“我必須得走了，公司老拿不到地，品牌部天天搞酒會(huì )、搞論壇，醉生夢(mèng)死，等這個(gè)項目賣(mài)完，都得喝西北風(fēng)?！蓖豕谧谛前涂说囊巫由?，拿起面前的白開(kāi)水喝了一口，“我喝不了咖啡，喝了就睡不著(zhù)，每天都要出去找地的，混吃等死怎么行？”
2017年已經(jīng)過(guò)半，王冠終于下定決心離職。
他的前東家是深圳一家以開(kāi)發(fā)頂級豪宅聞名的中型房企。在投資部工作的近一年內，王冠屢屢受挫，老板想要深圳核心地段、成片兒成規模的地，但現實(shí)是深圳土地爭奪正在迅速縮小戰場(chǎng)，實(shí)力較弱的中小房企已被擠到觀(guān)眾席。
土地市場(chǎng)的觀(guān)眾席
深圳可能將成為四個(gè)一線(xiàn)城市中，最先進(jìn)入存量房時(shí)代的城市。
截至2017年6月30日，深圳上半年無(wú)一例住宅用地掛出。過(guò)去幾年，每年還至少有三塊左右的住宅地出讓。
上半年供應的12宗商服地塊中，深圳灣超級總部基地的5宗地塊由于對競買(mǎi)企業(yè)的主體資格和土地出讓條件均設置了嚴格要求，針對性強，最終全部以底價(jià)成交。而剩下的自由競爭的商服地塊由平安、華僑城等大型房企拿下，均刷新了周邊樓面地價(jià)。
用業(yè)內的大白話(huà)講，招拍掛就是一個(gè)“扔錢(qián)游戲”。
過(guò)去幾年，中小房企可以通過(guò)與金融機構聯(lián)合解決資金問(wèn)題。這其中的佼佼者有潮汕房企龍光地產(chǎn)，龍光地產(chǎn)在2014年、2015年兩年間拿下的白石龍和紅山地王，均是與平安信托的平安大華基金合作，基金占股49%。兩塊地王加起來(lái)總價(jià)159.3億元，而龍光地產(chǎn)2014年的毛利僅為38億元。
金融機構入局分得一杯羹，看起來(lái)比獨食更為劃算。而龍光這種當初較為小體量的地產(chǎn)商正合基金公司的胃口，也更容易談判。
王冠稱(chēng)，過(guò)去幾年這種情況在資本活躍的深圳非常普遍：“原來(lái)就是老板只要有一點(diǎn)小錢(qián)啟動(dòng)就可以了，其他都是用銀行、信托之類(lèi)的錢(qián)。比如說(shuō)我預估這個(gè)項目可以達到30%的毛利，我沒(méi)錢(qián)，找一家信托公司出錢(qián)，權益分一下。金融機構也得給資金找出路?！?/p>
2016年下半年開(kāi)始，從境內到境外，覆蓋證券、銀行、信托間市場(chǎng)的全面調控接踵而來(lái)，房企融資渠道正在被全面收緊。同時(shí)，深圳土地交易中心已逐步提高進(jìn)場(chǎng)門(mén)檻，
中小房企如今很難再通過(guò)一小部分資金撬動(dòng)招拍掛，再加上近些年逐漸提高的進(jìn)場(chǎng)門(mén)檻，深圳招拍掛的大門(mén)對他們幾近關(guān)閉。
根據深圳土地交易中心的最新規定，如果5個(gè)工作日內無(wú)法交清土地款，不僅要沒(méi)收保證金，還要罰款成交價(jià)的20%。
“深圳這個(gè)地方招拍掛很?chē)栏竦?，拍下之后要在五個(gè)工作日內把錢(qián)交清，原來(lái)有些企業(yè)出現過(guò)這樣的事兒，我同意一年之內分期交，但交著(zhù)交著(zhù)最后沒(méi)錢(qián)了，這種情況就很麻煩了，這個(gè)項目壓著(zhù)，政府的財政收入、建設任務(wù)都有壓力的，中途沒(méi)干好要重新招標，耽誤政府的時(shí)間。為什么會(huì )出這種事兒？有些開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有實(shí)力，但它就是要搞出地王來(lái)把周邊價(jià)格抬得很高，它自己的項目就好賣(mài)了?！蓖豕谡f(shuō)。
愈加高昂的保證金也成為阻攔中小房企參與土拍的攔路石。
深圳最近幾次的土拍保證金已經(jīng)到6億－9億元的高位，上個(gè)月萬(wàn)科在廣州市拍下的廣國投資產(chǎn)包，保證金高達46億元。
“這么高的保證金，如果沒(méi)有把握拿下，損失的不僅是利息，還有時(shí)間成本，這段時(shí)間把它投資到哪兒都行?！笔缆?lián)行首席工改顧問(wèn)董極說(shuō)，“所以他們把目光轉向工改來(lái)了?！?/p>
城市更新一票難求
如何在人口規模高位運行、空間不足的深圳爭得一席之位？只剩城市更新（舊改）一條路徑，深圳土地供應的主流就是城市更新。其中，舊村改造的利潤最高，吸引力最大；工改即工業(yè)區改造，因門(mén)檻較低逐漸變熱。
目前，深圳城市更新正迎來(lái)第三批掠食者。
開(kāi)發(fā)商對深圳舊改的爭奪可以簡(jiǎn)單地劃分三個(gè)階段，佳兆業(yè)、星河、鴻榮源、京基、卓越作為第一批吃螃蟹的房企，早在十幾年前就已攻城略地，圈好了大批的優(yōu)質(zhì)土地，比如鴻榮源在2002年就開(kāi)始在寶安區收工業(yè)區地塊，之后順利轉性。
第二批的代表是恒大，時(shí)間稍晚一些，但依仗強大的實(shí)力瘋狂掃貨，短時(shí)間內拿下30多宗舊改地塊。
現在輪到了第三批，龍湖、華夏幸福、泰禾、碧桂園等外地大型房企紛紛進(jìn)駐，設立深圳公司尋找地塊。
“中小房企切入舊改太晚了?！蓖豕趪@了一口氣，“我現在找地的時(shí)候，經(jīng)常能看見(jiàn)碧桂園他們，人家大公司一個(gè)投資發(fā)展部都幾百號人，我們才十幾個(gè)人，人家都收刮了N遍了，湯都不剩?！?/p>
據了解，碧桂園深圳公司目前至少有超過(guò)100人的團隊在找地，佳兆業(yè)深圳公司則實(shí)行“全員拓展”，即動(dòng)員公司400多名員工一起找地。
同時(shí)，一些具有舊改專(zhuān)業(yè)能力和經(jīng)驗的本土房企，正在通過(guò)尋找“金主”、聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式擠占市場(chǎng)。
華僑城在兩年前收購了深圳花伴里開(kāi)發(fā)舊改項目的子公司恒祥基，花伴里最為知名的就是整理土地的能力，華僑城不需要直接做舊改，相當于從花伴里的手里買(mǎi)地，華僑城負責開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。
一名在鴻榮源負責投資拓展的員工透露，他們正在與一些有土地資源、有地緣關(guān)系，但不是專(zhuān)業(yè)做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的小企業(yè)談合作，利用自身的舊改經(jīng)驗合作開(kāi)發(fā)。
“未來(lái)這樣的機會(huì )正在變多?！兵櫂s源的這名員工說(shuō)。
撕開(kāi)一條血路
據了解，最早一批被拿下的舊改地塊，改造難度較小。當時(shí)的本地村民剛接觸舊改，溝通起來(lái)障礙不多，工業(yè)區地塊的權屬人通常只有一個(gè)，整體的成交價(jià)都比較低。
比如華潤在2005年前開(kāi)始介入的南山大沖村舊改，從一開(kāi)始就沒(méi)遇到過(guò)其他房企的競爭。當地村民回憶，他們收到村委會(huì )的第一個(gè)通知就是華潤置地要來(lái)改造，村民聽(tīng)說(shuō)可以住上全新的商品房，就欣然接受了。再因為大沖村近千戶(hù)業(yè)主中，有三分之一已移民至港澳，無(wú)暇顧及拆遷細節，整個(gè)過(guò)程都比較順利。
難度較大的舊改村，主要有容積率過(guò)高、與村民的議價(jià)空間小等問(wèn)題。在舊改漸成風(fēng)氣之后，許多村民私自加蓋樓房，盤(pán)踞在布吉關(guān)的幾個(gè)村落，多數從三五層加蓋至十層以上，等官方反應過(guò)來(lái)強行撲火已經(jīng)來(lái)不及。
在王冠看來(lái)，就算搶到了舊改地塊，中小房企可能根本就啃不下去。雖然舊改地價(jià)比招拍掛地價(jià)便宜，但短則三五年，長(cháng)則九十年的改造周期，考驗了一家企業(yè)的資金實(shí)力和專(zhuān)業(yè)能力。
也有中小房企在舊村改造競爭中撕開(kāi)了一條血路，來(lái)自江蘇的中南置地已經(jīng)開(kāi)始介入羅湖草鋪村的舊改。
據村民介紹，此前也有大型房企來(lái)談過(guò)，后多數被高容積率“嚇跑”。雖然最終確定的1:1回遷比例低于全市平均水平，但多數村民也欣然接受，畢竟許多村民用活動(dòng)板房加蓋的樓層，也成功算計了拆遷面積。
容積率越高的村落，毛利越低，這種項目是王冠的前東家絕對不能接受的?！暗禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，項目毛利一般是50%－60%，很多可以做到80%—100%，豪宅更高，300%以上都很正常。我老板賣(mài)豪宅起家的，怎么都接受不了低毛利的項目，他寧可把賭注下在一個(gè)放高利貸的小老板身上?！?/p>
據他介紹，他的前東家在半年前與福田一處寫(xiě)字樓業(yè)主達成協(xié)議，公司投資5億元，該業(yè)主負責在一年內與周邊四棟寫(xiě)字樓溝通，5棟樓一起進(jìn)行整體拆除重建，如果一年后無(wú)法動(dòng)工，業(yè)主返還5億元現金并付25%的違約金。
“這個(gè)項目，懂行的都知道，根本沒(méi)戲。其他四棟樓，有一棟是一家銀行的數據中心，要24小時(shí)運作不能斷的，你要拆它得在其他地方找個(gè)地塊整體移過(guò)去，中間絕對不能出錯，人家怎么可能讓你拆？”王冠說(shuō)。
“后來(lái)我搞清楚了，這個(gè)業(yè)主就是搞民間借貸的，5億的現金一口氣打給他，他拿去放高利貸，利息保守點(diǎn)兒翻一倍，一年后賠25%的違約金，它還有75%可以賺。我們老板當然知道這個(gè)事兒啊，但一般的投資回報哪兒有25%那么高？5億連付個(gè)土拍保證金都不夠，他就當普通投資了，而且說(shuō)不定走了運，還做成了呢?！?/p>
“工改工”樂(lè )土不再
相比如今難度較大的舊村、舊商業(yè)區改造，工業(yè)區改造因價(jià)格低廉、政策寬松、土地供應充沛，在過(guò)去幾年受到中小房企青睞，成為他們套取土地紅利的重要手段，而且還受到了投資客的追捧，早期的工改可以建loft戶(hù)型的工改公寓，寶安的一處工改公寓曾在2014年底遭空殼公司整層掃樓。
但從今年起，這片“樂(lè )土”正在消失。據了解，多家大型房企已經(jīng)開(kāi)始介入，目前碧桂園在深圳已拿下六幅左右的工改地塊，卓越在觀(guān)望近兩年后在前段時(shí)間終于“下手”，甚至主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中電也在尋求機會(huì )。
工改項目?jì)r(jià)格水漲船高，在世聯(lián)行董極看來(lái)，現在再進(jìn)來(lái)“已經(jīng)很遲了?！睋缆?lián)行統計，2014年之前的工改成本在1000元／平方米－2000元／平方米，如今關(guān)內的普遍在20000元／平方米左右。
“現在很多原業(yè)主要價(jià)非常高，一掛出來(lái)就獅子大開(kāi)口，最高我見(jiàn)過(guò)龍華報到3萬(wàn)多的，加上改造的成本，總體價(jià)格比招拍掛大得多了?！倍瓨O說(shuō)，“小企業(yè)拿到了也不知道怎么盈利，大企業(yè)可能還能搏一搏?！?/p>
沒(méi)有土地就意味著(zhù)死亡，擺在中小房企面前的路也許還有一條，就是朝新業(yè)務(wù)轉型。過(guò)去一年，“小鎮”席卷全國，一些小型開(kāi)發(fā)商應聲而出。多年前離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)轉向電商的郭麗莎，選擇在現在“殺回”房地產(chǎn)，她的公司漢莎國際集團在5月正式掛牌，如今落地的項目已有5個(gè)，深圳有一個(gè)。
但郭麗莎并不認為這是普通中小房企可以求生的路徑。她之前在深圳多家上市房企做到過(guò)管理職位，擁有上市公司及各種機構的人脈資源，包括北京娛樂(lè )圈，“沒(méi)有資源是很難做成這些事。公司未來(lái)還可以將項目前期負責的產(chǎn)權關(guān)系剝離后，再與上市公司合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)?！?/p>
在王冠看來(lái)，郭麗莎的公司不是嚴格意義上的開(kāi)發(fā)商：“它沒(méi)有開(kāi)發(fā)和運營(yíng)的實(shí)力，只能說(shuō)去運作土地，成了大型房企的渠道公司?！?/p>
離職之后，王冠接到了許多獵頭的電話(huà)，最后他又選擇了一家中型房企：“中型房企里可發(fā)揮的空間大，而且新公司的老板和我理念一致，說(shuō)項目不分大小，只要能賺錢(qián)，都可以去做，去臨深片區、去粵港澳大灣區的城市，其他三四線(xiàn)城市也可以做，保存實(shí)力，有朝一日再回深圳?！?/p>
（應受訪(fǎng)者要求，王冠為化名）
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