然而，就在這樣的當口，媒體披露了重點(diǎn)監控的30個(gè)城市土地出讓收入上漲約70%的消息，這也為房?jì)r(jià)不會(huì )下降的論斷提供了新的依據。眾所周知，目前房地產(chǎn)行業(yè)的成本中土地已經(jīng)占到了超過(guò)30%，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間有進(jìn)步被壓縮的趨勢。也就是說(shuō)，土地取得成本的增加成為了影響房?jì)r(jià)的主要關(guān)鍵因素。
從日前媒體披露的數據看，重點(diǎn)監控的30個(gè)城市2010年1-9月份取得土地出讓收入8922.85億元，比去年同期的5292.48億元增長(cháng)68.59%，其中增長(cháng)超過(guò)100%的城市更是達到了14個(gè)，幾乎達到了監控總量的一半。在這些數據中，一個(gè)非常值得關(guān)注的情況是，前三個(gè)季度，上海完成了土地出讓數量計劃的74%，但出讓收入卻上升了64%；北京完成計劃的26%，而土地出讓收入則增長(cháng)了54%；廣州和深圳更是只完成了土地出讓數量計劃的18%和33%。這充分說(shuō)明，土地的價(jià)格正在呈現出更加快速的增長(cháng)。在土地取得成本已經(jīng)占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本30%以上的背景下，房?jì)r(jià)能夠下降嗎？這里的答案是非常顯然的，絕對不會(huì )下降。因為這期間除了土地成本上升的因素外，人工成本、通貨膨脹下的原材料成本、環(huán)保和質(zhì)量標準的提升等等因素，都預示著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。而同時(shí)開(kāi)發(fā)商又不會(huì )放棄或降低自己的利潤要求，那么最終的答案和結果必然只有一個(gè)，那就是房?jì)r(jià)不會(huì )下降。
另外一個(gè)值得關(guān)注的情況是，長(cháng)沙、福州等二線(xiàn)、三線(xiàn)城市的土地出讓金收入出現了幾倍的增長(cháng)。其中長(cháng)沙增長(cháng)411%，福州增長(cháng)329%。這說(shuō)明，在一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)已經(jīng)很高，國家政策的出臺重點(diǎn)針對一線(xiàn)城市，而開(kāi)發(fā)商在一線(xiàn)城市土地幾近飽和、土地取得成本居高不下、利潤空間不斷縮小、所受監管不斷嚴厲的情況下，他們已經(jīng)開(kāi)始轉移陣地，轉向土地價(jià)格相對偏低、監管相對寬松、利潤空間相對較大的二線(xiàn)、三線(xiàn)城市。同時(shí)，對于這些二線(xiàn)、三線(xiàn)城市而言，由于自身發(fā)展已經(jīng)落后于一線(xiàn)城市，為了政績(jì)的需要，也有通過(guò)土地出讓獲得更多財政收入把城市建設的“更漂亮”的內在需求，這無(wú)疑為城市管理者和開(kāi)發(fā)商提供了合作的良機。
因此，我們認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已經(jīng)開(kāi)始轉移，由一線(xiàn)城市轉向二線(xiàn)城市，在土地持有和土地財政政策沒(méi)有更大改變的情況下，無(wú)論采取什么樣的政策手段，都不會(huì )出現房?jì)r(jià)的根本性下降。其中，對于一線(xiàn)城市而言，只要維持住房?jì)r(jià)穩定或者小幅度上升就是接近最好的結果了；對于二線(xiàn)城市，將會(huì )在短期內出現房?jì)r(jià)的快速上漲，而不會(huì )有絲毫下降的趨勢。同時(shí)，我們判斷，在10年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)將會(huì )轉向三線(xiàn)和更不發(fā)達的城市，以及邊緣縣城和鄉鎮。起碼在今后的20年內，伴隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )出現蕭條，房?jì)r(jià)也不會(huì )出現下降。這其中，只有一種情況會(huì )造成例外，就是城市化進(jìn)程嘎然而止或者我國宏觀(guān)經(jīng)濟出現深度衰退。但目前看，這幾乎是不可能的。
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