前言：工期不應是工程完全來(lái)決定的，作為成本，對各主要工程的工期應有框架性的理解，成本部門(mén)應該是合同工期把控的二道關(guān)口，避免因為合同工期設置的不合理項目成本工作的開(kāi)展造成不良影響，或者成本的增加。
成本應對整個(gè)項目的工期
有一個(gè)概括性的了解
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標準工期常規要點(diǎn)如下：
1. 從總包開(kāi)始澆筑墊層到處出正負0，兩層地庫，標準工期為55天-60天，大約一個(gè)月一層塔樓地庫；
2. 主體結構標準層大概6天一層；
3. 結構封頂后80天開(kāi)始落外架，落外架大概是4天一層
4. 外架落完至竣備完成大概150天，5個(gè)月的時(shí)間。
5. 從竣備到交付要預留30-60天，也就是1-2個(gè)月的時(shí)間。
6. 毛坯項目從開(kāi)工到竣備標準工期，33層高層為：23.2個(gè)月，40層超高層為26個(gè)月；
7. 在第6點(diǎn)基礎上，全裝修竣備的項目，考慮裝修穿插應增加3個(gè)月工期，毛坯竣備精裝交付的項目，施工工期增加4個(gè)月，并且預留1一個(gè)月的整改期。
土方工程工期把控
對成本的影響
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A.土方合同工期，要從以下幾個(gè)方面入手：
A.1塔樓與地庫分開(kāi)設置工期：
根據各樓棟的預售節點(diǎn)，塔樓土方開(kāi)挖外運單獨設立工期，是否分樓棟設置，根據具體情況而定；此外為純地庫部分的土方開(kāi)挖外運工期；
A.2土方工期設定五大要素：
預售節點(diǎn)、季節性因素、對方的機械臺班數量資源、環(huán)保政策的松緊程度，渣土證的辦證進(jìn)展。
A.3土方工期設定的主線(xiàn)思路：
以預售節點(diǎn)為準繩，同時(shí)要求對方投入的機械臺班的數量做依托，同時(shí)考慮季節性因素、環(huán)保政策的松緊程度和渣土證的辦理進(jìn)度來(lái)確定呢。
B.不合理工期設定對成本的影響：
B.1 工期設置不合理導致財務(wù)成本增加
如果籠統的土方工程只設定一個(gè)工期，如果地庫塔樓開(kāi)挖的節點(diǎn)不進(jìn)行約定，則就算總工期符合合同要求，但是有可能無(wú)法滿(mǎn)足預售節點(diǎn)的要求，而開(kāi)發(fā)商確沒(méi)有制約施工單位的依據；
預售節點(diǎn)延遲將會(huì )直接影響項目的現金流回正時(shí)間，從而間接性的導致項目財務(wù)成本的增加，自有資金回報率的降低。
B.2 相應的機械臺班資源匹配相應的工期
如果合同中不約定相應的機械臺班投入的數量，則不能對有效工期進(jìn)行資源上的支撐。
等你需要對方增加運輸車(chē)輛及挖機臺班進(jìn)行階段性搶工的時(shí)候，對方可能會(huì )以“我主要滿(mǎn)足你總工期即可，階段性搶工，要增加相應費用?！?/p>
但究其根本原因是他沒(méi)有那么多的資源調動(dòng)那么多機械臺班，或者所需要花費額外的成本才能達到甲方的要求。
樁基工程工期把控對成本的影響
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A.樁基合同工期的設置，需要考慮如下幾個(gè)因素
A.1 地庫主樓分開(kāi)設置工期：
同樣主樓下的樁基和純地庫的樁基應分開(kāi)設置，主樓下的樁基應考慮預售節點(diǎn)而設置，具體是否分樓棟，需要考慮預售節點(diǎn)的批次。
A.2 相應工期匹配相應的勞務(wù)資源：
同樣匹配相應的工期，合同中應約定應投入的機械臺班或則人工的數量。例如：人工挖孔樁，需要根據工期來(lái)匹配人員的組數，每組人每天能下挖多少米，從而有相應的工人資源來(lái)支撐工期的實(shí)現。
A.3 無(wú)證施工對工期的巨大影響：
從政府部門(mén)來(lái)講，只有拿了施工許可證才可以進(jìn)行樁基礎的施工。但是正常情況為了提前預售，樁基工程都是采用無(wú)證施工，經(jīng)常會(huì )有執法部門(mén)阻斷施工，那么則不能夠按照正常白天施工的情況來(lái)設定工期。
B.樁基工期設定對成本的影響
B.1不合理工期排除不知情投標單位：
樁基工程一般采用招標確定隊伍，如果工期設定無(wú)法完成，但是實(shí)際情況工期那么緊張，則招標階段則會(huì )有不明就里的單位放棄投標?；騽t將報價(jià)提高以適應最緊的工期，而讓知道實(shí)際情況的投標單位的報價(jià)更有優(yōu)勢。
B.2 工期不合理導致材料調差索賠：
如果樁基工程按照正常偏緊張的施工工期，且無(wú)調差條款，但是實(shí)際情況卻有可能因為無(wú)證施工的原因延遲開(kāi)工，或者斷斷續續施工，導致工期延長(cháng)幾倍。期間材料價(jià)格大幅上漲，則會(huì )讓樁基單位提出材料調差的索賠。
總包工程工期把控
對成本的影響
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A. 總包提前定標，但是延遲進(jìn)場(chǎng)導致進(jìn)行材料調差的索賠。
【實(shí)戰案例】：某項目合同中約定進(jìn)場(chǎng)時(shí)間為18年6月（材料調差基價(jià)為2月份信息價(jià)，變化3%以?xún)炔徽{），原定公司決策，總包要進(jìn)行一部分的無(wú)證施工，但是后期因執法環(huán)境嚴格，無(wú)法進(jìn)行開(kāi)工。
后期又因為施工證拿證時(shí)間延后，導致項目11月份才開(kāi)工。但是6月到11月主材價(jià)格大幅上漲，總包單位要求計價(jià)從2月份調整至11月份，期間的材料價(jià)格漲幅計入總包轉包干，且不扣除3%的漲幅。
材料價(jià)格漲幅導致金額增加2000萬(wàn)元，其中漲幅3%涉及金額約400萬(wàn)元。
【案例總結】總包的開(kāi)工日期以預售節點(diǎn)為導向，結合標準工期要求，同時(shí)考慮報建條線(xiàn)施工證拿證的進(jìn)度來(lái)確定。切記早早定標，遲遲不進(jìn)場(chǎng)。
B.總包材料調差對工期資料的管理
B.1 過(guò)程中及時(shí)收集澆灌令：
主體結構施工期間各階段的混凝土澆灌令，應該在每月收集，要求總包單位將紙質(zhì)版的澆灌令提交給成本部進(jìn)行存檔。否則，待后期再收集資料，你收集到的澆灌令的日期很有可能是一個(gè)“被改造過(guò)，且失真”的資料。
B.2 兩個(gè)工期的對比：
調差對應的“實(shí)際工期”應與“合同工期”應進(jìn)行對比說(shuō)明，并且對差異部分進(jìn)行說(shuō)明和責任分判。
C、后期跟蹤總包工期，進(jìn)度落后將直接導致大量代工
如果交付前半年，由于總包問(wèn)題，進(jìn)度嚴重落后，則很有可能會(huì )導致大量第三方代工，而且導致扣款困難。
成本應在交付前半年重視總包進(jìn)度，如果出現進(jìn)度滯后，及時(shí)預警。如有必要，則及時(shí)啟動(dòng)第三方單位的招標，及時(shí)給總包發(fā)函、約談、磋商。就算代工，盡量與總包對扣款方式達成一致意見(jiàn)，代工過(guò)程中落實(shí)到位，后期才能扣款順利。
END
總結：成本是工期把控的第二道關(guān)口，首先避免合同中設置不合理的工期，避免提早定標延遲開(kāi)工，施工過(guò)程中對成本有影響的工期資料應進(jìn)行跟蹤、把控和收集。到后期才能順利結算。
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