活在當下，
做在手邊，
積累起來(lái)就是詩(shī)和遠方。
by 霧滿(mǎn)攔江
引言 在地產(chǎn)白銀十年，如何在拿地規則多變、拿地成本巨大、拿地要求嚴格、自持比例提高的環(huán)境下，如何通過(guò)設計優(yōu)化，控制基本建設成本、提高銷(xiāo)售總價(jià)、提高去化速度，是我們成本地產(chǎn)人迫切需要解決的一難題。
本文通過(guò)麗湖馨居地產(chǎn)的設計策劃案例來(lái)解一解這個(gè)難題。
1.1 麗湖馨居地產(chǎn)項目地塊情況
該項目土地出讓價(jià)格約21億人民幣，總計50萬(wàn)平方米，土地價(jià)格平均成本約4000元/m2，分121地塊(01-01、02)，122地塊(01-03、04)，如圖1紅線(xiàn)方框所示。
圖1 項目交通區位圖
1.2 麗湖馨居地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)
對于該項目來(lái)說(shuō)，確定不同業(yè)態(tài)的比例及建筑形式的區位分布，是項目策劃的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。采用優(yōu)缺點(diǎn)列舉法進(jìn)行項目方案分析，確定各個(gè)地塊業(yè)態(tài)的優(yōu)點(diǎn)，如表1所示：
表1 項目業(yè)態(tài)方案分析
建筑壽命周期(LCC)是指工程產(chǎn)品從研究開(kāi)發(fā)、設計、建造、使用直到報廢所經(jīng)歷的全部時(shí)間。在工程壽命周期成本構成，主要有以下三個(gè)方面：
①經(jīng)濟成本：是指工程項目從項目構思到項目建成投入使用直至工程壽命終結全過(guò)程所發(fā)生的一切可直接體現為資金耗費的投入的總和，包括建設成本和使用成本。
②環(huán)境成本：根據國際標準化組織環(huán)境管理體系（ISO 14000）精神，工程壽命周期環(huán)境成本是指工程產(chǎn)品系列在其全壽命周期內對于環(huán)境的潛在和顯在的不利影響。
③社會(huì )成本：工程壽命周期社會(huì )成本指工程產(chǎn)品在從項目構思、產(chǎn)品建成投入使用至報廢不堪再用全過(guò)程中對社會(huì )的不利影響。
由于環(huán)境成本與社會(huì )成本一般難以定量化，地產(chǎn)行業(yè)建筑壽命周期成本指的是經(jīng)濟成本，即建設成本和使用成本。建筑壽命周期（LCC）包括設計階段、施工階段和使用階段。典型壽命周期成本狀態(tài)如圖2所示，壽命周期成本構成體系如圖3所示。
圖2 典型壽命周期成本狀態(tài)
圖3 壽命周期成本構成體系
實(shí)踐證明，在項目全壽命周期成本中，約70%的項目總成本費用在設計階就已確定。這是因為雖說(shuō)項目的實(shí)際成本主要發(fā)生在施工階段，但在設計階段，項目的方案設計和施工圖設計一旦確定，清單隨之確定，整個(gè)項目總成本就基本確定了。隨著(zhù)設計工作的深入，這種影響逐漸降低。
所以設計優(yōu)化，尤其是策劃階段的優(yōu)化，不僅僅是優(yōu)化建筑外形，優(yōu)化結構，更是對于整個(gè)項目降低成本、提高盈利、盤(pán)活資產(chǎn)重要的一環(huán)。建筑設計是開(kāi)發(fā)項目管理中重要一環(huán)，項目能否保質(zhì)保量地完成，不僅僅取決于施工階段，在很大程度上取決于設計的優(yōu)劣，建筑設計是否可行、設計內容是否到位、相關(guān)專(zhuān)業(yè)是否協(xié)調都會(huì )影響到項目成本、甚至直接影響到項目必要功能的實(shí)現；同時(shí)建筑設計具有重大意義。下面通過(guò)案例分析討論，在滿(mǎn)足政府相關(guān)規劃及容積率的情況下，通過(guò)好的方案設計，提高建筑產(chǎn)品的附加值。
4.1 研究對象
麗湖馨居121地塊的O1C地塊，位于梨雙公路旁，距離地鐵站約200米，屬于新興的商業(yè)區域，01C地塊要求：商業(yè)金融建筑面積42000m2，建設限高為35米，配套公建面積1600m2，由于該地塊為01地塊的最后一期，所欠缺的規劃上的人防面積、車(chē)位數量均需要在該地塊內落實(shí)，所以選擇01C地塊建設項目規劃設計方案研究對象，并對其進(jìn)行價(jià)值分析。
4.2 項目功能成本分析
通過(guò)成本分析法，通過(guò)定量分析確定該地塊內的建筑設計類(lèi)型，從而得到最大價(jià)值的項目規劃設計。
4.2.1 原設計方案分析：
4座辦公樓，每座辦公樓層高5.1米，頂層層高4.4米，每層1296m2，合計總36288m2，4座小型商業(yè)樓，建筑面積合計5712m2。
①初步計算出銷(xiāo)售總價(jià)M1：
按照市場(chǎng)行情和分析周邊銷(xiāo)售情況，辦公樓的銷(xiāo)售價(jià)格為1.1萬(wàn)元/m2，獨立商業(yè)房的銷(xiāo)售價(jià)格為1.9萬(wàn)元/m2，可以初步計算出原設計方案的銷(xiāo)售總價(jià)M1如表2所示。
表2 原設計方案項目銷(xiāo)售收入分析M1
②初步計算項目總建設成本M2：
按照目標成本初步計算項目總建設成本M2如表3所示。
表3 原設計方案項目建設成本分析M2
③計算項目毛利潤M：
M=M1-M2=7083.94(萬(wàn)元)
4.2.2 新設計方案分析：
在滿(mǎn)足政府相關(guān)規劃及容積率的情況下，結合價(jià)值工程，在基本建設成本相差不大的情況下，加大高價(jià)值產(chǎn)品的數量，從而提高該地塊項目的價(jià)值工程，新的設計方案如下:
設計4棟酒店式公寓，商住兩用，一、二層設置為商業(yè)，三層至七層為酒店式公寓。一層、二層層高6米，一層、二層面積皆為5184m2；三層至六層層高為4.8米(可以自行搭建閣樓及LOFT公寓的戶(hù)型)，每層面積為5184m2，共20736m2，七層層高為3.4米，面積為5184m2。設計一棟獨立商業(yè)樓，面積為5712m2，人防車(chē)庫4000m2，配套公建1500m2。原設計地下車(chē)庫面積為4000m2，增加地下車(chē)庫面積為4000m2，合計建設地下面積為8000m2。
①初步計算出銷(xiāo)售總價(jià)M1：
按照市場(chǎng)行情和分析周邊銷(xiāo)售情況，4.8米層高的公寓樓銷(xiāo)售價(jià)格為1.2萬(wàn)元/m2，3米層高的公寓樓銷(xiāo)售價(jià)格為1.2萬(wàn)元/m2，獨立商業(yè)房的銷(xiāo)售價(jià)格為1.9萬(wàn)元/m2，底商一層的銷(xiāo)售價(jià)格為1.9萬(wàn)元/m2，底商二層的銷(xiāo)售價(jià)格為1.4萬(wàn)元/m2，可以初步計算出新設計方案的銷(xiāo)售總價(jià)M1如表4所示。
表4 新設計方案項目銷(xiāo)售總價(jià)分析M1
②初步計算項目總建設成本M2：
表5 新設計方案項目建設總成本分析M2
③計算項目毛利潤M：
M=M1-M2=10447.54(萬(wàn)元)
4.3 方案評價(jià)及分析總結
由上面的分析可以看出，通過(guò)增加業(yè)態(tài)，增加地下車(chē)庫面積，豐富產(chǎn)品的類(lèi)型，在基本保持原來(lái)的基本建設成本不變的情況，增加了項目的銷(xiāo)售收入，盤(pán)活項目資產(chǎn)。
在地產(chǎn)白銀十年，在拿地規則多變，拿地成本巨大，而政府規劃對于商業(yè)、租賃高自持等高要求之下，我們需要通過(guò)設計優(yōu)化，控制基本建設成本、提高銷(xiāo)售收入。我們有四種設計優(yōu)化的思路：
①以項目的價(jià)值為導向，通過(guò)詳細的市場(chǎng)調研，增加價(jià)值高、容易出售業(yè)態(tài)的面積，例如公寓。
②豐富業(yè)態(tài)，將純辦公調整為商住兩用的綜合業(yè)態(tài)，講純住宅小區調整為業(yè)態(tài)配套豐富的小鎮。
③在滿(mǎn)足政府規劃要求下，增加了停車(chē)位的數量、配套特色商鋪，提高商業(yè)價(jià)值。
④在基本建設成本相同的情況下，最大限度地增加產(chǎn)品的附加值，例如增加優(yōu)質(zhì)配套幼兒園，提升物業(yè)水平等。
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