房地產(chǎn)財稅學(xué)習平臺
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注：應稅服務(wù)年銷(xiāo)售額小于為500萬(wàn)元(不含稅銷(xiāo)售額) ，是小規模納稅人，適用3%的增值稅率。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)剛成立的時(shí)候可以做短暫的小規模納稅人，一旦有進(jìn)項發(fā)生的時(shí)候就得升級到一般納稅人。
例子：
例：某代理項目合同金額1000萬(wàn)，期間發(fā)生廣告費80萬(wàn)，人工成本300萬(wàn)，計算營(yíng)業(yè)稅和增值稅
特別說(shuō)明：人工成本300萬(wàn)不能抵扣進(jìn)項。凡是工資福利的部分均不能抵扣進(jìn)項。
說(shuō)明：
1、新項目采用一般計稅方式，房地產(chǎn)老項目既可以選擇一般計稅方式也可以選擇簡(jiǎn)易計稅方式，房地產(chǎn)老項目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方式，36個(gè)月不得變更計稅方法；
2、采用簡(jiǎn)易計稅方法，按5%的征收率計征，進(jìn)項稅不予抵扣；
3、產(chǎn)生收入時(shí)預繳增值稅，產(chǎn)權發(fā)生轉移時(shí)，清算應納稅款，影響現金流量表；
4、房地產(chǎn)老項目指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的項目。
例：某房地產(chǎn)項目2016年5月份銷(xiāo)售取得預售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)項稅額總額3000萬(wàn)元。
特別說(shuō)明：該題沒(méi)有提到“土地成本“，如果有提到，土地成本應該在銷(xiāo)項稅前扣除。一般說(shuō)來(lái)按照以下方法扣除：
法律依據1：
關(guān)于允許扣除的金額，依據財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國土部門(mén)提供的行政事業(yè)性收據，扣除11%。當期允許扣除的土地價(jià)款=（當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。
法律依據2：
1.關(guān)于前期工程費，根據財稅【2016】36號文件的規定，設計費等前期工程費按6%繳納增值稅；
2.關(guān)于建筑安裝工程費、基礎設施費和材料采購費，依據財稅【2016】36號文件，建筑服務(wù)11%，原材料采購17%，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進(jìn)項稅。
一、什么是土地增值稅？
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著(zhù)物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無(wú)償轉讓房地產(chǎn)的行為。
二、課稅特征：土地增值稅是累進(jìn)稅，按四級累進(jìn)稅率表中稅率計稅
應交土地增值稅=增值額*相應稅率-扣除項目總額*速算扣除系數
計算步驟：
1、計算增值額=銷(xiāo)售收入/（1+11%）-扣除項目總額
2、計算增值率=增值額/扣除項目總額
3、根據增值率查表代入公式
三、不能被扣除的項目有哪些？
3.1.”土地閑置罰款“不參與土地增值稅扣項計算；
3.2.”行政事業(yè)收費“不參與土地增值稅扣項計算；
3.3.”不可預見(jiàn)費“按實(shí)際發(fā)生參與土地增值稅扣項計算，不按計提費用來(lái)計算；
3.4.”管理費用“與”營(yíng)銷(xiāo)費用“參與10%土地增稅扣項，有的城市100%可以參與抵扣；
3.5.”利息支出“可以參與土地增值稅扣項計算，但超期利息不可以參與抵扣。
四、計算公式
增值額 =銷(xiāo)售金額 - （可抵扣項金額合計 + （土地成本 + 其它可抵扣項目）*20 %））
增值率= 增值額 / （可抵扣項金額合計 + （土地成本 + 其它可抵扣項目）*20 %））
應繳納的土地增值稅=增值額× 對應稅率
五、計算例子
以上介紹的是房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后的“三大稅”計算方法。但，房地產(chǎn)行業(yè)還有一大稅----“土地契稅”，不過(guò)，該稅種在營(yíng)改增后沒(méi)有什么變化，故不作介紹。
參考文獻：《2016年營(yíng)改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費計算》
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