第一種：讓渡股權和收益實(shí)現戰略引資
戰略引資，不是簡(jiǎn)單的財務(wù)性融資，入資方是要實(shí)實(shí)在在參與經(jīng)營(yíng)管理，并按照持股比例享受經(jīng)營(yíng)收益的。例如去年10月，資產(chǎn)管理公司天方資產(chǎn)就向華夏幸福旗下的九通投資注資30億元，其中13.9億元進(jìn)入注冊資本，16.1億元進(jìn)入資本公積。注資后，華夏幸福的子公司京御地產(chǎn)持有其55%股權，天方資產(chǎn)持有其45%股權。
天方資產(chǎn)進(jìn)入后，不僅派人進(jìn)駐董事會(huì )，參與經(jīng)營(yíng)管理，并享受九通投資的投資收益、利潤分紅。華夏幸福用這種讓渡股權和收益的模式增強資本實(shí)力，能夠實(shí)現更快地擴張，這在傳統地產(chǎn)領(lǐng)域里已經(jīng)被萬(wàn)科、保利、融創(chuàng )等企業(yè)屢用不鮮了。
第二種：明股暗債夾層融資“進(jìn)可攻退可守”
夾層融資，說(shuō)白了就是明股實(shí)債，表面上看起來(lái)是股權轉讓?zhuān)珜?shí)際約定未來(lái)回購，并以差價(jià)作為利息或支付約定利息。
華夏幸福非常擅長(cháng)這種靈活機動(dòng)的融資形式。例如去年11月，由華澳信托募資10億元，投入華夏幸福旗下的北京豐科建。其中向北京豐科建增資7.6億元，向北京豐科建提供信托貸款2.4億元。交易完成后，華澳信托對豐科建持股66.67%，九通投資持股33.33%。這樣一來(lái)，華夏幸福變成了“小股操盤(pán)”的形式。
當然，這些僅僅是暫時(shí)的。夾層融資的靈活性在于，股債之間的變換相對容易。在這個(gè)信托計劃成立滿(mǎn)24個(gè)月之日起，每滿(mǎn)6個(gè)月，華澳信托都有提前退出的權利，九通投資是優(yōu)先購買(mǎi)方。
從這里可以看出，豐科建科技園的收入既可以看作華澳信托的股東收益，也可以看作華澳信托貸款的“利息”。如果最終豐科建收益不如人意，華夏幸?？梢赃x擇不接盤(pán)繼續讓渡股權給別人，如果收益前景良好，華夏幸?？梢?xún)?yōu)先購買(mǎi)鎖定未來(lái)收益，可謂“進(jìn)可攻退可守”，這也是夾層融資的便利性所在。
而且，這種夾層融資最大的好處還在于財務(wù)報表更漂亮。由于華夏幸福成為了小股東，豐科建不再進(jìn)行并表，那么豐科建的負債也不再體現在華夏幸福的合并報表之中，成為表外負債，這樣無(wú)疑就優(yōu)化了資產(chǎn)負債表，是現在很流行的一種財務(wù)處理方式。
這種夾層融資華夏幸福屢試不爽。2014年3月和5月，華夏幸福又分別與華鑫信托、長(cháng)江財富、平安信托故技重施，把旗下公司股權轉讓或直接增資，華鑫信托、平安信托和長(cháng)江財富都有經(jīng)營(yíng)收益權，并可以在相應的時(shí)間內選擇靈活的退出方式。
第三種：融資性售后回租實(shí)現低成本融資
2014年3月，大廠(chǎng)回族自治縣鼎鴻投資開(kāi)發(fā)有限公司以其所擁有的大廠(chǎng)潮白河工業(yè)園區地下管網(wǎng)，以售后回租方式向中國外貿金融租賃有限公司融資3億元，年租息率7.0725%，為期兩年。
也就是說(shuō)，華夏幸福把工業(yè)園區的地下管線(xiàn)賣(mài)給融資租賃公司，該公司再把管線(xiàn)回租給華夏幸福，華夏幸福每年付給該公司租金（3億元*7.0725%），并在每隔半年不等額的償還本金，直到2年后等于實(shí)際上以3億元的總價(jià)格回購這些管線(xiàn)。
2014年5月，吃到甜頭的華夏幸福又跟中國外貿金融租賃有限公司做了一筆幾乎一模一樣的買(mǎi)賣(mài)，以2.86億元再次把一部分園區地下管線(xiàn)賣(mài)給中國外貿金融租賃有限公司，年租息率則便宜了一些，6.15%，依然是兩年后回購完畢。
顯然，華夏幸福以遠遠低于其他融資形式的成本，獲得了近6億元的真金白銀，以華夏幸福項目的收益率，在覆蓋這些成本的基礎上還能有相當不錯的收成，應該說(shuō)是一筆十分劃算的融資交易。
第四種：債權融資加快資金周轉速度
這是一種較為常見(jiàn)的融資形式，即將自己享有的債權以一定現金作價(jià)賣(mài)給第三方，相當于以一定的成本提前回收了這部分現金，加快了債權盤(pán)活和資金周轉速度，很多處于快速擴張期的公司都會(huì )傾向于采取這種融資方式。
2014年3月8日，同屬華夏幸福旗下的京御地產(chǎn)和大廠(chǎng)華夏之間的債務(wù)協(xié)議就被做了這樣的文章。由于京御地產(chǎn)還欠大廠(chǎng)華夏19.78億元，大廠(chǎng)華夏以其中到期的18.85億元作價(jià)15億元賣(mài)給信達資產(chǎn)。這樣一來(lái)，其中的3.85億元就相當于大廠(chǎng)華夏提前收回現金的成本。
在大廠(chǎng)華夏提前收回現金興高采烈地離場(chǎng)后，京御地產(chǎn)日子也并不難過(guò)。因為這些債務(wù)的重組寬限期為36個(gè)月，分12期償還，且前兩次都是每3個(gè)月5000萬(wàn)的償還額，還比較輕松，9個(gè)月之后要還2億元的時(shí)候，已經(jīng)是年底結算，全國項目都在回款，可以說(shuō)節奏的拿捏讓自己非常舒服。
3月14日發(fā)生了另一次債權融資。京御地產(chǎn)擬將其持有的對天津幸福100,180萬(wàn)元的債權轉讓給天方資產(chǎn)，天方資產(chǎn)向京御地產(chǎn)支付債權轉讓價(jià)款100,000萬(wàn)元。債權轉讓后，債務(wù)重組期限為2年。天津幸福將債務(wù)本金中的100,000萬(wàn)元于債務(wù)重組期限屆滿(mǎn)時(shí)一次性支付給天方資產(chǎn)；資金占用費由天津幸福自債務(wù)重組開(kāi)始之日起按季支付至天方資產(chǎn)指定賬戶(hù)，資金占用費費率為債務(wù)重組金額的9.8%/年。這與上一筆融資除了在還債期限和方式上有別之外，基本大同小異。
由于花樣繁多的融資創(chuàng )新，華夏幸福不僅在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面游刃有余，甚至能夠拿出富余的資金進(jìn)行更好地配置。
2013年11月，華夏幸福出資10億元認繳嘉興豐韜股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）的財產(chǎn)份額，嘉興豐韜設立后將投資由信業(yè)投資全資或控股子公司發(fā)起設立的“信業(yè)穩健增利投資合伙基金”，主要投資于大中型城市的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目及其它金融與服務(wù)領(lǐng)域優(yōu)質(zhì)項目。出資50 萬(wàn)元的信遠業(yè)豐作為GP，華夏幸福作為不執行合伙事務(wù)的LP，有權監督執行事務(wù)合伙人的工作。這可以算是華夏幸福為自己未來(lái)純輕資產(chǎn)的投資業(yè)務(wù)做個(gè)預先熱身演練。
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