第一章 住房市場(chǎng)化改革及住房保障政策的發(fā)展歷程與成就
 　　一、住房市場(chǎng)化改革及其成就
 　　住房市場(chǎng)化改革是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要標志，對經(jīng)濟和社會(huì )層面產(chǎn)生了深遠的影響。嚴格來(lái)說(shuō)，我國的住房保障制度的逐步建立以及近年來(lái)我國各地的一些住房保障實(shí)踐，與住房市場(chǎng)化改革有著(zhù)密不可分的關(guān)系，正因為住房逐步市場(chǎng)化，現代意義上的保障性住房體系才應運而生。本部分回顧了我國住房市場(chǎng)化改革的歷程，分析了住房市場(chǎng)化改革的成就，并對住房市場(chǎng)化帶來(lái)的問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要總結。
 　　（一）住房市場(chǎng)化改革的歷程
 　　我們通常提及的住房市場(chǎng)化改革是以1998年為標志性年份，然而如果沒(méi)有改革開(kāi)放以來(lái)至1998年之前我國住房制度的逐步改革，1998年我國的住房市場(chǎng)化改革也難以實(shí)施，因此，對中國的住房政策進(jìn)行簡(jiǎn)要回顧是非常有必要的。
 　　我國的住房政策以1978年改革開(kāi)放為轉折點(diǎn)。1949年至改革開(kāi)放以來(lái)，中國在城鎮范圍內實(shí)行實(shí)物福利性質(zhì)的住房分配模式，以國家統包、無(wú)償分配、廣覆蓋、低居住水平、低租金、無(wú)限期使用為主要特點(diǎn)。這種以計劃手段的分配方式不僅造成了政府沉重的財政負擔，也因為扭曲了住房供求關(guān)系而造成了尖銳的供求矛盾。截止到1978年，全國城市人均居住面積僅為3.6平方米[1]，甚至低于1950年的水平（1950年我國城市人均居住面積為4.5平方米）。1978年以來(lái)，我國的住房市場(chǎng)從無(wú)到有，至今已有三十余年的歷程，到1998年住房制度改革之前，人均居住面積達到了8.8平方米。
 　　

 　　圖1-1 1950年、1978年與1997年的城市人均居住面積
 　　數據來(lái)源：陳杰，《中國住房事業(yè)六十年：回顧與反思》http://www.chps.fudan.edu.cn/cn/content.asp?id=50
 　　簡(jiǎn)要地，1978年以來(lái)我國住房改革歷程可以總結如下：
 　　1.       1978年至1994年期間，改革探索與準備階段——從福利分房到有計劃的住房商品化。這一階段的具體改革措施有：以成本價(jià)出售公有住房，提租補貼，實(shí)行優(yōu)惠價(jià)售房，鼓勵自建住房。這一階段的住房制度改革使我國城鎮住房完成了由完全福利性向部分福利性，住房分配由完全配給制向半配給制，非商品化住房向有計劃的商品化、社會(huì )化的轉變[2]，為1994年和1998年的改革準備了條件。
 　　2.       1994年至1998年期間，住房改革全面啟動(dòng)階段。1994年7月8日，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮住房制度改革的決定》（國發(fā)【1994】43號），第一次明確提出了城鎮住房制度改革作為經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，明確了社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟理論是城鎮住房制度改革的根本指導思想，按住房商品化、市場(chǎng)化、社會(huì )化思路，全面設計房改的目標、原則和主要內容，從而把城鎮住房制度改革推向了全新的發(fā)展階段?！稕Q定》出臺后，各地紛紛制定本地區的房改實(shí)施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進(jìn)展。
 　　3.       1998年至2003年，住房市場(chǎng)化改革突破階段。1998年是中國住房市場(chǎng)化標志性的一年，在這之前的住房制度是以實(shí)物分配為特征的傳統住房制度，之后的住房制度是以市場(chǎng)化為特征的新住房制度，基本上實(shí)現了貨幣化分房的轉變。1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)【1998】23號），宣布從1998年下半年開(kāi)始，全國城鎮停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。當時(shí)建設部對收入人群做了一個(gè)劃分：最高和最低收入的群體各占10%，中低收入者占80%，也就是說(shuō)城鎮居民中80%的人口都要靠經(jīng)濟適用房來(lái)解決住房問(wèn)題。具體要點(diǎn)如下：停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系；繼續推進(jìn)現有公有住房改革，培育和規范住房交易市場(chǎng)；采取扶持政策，加快經(jīng)濟適用住房建設；發(fā)展住房金融；加強住房物業(yè)管理。這一系列深化改革，全面開(kāi)啟了我國城鎮住房改革的歷程，也成為新的住房制度的分水嶺。從1998年到2003年這期間的住房市場(chǎng)化的主要表現是以經(jīng)濟適用房為主，1998年至2003年經(jīng)濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，累計解決了600多萬(wàn)戶(hù)中等收入家庭的住房問(wèn)題。然而，這一階段非市場(chǎng)化的住房仍然占多數。
 　　4.       2003年至今，住房市場(chǎng)化改革繼續深化，住房保障體系逐步形成階段。2003年以來(lái)，我國的住房市場(chǎng)化改革不斷深化，市場(chǎng)化的住房越來(lái)越多，這一階段的住房供應體系以普通商品房為主。2003年8月下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》提出，根據城鎮住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實(shí)現多數家庭購買(mǎi)或承租普通商品住房。2003年以來(lái)，在商品房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，我國的住房保障體系也在逐步完善，下文會(huì )對住房保障的發(fā)展做出詳細說(shuō)明。
 　　（二）住房市場(chǎng)化改革的成就
 　　住房市場(chǎng)化改革，即從住房福利制度改變?yōu)橐援a(chǎn)權私有為主的制度，市場(chǎng)機制在住房市場(chǎng)發(fā)揮了重要的資源配置作用，符合市場(chǎng)經(jīng)濟改革的方向。自1998年以來(lái)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)真正經(jīng)歷了一個(gè)蓬勃發(fā)展的過(guò)程，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展也極大的改善了城鎮居民的居住條件。
 　　1. 居民的居住條件得到極大改善
 　　住房市場(chǎng)化改革，使我國城鎮居民的住房狀況發(fā)生了顯著(zhù)的變化，居民的住房面積和住房質(zhì)量均有所提高。我國城市人均建筑面積從1978年的6.7平方米提高到了2006年的27.1平方米，見(jiàn)圖1。而根據住房和城鄉建設部的信息，2009年底，城市人均住宅建筑面積約30平方米[3]。以北京為例，1978年城鎮居民人均住房使用面積只有6.7平方米，2008年為21.6平方米，增加了2.2倍；農村居民住房環(huán)境更是發(fā)生了翻天覆地的變化，人均住房面積達到39.4平方米，比1978年增加了30.2平方米[4]。此外，居民的住房質(zhì)量發(fā)生明顯改善，根據中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟所收入分配課題組的調查，從建筑樣式來(lái)看，1995年至2002年期間，二居或三居的單元房所占比重上升了13個(gè)百分點(diǎn)，而普通樓房及平房所占比重在大幅度下降，這兩類(lèi)住房所占比重相應地下降了13個(gè)百分點(diǎn)；從衛生設備來(lái)看，2002年有獨立浴室廁所的住房占到58%，比1995年增加了23個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)衛生設備及共用衛生設備的住房比重在大幅度下降；在取暖設備方面，無(wú)任何取暖設備的比重下降了9個(gè)百分點(diǎn)，上升較快的取暖方式是空調取暖[5]。
 　　
 　　圖1-2改革開(kāi)放以來(lái)我國城市人均建筑面積的變化情況
 　　數據來(lái)源：《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與城市住房消費》，王學(xué)發(fā)編著(zhù)，中國電力出版社，2007年3月，第2頁(yè)。中國統計年鑒（2005）
 　　不僅全社會(huì )平均水平的居民的居住條件得到了改善，中低收入者的居住條件也明顯提高。根據全國16個(gè)大中城市抽樣調查，到2004年，中低收入家庭居民的平均住房面積也有很大提高。如果僅僅考慮低收入家庭，按照目前的政策和國家統計部門(mén)關(guān)于城鎮家庭收入排序，他們大約占全部家庭總數的10%。1998年，其人均住房建筑面積平均達到18.63平方米，2004年底達到20.93平方米[6]。
 　　2. 經(jīng)濟帶動(dòng)作用巨大，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)的引擎
 　　從國外的經(jīng)驗來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的帶動(dòng)作用十分巨大，而住房作為房地產(chǎn)的重要組成部分[7]，可以說(shuō)住房市場(chǎng)化改革極大的促進(jìn)了國民經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻可以從兩個(gè)方面來(lái)考察：直接貢獻和間接貢獻。從直接貢獻的角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資約占我國城鎮固定資產(chǎn)投資的20%，對GDP的直接貢獻率近年來(lái)一直保持在12%以上（見(jiàn)表1）。
 　　更為重要的是，房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，例如建筑業(yè)、相關(guān)制造業(yè)、電力煤氣自來(lái)水供應業(yè)、金融保險業(yè)、社會(huì )服務(wù)業(yè)等，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟有著(zhù)巨大的拉動(dòng)作用。日本、美國等國家的數據顯示，按照投入產(chǎn)出計算，住宅產(chǎn)業(yè)每增加1個(gè)單位的生產(chǎn)值，可帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.5至2個(gè)單位的生產(chǎn)值。此外，國家統計局綜合司課題組根據2000年投入產(chǎn)出表，大體估算的結果是：每100元的房地產(chǎn)需求（或建筑業(yè)的產(chǎn)出）可以帶動(dòng)34元的機械設備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求。綜合對所有行業(yè)的影響，每100元的房地產(chǎn)需求，大約會(huì )影響其它行業(yè)215元的需求，如果再加上房地產(chǎn)自身的需求，會(huì )影響315元的總產(chǎn)出[8]。
 　　
 　　表1-1  1996-2008房地產(chǎn)投資對GDP的直接貢獻率： 單位：億元
 　　
 　　數據來(lái)源：歷年中國統計年鑒
 　　3. 房地產(chǎn)行業(yè)提供了大量就業(yè)崗位
 　　房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，也帶動(dòng)了該行業(yè)本身以及相關(guān)行業(yè)就業(yè)人數的增長(cháng)。從我國從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)人數來(lái)看，這一數字從2000年的97.19萬(wàn)人增加到2008年的210.04萬(wàn)人，增長(cháng)了1.16倍。住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)[9]。根據韓國、印度和墨西哥等國的統計，房地產(chǎn)業(yè)每投資1萬(wàn)美元可為社會(huì )提供14個(gè)就業(yè)崗位。
 　　
 　　圖1-3 我國歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員數量
 　　數據來(lái)源：歷年中國統計年鑒
 　　二、保障性住房政策的發(fā)展歷程與發(fā)展狀況
 　　（一）保障性住房政策的發(fā)展歷程和政策重點(diǎn)
 　　從1949年至今，我國城鎮保障性住房的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下四個(gè)階段：福利分房制度階段（1949-1978年），住宅私有化與福利分房制度并存階段（1978-1998年），取消福利分房，住房保障收縮階段（1998-2007年），其中1998年至2007年又可以劃分為兩個(gè)階段，以及住房保障政策調整階段（2007年至今）。
 　　表1-2列出了我國住房保障政策的發(fā)展歷程及各階段政策重點(diǎn)。
 　　表1-2 我國住房保障政策的發(fā)展歷程及各階段政策重點(diǎn)
 　　
 　　可以看出，從2007年以來(lái)，我國的住房保障政策發(fā)生了重大變化，從2010年6月開(kāi)始引入“公共租賃房”的概念（下稱(chēng)“公租房”），而公租房在“十二五”規劃綱要（草案）中被提升到一個(gè)更高的地位，我國的住房保障體系從為中低收入者提供產(chǎn)權式的住房，逐步轉移到更加符合市場(chǎng)化機制的公租房為主的體系。
 　　（二）目前中國的住房保障體系及發(fā)展狀況
 　　我國針對中低收入居民的住房保障制度建立的比較遲，但近年來(lái)發(fā)展較快，住房保障呈多樣化局面。根據全國大部分地區的實(shí)踐，目前我國的住房保障體系包括廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房（或稱(chēng)“兩限房”）四種主要類(lèi)型。其中，廉租房和經(jīng)濟適用房出現的時(shí)間較早，公共租賃房的大力建設始于2010年，但正在逐步成為我國住房保障的主體。當然有的地方還有共有產(chǎn)權住房等類(lèi)型，如淮安等地，但并不是主流。
 　　
 　　圖1-4 中國的住房保障體系
 　　政府對住房保障的投入逐年增加，2009年保障性住房支出達到550.56億元。2010年中央安排保障性安居工程專(zhuān)項補助資金達802億元，這一年的《政府工作報告》提出全國將建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房580萬(wàn)套。2010年全國各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房開(kāi)工590萬(wàn)套，超額完成年初國務(wù)院部署的任務(wù)。住房城鄉建設部的最新數據顯示，“十一五”期間，中央累計安排保障性安居工程專(zhuān)項補助資金高達1336億元。數據顯示，截至2005年底，全國僅有32.9萬(wàn)戶(hù)最低收入家庭被納入廉租住房保障范圍，如今全國已有1500萬(wàn)戶(hù)城鎮中低收入家庭住房困難問(wèn)題得到解決。 “十二五”規劃綱提出“十二五”期間將建設3600萬(wàn)套城鎮保障性安居工程，使保障性住房覆蓋率達到20%左右。
 　　1．經(jīng)濟適用房
 　　經(jīng)濟適用房，是以保本或微利價(jià)格向城鎮中低收入家庭出售的住房。顧名思義，經(jīng)濟適用房具有經(jīng)濟性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟性，是指住房的價(jià)格相對同期市場(chǎng)價(jià)格來(lái)說(shuō)是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。
 　　經(jīng)濟適用房是出現較早的保障房形式，期間歷經(jīng)了幾次變遷。1998年出臺的23號文件將經(jīng)濟適用房被確定為城鎮住房供給體系的主體，供應對象是除了最低收入群體和高收入群體以外的所有家庭，當時(shí)的設想是經(jīng)濟適用房供應面向80%左右的家庭。所以，經(jīng)濟適用房制度最初是作為福利分房制度與住房市場(chǎng)化制度之間的過(guò)渡性安排出現的。同時(shí)，由于當時(shí)居民收入普遍不高，商品房?jì)r(jià)格顯得高不可攀，經(jīng)濟適用房不但是作為取消實(shí)物分房后主要的住房保障形式，還擔負著(zhù)啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)、拉動(dòng)內需的責任。
 　　1999年至2003年，是經(jīng)濟適用房的高速發(fā)展時(shí)期，1998年至2003年經(jīng)濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，累計解決了600多萬(wàn)戶(hù)中等收入家庭的住房問(wèn)題。
 　　到2003年，由建設部起草、國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)18號文件）里，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。同時(shí)，要求“采取有效措施加快普通商品住房發(fā)展，提高其在市場(chǎng)供應中的比例”，并“努力使住房?jì)r(jià)格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應”。在18號文中，經(jīng)濟適用房的供應對象雖然還沒(méi)有明文調整，但其主體地位開(kāi)始讓位于商品房。由此，經(jīng)濟適用房的建設大幅度萎縮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)則得到了快速發(fā)展。
 　　2006年，《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格意見(jiàn)的通知（國辦發(fā)[2006]37號）》要求“進(jìn)一步完善經(jīng)濟適用住房制度”，但其目的已悄然變?yōu)椤罢嬲鉀Q低收入家庭的住房需要”，從“中低收入”到“低收入”的一字之差，意味著(zhù)在各地實(shí)踐中已經(jīng)改變的經(jīng)濟適用房定位正式獲得了中央政府的政策認可。2007年，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)（國發(fā)[2007]24號）》進(jìn)一步明確了“經(jīng)濟適用住房供應對象為城市低收入住房困難家庭”。
 　　2005年以后，隨著(zhù)住房市場(chǎng)的快速發(fā)展，并在各種內外因素的推動(dòng)下，住房?jì)r(jià)格（特別是大中城市住房?jì)r(jià)格）不斷走高，引發(fā)了百姓民怨，包括經(jīng)濟適用房在內的住房保障問(wèn)題重新得到中央重視，一系列房?jì)r(jià)調控和住房保障政策頻繁出臺，經(jīng)濟適用房建設再次加速。但在此過(guò)程中，地方政府為了完成經(jīng)濟適用房建設任務(wù)，又將拆遷補償房和危舊房、棚戶(hù)區改造等納入了經(jīng)濟適用房的范疇。此外，政府部門(mén)和國有企事業(yè)單位利用所謂“自有用地”建設經(jīng)濟適用房供應本單位職工也占了經(jīng)濟適用房的相當比例。
 　　2．限價(jià)商品房
 　　限價(jià)商品房，又稱(chēng)限價(jià)房、“兩限”商品房，為“政策性商品住房”，指經(jīng)批準，在限制套型比例、限定銷(xiāo)售價(jià)格的基礎上，以限房?jì)r(jià)、競地價(jià)的方式，招標確定住宅項目開(kāi)發(fā)建設單位，由中標單位按照約定標準建設，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷(xiāo)售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。限價(jià)商品房，主要針對的是沒(méi)有資格購買(mǎi)經(jīng)濟適用房，但又無(wú)力購買(mǎi)商品房的社會(huì )群體。
 　　2006年，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部門(mén)《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中，提出“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應”，要限套型、限房?jì)r(jià)，在此基礎上，采取競地價(jià)、競房?jì)r(jià)的辦法招標。
 　　兩限房的出臺背景，是在2006 年“國八條”、“國六條”等多項調控政策沒(méi)有效果的情況下，房?jì)r(jià)飆升中政府為解決“夾心層”人群住房問(wèn)題推出的。2004年寧波是第一個(gè)推行限價(jià)房的城市，2006年之后北京、廣州、上海、南京等多個(gè)城市也出臺了兩限房的相關(guān)政策。但在各地的實(shí)踐探索過(guò)程中，限定范圍與操作模式存在著(zhù)一定的差異。
 　　兩限房的定位是面向中等收入家庭，但有些城市規定的收入條件相對寬松，覆蓋到了部分高收入人群。例如廣州兩限房對收入的界定是：個(gè)人申購的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。兩限房用地的套型建筑面積一般規定在90平方米以下，有的省市將上限控制在120平方米，例如海南。限價(jià)商品住房的價(jià)格在土地出讓前，由市一級國土資源和房屋行政管理部門(mén)、價(jià)格行政管理部門(mén)，根據同地段普通商品住房?jì)r(jià)格一定比例確定，一般原則是在20%以?xún)取?/font>
 　　在兩限房的土地出讓上對開(kāi)發(fā)商一般沒(méi)有額外的優(yōu)惠政策，個(gè)別城市在土地出讓金的繳納上有有限度的優(yōu)惠，海南規定土地出讓金可以合同方式約定在2年內全部繳清，首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。
 　　在退出制度上，一般規定購買(mǎi)限價(jià)房在5年內不得轉讓?zhuān)?年后可上市交易。北京規定滿(mǎn)5年轉讓限價(jià)房要按照屆時(shí)同地段普通商品房?jì)r(jià)和限價(jià)房差價(jià)的一定比例繳納土地收益價(jià)款，比例為35%。
 　　3．共有產(chǎn)權房
 　　共有產(chǎn)權房是指政府將原來(lái)供應經(jīng)濟適用房劃撥的土地改為出讓?zhuān)瑢⒊鲎屚恋嘏c劃撥土地之間的價(jià)差、政府給予經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，顯化為政府出資，形成政府產(chǎn)權，從而形成低收入困難家庭和政府按不同的產(chǎn)權比例，共同擁有房屋產(chǎn)權。
 　　淮安市是最早進(jìn)行共有產(chǎn)權試驗的城市。2007年剛剛推出共有產(chǎn)權房時(shí)，淮安規定了個(gè)人與政府的兩種產(chǎn)權比例：7∶3和5∶5。但由于5∶5的比例需要政府墊付更多資金，2009年只好取消了這種比例，一律改為7∶3的比例。在退出時(shí)，個(gè)人可以購買(mǎi)政府產(chǎn)權部分形成完全產(chǎn)權；直接通過(guò)市場(chǎng)轉讓?zhuān)幢壤c政府分成收益；共有產(chǎn)權房購買(mǎi)家庭收入高于政府規定標準時(shí)，僅對政府產(chǎn)權部分交繳市場(chǎng)租金，無(wú)需向政府退回住房。若購買(mǎi)政府產(chǎn)權，購買(mǎi)方式為：5年內購買(mǎi)的按原供應價(jià)格結算；5年以后8年以?xún)荣徺I(mǎi)的，按原供應價(jià)格加當年的利息結算（市場(chǎng)價(jià)低于原價(jià)或此價(jià)時(shí)取低價(jià)）；8年以后購買(mǎi)的按屆時(shí)市場(chǎng)評估價(jià)格（不含房屋裝飾裝修費用）結算。購買(mǎi)面積在核準面積以?xún)鹊?，按核準的價(jià)格購買(mǎi)；超過(guò)核準面積的部分，由購房人按照完全產(chǎn)權價(jià)格購買(mǎi)。
 　　這種模式試點(diǎn)于2007年，當時(shí)并沒(méi)有廉租房等保障性住房的供應，這種變種的“經(jīng)濟適用房”模式，具有一定的吸引力。但從2008年年底開(kāi)始，國家確立了為低收入家庭供應廉租房的政策，并且開(kāi)始大力推行公共租賃房形式。對于低收入家庭的住房問(wèn)題，通過(guò)保障居住權的形式予以解決更為合理。除淮安外，江蘇、吉林、湖南等部分城市也進(jìn)行了試點(diǎn)?？傮w上共有產(chǎn)權模式并未在全國范圍被廣泛采用，在整個(gè)保障房體系中占的比例不大。
 　　共有產(chǎn)權模式更主要的意義在于提供了地方政府解決住房問(wèn)題的另一種思路。例如甘肅省2009年開(kāi)始實(shí)施廉租住房建設“共有產(chǎn)權”管理模式，即在保留一定數量實(shí)物配租廉租房的條件下，通過(guò)向一部分符合廉租住房保障條件且具備一定購買(mǎi)能力的城市低收入家庭出售廉租住房，將出售國有產(chǎn)權置換出來(lái)的資金用于新建廉租住房。甘肅省的做法提供了在政府保障壓力緩解后，廉租房的退出的解決思路，但需要慎重考慮的是退出的時(shí)機。
 　　4．廉租房
 　　廉租房是指政府以租金補貼或實(shí)物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會(huì )保障性質(zhì)的住房。廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。
 　　廉租房是針對最低收入群體的保障性住房。1998年7月3日，國務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》中提出了“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房”政策，1999年建設部制訂了《城鎮廉租住房管理辦法》，2004年這一規章被《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》取代。廉租住房制度主要有兩種方式：第一是對在市場(chǎng)承租住房的家庭發(fā)放租賃補貼；第二是直接提供廉租住房即實(shí)物配租。
 　　雖然我國自1999年開(kāi)始實(shí)施廉租房制度，但是廉租房的建設規模遠遠不及經(jīng)濟適用房，特別是在2007年前，廉租房的建設尤其緩慢。建設部《關(guān)于2006年城鎮廉租住房制度建設情況的通報》表明，自1999年廉租房制度實(shí)施以來(lái)至2006年底，我國政府在廉租房的財政投入年均不足10億元，公共財政的投入十分有限。截至2006年底，我國廉租房制度累計保障家庭54.7292萬(wàn)戶(hù)，其中，領(lǐng)取租賃住房補貼的家庭16.7萬(wàn)戶(hù)，實(shí)物配租的家庭7.7萬(wàn)戶(hù)，租金核減的家庭27.9萬(wàn)戶(hù)，其它方式改善居住條件的家庭2.4萬(wàn)戶(hù)。絕大部分城市不能做到對符合條件的最低收入家庭應保盡保。
 　　自2007年開(kāi)始，廉租房的建設被賦予較為重要的地位。中央加大了對各地廉租房建設和市場(chǎng)投放量的督導力度，強調從土地供應、財政投入、土地出讓收入返還等方面著(zhù)手確保完成每年度的廉租房和其他保障性住房建設計劃。2007年全國安排廉租住房資金77億元，超過(guò)歷年累計安排資金的總和。2008年，廉租住房保障資金首次寫(xiě)入政府工作報告，當年中央財政安排保障性安居工程支出181.9億元。2009年加大了對財政困難地區廉租住房保障補助力度：西部地區400元/平方米，中部地區300元/平方米，遼寧、山東、福建省的財政困難地區200元/平方米。
 　　5．公共租賃住房
 　　公共租賃住房，簡(jiǎn)稱(chēng)公租房，是各地目前解決新就業(yè)職工等“夾心層”群體（包括大學(xué)畢業(yè)生和從外地遷移到城市來(lái)工作的群體）住房困難的產(chǎn)品。公租房是對我國現行政策保障住房的創(chuàng )新和補充，對既不符合廉租房要求又無(wú)力購買(mǎi)經(jīng)濟適用房或限價(jià)商品房的城鎮群體提供的一種政策覆蓋，此外，對解決城鎮新進(jìn)工作群體和外來(lái)務(wù)工群體解決住房問(wèn)題提供了政策新路徑。
 　　公共租賃住房是由政府或公共機構所有，以低于市場(chǎng)或者承租者可以負擔的價(jià)格，向符合條件的人員出租的保障性住房。所謂符合條件人員主要包括三類(lèi)：（1）中等偏下收入住房困難家庭，這些家庭的收入條件一般在經(jīng)濟適用房和廉租房標準之間；（2）新就業(yè)人員；（3）有穩定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員，公租房打破戶(hù)籍壁壘，將外來(lái)人口納入到保障對象中。為降低公租房的建設運營(yíng)成本，財政部和國家稅務(wù)總局規定對公租房建設用地及建成后占地免征城鎮土地使用稅，同時(shí)免征公租房經(jīng)營(yíng)管理單位建造公租房涉及的印花稅。公租房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。
 　　2009年8月1日，常州市在全國率先出臺公共租賃房管理辦法。2010年6月12日由住房城鄉建設部等七部門(mén)聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見(jiàn)》，正式引入“公共租賃房”的概念。2010年中央決策層對住房保障體系的建設，對公共租賃房的發(fā)展給予了前所未有的巨大推動(dòng)力。2011年全國擬建保障性住房規模高達1000萬(wàn)套，相比2010年將增長(cháng)72.4%，而計劃新增的420萬(wàn)套住房中，公共租賃房將占主要部分。從目前政策發(fā)展趨勢分析，未來(lái)公共租賃房將成保障房的主要形式。
 　　此外，還存在一種公租房形式，即在工業(yè)園區和工業(yè)企業(yè)聚集區，為解決外來(lái)就業(yè)人員居住問(wèn)題而建設的“企業(yè)職工公租房”。對于這類(lèi)公租房，一些城市采取政府劃撥土地，企業(yè)投資的模式。在實(shí)踐中，也有一些地方準許或鼓勵企業(yè)在其取得的工業(yè)用地上興建職工租賃房。但從本質(zhì)上，政府提供這類(lèi)公租房的目的還具有解決本地勞動(dòng)力不足、引進(jìn)人才，為發(fā)展本地經(jīng)濟服務(wù)的經(jīng)濟目的。
 　　6．小產(chǎn)權房
 　　小產(chǎn)權房指建設在農村集體土地（通常是宅基地）上但又不是農民自住的住宅。小產(chǎn)權房有很多不同情形，大體上可以分成三類(lèi)，一是村集體與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)后對外銷(xiāo)售的住宅，形式上與城市居住小區沒(méi)有太大差別；二是村集體或農民將土地使用權轉讓或租賃給城市居民，城市居民自建自用的住宅，以別墅（獨立住宅）為主；三是農民自建后用于出租的住宅。
 　　第三類(lèi)多建于城市周邊或城市中的城中村[10]，在經(jīng)濟發(fā)達城市如廣州、深圳，農民在城中村建設的住宅可達10層以上。這些住宅由于成本低廉，租金也較低，吸引了大量外地農村到大城市打工人員租賃。這些外地農村打工人員基本上無(wú)力負擔大城市的高昂租金，所以城市周邊和城中村的小產(chǎn)權房客觀(guān)上發(fā)揮了保障性住房的功能。
 　　然而，現行的制度認為小產(chǎn)權房不合法，政府也不承認小產(chǎn)權房的保障作用。
 　　[1]  陳杰，《中國住房事業(yè)六十年：回顧與反思》 http://www.chps.fudan.edu.cn/cn/content.asp?id=50
 　　[2]  例如，1979年，國家選擇西安、柳州、梧州、南寧等城市進(jìn)行新建住房向職工出售的試點(diǎn)，即進(jìn)行政府統一建房，以土建成本價(jià)向居民出售。到1981年，新建公有住房向職工出售試點(diǎn)擴展到23個(gè)省、市、自治區的60多個(gè)城市以及部分縣鎮。l982年，國務(wù)院批準以鄭州、沙市、常州、四平四城市為試點(diǎn)，試行新建住房補貼出售。個(gè)人、地方政府和職工所在單位各自承擔三分之一，簡(jiǎn)稱(chēng)為“三三制”。不過(guò)這些嘗試的效果都不理想。
 　　[3] 中國新聞網(wǎng)：《官方稱(chēng)中國人均住房建筑面積已達30平方米》，2009年12月29日。http://www.chinanews.com/estate/2010/12-29/2755873.shtml
 　　[4]《新中國六十年北京社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展概況》，北京市統計局，國家統計局北京調查總隊，2009年8月。 http://www.bjstats.gov.cn/sjjd/jjxs/200908/t20090828_153916.htm
 　　[5] 中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟所收入分配課題組的1995年和2002年城鎮住戶(hù)調查數據。
 　　[6] 《中低收入家庭住房政策研究》，REICO2005年房地產(chǎn)發(fā)展報告專(zhuān)題研究。
 　　[7] 每年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和銷(xiāo)售面積中，住房都占據了很大比重。住房完成開(kāi)發(fā)投資占總的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例一直在60%左右，住房銷(xiāo)售面積占總商品房銷(xiāo)售面積比例在80%左右。
 　　[8] 國家統計局綜合司課題組，《關(guān)于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟影響的初步分析》，《管理世界》，2005（11）。
 　　[9] 轉引自張元端（原建設部房地產(chǎn)業(yè)司司長(cháng)），《歡呼中國房地產(chǎn)業(yè)60年的輝煌成就》，《上海房地》，2009年10期。
 　　[10] 在城市擴張早期，因為征用耕地沒(méi)有限制且成本較低，地方政府在征用耕地后不再征用農民宅基地，以回避安置問(wèn)題。隨著(zhù)城市繼續擴張，這些農村宅基地被城市包圍起來(lái)，成為“城中村”。大量進(jìn)城打工人員產(chǎn)生了對低價(jià)住房的大量需求，城中村的農民紛紛翻建、加蓋房屋專(zhuān)門(mén)用于出租。比較著(zhù)名的城中村有北京的唐家嶺，深圳的蔡屋圍等。