方單位選定的卸土場(chǎng)需要考慮證件是否齊全，卸土區容量等各種情況，如果因為國家政策原因或者外界因素導致原投標單位選定的卸土場(chǎng)關(guān)閉或者無(wú)法使用，則運距的改變導致成本的增加，招標方不予承擔。如果只有單一對象的直接委托，則建議在合同中明確運距及卸土場(chǎng)位置。因為運距是影響土方外運單價(jià)的重要因素。因為環(huán)保政策的收緊必然會(huì )導致部分卸土場(chǎng)關(guān)閉，如果運距調整，土方單位必然以此為理由向甲方要求調整外運單價(jià)。此時(shí)，在直接委托合同約談之時(shí)，需要確定運距變化導致的土方外運價(jià)格調整的原則。但是這里要把握一個(gè)重要原則：新增加的運距，調價(jià)原則只保證增加土方單位因此而導致的成本增加，不能包含任何的利潤。一旦包含利潤，則土方單位后期會(huì )以各種理由說(shuō)需要增加運距，讓甲方進(jìn)行價(jià)格調整，而甲方卻很難以核實(shí)卸土場(chǎng)的相關(guān)情況，因為卸土場(chǎng)除了與合作的車(chē)隊進(jìn)行對接以外，不與其他任何人進(jìn)行對接業(yè)務(wù)問(wèn)題。設計給出基坑開(kāi)挖圖的階段，一般還在總圖階段，但是實(shí)際上在后期施工圖審查過(guò)程中，承臺的標高有可能會(huì )進(jìn)行部分調整，導致已開(kāi)挖的基坑需要進(jìn)行二次開(kāi)挖或者回填。導致土方單位的索賠。一般二次開(kāi)挖的方量均可以計取，但是索賠爭議主要焦點(diǎn)在于：二次開(kāi)挖的降效費用，是否給予的問(wèn)題？土方單位一般的訴求為，如果我一次性開(kāi)挖完成，則效率要高很多，因為甲方原因導致二次開(kāi)挖，相應的降低效率的問(wèn)題，甲方應進(jìn)行相應補償。所以設計給出的基坑開(kāi)挖圖，需要設計和工程同事進(jìn)行簽字確認。并且在合同中約定，如果開(kāi)挖完成后應開(kāi)挖標高需要進(jìn)行調整，只計取二次開(kāi)挖的工程量，其余費用不予計取。土石方工程因其金額較大，工作成果不可恢復，故成為各大房企監察審計的重點(diǎn)，主要注意以下幾個(gè)方面：土方成本較為敏感，過(guò)程合規性與資料的合規性缺一不可，三大方面要重點(diǎn)關(guān)注：測繪方式，原始地貌，開(kāi)挖方案。A、測繪方式：自有測繪團隊，外聘測繪團隊，禁止土方自行測繪
一是自有測繪團隊。由于土方成本相對比較敏感，有的小型地產(chǎn)公司老板有自有測繪團隊（俗稱(chēng)“近衛軍”），也有局部大型房企有自己的土石方部門(mén)（例如：BGY）。如果存在這種情況，項目上應書(shū)面邀請內部部門(mén)到場(chǎng)測量。為什么要書(shū)面？一是留下依據，二是如果對方未及時(shí)到場(chǎng)測量，為推進(jìn)開(kāi)工，可聘請外部測量單位測量，以此作為免責依據。二是外聘測繪公司。因為測繪金額較小，可進(jìn)行地區公司集采，可及時(shí)配合項目進(jìn)行測繪。也有地產(chǎn)公司考慮到測繪偏差，同一地塊采取兩家測繪公司進(jìn)行測繪，以方量較少的測繪結果為準。三是禁止土方自行測繪。不管采用何種測繪方式，對于大型土方測量都不可以讓土方單位自行測量（除非某局部補充測量），否則測繪結果的準確性無(wú)法保證。一是人員齊全，原始地貌測量到場(chǎng)的人員必須有。甲方成本部，甲方工程部，監理，測繪單位，土方單位，五方缺一不可。而且理應全程跟蹤測量，因為原始地貌標高測量涉及到測繪單位“手松手緊”的原則，對于土方標高的測量是有一定影響的。二是方格網(wǎng)成果及簽字的及時(shí)性。正常情況應當嚴格要求測繪單位：當天測繪，當天出成果，當天簽字，避免數據被篡改的可能性。照片：整個(gè)地塊的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水溝，池塘，山坡，垃圾堆等），地塊四周現狀的照片，五方人員在現場(chǎng)共同見(jiàn)證的照片。錄像：整個(gè)地塊的高空錄像（采用無(wú)人機或高處錄像），地塊四周現狀錄像（開(kāi)車(chē)沿地塊四周一圈同時(shí)錄像）包括：未拆除的建筑物，明渠與水溝、池塘、需要補償的菜地或者青苗的范圍，需要破除的混凝土地面等特殊部位均應進(jìn)行標注，如果場(chǎng)內有池塘，應先完成抽水，將淤泥表面的標高進(jìn)行測量完成。C、開(kāi)挖方案：基坑開(kāi)挖圖、平衡方案提前報批。一是、圖紙及方案的提供。在開(kāi)挖前，成本應組織工程設計根據原始地貌、總圖及地庫埋深，要求設計提供基坑開(kāi)挖圖（注意圖紙的簽字確認），并且與工程共同編制土方平衡方案。二是、圖紙及方案的報審。如果公司有相應的基坑開(kāi)挖圖及土方平衡方案的報審流程，則務(wù)必先完成流程審批后進(jìn)行開(kāi)挖，并且將審批流程抄送給監察審計部門(mén)。如果公司無(wú)相應報審流程，則應在取得主管部門(mén)領(lǐng)導同意之后，書(shū)面抄送給監察審計部門(mén)，并且限定監察審計部門(mén)回復的時(shí)間，如未回復，視為同意。三是、圖紙或方案中的風(fēng)險要點(diǎn)說(shuō)明。土方在開(kāi)挖之前，很多時(shí)候項目總圖并未完成審批，或者有其他很多不確定的風(fēng)險因素，應該在土方平衡方案中進(jìn)行重點(diǎn)說(shuō)明。例如：開(kāi)挖標高為暫定；暫無(wú)渣土證，出土受限，應外運的土可能需要內轉；地庫開(kāi)挖的輪廓線(xiàn)有可能會(huì )調整等。項目有可能根據現場(chǎng)實(shí)際情況，土方開(kāi)挖方案及平衡方案可能會(huì )酌情做出相應調整。這個(gè)風(fēng)險要點(diǎn)說(shuō)明，可以避免后期被監察審計部門(mén)指出項目不按報審方案執行。當然如果方案進(jìn)行了大的調整，建議將方案重新抄送監察審計部門(mén)。如果只是小量變動(dòng)，則由項目酌情處理。對于一個(gè)職業(yè)化和標準化程度比較高的公司，這點(diǎn)自然無(wú)須擔心，公司自有章程。如果對于中小型地產(chǎn)公司規章制度在土石方方面并不健全，作為成本人員應牢記以下溝通要點(diǎn)：一是公司有自己的測繪團隊的，那么應提前書(shū)面或者郵件邀請公司測繪人員到場(chǎng)測繪，同時(shí)商議測繪時(shí)間，并且說(shuō)明延遲測繪可能對項目造成的影響。如果公司測繪人員因其他緣由（如：項目太多人手不夠），那么則需要測繪團隊那邊進(jìn)行書(shū)面回復。這個(gè)動(dòng)作的要點(diǎn)是：書(shū)面邀請（包括郵件），書(shū)面回復（包括郵件），抄送審計，表明自己已經(jīng)盡到邀請的義務(wù)。二是外聘測繪公司對原始地貌進(jìn)行測繪的，如果有可能盡量書(shū)面（函件或公司內部郵件）邀請監察審計到場(chǎng)旁站。并且一定注明：如監察審計人員多久之前不回復或者無(wú)法到場(chǎng)，項目將直接開(kāi)展測繪工作，視為公司監察審計人員無(wú)意見(jiàn)；避免監察審計人員，事前不參與，事中無(wú)意見(jiàn)，事后找麻煩。三是成果資料及時(shí)抄送監察審計，包括不限于：影像資料，測繪方格網(wǎng)及測繪報告等應在三個(gè)工作日之內抄送（紙質(zhì)文件或者公司內部郵件）給監察審計部門(mén)。并且注明：請在幾個(gè)工作日之內對抄送資料提出意見(jiàn)，如無(wú)意見(jiàn)，現場(chǎng)按照原始資料歸檔，并且開(kāi)展相關(guān)工作。這種情況適用在：監察審計人員并未參與過(guò)程測繪，避免待你土方開(kāi)挖后，審計監察部門(mén)對原始資料提出意見(jiàn)，屆時(shí)原始地貌被破壞，將無(wú)法再復核資料。聲明：本文經(jīng)授權來(lái)源“地產(chǎn)成本微觀(guān)察”，對作者表示感謝?；锇閭?，關(guān)于本文觀(guān)點(diǎn)，歡迎交流互動(dòng)，記得文末留下腳印。
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