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本文刊登于：3月4日中國房地產(chǎn)報B4版、新浪房產(chǎn)

    從已公布快報和業(yè)績(jì)預報的企業(yè)看，2012年度房地產(chǎn)企業(yè)“銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增速加快、分化加劇”已基本成為事實(shí)。

多數得意少數失意

數據顯示，已公布去年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的全部40家房企中，95%的企業(yè)實(shí)現了銷(xiāo)售額的同比增長(cháng)，比2011年高出了17.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，有20家企業(yè)的銷(xiāo)售額增長(cháng)率超過(guò)了20%，融創(chuàng )、旭輝、招商這3家企業(yè)更是超過(guò)了70%。值得注意的是，與2011年銷(xiāo)售額增長(cháng)率相比，40家企業(yè)中，增速加快的有30家，占75%。雖然全部176家上市房企的業(yè)績(jì)快報還沒(méi)有都出來(lái)，但大局已定。

追溯業(yè)績(jì)背后的原因，印證了一句話(huà)：成功的秘密是相似的，失敗的原因卻各有不同。以?xún)杉邑撛鲩L(cháng)的企業(yè)為例。SOHO中國實(shí)現銷(xiāo)售額95億元，同比下降了13%，主要原因是正在謀求“由散售到持有的戰略轉型”。恒盛地產(chǎn)2012年實(shí)現銷(xiāo)售額109.3億元，同比下降了18%；銷(xiāo)售收入83.85億元，較2011年95.85億元減少了12%，主要原因是“工程延遲”和“價(jià)格下調”?？墒俏覀儾粌H要問(wèn)，SOHO中國為什么要等到業(yè)績(jì)連續下滑后才開(kāi)始轉型，為什么沒(méi)有提前謀動(dòng)？2012年多數企業(yè)的銷(xiāo)售均價(jià)都有所下調，例如萬(wàn)科、恒大、綠城、綠地的銷(xiāo)售均價(jià)分別從2011年的11302、6589、22201、9604元/平方米，下降到10916、5962、19339、9136元/平方米。所以對恒盛地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，“價(jià)格下調”不是理由，“工程延遲”才是真正主因，但又何至于工程延遲并導致銷(xiāo)售業(yè)績(jì)下降呢？

業(yè)績(jì)優(yōu)劣必然有內外多種原因。企業(yè)要思考的是，在同樣的政策和市場(chǎng)環(huán)境下，為什么有的企業(yè)業(yè)績(jì)增速快，有的慢，有的卻負增長(cháng)？這顯然是內因所致。

增長(cháng)的內因

綜合分析業(yè)績(jì)較好企業(yè)的“成功的秘密”，相似的內因主要有3個(gè)方面。一是戰略布局具有一定的前瞻性和均衡性。房地產(chǎn)企業(yè)的戰略布局通常包括產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)品布局和在不同區域、不同等級城市的市場(chǎng)布局，這方面在上篇文章中已有闡述。事實(shí)證明，戰略決定業(yè)績(jì)，結構合理者得市場(chǎng)，這一點(diǎn)無(wú)需置疑。二是走高周轉、標準化開(kāi)發(fā)之路。雖然有的企業(yè)產(chǎn)品線(xiàn)還不太成熟，產(chǎn)品標準化率還不太高，但大都有快速周轉作為保障。反之，如果過(guò)于追求項目的高溢價(jià)，而沒(méi)有高周轉作為保障，則銷(xiāo)售普遍遇到了問(wèn)題，比如星河灣、合生創(chuàng )展、SOHO中國等。三是對長(cháng)短線(xiàn)項目、現金流和利潤項目的組合能力較強。研究發(fā)現，絕大多數業(yè)績(jì)增長(cháng)較快的企業(yè)，既有短平快項目，也有長(cháng)線(xiàn)大盤(pán)項目。在現在和今后的市場(chǎng)環(huán)境下，一個(gè)房地產(chǎn)項目已很難再同時(shí)滿(mǎn)足現金流和利潤的雙重目標，可能有的項目主要做現金流，有的項目則追求高收益。只有做好配比組合，才能實(shí)現業(yè)績(jì)的持續、穩健增長(cháng)。

高周轉是王道

無(wú)論是哪一內因，都需有“快進(jìn)快出”的高周轉作保障。這是因為，高周轉可以對沖高資金成本，降低財務(wù)費用，可以提高資金周轉率和投資杠桿率，進(jìn)而可以快速做大規模、提高收益。

當然，高周轉可能會(huì )降低項目的開(kāi)發(fā)利潤率。但因為周轉率和杠桿率的提高，項目投資收益率并不會(huì )降低，甚至會(huì )提高。這就引申出了房企的核心要義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作無(wú)論多么復雜，核心要義或最終目的都是通過(guò)開(kāi)發(fā)投資，實(shí)現收益最大化，簡(jiǎn)化為一個(gè)公式是M=S×f。其中，M是指投資收益，可理解為凈利潤；S泛指企業(yè)規模類(lèi)指標，可理解為總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、銷(xiāo)售額等；f泛指盈利能力指標，可理解為收益率。實(shí)現M最大化有兩條途徑：一是做大S，即做大規模；二是提高f，即做優(yōu)做強。做大S的方式主要有多項目、大盤(pán)開(kāi)發(fā)和多個(gè)標準化產(chǎn)品線(xiàn)的連鎖復制開(kāi)發(fā)等，即S值的累加求和（S₁ +S₂ +S₃）。投資收益率f=f₁×f₂×f₃，其中f₁是利潤率，f₂是周轉率，f₃是財務(wù)杠桿率。要提高f，就要提高f₁、f₂和f₃。提高開(kāi)發(fā)利潤率f₁有兩種方式：一是“控”，即控制開(kāi)發(fā)成本和費用；二是“提”，即提高附加值和溢價(jià)率。但事實(shí)上，隨著(zhù)市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈，f₁越來(lái)越呈現出行業(yè)平均化趨勢。而且利潤率f₁其實(shí)是沒(méi)有時(shí)間概念的，即可能是3年實(shí)現，也可能是5年實(shí)現。有時(shí)間概念的是周轉率。如果是3年，周轉率f₂可理解為0.33，如果是5年，則是0.2。假設項目利潤率都是20%、杠桿率f₃都是3的情況下，因為開(kāi)發(fā)效率不同，最終投資收益率f分別是19.8%和12%。

實(shí)際結果通常相差更大。因為只要周轉率提高了，杠桿率f₃也會(huì )隨之提高，利潤率也會(huì )分化。比如，因為A企業(yè)的運營(yíng)管理水平較高，可能其利潤率f₁是25%，B企業(yè)可能是18%，則最終投資收益率f就會(huì )相差一兩倍。蘭德咨詢(xún)對全部176家上市房企的凈利率對標研究結果顯示，凈利率“優(yōu)秀值”是“平均值”的2.4倍。

另外，只要周轉率提高了，在等同資金量和等同時(shí)間內，必然能快速做大規模S，進(jìn)而就能實(shí)現規模速度和質(zhì)量效益的雙增長(cháng)。M=S×f=（S₁+S₂+S₃）×（f₁×f₂×f₃）。這一公式正是本人宣講多年的“宋延慶模型”。

這就是近年來(lái)一線(xiàn)主流企業(yè)都通過(guò)產(chǎn)品標準化（標準化產(chǎn)品線(xiàn)開(kāi)發(fā)）、管理標準化等措施來(lái)提高周轉率的主要原因。

當然，高周轉并不是沒(méi)有問(wèn)題。特別是市場(chǎng)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后，高負債和高周轉的開(kāi)發(fā)模式確實(shí)存在發(fā)展隱憂(yōu)——未來(lái)可能會(huì )有更好的模式，只不過(guò)我們還沒(méi)重視這一點(diǎn)，就像5年前還不太重視高周轉一樣。

房企的增長(cháng)方式模式無(wú)非有兩種：規模速度型增長(cháng)方式和質(zhì)量效益型增長(cháng)方式。開(kāi)發(fā)模式按資金特征劃分，可分為快速周轉模式和現金流滾資產(chǎn)模式，也可理解為輕資產(chǎn)模式和重資產(chǎn)模式；按產(chǎn)品標準化程度劃分，可分為差異化模式和標準化模式。近年來(lái)，“兩高一輕”（高周轉、高杠桿、輕資產(chǎn)）模式是主流。但隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和市場(chǎng)競爭趨勢的變化，今后可能會(huì )逐步向高資本、輕重資產(chǎn)兩相宜的方向發(fā)展。建議企業(yè)要提前做好戰略謀定，以防“踏空”。