強排方案的目的主要是短時(shí)間為甲方快速估算一塊地的成本和利潤，為甲方拿地做一個(gè)參考，讓他們知道這塊地值不值得拿，能不能賺錢(qián)，做什么產(chǎn)品能夠賺錢(qián)。
從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，算的是一筆經(jīng)濟賬，所以前期的計算是比較重要的，可以推算出有多少種產(chǎn)品組合。
而強排方案，則只是利用日照計算規則將這些可能一一排除掉，留下兩三種極致的方向而已。
那么強排的準備工作包含哪些部分呢？
1、瀏覽項目規劃條件并梳理重要信息，做成excel表格。
重要信息整理內容有：規劃用地性質(zhì)，用地面積，容積率，建筑限高，建筑密度，綠地率以及其他特殊要求，如規劃道路，建筑風(fēng)格，周邊影響等
2、確定項目區位。
一般是三張圖，從小到大，第一張反映用地及周邊建筑情況，第二張反映用地周邊五公里的交通和配套情況，第三張放大到用地所在城市，反映用地區位。
另外需要找一張控規圖，通過(guò)當地規劃局官網(wǎng)查找上位規劃，確定用地周邊的用地類(lèi)型，土地開(kāi)發(fā)情況。
3、查找當地的城市技術(shù)管理規定。
停車(chē)位，配套規范，確定建筑退讓距離，整理建筑退界，可開(kāi)口位置。
4、根據甲方提供的戶(hù)型配比選擇合適的戶(hù)型。
然后計算指標，確定住宅最少需要擺幾棟，戶(hù)型產(chǎn)品有哪些組合的可能性。
棟數=住宅面積/（戶(hù)均面積x每層戶(hù)數x最大層數）
最大層數由地塊的限高來(lái)確定，層高按3m來(lái)算
5、通過(guò)城市技術(shù)管理規定或者日照規范來(lái)確定建筑間距。
建筑間距主要和高度，面寬，日照有關(guān)，在某些情況下，日照需要考慮場(chǎng)地內建筑對界外建筑的影響。
如果需要考慮界外，需要將界外建筑的輪廓繪制出來(lái)，如果沒(méi)有，需要采用鏡像法來(lái)推算。
6、除了住宅之外，項目規劃條件中還會(huì )出現商業(yè)和配套，有的會(huì )有辦公，那么這些有什么布置原則呢？
商業(yè)價(jià)值判斷：因為商業(yè)一般沿用地邊界布置，所以會(huì )吃掉一部分住宅的量，作為住宅底商。
商業(yè)價(jià)值的判斷依據主要來(lái)源于人流量，臨城市主干道的位置商業(yè)價(jià)值較高，而臨綠化帶和河流的商業(yè)價(jià)值低。因此盡量放在城市道路的一側。
住宅價(jià)值判斷：而住宅的價(jià)值判斷標注和商業(yè)相反，臨綠化帶和河流的住宅價(jià)值高，大戶(hù)型往往需要放在整個(gè)地塊中最有利的中心位置，保證良好的視野，而小戶(hù)型則放置在周邊，對用地有不利因素的位置，比如臨街道，有噪音；有高層遮擋，視野不好等。
商業(yè)的層數一般為1-2層，最好不超過(guò)三層，一方面會(huì )對住宅產(chǎn)生遮擋，另一方面三層的商業(yè)價(jià)值低，商鋪不好賣(mài)。
商業(yè)的進(jìn)深一般在10-13m，在容量緊張的情況下，可以做到15m，但使用起來(lái)不太方便。商業(yè)的層高在3.9m到5m之間比較合適。
配套計算分為三個(gè)等級：居住區（3-5w），居住小區（1-2w），居住組團（3000-5000人）
規模小于3000人的新建住宅區按居住組團的標準配置相應的配套設施。
配套的各項指標需要根據配套規范來(lái)確定，一般社區居委會(huì )，物業(yè)管理用房，公共衛生間是標配，其他特殊配套比如郵政局，文化活動(dòng)室，便利店等要根據項目規劃條件來(lái)確定。
以下為配套指標表，每一種功能用房都需要根據項目規劃條件來(lái)確定面積，并且找到配置標準，如有特殊處應該在備注中指出，并注明來(lái)源。
7、停車(chē)位
停車(chē)位要查找當地的停車(chē)庫標準規范，住宅的停車(chē)位數量按戶(hù)數的來(lái)?yè)Q算，商業(yè)和辦公配套的停車(chē)位按面積來(lái)?yè)Q算，經(jīng)驗值是地上停車(chē)位30㎡/個(gè)，地下停車(chē)位35㎡/個(gè)，需要根據規范確定。
地下車(chē)庫的面積=戶(hù)數x系數x每個(gè)機動(dòng)車(chē)位面積+戶(hù)數x系數x每個(gè)非機動(dòng)車(chē)位面積+商業(yè)停車(chē)位+辦公配套停車(chē)位
人防面積的確定需要看當地的人防地庫規范。
強排的原則是：
強排的邏輯順序：先滿(mǎn)足量的要求，再去向戶(hù)型配比接近，逐步減少高層的棟數，增加洋房的量，提升溢價(jià)。
全高層方案能做塔式就不做聯(lián)排，因為聯(lián)排會(huì )影響居住品質(zhì)，也不利于整體規劃結構的布局。
全高層的賣(mài)點(diǎn)在于擁有超大的景觀(guān)花園，住宅盡量靠近用地邊界布置。此方案量足夠，但沒(méi)有洋房顯然不滿(mǎn)足要求。
高低配方案：四棟高層+七棟洋房可以采用L型布局，將高層布置在北側和東側，不過(guò)東側兩棟高層要考慮對周邊地塊的日照影響，注意核算，洋房一般不超過(guò)11層。
采用聯(lián)排的方式，一般利用高度角過(guò)日照，因此要嚴格根據日照系數控制間距。此方案量足夠，但產(chǎn)品溢價(jià)不夠，還需要繼續減少高層棟數，增加洋房的量
高低配方案：三棟高層和九棟洋房L型布局，南側和西側的洋房排布基本上可以過(guò)日照，但洋房總量不足。
高低配方案：三棟高層+十棟洋房南北布局，高層布置在北側，由于北側狀況不明，暫時(shí)不考慮對北側日照的影響，南側十棟洋房要注意控制南北間距。
根據核算，目前正南北的日照間距不夠，需要根據道路方向布置，有一定的偏移角，可以適當縮小南北間距，能夠排下10棟樓。
高低配方案：3棟高層和12棟洋房南北向布局，此方案采用的是沿道路布置的方式，一方面順應地形，與周邊建筑肌理一致，另一方面洋房間距可以適當縮小，從而增加洋房的點(diǎn)數，滿(mǎn)足量和溢價(jià)的需求。
在北方地區高層戶(hù)型最好做正南北的，因為日照要求比較高，但本方案高層做成正南北不利于消防。
強排方案是按照日照規則來(lái)進(jìn)行樓棟排布的，所以在排布完方案需要進(jìn)行強排指標核算，檢查方案是否滿(mǎn)足量的要求，強排指標所包含的內容如下
上下兩個(gè)表一個(gè)是按戶(hù)型配比來(lái)算，一個(gè)是按產(chǎn)品類(lèi)型來(lái)算，兩者互不干涉，只要兩者最后差值一致，那么結果就不會(huì )有錯誤，另外需要保證建筑密度不會(huì )超，不然方案就作廢了。
聯(lián)系客服
