一、均價(jià)的確定
市場(chǎng)比較法
客戶(hù)訪(fǎng)查法
成本導向法
專(zhuān)家打分法
收益還原法
是制定價(jià)格表的一個(gè)重要方法，適用范圍：無(wú)直接可比的物業(yè)，如片區內無(wú)可參考樓盤(pán)，臨近片區的在售樓盤(pán)也較少，物業(yè)素質(zhì)相差較大，通過(guò)對三級市場(chǎng)成交租金和售價(jià)的調查反算項目的均價(jià)。
二、打分階段，確定各個(gè)戶(hù)型的相對關(guān)系。
這個(gè)階段的判斷直接影響了項目所有單位今后的銷(xiāo)售速度、難易程度等。因此在設置打分權重和打分標準時(shí)無(wú)比要慎重。尤其是打分權重，決定了項目?jì)雀鱾€(gè)單位的關(guān)系。
以XXXX價(jià)格表為例，打分權重設定如下：
因素朝向景觀(guān)采光通風(fēng)噪音視野戶(hù)型電梯品牌梯戶(hù)比
但銷(xiāo)售實(shí)際的結果證明，在打分的過(guò)程中漏掉了面積項，本項目單位面積差距較大，從116－200多平方米，在一個(gè)中高檔社區中，小面積戶(hù)型永遠都是比較受歡迎、而且能夠快速銷(xiāo)售的。因此在打分權重設定中，根據項目實(shí)際情況考慮是否應該增加面積的權重，從而提高小面積單位的價(jià)值，避免因為面積帶來(lái)總價(jià)差距，導致銷(xiāo)售不均衡。
三、價(jià)格表框架階段
務(wù)必核對所有的戶(hù)型單體面積、總面積與查丈報告上面積相同。
輸入公式時(shí)，核對各個(gè)公式內容的準確性，如單價(jià)中包含的基準價(jià)、樓層差、標準朝向差、特殊朝向差、個(gè)別景觀(guān)調差等；總價(jià)是單價(jià)*面積，面積一定要注意，是本樓層的面積，避免乘到低層單位的面積。
總控表：各個(gè)數據均鏈接于分棟價(jià)格表，保證總控表的統計數據與各棟加總數據一致。
如各個(gè)單位的層差調整比較復雜，建議單獨對各個(gè)單位列層差，避免輸入公式時(shí)出現錯誤。
四、樓層差和最大朝向差的確定
1、最大朝向差
l一般來(lái)說(shuō)，最大朝向差應該是項目均價(jià)的12％－20％，如麗陽(yáng)天下，均價(jià)為6600元，最大朝向差為*12％＝800。
l但每個(gè)項目因為各個(gè)單位的綜合素質(zhì)差距不同，這個(gè)比例并不一定適用，例如香蜜山的價(jià)格表最初的朝向差為2000元，應該已經(jīng)算很大了，但與中旅國際公館的項目溝通后，中旅的2000元經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售證明是小了，因此就將香蜜山一期的朝向差調整為2500元。
因此在確定朝向差時(shí)，除了基本的比例外，為保證價(jià)格制作的準確，建議最好能夠調查競爭項目的最大朝向差，從而使價(jià)格表更精確。
2、樓層差
樓層差的確定一般與價(jià)格策略相關(guān)，通過(guò)層差的確定可以引導客戶(hù)、分流意向，尤其是在選房前客戶(hù)意向集中時(shí)樓層差的策略就表現的比較明顯。
一般來(lái)說(shuō)，高層建筑——
為了避免形成高層單位的價(jià)格高，都會(huì )選擇在高樓層縮小層差15－50不等，但具體要看高層外部景觀(guān)而定；
低樓層因為能夠較好的感受到園林景觀(guān)，而且價(jià)格都會(huì )較低，層差會(huì )較大，50－100不等。
中間樓層既感受不到園林景觀(guān)，又沒(méi)有高層單位的外部景觀(guān)好，因此在層差設置上一般會(huì )比低樓層小，比高樓層大。
但也有例外，如金地香蜜山客戶(hù)意向比較集中在中間樓層，為了向兩邊分流客戶(hù)，有意的加大了中間樓層的層差，比高低樓層都大。
多層建筑——
都有小區內的景觀(guān)優(yōu)勢，因此層差設置完全可根據銷(xiāo)售需要調整，但一般價(jià)格最高的單位為3、4層。
頂層單位沒(méi)有電梯，相對靠近屋頂會(huì )比較炎熱，因此多層單位的頂層價(jià)格一般都會(huì )略微下調。
五、價(jià)格表的細部調整
在基本完成價(jià)格表時(shí)，需要和項目經(jīng)理、有經(jīng)驗的銷(xiāo)售人員共同比較小區各個(gè)戶(hù)型的相對關(guān)系是否合理，一般屬于橫向比較——
六、價(jià)格表的審核
1、公式的審核
選擇“工具－公式審核－公式審核模式”，整個(gè)表格將由數字轉換為全部公式，可以方便的進(jìn)行公式審核。
2、價(jià)格關(guān)系審核
七、價(jià)格表的保存
在制作價(jià)格表過(guò)程中，會(huì )出現多個(gè)過(guò)程文件，為保證最終價(jià)格表的明確，建議在保存價(jià)格表時(shí)注意以下幾點(diǎn)：
1、注明制作日期和備注，如均價(jià)、數字版等；
2、注明是否提交。提交給發(fā)展商的價(jià)格表一定要注明，否則會(huì )因為價(jià)格表數量多而搞不清楚最終提交的一份；
3、過(guò)程文件盡量不保存，如果是中間文件，建議及時(shí)整理，最好不予保留，以免混淆；
4、提交給發(fā)展商的價(jià)格表注明提交日期和備注；
5、提交文件時(shí)發(fā)展商經(jīng)常需要多份，建議每次提交都讓發(fā)展商簽收一個(gè)回執，回執中注明提交時(shí)間、提交份數、書(shū)面或電子文檔、發(fā)展商簽字等信息。
6、在打印價(jià)格表時(shí)，為標識清晰，建議打印時(shí)增加備注“第幾棟、第幾頁(yè)”，路徑是“打印預覽－設置－頁(yè)眉頁(yè)腳”進(jìn)行選擇即可。
八、價(jià)格表制作過(guò)程中的小技巧
1、粘貼鏈接：將打好分的朝向差粘貼到各棟、將各棟加總統計鏈接到匯總表
2、公式、格式：導數字價(jià)格表
3、單變量求解：用已知單價(jià)反算價(jià)格表，但無(wú)比要保證整個(gè)價(jià)格表中只有“基
準價(jià)”是可以變化的數字
4、∑& SUM：加法統計
5、MIN&MAX：求最大值、最小值
7、Round：按指定的位數對數值進(jìn)行四舍五入
8、Countif：計算某個(gè)區域中滿(mǎn)足給定條件的單元格數目（在進(jìn)行單價(jià)、總價(jià)個(gè)數統計時(shí)會(huì )用到）
9、Rounddown：向下舍入數字（選房時(shí)，為避免計算出錯，常需要將付款方式提前計算出來(lái)，一般銀行貸款都是整數，其他部分要加到首期中支付。在計算貸款額時(shí)可以用到。）
九、價(jià)格表制作流程
序號步驟需要注意事項跟進(jìn)人員
1市場(chǎng)比較法（收益還原法）確定均價(jià)競爭樓盤(pán)打分表、三級市場(chǎng)成交數據調查策劃、銷(xiāo)售調查
11常規折扣比例確認根據周邊項目的付款方式和發(fā)展商要求確定12初步價(jià)目表確認
13價(jià)目表總價(jià)、單價(jià)反演算手動(dòng)檢查策劃、銷(xiāo)售
14銷(xiāo)售人員意見(jiàn)咨詢(xún)各個(gè)單位橫向比較的相對關(guān)系銷(xiāo)售人員
15最后價(jià)格表確認注明制表日期、是否提交等信息主策
十、價(jià)格表制作各階段的著(zhù)重點(diǎn)
價(jià)格表制作階段著(zhù)重點(diǎn)
核心實(shí)收均價(jià)著(zhù)重市場(chǎng)把握
分棟/分功能/分期 的實(shí)收均價(jià)著(zhù)重階段性策略
平均折扣率對客戶(hù)的適應和促銷(xiāo)
層差開(kāi)盤(pán)策略和最終銷(xiāo)售率
朝向差價(jià)值點(diǎn)
價(jià)目表客戶(hù)的直觀(guān)感受
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