2016年3月23日財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布（財稅【2016】36號）《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》。經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱(chēng)營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅?！盃I(yíng)改增”對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響，同時(shí)也對土地估價(jià)工作產(chǎn)生較大影響。為規范我省土地估價(jià)行為，做好“營(yíng)改增”的落實(shí)工作，現將“營(yíng)改增”對土地估價(jià)工作的影響總結如下。
一、對地價(jià)內涵的影響
針對不同的估價(jià)目的，應確定不同的地價(jià)內涵。
根據財稅【2016】43號文件規定，計征契稅的成交價(jià)格不含增值稅；土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
估價(jià)目的為稅收服務(wù)的土地估價(jià)，應說(shuō)明估價(jià)結果中是否包含增值稅。
二、對估價(jià)的前提條件和假設條件的影響
在測算土地價(jià)格過(guò)程中，納稅人是一般納稅人還是小規模納稅人,一般納稅人增值稅的計算選擇簡(jiǎn)易計稅方法或一般計稅方法，其計稅方法的選擇依據和理由，需在估價(jià)的前提條件和假設條件中進(jìn)行說(shuō)明。
三、對成本逼近法、基準地價(jià)系數修正法的影響
本次“營(yíng)改增”對成本逼近法、基準地價(jià)系數修正法的測算過(guò)程無(wú)影響，在采用此兩種方法時(shí)，無(wú)需在估價(jià)的前提條件和假設條件中進(jìn)行說(shuō)明。但是“營(yíng)改增”可能對估價(jià)過(guò)程中各估價(jià)參數產(chǎn)生一定影響，“營(yíng)改增”后各土地估價(jià)機構應及時(shí)通過(guò)市場(chǎng)調查等方法重新制定估價(jià)參數。
四、對市場(chǎng)比較法的影響
根據GB/T 18508-2014《城鎮土地估價(jià)規程》規定，運用市場(chǎng)比較法收集宗地交易實(shí)例時(shí)，資料收集范圍應包括明確的價(jià)格內涵。市場(chǎng)比較法中交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。交易行為中的特殊因素包括交易稅費非正常負擔的交易。
在交易情況修正中，如果不存在交易稅費非正常負擔的情況,則無(wú)需修正；如果存在增值稅等其他稅費非正常負擔的情況，要排除這種特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
五、對剩余法的影響
以剩余法評估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)格過(guò)程中，測算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)一般設定不動(dòng)產(chǎn)是開(kāi)發(fā)周期結束時(shí)一次性售出。本次“營(yíng)改增”主要涉及開(kāi)發(fā)項目整體的開(kāi)發(fā)成本中的銷(xiāo)售稅費。銷(xiāo)售稅費主要包括增值稅及其附加。
增值稅的計算：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅計算主要分為小規模納稅人和一般納稅人兩種情況，具體計算方法如下：
（一）小規模納稅人
根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一部分第八項第8條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。
應納增值稅稅額=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用÷（1+5%）×5%；
（二）一般納稅人
1、簡(jiǎn)易計稅方法
根據《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一部分第八項第7條：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。
根據國務(wù)院稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第18號）第二章第一節第八條規定：一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計稅方法計稅的，36個(gè)月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產(chǎn)老項目是指：
①《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；
②《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。
應納增值稅稅額=全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用÷（1+5%）×5%；
2、一般計稅方法
（1）銷(xiāo)項稅額的計算
根據國務(wù)院稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2016年第18號），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，扣除當期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項目對應的土地價(jià)款后的余額計算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用-當期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
公式中全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入即不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)A。
允許扣除土地價(jià)款為支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在評估過(guò)程中，剩余法是在測算完成開(kāi)發(fā)后的不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格基礎上，扣除預計的正常成本及有關(guān)專(zhuān)業(yè)費用、利息、利潤和稅費等。以?xún)r(jià)格余額來(lái)估算待估宗地價(jià)格的方法。換言之，剩余法是根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)預期總價(jià)格與總支出的差額來(lái)估算土地價(jià)格的一種估價(jià)方法。剩余法中的土地價(jià)格是對應估價(jià)期日的價(jià)格，是建立在假設估價(jià)期日取得土地使用權的基礎之上。剩余法中計算增值稅時(shí)允許扣除的土地價(jià)款則為剩余法中所求取的地價(jià)P。
銷(xiāo)售額=( A-P）÷（1+11%）
銷(xiāo)項稅額=（A-P）÷（1+11%）×11%
（2）進(jìn)項稅額的計算：
進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要的進(jìn)項稅額有建筑服務(wù)、工程勘察、工程設計、銷(xiāo)售費用所負擔的增值稅額等。
根據財稅【2016】36號規定，建筑行業(yè)建造房地產(chǎn)的增值稅率為11%，勘查設計公司的勘查設計費、房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司的銷(xiāo)售費用的增值稅率均為6%。（在市場(chǎng)存在一般納稅人和小規模納稅人時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)先選用一般納稅人，設定上述公司均為一般納稅人）
建筑房地產(chǎn)的費用為D，其可抵扣的進(jìn)項稅額為D÷（1+11%）×11%
勘查設計費為E，其可抵扣的進(jìn)項稅額為E÷（1+6%）×6%
銷(xiāo)售費用為F，其可抵扣的進(jìn)項稅額為F÷（1+6%）×6%
若有其它可抵扣的費用，應根據財稅【2016】36號所規定的增值稅稅率，計算出其可抵扣的進(jìn)項稅額G。
【編者注：從實(shí)際情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用、銷(xiāo)售費用等項目由于發(fā)生明細項目不同，適用增值稅率可能也會(huì )有所不同。具體可查閱評估師資訊公眾號：假設開(kāi)發(fā)法評估中增值稅估算可抵扣項目分析一文。由于現行的情況是不同納稅主體可能適用不同的稅率，因此很難準確預測可抵扣進(jìn)項稅額，另外也有觀(guān)點(diǎn)認為土地價(jià)值不應該因為不同納稅主體不同的納稅方法而發(fā)生變化。實(shí)際上評估是對價(jià)值的估算和預計，以上估價(jià)指引較為實(shí)用也具有較高的可操作性，因此也無(wú)需太過(guò)于追求完美】
（3）增值稅額的計算：
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的增值稅為：
增值稅=銷(xiāo)項稅額-進(jìn)項稅額
=【（A-P）÷（1+11%）×11%】-【D÷（1+11%）×11%+ E÷（1+6%）×6%+ F÷（1+6%）×6%-G】
其中A為不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；
P為待估宗地價(jià)格；
D為建筑房地產(chǎn)的費用；
E為勘查設計費；
F為銷(xiāo)售費用；
G為其他可抵扣的進(jìn)項稅額。
增值稅附加的計算：
《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定：繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，都是城市維護建設稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)納稅人），都應當依照本條例的規定繳納城市維護建設稅。
《征收教育費附加的暫行規定》凡繳納消費稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，除按照《國務(wù)院關(guān)于籌措農村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費的通知》（國發(fā)〔1984〕174號文）的規定繳納農村教育事業(yè)費附加的單位外，都應當依照本規定繳納教育費附加。
“營(yíng)改增”后，原來(lái)附加在營(yíng)業(yè)稅上的城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加依舊附加，計稅基數為增值稅。具體稅率、附加率如下表：
城市維護建設稅 （適用差別比例稅率） | 教育費附加 | 地方教育費附加 | 合計 | |
分類(lèi) | 稅率 | （適用比例稅率） | ||
納稅人所在地在市區的 | 7% | 3% | 2% | 12% |
納稅人所在地在縣城、鎮的 | 5% | 10% | ||
納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的 | 1% | 6% | ||
六、對收益還原法的影響
不動(dòng)產(chǎn)出租過(guò)程中，本次營(yíng)改增主要涉及確定不動(dòng)產(chǎn)出租租金收入及確定年總費用中的增值稅及其他稅費。
確定不動(dòng)產(chǎn)出租租金收入：
確定不動(dòng)產(chǎn)出租租金收入時(shí)，應關(guān)注租金價(jià)格內涵，并與確定年總費用計算相銜接。
增值稅的計算：
增值稅的計算主要分為小規模納稅人和一般納稅人兩種情況，具體計算情況如下：
（一）小規模納稅人
1、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一部分第九項第4條規定：小規模納稅人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。
應納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×5%
2、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一部分第九項第5條規定：其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。
應納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×5%
3、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一部分第九項第6條規定：個(gè)人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。
應納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×1.5%
（二）一般納稅人
1、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規定》第一部分第九項第1條規定：一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。
應納增值稅稅額=含稅租賃收入÷（1+5%）×5%；
根據財稅【2016】43號文件規定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。
2、一般納稅人出租2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)
一般納稅人出租2016年5月1日后不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法：
一般計稅方法銷(xiāo)項稅額計算公式：
銷(xiāo)項稅額=含稅租賃收入÷（1+11%）×11%；
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十四條規定： 進(jìn)項稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，支付或者負擔的增值稅額。
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十一條規定：一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷(xiāo)項稅額抵扣當期進(jìn)項稅額后的余額。應納稅額計算公式：
應納稅額=當期銷(xiāo)項稅額－當期進(jìn)項稅額
當期銷(xiāo)項稅額小于當期進(jìn)項稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。
計算房產(chǎn)稅需要注意的問(wèn)題：
根據財稅【2016】43號文件規定，房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。計算房產(chǎn)稅時(shí)要注意。
七、土地估價(jià)活動(dòng)中應注意的其他問(wèn)題
（一）“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)等行業(yè)整體稅負水平呈下降趨勢，對城鎮土地價(jià)格有一定影響。但“營(yíng)改增”后，土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)利潤水平等影響地價(jià)的因素有可能同時(shí)發(fā)生變化。所以各土地估價(jià)機構和土地估價(jià)師要做好市場(chǎng)調查工作，關(guān)注土地市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)，把握土地市場(chǎng)供求關(guān)系，及時(shí)更新基礎數據、密切關(guān)注土地價(jià)格的變化趨勢。
（二）全省各土地估價(jià)機構在土地估價(jià)工作中，如遇其他特殊情況，應及時(shí)向協(xié)會(huì )反饋意見(jiàn)。
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