龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)
導 讀
且將新火試新茶，詩(shī)酒趁年華
這是一個(gè)日新月異的春天。
恒大宣布完成“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉型，碧桂園發(fā)力科技小鎮，龍湖投身長(cháng)租公寓市場(chǎng)……各家房企業(yè)績(jì)會(huì )上，地產(chǎn)規模的增長(cháng)不再是唯一的談資，多元化業(yè)務(wù)成為眾人關(guān)注的新焦點(diǎn)。
曾經(jīng)的地產(chǎn)“一哥”萬(wàn)科，也正經(jīng)歷著(zhù)從傳統住宅開(kāi)發(fā)商向城市配套服務(wù)商轉型的過(guò)程，而商業(yè)地產(chǎn)是其中重點(diǎn)發(fā)展方向之一。
股權之爭愈演愈烈之際，收購印力曾被外界視為萬(wàn)科管理層的“退路”之一。如今，深鐵“入局”，萬(wàn)科管理層話(huà)語(yǔ)權加強，這事也仿佛一下變得“單純”了。人們也終于開(kāi)始相信，多年前說(shuō)過(guò)“你們搞多元化，我還是會(huì )從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你”的王石，聲音已經(jīng)開(kāi)始弱化。
萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)，正在醞釀一場(chǎng)全新的變革。未來(lái)，印力將作為萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)運作的唯一平臺，目前雙方的資產(chǎn)整合已邁出第一步，人員融合正有序推進(jìn)。
見(jiàn)地君還打聽(tīng)到，由于萬(wàn)科商業(yè)項目比較分散，新平臺將全國劃分為六個(gè)片區進(jìn)行管轄，片區下再設城市公司。整合前，商業(yè)作為新業(yè)務(wù)的一種，在城市公司體系下運作，每個(gè)城市公司是一個(gè)業(yè)務(wù)單元；整合后，業(yè)務(wù)層面接受新平臺指導。
新平臺的“指導”主要分為三個(gè)階段：前期定位、中期開(kāi)發(fā)和后期經(jīng)營(yíng)管理。在前兩個(gè)階段，新平臺會(huì )參與并給出意見(jiàn)，細至成本、進(jìn)度、裝修、設計等等方面。在第三個(gè)階段，等商業(yè)項目開(kāi)業(yè)后，新平臺會(huì )將其以合適的價(jià)格“放入”投資基金里，進(jìn)行統一經(jīng)營(yíng)管理。
據悉，第一批放入萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)投資基金中的42個(gè)項目，有相當大部分位于廣深片區。
此前有媒體援引一位萬(wàn)科城市商業(yè)公司員工的話(huà)稱(chēng)，萬(wàn)科的商業(yè)板塊是由各個(gè)城市公司獨立發(fā)展運作起來(lái)的，有獨立的核算體系、產(chǎn)品定位、考核權屬，商業(yè)的經(jīng)營(yíng)并無(wú)統一模式，不同地區也很難有繼承的基因；而且，集團商業(yè)發(fā)展部沒(méi)有決策權，與城市公司的權責也不明確，這使得商業(yè)發(fā)展部的作用十分有限。
組建投資基金、委托印力對萬(wàn)科商業(yè)項目進(jìn)行統一運營(yíng)管理，或許正意味著(zhù)萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)到了“賽馬機制”收官之時(shí)。
多個(gè)信源向見(jiàn)地君證實(shí)，自2018年開(kāi)始，萬(wàn)科商業(yè)的決策權將從城市公司逐漸上移，也會(huì )細分出幾大塊業(yè)務(wù)模塊，比如投資拿地、開(kāi)發(fā)建設、商業(yè)運營(yíng)、資產(chǎn)管理等，由不同的業(yè)務(wù)負責人進(jìn)行管理。
管理也將更為“扁平化”，比如去掉中間層，使統籌和決策更高效。
“職業(yè)經(jīng)理人已死，事業(yè)合伙人時(shí)代誕生?！弊?014年萬(wàn)科總裁郁亮在合伙人創(chuàng )始大會(huì )喊出這句口號后，事業(yè)合伙人作為萬(wàn)科的根本管理制度在踐行著(zhù)。
如今，丁力業(yè)和郁亮亦再次強調，無(wú)論是萬(wàn)科還是印力，都要“合伙人化”。
見(jiàn)地君獲悉，萬(wàn)科目前花了大價(jià)錢(qián)請麥肯錫設計了一套完整的事業(yè)合伙人機制，包括參與條件、管理模式和退出機制，未來(lái)萬(wàn)科商業(yè)也會(huì )按照這套方案進(jìn)行新平臺的發(fā)展。
據萬(wàn)科首席財務(wù)官及執行副總裁孫嘉透露，作為事業(yè)合伙人機制重要組成部分的跟投制度，已經(jīng)迭代了兩次，3.0版本引入了劣后擔當的概念，即“達到10%的股東回報之前，參與跟投的人員要優(yōu)先補足公司的收益，超過(guò)10-25%的部分是同權的收益，超過(guò)25%以上，跟投人員才有1.2倍的收益”。
見(jiàn)地君也打聽(tīng)到，萬(wàn)科商業(yè)未來(lái)亦不排除推行跟投制。
回顧萬(wàn)科開(kāi)始發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，是在王石2011年游學(xué)海外之后做出的一個(gè)重要戰略轉型。業(yè)界猜測認為，這是王石與郁亮面對2010年之后住宅市場(chǎng)高壓的調控環(huán)境做出的相互妥協(xié)：王石放棄死守單一住宅開(kāi)發(fā)模式，而郁亮則把進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)界的雄心壯志改成“為做好住宅配套而做商業(yè)，并不是為商而商”。
改變出現在2014年中期業(yè)績(jì)會(huì )上，郁亮明確提出，萬(wàn)科未來(lái)會(huì )像做住宅一樣發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。
半年后，丁長(cháng)峰接任萬(wàn)科商業(yè)，也曾一度期望將萬(wàn)科的商用品牌，構建成與住宅領(lǐng)域地位相稱(chēng)的位置和名聲。但這一期望并未實(shí)現。
2017年春節后，萬(wàn)科和印力共同舉辦了商業(yè)新平臺春茗，郁亮親自“站臺”并作了總結性發(fā)言，他說(shuō)，“所有人需共同攜手，敢于突破創(chuàng )新，承擔責任，把新的商業(yè)平臺打造成中國數一數二的商業(yè)地產(chǎn)品牌?！?/p>
這無(wú)疑是一個(gè)信號，萬(wàn)科未來(lái)或藉由商業(yè)這艘巨輪努力轉型，并在城市里樹(shù)立起商業(yè)品牌的影響力。
迎來(lái)“新主人”的萬(wàn)科商業(yè)，能否真如郁亮所愿，打破“住宅配套附屬”的魔咒，達到“跟開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相提并論、并駕齊驅的水平”，共建“萬(wàn)億萬(wàn)科”？
下一篇，見(jiàn)地君將進(jìn)一步分析，為何郁亮會(huì )選擇丁力業(yè)作為萬(wàn)科商業(yè)的新一任掌門(mén)，以及，他手里究竟有多少好牌。
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