合同法 2008-06-23 11:36:26 閱讀401 評論1 字號：大中小 訂閱
各類(lèi)房屋交易
經(jīng)濟適用房:
滿(mǎn)五年:
補交土地出讓金:成交價(jià)*1%(賣(mài)方繳納)
營(yíng)業(yè)稅:成交價(jià)*5.5%(賣(mài)方繳納)
交易契稅:成交價(jià)*3-5%(買(mǎi)方繳納)（不同的省市自治區不同的稅率，普通住宅減半）
印花稅:當年購入價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納)
交易費：成交價(jià)*0.5%(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半，住宅6元/平方米）
證件工本費:80元
商品房:
滿(mǎn)五年:
交易契稅:成交價(jià)*3-5%(買(mǎi)方繳納)（不同的省市自治區不同的稅率，普通住宅減半）
印花稅:成交價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納)
交易費：成交價(jià)*0.5%(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半，住宅6元/平方米）
證件工本費:80元
個(gè)人所得稅:(成交價(jià)-當年購入價(jià)-裝修費-契稅-印花稅....)*20%
未滿(mǎn)五年:
營(yíng)業(yè)稅:成交價(jià)*5.5%(賣(mài)方繳納)
交易契稅:成交價(jià)*3-5%(買(mǎi)方繳納)（不同的省市自治區不同的稅率，普通住宅減半）
印花稅:當年購入價(jià)*0.05%(買(mǎi)賣(mài)雙方各繳納)
交易費：成交價(jià)*0.5%(買(mǎi)賣(mài)雙方各一半，住宅6元/平方米）
證件工本費:80元
個(gè)人所得稅:(成交價(jià)-當年購入價(jià)-裝修費-契稅-印花稅....)*20%
注明：普通住宅是120平米（地方政府可以上浮20%，得到144平方米）
已購公房:
1,成本價(jià)房:
土地出讓金:成交價(jià)建筑面積*1%(買(mǎi)方繳納)
其他稅費同商品房
2,標準價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）房:
補齊成本價(jià):成交價(jià)*1%(買(mǎi)方繳納)
另外和原單位按產(chǎn)權比例分成
二手房交易的相關(guān)稅費
二手房的稅費會(huì )因產(chǎn)權類(lèi)型不同以及房產(chǎn)證填發(fā)時(shí)間等因素而有所同：
第一。 二手房商品房稅費：二手商品房就是業(yè)主從開(kāi)發(fā)商手中按照市場(chǎng)價(jià)直接購買(mǎi)后上市出售的房產(chǎn)類(lèi)型，但是經(jīng)濟適用房不屬此類(lèi)。
契稅：成交價(jià)格的1.5%，如果是非普通住宅的房產(chǎn)，其契稅需要按照成交價(jià)格的3%交納（解釋?zhuān)悍瞧胀ㄗ≌?#8220;建筑面積在140平米以上、容積率高于1.0、實(shí)際成交價(jià)格高于同級別土地上住宅交易平均價(jià)格1.2倍”的，屬于非普通住宅，反之為普通住宅，此外，已購公房、危改回遷房、合作社集資建設住房、安居房、康居房、綠化隔離地區農民安置住房等具有保障性質(zhì)的住房享受普通住宅待遇）
印花稅：二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方各交納成交價(jià)格的萬(wàn)分之五作為印花稅。
營(yíng)業(yè)稅：凡是房產(chǎn)證或者稅務(wù)部門(mén)出具的契稅稅票填發(fā)時(shí)間不足5年的，需要交納成交價(jià)格5.5%的營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照（實(shí)際成交價(jià)格－原購買(mǎi)價(jià)格）×5.5%的標準交納；
個(gè)人所得稅：凡是房產(chǎn)交付時(shí)間不足5年的，需要交納個(gè)人所得稅，個(gè)人所得稅有兩種交納方式：1、適用于可以提供房產(chǎn)原價(jià)值憑證的：（實(shí)際成交價(jià)格－原購買(mǎi)價(jià)格－合理費用）×20%；2、適用于不能提供房產(chǎn)原價(jià)值證明或者合理費用憑證的：房產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格的1%（解釋?zhuān)汉侠碣M用——合理費用一般是指業(yè)主在購房時(shí)所交納的稅金、貸款利息、裝修費用、公證費、手續費等，但是需要提交相應的憑證，如裝修款發(fā)票等）如果房產(chǎn)已經(jīng)滿(mǎn)5年的，屬于家庭唯一住房的可以免交，否則依舊需要交納個(gè)人所得稅。如果業(yè)主在出售該房產(chǎn)當年內計劃再行購置房產(chǎn)的，可以向稅務(wù)部門(mén)提出書(shū)面申請，并先以納稅保證金的形式將個(gè)人所得稅交納，在1年內重新購置房產(chǎn)后將相應部分的個(gè)人所得稅退還。
第二。房改房（福利房）稅費：
房改房，又稱(chēng)為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單位以福利分房形式分配的房產(chǎn)以有關(guān)部門(mén)指定的價(jià)格將產(chǎn)權買(mǎi)斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類(lèi)型，在房改房中，只有產(chǎn)權性質(zhì)為“成本價(jià)購買(mǎi)”的房產(chǎn)可以直接上市交易
契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納
土地出讓金：房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價(jià)×建筑面積×1%/（解釋?zhuān)寒斈瓿杀緝r(jià)指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價(jià)，也就是“今年”的成本價(jià)），北京市市區目前的房改房成本價(jià)為1560元/平米（部分郊區縣有所下?。?，也就是說(shuō)，成本價(jià)房改房的土地出讓金實(shí)際上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產(chǎn)權性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權了；
個(gè)人所得稅：房改房的個(gè)人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時(shí)間上，房改房是以該房產(chǎn)當初房改時(shí)，交納房改價(jià)款（購房款）的實(shí)際交付時(shí)間為起算，需提供當時(shí)的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實(shí)際成交價(jià)格－原購買(mǎi)價(jià)格－合理費用）×20%”的標準計算時(shí)，房改房的原購買(mǎi)價(jià)格不是以房改時(shí)所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元/平米；
需要注意的是，除了可以直接上市的成本價(jià)房改房以外，還存在有“優(yōu)惠價(jià)”、“標準價(jià)”兩類(lèi)房改房類(lèi)型，標準價(jià)和優(yōu)惠價(jià)的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價(jià)房改房方可直接上市，優(yōu)惠價(jià)、標準價(jià)補足成本價(jià)的計算公式為：當年成本價(jià)（1560元/平米）×建筑面積×1%，交納該款項后就可以按照成本價(jià)房改房有關(guān)規定上市交易了。
第三。經(jīng)濟適用房
經(jīng)濟適用房是國家給予相應稅費減免和補貼的住房類(lèi)型，所以該類(lèi)房產(chǎn)上市交易的限制比較多：
契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅均按照商品房交易有關(guān)規定納稅；
個(gè)人所得稅：適用于商品房上市交易有關(guān)規定，但是由于經(jīng)濟適用房規定5年之內只能原價(jià)轉讓?zhuān)?年內的經(jīng)濟適用房個(gè)人所得稅事實(shí)上是不需要交納的，滿(mǎn)5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依舊需要納稅；
經(jīng)濟適用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：該房產(chǎn)只能按照原購買(mǎi)價(jià)格出售給符合經(jīng)濟適用房購買(mǎi)資格的家庭（解釋?zhuān)悍辖?jīng)濟適用房購買(mǎi)資格的家庭——經(jīng)濟適用房的購買(mǎi)資格要求如下：家庭年收入6萬(wàn)元以下、屬于無(wú)房戶(hù)或者家庭平均住房面積未達到最低標準的、北京市城鎮戶(hù)口居民或者《持有北京市工作居住證》的外省市來(lái)京人員）2、交付使用已滿(mǎn)5年的：可以按照市場(chǎng)價(jià)格出售給任何中國公民，但是需要交納成交價(jià)格10%的綜合地價(jià)款。
這里需要特別注意還有一類(lèi)“等同于經(jīng)濟適用房管理”的房產(chǎn)類(lèi)型，這類(lèi)房產(chǎn)大多為“拆遷安置”類(lèi)房產(chǎn)或者“回遷房”，他們只是產(chǎn)權證標注為經(jīng)濟適用房，行政管理上比照經(jīng)濟適用房，但是不受經(jīng)濟適用房5年的限制，只要取得產(chǎn)權證就可以上市交易，除了按照商品房稅費標準以外，還需要交納成交價(jià)格3%的土地出讓金，交納該土地出讓金后，其產(chǎn)權性質(zhì)變?yōu)樯唐贩俊?
第四。就是關(guān)于土地增值稅的說(shuō)法和解釋?zhuān)?br> 對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉讓時(shí)暫免征收土地增值稅。其次，對于居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)三年的，按規定計征土地增值稅。
在土地增值稅的繳納上，大多是采用了按照成交價(jià)格的1%繳納的方式。
第五。關(guān)于減免相關(guān)稅費的規定：
1、拆遷居民可以持拆遷證明免除與拆遷補償數額對應部分的契稅；
2、一年內賣(mài)舊買(mǎi)新的可以免除出售原房產(chǎn)所得部分的個(gè)人所得稅，但是需要先以納稅保證金形式交納到稅務(wù)部門(mén)。
關(guān)于契稅的一般規定
契稅是土地、房屋權屬轉移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》于1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的臺商投資企業(yè)，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓?zhuān)恋厥褂脵噢D讓?zhuān)òǔ鍪?、贈與和交換），房屋買(mǎi)賣(mài)、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈與征收契稅：以土地、房屋權屬作價(jià)投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務(wù)，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權屬。契稅實(shí)行3%-5%的幅度比例稅率。
契稅是以所有權發(fā)生轉移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買(mǎi)賣(mài)，房屋贈與，房屋交換等。
契稅，是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉移稅，由財產(chǎn)承受人繳納。契稅中所涉及的契約，包括土地使用權轉移，如國有土地使用權出讓或轉讓?zhuān)课菟袡噢D移，應該稱(chēng)為土地、房屋權屬轉移，如房屋買(mǎi)賣(mài)、贈送、交換等。除了買(mǎi)賣(mài)、贈送、交換外，房屋所有權轉移的方式還有很多種。其中，有兩種常見(jiàn)的房屋權屬轉移，按規定要繳納契稅：因特殊貢獻獲獎，獎品為土地或房屋權屬; 或預購期房、預付款項集資建房，只要擁有房屋所有權，就等同于房屋買(mǎi)賣(mài)。
契稅是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權屬轉移，都要依法納稅。目前，契稅已成為地方財政收入的固定來(lái)源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態(tài)勢。
各類(lèi)土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價(jià)方法，也各有差異。
契稅的計稅依據，歸結起來(lái)有4種：
一、是按成交價(jià)格計算。成交價(jià)格經(jīng)雙方敲定，形成合同，稅務(wù)機關(guān)以此為據，直接計稅。這種定價(jià)方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)。
二、是根據市場(chǎng)價(jià)格計算。土地、房屋價(jià)格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會(huì )主辦城市后，奧運村地價(jià)立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時(shí)，定價(jià)依據只能是市場(chǎng)價(jià)格，而不是土地或房屋原值。
三、是依據土地、房屋交換差價(jià)定稅。隨著(zhù)二手房市場(chǎng)興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房?jì)r(jià)格30萬(wàn)元，B房?jì)r(jià)格40萬(wàn)元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬(wàn)元，同理，土地使用權交換，也要依據差額。等額交換時(shí)，差額為零，意味著(zhù)，交換雙方均免繳契稅。
四、是按照土地收益定價(jià)。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經(jīng)許可，乙單位把該土地轉讓?zhuān)敲?，乙就要補交契稅，納稅依據就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。
征稅對象：土地增值稅是出讓方交，契稅是承讓方交。
一、土地使用權的出讓?zhuān)沙惺芊浇弧?br>二、土地使用權的轉讓?zhuān)丝紤]土地增值稅，另由承受方交契稅。
三、房屋買(mǎi)賣(mài)：1、以房產(chǎn)抵債或實(shí)物交換房屋。
2、以房產(chǎn)作投資或股權轉讓。
3、買(mǎi)房拆料或翻建新房，應照章納稅。
四、房屋贈與 贈與方不納土地增值稅，但承受方應納契稅。
五、房屋交換 在契稅的計算中，注意過(guò)戶(hù)與否是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。
在稅率設計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用3%－5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區、直轄市，在這個(gè)范圍內可以自行確定各自的適用稅率。財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，從1999年8月1日起，個(gè)人購買(mǎi)自用普通住宅，契稅暫時(shí)減半征收
應納稅額的計算
1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計稅依據。
2、土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定
3、交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅；交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方交納契稅
4、房屋附屬設施征收契稅的依據（今年新補充內容）：
（1）采取分期付款方式購買(mǎi)房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價(jià)款計征契稅
（2）承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價(jià)的，按照當土確定的適用稅率征收契稅；如與房屋統一計價(jià)的，適用與房屋相 同的契稅稅率。
稅收優(yōu)惠
一、契稅優(yōu)惠的一般規定
1．國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì )團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。
2．城鎮職工按規定第一次購買(mǎi)公有住房，免征契稅。
3．因不可抗力滅失住房而重新購買(mǎi)住房的，酌情減免。
二、特殊規定
1、企業(yè)公司制改造
一般而言，承受一方如無(wú)優(yōu)惠政策就要征契稅；另外，要注意不征稅與免稅是不同的概念。
企業(yè)公司制改造中，承受原企業(yè)土地、房屋權屬，免征契稅。
2、企業(yè)股權重組
在股權轉讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅。
但在增資擴股中，如果是以土地使用權來(lái)認購股份，則承受方需繳契稅。
國有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買(mǎi)斷企業(yè)產(chǎn)權，或向其職工轉讓部分產(chǎn)權，或者通過(guò)其職工投資增資擴股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅
3、企業(yè)合并、分立
（1） 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據法律規定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，對其合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。
（2） 企業(yè)依照法律規定、合同約定分設為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設方承受原企業(yè)土地、房屋權屬，不征收契稅。
4、企業(yè)出售
國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷(xiāo)，并且買(mǎi)受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅
5、企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)
債權人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅
6、房屋附屬設施（今年新增）
對于承受與房屋相關(guān)的附屬設施（如停車(chē)位、汽車(chē)庫等）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動(dòng)的，不征收契稅。
7、繼承土地、房屋權屬
法定繼承人繼承土地、房屋權屬，不征契稅；
非法定繼承人應征收契稅
8、其他
經(jīng)國務(wù)院批準實(shí)施債權轉股權的企業(yè)，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權屬，免征契稅。
企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無(wú)償劃轉，不征收契稅。
契稅的征收管理
一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質(zhì)憑證的當天。
二、契稅征管
要先交契稅，才能辦過(guò)戶(hù)手續，即先契后證。
契稅
在土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有權轉移，當事人雙方訂立契約時(shí)，對不動(dòng)產(chǎn)承受人課征的一種稅。契稅除與其他稅收有相同的性質(zhì)和作用外，還具有證明不動(dòng)產(chǎn)所有人產(chǎn)權合法性的作用。征收機關(guān)在征稅時(shí)，首先要查明產(chǎn)權轉移的合法性才準予繳稅，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權合法性的證明。
契稅的特點(diǎn)：
1、契稅屬于財產(chǎn)轉移稅。
2、契稅由財產(chǎn)承受人繳納。
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