2009年房?jì)r(jià)為什么這么高
2009年中國的房?jì)r(jià)太高,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、對開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力、地方政府的房地產(chǎn)財政和房屋的持有成本很低,是這些體制問(wèn)題的一次集中暴發(fā)。
近幾年,特別是2009年中國的房?jì)r(jià)為什么這樣高,輿論上大部分人都指責房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,包括一些經(jīng)濟學(xué)家批評房地產(chǎn)商謀取暴利,我個(gè)人認為這是有偏頗的。中國高房?jì)r(jià)的形成,主要原因是供給相對小和需求相對大,這與對住宅建設用地供應的行政和計劃控制,土地供給市場(chǎng)的政府寡頭壟斷,地方政府將幾十年土地收益一次性收支的房地產(chǎn)財政,以及對住宅不征收房產(chǎn)稅有著(zhù)密切的因果關(guān)系。
由于土地偏重于保證糧食安全,對城市化所用的土地進(jìn)行了嚴格的行政限制,對于城市建設,特別是住宅用地的供給與城市化進(jìn)程中城市和城鎮人口增長(cháng)的需要不相適應,使住房?jì)r(jià)格存在著(zhù)土地供給過(guò)少導致的上漲壓力。住宅用地供給小于需求,勢必推動(dòng)地價(jià)上升,而地價(jià)上升和住宅供給量不足,兩個(gè)因素又推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲。
中國土地的供給市場(chǎng),除了政府行政限制土地的供應量外,另一特征就是政府寡頭壟斷。即政府一家寡頭壟斷性出讓供應土地,許多房地產(chǎn)商和其他用地商較為充分競爭性需求和購買(mǎi)土地。地價(jià)形成機制為:需求競爭者出最高價(jià)者為中標,一般也即成交價(jià),而對于政府定的最高價(jià)土地沒(méi)有其他的土地供應者與其競爭,沒(méi)有使地價(jià)有下行的其他土地供給者的競爭壓力。政府一家寡頭壟斷型賣(mài)地和多個(gè)競爭者買(mǎi)地的土地市場(chǎng)格局,是除了土地供應小于土地需求外,推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續上升的最重要原因。需要指出的是,如果土地供應是一個(gè)競爭性的市場(chǎng),土地和房屋的供求缺口不大,基本平衡,房地產(chǎn)商不可能獲得需求遠大于供給和壟斷土地房屋的暴利。房地產(chǎn)商的利潤就會(huì )平均化,回歸于合理的范圍。許多地方政府除了壟斷供地外,還搞土地儲備,政府將土地低價(jià)從農民手中征用后,囤積起來(lái),將房?jì)r(jià)炒高后,或者在房?jì)r(jià)高位時(shí)拋出,政府囤積謀取高價(jià)。
當然,開(kāi)發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷,也是導致土地供應緊張和房?jì)r(jià)上漲的重要原因。據國土資源部門(mén)的數據顯示,2006年到2008年,全國至少有3.3億平方米,近50萬(wàn)畝已購置土地尚未被開(kāi)發(fā),處于囤積狀態(tài)。其中有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府拿地后形成資源壟斷,而自己并不開(kāi)發(fā),等地價(jià)上漲后,再倒賣(mài)給其他用地商；有的買(mǎi)后不開(kāi)發(fā),使市場(chǎng)房屋供應不足而漲價(jià),等地價(jià)和房?jì)r(jià)高漲后再進(jìn)行開(kāi)發(fā),賺取更多的利潤。但是,從中央到地方政府打擊囤積土地行為的力度看,年年都很軟弱,多為走過(guò)場(chǎng),縱容開(kāi)發(fā)商,包括國企在內的囤地行為越來(lái)越盛。這也是導致房?jì)r(jià)不斷上升的一個(gè)重要原因。對此,下半年國務(wù)院和國土資源部開(kāi)始了整治,9月上旬,國務(wù)院最新發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》,對開(kāi)發(fā)商囤地行為再出嚴厲措施,除重申要嚴格執行土地閑置兩年無(wú)償收回的政策外,又規定,對于土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的,開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費；另外,國土資源部將對閑置土地征繳增值地價(jià)。但是,需要指出的是,由于能夠買(mǎi)地囤積的房地產(chǎn)商大多都有很深的背景,以往多次清理未開(kāi)發(fā)兩年以上閑置土地,都不了了之,這次國務(wù)院和國土資源部的措施能否能在地方貫徹,還是一個(gè)疑問(wèn)。
可以得出結論,2009年中國的房?jì)r(jià)太高,其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣(mài)地體制、對開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力、地方政府的房地產(chǎn)財政和房屋的持有成本很低,是這些體制問(wèn)題的一次集中暴發(fā)。
中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟形勢,由于其內在的漲價(jià)機理,宏觀(guān)調控總是處于“一放就熱,價(jià)格暴漲,一控就冷,陷入低迷”的惡性循環(huán)之中。因此,2010年的房地產(chǎn)走勢,處于兩難境地,對于房地產(chǎn),國家促進(jìn)也不是,不促進(jìn)也不是。房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控,與土地、財稅等體制的改革互動(dòng),理順有關(guān)的房地產(chǎn)體制,才能從機制上使房地產(chǎn)經(jīng)濟健康和穩定運行。
?。ㄗ髡呦抵醒朦h校研究室副主任）
