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◎文丨掘金大師

◎來(lái)源丨海外掘金（ID:gold1849）

租金收益率一直是房產(chǎn)投資關(guān)注的重點(diǎn)，放眼世界各大城市，哪些地方租金收益率較高，哪些城市能成為下一個(gè)投資風(fēng)口？掘金大師根據權威的“全球房產(chǎn)指南”、CoreLogic、Zillow上的數據，發(fā)布全球各大城市租金收益率，看看各城市房產(chǎn)年租金收入與購房總價(jià)之比例。

分析發(fā)現，日本的東京和大阪、美國幾大熱門(mén)城市、歐洲的馬德里、加拿大的蒙特利爾、新西蘭的惠靈頓等，均擁有比較不錯的租金回報率。而在戶(hù)型方面，中小型公寓回報率普遍高于大型公寓和別墅。

值得注意的是，國內四大一線(xiàn)城市的租金回報率卻出奇的低，這也使得“全球房產(chǎn)指南”對中國房地產(chǎn)投資作出了泡沫警告。國人投資房地產(chǎn)主要是期待資產(chǎn)價(jià)格升值來(lái)實(shí)現收益，而非通過(guò)中長(cháng)線(xiàn)的租金回報來(lái)實(shí)現收益。

與之相反，日本雖然有人口下降趨勢，購房總需求不足，但房屋租賃市場(chǎng)卻比較火熱。其資產(chǎn)增值程度有限，但租金回報率比較高，表現出一幅與國內房產(chǎn)投資截然相反的情形。

本文數據來(lái)源：

• -全球房產(chǎn)指南（Global Property Guide），包含全球各國房?jì)r(jià)、稅收、租金等多方面的權威信息；

• -CoreLogic，全球最重要的房地產(chǎn)信息和情報提供商之一；

• -Zillow是美國房地產(chǎn)交易必看的網(wǎng)站，集合全美多家MLS房產(chǎn)數據，提供詳實(shí)的美國地產(chǎn)信息。

下面是具體情況。

1歐洲

 倫敦

倫敦房產(chǎn)回報率平均是3%左右。

倫敦城區與周邊地區房地產(chǎn)收益率有一定落差。中心城區租金收益率略高于周邊地區。就拿120平米的公寓來(lái)說(shuō)，中心城區租價(jià)約為是6600英鎊/月，售價(jià)是25萬(wàn)英鎊，而周邊地區是約為5000英鎊/月，售價(jià)卻高達23萬(wàn)英鎊，其對應收益率是3.21% 和2.72%。

巴黎

法國巴黎房地產(chǎn)回報率中規中矩，租金收益率平均水平低于4%。巴黎房產(chǎn)市場(chǎng)供不應求，這一定程度上推動(dòng)房?jì)r(jià)增長(cháng)。 據全球房地產(chǎn)指南報道，巴黎中心城區公寓每平米高達11600 歐元，而每平米月租金卻徘徊于30到36歐左右。

馬德里

西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回溫，一方面與其逐漸走出債務(wù)危機有關(guān)，另一方面與外國投資者進(jìn)駐有關(guān)。馬德里中心城區和郊區租金有一定差異。就投資而言，馬德里中心城區的小型公寓是最好的選擇，郊區的小型公寓次之，租金收益率均接近5%。

2北美

美國

美國房地產(chǎn)市場(chǎng)是海外投資不可或缺的資訊來(lái)源。根據美國最大房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow的房?jì)r(jià)與月租金中位數等數據，美國南部城市奧蘭多在美國熱門(mén)城市中，租金回報率位居榜首，高達10%。其他熟為人知的大城市租金回報率同樣誘人，基本維持在5%左右的水平。

加拿大

加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)同樣火爆。出人意料的是，蒙特利爾租金收益率遠高于溫哥華和多倫多。一座60平方左右的公寓收益率高達7%。 多倫多房產(chǎn)租金收益率游走于5% 左右，溫哥華房產(chǎn)收益率與多倫多基本持平。而隨著(zhù)溫哥華、多倫多兩大城市房?jì)r(jià)的持續上漲，兩地租金收益率或將逐步降低。

3大洋洲

澳大利亞

將臥室的數量作為標準，悉尼的租金收益率存在較大的波動(dòng)。全球房地產(chǎn)的研究表明，1房租金回報率高達5%, 3、4 房租金回報率低于3%。樣本進(jìn)一步表示，悉尼小型公寓是投資海外房產(chǎn)的絕佳途徑。而CoreLogic的數據顯示，墨爾本的公寓回報率為4.1%，別墅的回報率則只有2.9%。

新西蘭 

新西蘭近年來(lái)成為海外房地產(chǎn)投資的新寵。就拿惠靈頓而言，房地產(chǎn)租金回報率從6.88%到8.43%不等。這進(jìn)一步說(shuō)明，新西蘭除了是居住圣地，亦是海外投資的好去處。

4亞洲

日本

日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的較高租金收益率，成為吸引海外投資者的關(guān)鍵。即便人口中長(cháng)期呈下降趨勢，房屋租賃市場(chǎng)卻依然值得期待。其中，中小戶(hù)型用作民宿投資成為熱潮，東京小型公寓收益率高于大型公寓，這與小型公寓市場(chǎng)火爆有一定聯(lián)系。但東京房地產(chǎn)的平均收益率游走在3.4到5.4%之間。相比之下，大阪房地產(chǎn)投資率更誘人，高達6%。

東京和大阪的平均租金收益率比較高，但不算驚艷。然而，若是臨近商圈和電車(chē)站附近的中小戶(hù)型公寓，其租金回報則能達到8%-10%，前提是要選好的地段和投資標的。這也造成了最近國人蜂擁至日本投資小戶(hù)型民宿的現象，花費不到國內一線(xiàn)城市房產(chǎn)價(jià)格的一半，就可投資日本民宿，并獲得高出國內幾倍的租金收益率。

新加坡

新加坡向來(lái)被譽(yù)為亞洲的天堂，可其獨特的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得租金回報率出人意料地低。全球房地產(chǎn)指南甚至說(shuō)，你永遠不會(huì )想去新加坡買(mǎi)一套房地產(chǎn)投資。新加坡公寓每一平米約為13500美元。與此同時(shí)，新加坡租金收益率徘徊于2.5%，大型公寓的投資率略低于小型公寓。也就是說(shuō)，如果你對新加坡情有獨鐘，那小型公寓投資會(huì )是更好選擇。

香港

香港投資房產(chǎn)的租金收益率低于正常水平。普遍的租金收益率徘徊于2%到3%之間。這意味著(zhù)房產(chǎn)所有人依賴(lài)房屋租賃來(lái)獲得利潤的想法基本破滅。與此同時(shí)，相對租金而言，香港房屋的出租費用并不低。120平方的公寓月租金高達7000美元。眾所周知，香港富裕階層向來(lái)會(huì )購買(mǎi)房地產(chǎn)實(shí)現資產(chǎn)的保值。與此相類(lèi)似的市場(chǎng)有澳門(mén)和新加坡。

中國大陸四大一線(xiàn)城市

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金回報率持續走低，一線(xiàn)城市的租金回報率均低于3%，其中北京、上海、深圳的租金回報率更是低于2%，最高的廣州也只有2.55%。

如果買(mǎi)房后希望通過(guò)租金來(lái)獲得回報，顯然國內一線(xiàn)城市并非太好的選擇，需要40-60年的租金收入才能收回購房時(shí)所花的成本。假如一個(gè)人25歲買(mǎi)了一套房，在不考慮通脹的情況下，最快要到65歲回本。

人生又有幾個(gè)40年或60年呢？國內房產(chǎn)價(jià)格的增值能否一直像近年來(lái)一樣無(wú)休止地上漲呢？