[ 導讀 ]
「黑石傳說(shuō)」與房企投資之道。
在地產(chǎn)金融圈，有一位神一樣的存在，
就是他
他叫彼得·彼得森。
曾拿著(zhù)200美金到麻省理工上學(xué)闖世界，
不幸因抄襲論文被麻省開(kāi)除。
此后，
他卻華麗麗地大踏步走上了人生巔峰：
34 歲任美國財富 300 強企業(yè)貝靈巧總裁，
出任美國商務(wù)部長(cháng)，
拯救雷曼兄弟變身華爾街投行明星
......
其間，還夾雜著(zhù)《教父》般的橋段：
遭合伙人暗算逼宮黯然出走雷曼
他于 1985 年，
在華爾街開(kāi)起了一家小型并購公司——黑石
20 年之后，
黑石成為華爾街的 PE 之王。
房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，面對業(yè)績(jì)增長(cháng)速度放緩，利潤不斷攤薄的大環(huán)境，房企紛紛走上了金融化的道路。那么，金融能否成為房企轉型的出口呢？
且讓我們反其道而尋之，從金融機構（黑石）的地產(chǎn)投資思路來(lái)一窺究竟。
PE 之王黑石的地產(chǎn)投資之道
▼
成立于1985年的黑石集團，是全球最大的獨立另類(lèi)資產(chǎn)管理機構之一，以卓越的投資能力被譽(yù)為華爾街PE之王。
在黑石的業(yè)務(wù)范疇內，地產(chǎn)基金投資占相當大比例（地產(chǎn)基金的管理資產(chǎn)額占公司管理資產(chǎn)總額的 28% ）。過(guò)去三年，黑石集團 40% 以上的資產(chǎn)升值收益和對外分配收益都來(lái)自地產(chǎn)基金的貢獻。
「買(mǎi)入+修復+賣(mài)出」策略
1、收購成熟的能產(chǎn)生穩定現金流的物業(yè)資產(chǎn)
黑石旗下地產(chǎn)基金的投資目標主要以成熟的能夠產(chǎn)生穩定現金流的物業(yè)為主，較少涉足開(kāi)發(fā)或培育期的物業(yè)，目標資產(chǎn)主要涉及購物中心、辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等。
以低于重置成本的價(jià)格來(lái)收購這些成熟的物業(yè)資產(chǎn)，取得所謂的成本或機會(huì )優(yōu)勢。同時(shí)，收購成熟物業(yè)相較開(kāi)拓培育新市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險相對較小。
2、品牌擴張、物業(yè)資產(chǎn)升值
黑石通過(guò)收購提高其在某一領(lǐng)域內的市場(chǎng)份額，然后將這些收購的成熟物業(yè)資產(chǎn)都整合到統一的投資管理平臺上，改善其管理，提升運營(yíng)能力，實(shí)現品牌擴張和物業(yè)資產(chǎn)升值。
3、出售
被收購物業(yè)經(jīng)過(guò)打包運營(yíng)，實(shí)現物業(yè)資產(chǎn)升值之后，黑石就將其出售給保險公司或 REITS 公司等長(cháng)期投資人。
黑石通過(guò)「買(mǎi)入+修復+賣(mài)出」的這一系列環(huán)節，實(shí)現目標資產(chǎn)的升值，賺取運營(yíng)帶來(lái)的規模擴張的紅利。以基金的運作模式操作，降低風(fēng)險，用輕模式撬動(dòng)重資產(chǎn)。
黑石模式的運作條件
1、存量市場(chǎng)環(huán)境
誕生于 80 年代的黑石，趕上了時(shí)代的機遇，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入存量階段，為房地產(chǎn)基金提供了投資的入口。同時(shí)，針對商業(yè)、辦公、工業(yè)、物流等存量物業(yè)的運營(yíng)商成長(cháng)起來(lái)，為細分領(lǐng)域物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、效能提升、物業(yè)升值提供了條件。
2、完善的法律監管體系
有效的法律監管是市場(chǎng)投資良性發(fā)展的保障。房地產(chǎn)證券化的施行在美國已經(jīng)有四十多年的歷史，相關(guān)的法律監管體系也最為完善。
REITs 首先立法于 1960 年美國國內稅收法規（Internal Revenue Code），同年美國國會(huì )通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）法案（Real EstateInvestment Trust Act）是REITs制度建立的開(kāi)端。
就 REITs 而言，它的組織方式、投資內容、收益來(lái)源與收益分配等，都必須符合一些嚴格的規定。
上圖信息來(lái)源：《房地產(chǎn)證券化》（臧大年等著(zhù)）
中國市場(chǎng)能否復制「黑石模式」
▼
在共享經(jīng)濟的浪潮下，「聯(lián)合辦公」、「長(cháng)租公寓」成為地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)，這種現象的背后即存量市場(chǎng)盤(pán)活的顯現。
那么，「黑石模式」是否適合中國地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
看市場(chǎng)：正邁入存量階段
1、空間崛起
在目前 7 億平方米房地產(chǎn)庫存里，有接近 3 億平米的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)，這些同質(zhì)化的存量在 2015 年被「空間」激活了。 2015 年，據不完全統計全國共享辦公空間已超 2000 家，不到一年時(shí)間內，空間數量增加近 10 倍，呈現井噴狀態(tài)。
2、公寓風(fēng)靡
2015 年 11 月，公寓首次被寫(xiě)進(jìn)國務(wù)院的政策文件。在「供給側改革」之下，面向青年群體租賃需求的長(cháng)租公寓，成為資本和開(kāi)發(fā)商爭相進(jìn)入的新領(lǐng)域。
2014 年， YOU+ 國際青年公寓獲得雷軍創(chuàng )始的順為資本領(lǐng)投的一億元 A 輪融資；蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓也相繼獲得資本注入。以萬(wàn)科為代表的部分開(kāi)發(fā)商也瞄上了出租公寓這一萬(wàn)億級的市場(chǎng)。
不論形式如何，究其實(shí)質(zhì)仍是消化、盤(pán)活閑置的存量房地產(chǎn)資源。雖然已邁入存量階段，但運營(yíng)理念初生，運營(yíng)能力還有待提升，促進(jìn)存量物業(yè)升值才是關(guān)鍵。
看監管：相關(guān)立法不完善
我國目前已有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開(kāi)放式證券投資基金試點(diǎn)辦法》等法規，監管的相關(guān)法規并不完善。
1、缺乏專(zhuān)項法規
從性質(zhì)上看， REITs 屬于產(chǎn)業(yè)投資基金，但是中國現行的法律中沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》，而只出臺了《證券投資基金法》，其中只規定了《設立境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》這一行業(yè)規章，REITs在創(chuàng )立階段和實(shí)際運作過(guò)程中將會(huì )面臨法律障礙。
2、缺乏稅收配套法規
目前，尚未建立針對REITs的稅收制度，都是參照現有的一般經(jīng)濟業(yè)務(wù)政策規定，針對信托稅收制度存在重復征稅問(wèn)題，在很大程度上削弱了REITs的競爭力。
3、土地制度存在風(fēng)險
我國土地歸集體和國家所有，土地使用期限將可能會(huì )是REITs運行中一個(gè)巨大的不確定風(fēng)險。
4、缺乏其他配套法律
REITs 運作流程較復雜，需要委托專(zhuān)門(mén)管理機構管理，加大了信息不對稱(chēng)程度。在信托過(guò)程中，針對受托人侵犯委托人利益的情形，需確認各違規法操作所應承擔的法律責任。
同時(shí)， REITs 在上市方面也需要有具體的監管規定，并且所管理財產(chǎn)的相關(guān)信息應該及時(shí)披露。
看主體：房企整體處于起步階段
「輕資產(chǎn)」模式將成為趨勢
以萬(wàn)達、綠地、恒大為首的千億級房企紛紛涉足金融領(lǐng)域，但開(kāi)辟新領(lǐng)域的目的是為了平衡日益攤薄的行業(yè)利潤，依附房地產(chǎn)上下游挖掘金融機會(huì )，或為項目籌集資金，降低融資成本。
但隨著(zhù)房企在金融領(lǐng)域的深入，輕資產(chǎn)化必然成為未來(lái)的趨勢，如萬(wàn)科秉持的小股操盤(pán)模式，萬(wàn)達已明確提出輕資產(chǎn)化，而綠地大金融已涉及到了房地產(chǎn)基金，未來(lái)房企金融會(huì )越來(lái)越多的涉及基金運作。
幾大房企的金融舉措：
萬(wàn)科：2015年6月，萬(wàn)科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國內首只公募REITs，以萬(wàn)科前海企業(yè)公館租金收益權為標的，發(fā)行規模30億，一半用于購買(mǎi)前海萬(wàn)科公館資金收益權，另一半用于購買(mǎi)固定收益類(lèi)債券產(chǎn)品。
萬(wàn)達：2015年，萬(wàn)達成立金融集團。聯(lián)手快錢(qián)發(fā)行首款眾籌產(chǎn)品「穩賺1號」，順利完成50億發(fā)行計劃。2015年，金融業(yè)務(wù)收入達208.9億元，完成年計劃697%。2016年，計劃接入五大業(yè)務(wù)板塊，三年內實(shí)現IPO。
綠地：2014年，綠地「大金融」戰略確定類(lèi)金融、金融股權投資、基金投資及管理、資本運作等四大板塊業(yè)務(wù)，相繼與中國平安、阿里巴巴、騰訊公司等合作設立理財產(chǎn)品等。
恒大：2015年，收購中新大東方人壽保險公司50%股權，更名恒大人壽。2016年3月，39億港元收購盛京銀行已發(fā)行股本5.59%股權。完成了金融產(chǎn)業(yè)最關(guān)鍵的兩張牌照收購：保險和銀行。
起步階段，萬(wàn)達優(yōu)勢明顯
就目前存量市場(chǎng)整合而言，萬(wàn)達在商業(yè)領(lǐng)域占據絕對優(yōu)勢，商業(yè)資源聚攏明顯。目前，已開(kāi)業(yè)萬(wàn)達廣場(chǎng) 133 個(gè)，累計持有物業(yè)面積 2632.1 萬(wàn)平方米。此外，萬(wàn)達對外推出輕資產(chǎn)戰略，由投資者出地出全部投資，萬(wàn)達出品牌，負責設計、建設、招商、運營(yíng)，收取管理費用，分享租金收益。
其他，如住宅、辦公、工業(yè)領(lǐng)域，各房企雖有嘗試，但目前仍處于起步階段，尚未形成資源聚攏。
地產(chǎn)下半場(chǎng)，環(huán)境倒逼房企不斷升級，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)運作模式。在這番轉型中，各家不約而同的選擇了金融。答案已然很明顯！資本運作的模式是存量市場(chǎng)的必然選擇。
在這場(chǎng)即將打響的存量之戰中，萬(wàn)達、綠地、恒大這些率先試水的房企，再次占領(lǐng)了先機。下半場(chǎng)，地產(chǎn)的玩兒法將更有趣，也更加考驗企業(yè)的資源協(xié)調能力和運營(yíng)能力。且讓我們拭目以待！
聯(lián)系客服
