亚洲国产aⅴ综合网_ 某公寓“疫期”免租為何頻惹爭議？

如今正是眾志成城，全民扛“疫”的關(guān)鍵時(shí)期，許多善心人士和企業(yè)紛紛慷慨解囊，幫助受到新冠肺炎影響的地區和人民共渡難關(guān)?？删驮谇皫滋?，幾則關(guān)于強制免租的新聞，一時(shí)也讓人們對其中的法律問(wèn)題“迷霧重重”。

某公寓免租“迷局”

某公寓系互聯(lián)網(wǎng)長(cháng)租公寓運營(yíng)商，通過(guò)與業(yè)主簽訂房屋租賃合同獲取房源，再將房屋統一規劃配置后以自己的名義出租給最終租戶(hù)。其實(shí)質(zhì)就是傳統意義上的“二房東”。這位“二房東”最近的幾次行為卻著(zhù)實(shí)讓人迷惑。

1、借“疫”之名強制房東免租。

根據新聞所述，某公寓一月底就派客服人員致電各業(yè)主，要求業(yè)主在抗擊疫情期間，免除一至三個(gè)月不等的房租，且未給業(yè)主任何協(xié)商或反對的余地。

2、利用信息差繼續收取租戶(hù)租金。

在“強制免租”事件曝光之前，許多租戶(hù)依然按時(shí)被劃扣租金，并未享受到任何免租福利，直至2020年2月初，某公寓發(fā)布聲明免除武漢地區租戶(hù)一個(gè)月的租金，免除其他地區租戶(hù)因受疫情影響延期返工時(shí)間對應的租金。

3、“共克時(shí)艱”實(shí)為差價(jià)牟利？

有一些新聞評論說(shuō)到，某公寓在疫情期間考慮到各位租戶(hù)的實(shí)際情況，提出減免措施，減輕了租戶(hù)實(shí)際損失、承擔了企業(yè)社會(huì )責任。但以“疫情艱難”和“體諒租戶(hù)”為名強制要求業(yè)主免租，且免租期限完全大于對租戶(hù)的優(yōu)惠期限實(shí)在不妥。

某公寓的“迷”之雙向免租行為，引起了很多人不解、不滿(mǎn)。一方面，業(yè)主被通知免租，沒(méi)有任何商量的余地，讓業(yè)主感到權利受損，有些業(yè)主尚背負房貸急需資金；另一方面，某公寓卻耍起了“小聰明”，賺取業(yè)主的“善意”，使得業(yè)主的“讓利”無(wú)法最終讓租戶(hù)受惠。

且不論某公寓是否“厚道”，但其“自說(shuō)自話(huà)”變更原租賃合同的行為，是否具有法律依據？今天我們先從業(yè)主的角度談一談。

疫情之下，某公寓能否強制業(yè)主免租？

在某公寓與業(yè)主的租賃關(guān)系中，某公寓為承租人，業(yè)主為出租人。雙方應根據簽訂的房屋租賃合同履行各自義務(wù)。在合同無(wú)約定且出租人無(wú)重大履行瑕疵的情況下，承租人一般無(wú)權單方變更合同或免付租金。在新冠肺炎疫情期間，房屋租賃合同如存在履行障礙，承租人能否援引“不可抗力”或“情勢變更”的規定通知出租人免除租金？

一、疫情能否構成“不可抗力”？

根據《中華人民共和國民法總則》第一百八十條第二款的規定，不可抗力是指不能預見(jiàn)、不能避免且不能克服的客觀(guān)情況。不可抗力條款具有免除部分或全部責任的法律效果，因此應在個(gè)案中慎重判斷。比如日本發(fā)生的地震，未對中國公民間的買(mǎi)賣(mài)合同造成任何履行障礙，那么地震就不是本例中的“不可抗力”，出賣(mài)人遲延交付貨物就不能因地震而免責。由此可見(jiàn)，不可抗力應與合同不能履行有法律上的因果關(guān)系。

本次疫情是否構成某公寓不支付租金的不可抗力？

盡管雙方在簽訂租賃合同時(shí)確實(shí)不能預見(jiàn)到疫情及相關(guān)管控行為的發(fā)生，更遑論避免或克服，但此處的不能“避免”或“克服”僅為物理意義上的不能，而非法律意義上的“不能”，即疫情與雙方履行合同義務(wù)之間并不存在法律上的因果關(guān)系：首先，不可抗力不應作為轉嫁商業(yè)風(fēng)險的理由。雖然疫情及管控措施影響了部分租戶(hù)的返程，但這并不會(huì )導致某公寓無(wú)法履行與業(yè)主之間的合同義務(wù)。加之某公寓與租戶(hù)的合同仍在履行中，即使房屋收益略有變動(dòng)，也尚在某公寓正常的商業(yè)風(fēng)險范圍之內。其次，依據公開(kāi)資料顯示，某公寓與業(yè)主的租期為4-6年，但疫情及管控措施一般時(shí)間比較短，并不會(huì )導致合同目的無(wú)法實(shí)現。再次，某公寓作為承租人，其主要義務(wù)為支付租金，系金錢(qián)給付義務(wù)。金錢(qián)給付義務(wù)不適用不可抗力條款。

其他房屋租賃合同的承租人在本次疫情中都不能援引不可抗力條款嗎？

房屋根據使用性質(zhì)可以分為經(jīng)營(yíng)性房屋和居住性房屋，根據租賃期限長(cháng)短又可分為長(cháng)期租賃與短租。一般而言，居住性房屋不會(huì )因本次疫情而受到影響，因為房屋不會(huì )因疫情原因喪失使用功能。但是如果是短期租住房屋，如在疫情嚴重地區租的度假房屋，因受管控措施的影響而無(wú)法使用，則疫情可以構成不可抗力，從而免除承租人責任。但如果是經(jīng)營(yíng)性房屋，則需根據房屋的用途及租賃合同訂立的目的等具體分析，如租賃房屋的目的為經(jīng)營(yíng)餐飲，那么由于疫情管控就有可能致使合同不能履行，從而認定為不可抗力。

二、疫情是否構成“情勢變更”？

根據《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙鶙l之規定可以看出，情勢變更系以“公平”為基準，以法院裁判為指引的救濟手段。由于不可抗力產(chǎn)生的法律后果系部分或全部免責，其被認定難度較大；但情勢變更并不一定導致一方或雙方責任的免除，而是根據公平原則對合同予以變更或解除，因此法院裁量的空間相對寬松。

某公寓境況是否適用“情勢變更”？

從新聞中披露的信息看，某公寓與業(yè)主簽訂的租賃合同期限較長(cháng)，但疫情期間尚短，繼續按照原合同履行并不會(huì )顯失公平或不能實(shí)現合同目的。同時(shí)在疫情期間，某公寓與租戶(hù)的合同也尚在履行，可見(jiàn)房屋仍在其間接占有、使用和收益的狀態(tài)，房屋效用并未減損，因此某公寓繼續履行與業(yè)主的租賃合同實(shí)屬應有之義。此外，某公寓與業(yè)主簽訂的合同也約定了免租期，實(shí)則已經(jīng)包含了因房屋空置可能帶來(lái)的風(fēng)險。因此，我們認為某公寓不能適用“情勢變更”的規定。

其他房屋租賃合同可以適用“情勢變更”嗎？

疫情及相應管控措施是否會(huì )對合同一方造成明顯不公平或致使合同目的不能實(shí)現系能否適用“情勢變更”的重要考量因素。一般而言，像餐飲、酒店、娛樂(lè )等經(jīng)營(yíng)性房屋，在疫情期間無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，承租人繼續支付原定房租恐會(huì )造成明顯的不公，辦公樓、廠(chǎng)房因疫情管控無(wú)法使用同樣面臨這種問(wèn)題，此時(shí)承租人適用情勢變更被采納的可能性相對較大；但居住性房屋，租金與疫情關(guān)聯(lián)性相對較小，適用情勢變更被采納的可能性則相對較小。

但是，前述推斷并不影響合同當事人依據“情勢變更”的規定以雙方約定的管轄條款向法院或仲裁機構提起變更或解除合同的請求，并由法院或仲裁機構最終判決或裁決。

三、某公寓能否強制要求業(yè)主免除租金？

某公寓不能援引“不可抗力”條款免責

如上文所述，根據目前披露的信息來(lái)看，某公寓并不能援引“不可抗力”條款免責，其拒付租金違反合同約定及法律規定。需要注意的是，民事法律關(guān)系中，不可抗力條款免去的是民事責任，即《中華人民共和國民法總則》第一百七十九條規定的民事主體可能承擔的民事責任，在雙方選擇繼續履行合同的情形下，合同義務(wù)并不一定會(huì )得到免除。

某公寓未經(jīng)法院或仲裁機構認定，不得適用“情勢變更”

即使某公寓遭受疫情影響，繼續履行合同存在不公平，也應該與業(yè)主進(jìn)行友好協(xié)商，一致同意變更合同或減免部分租金。如業(yè)主不同意，某公寓應以“情勢變更”為由請求法院判決變更或解除合同（如合同約定仲裁，則按仲裁辦理），在未獲得支持以前，擅自強制業(yè)主免租顯然于法無(wú)據。

疫情之下，水電等能耗費、物業(yè)費如何負擔？

租賃合同約定水電等能耗費、物業(yè)費由承租人承擔的，承租人應按照約定履行。如果承租人不支付，應由業(yè)主支付。因水電能耗費為據實(shí)支出，故不存在適用“不可抗力”、“情勢變更”要求減免之基礎。至于對物業(yè)費是否適用，需要分析物業(yè)費的概念及產(chǎn)生基礎。

物業(yè)費系是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)費一般還包括 “物業(yè)公共服務(wù)費、汽車(chē)停放費和其他服務(wù)費。為此，判斷物業(yè)費支付是否受“疫情”影響得看物業(yè)管理企業(yè)提供的前述服務(wù)是否受到妨礙。

發(fā)生疫情后物業(yè)企業(yè)依舊提供正常服務(wù)，甚至還增加提供如“消毒”、“測溫”、“排查”等其他服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人則不能以疫情發(fā)生為由適用“不可抗力”、“情勢變更”要求免除或減少物業(yè)費，除非能夠證明“物業(yè)管理企業(yè)不履行或者不完全履行服務(wù)義務(wù)”，但此時(shí)即便減免依據也并非基于前述事由。至于物業(yè)費的承擔主體，可由業(yè)主與承租人約定，但即使雙方約定由物業(yè)使用人承擔的，依據《物業(yè)管理條例》第四十一條規定，業(yè)主仍需對物業(yè)費的繳納承擔連帶責任。

綜上，業(yè)主或某公寓或其他物業(yè)使用人不得強制要求免收或少收物業(yè)費，除非經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意或發(fā)生物業(yè)管理企業(yè)怠于提供服務(wù)的情形。

小結

新冠肺炎疫情的突襲使社會(huì )生活發(fā)生了重大變化。我們在積極對抗疫情的同時(shí)，仍應在法律的規制下行使權利履行義務(wù)。在疫情肆虐的大背景下，沒(méi)有人能毫發(fā)無(wú)損。某公寓只顧自身利益，枉顧法律與公平的行為應當予以反對，不值得提倡。被強制免租的業(yè)主可依法追究某公寓的法律責任，以維護自己的合法權益。

疫情當下，沒(méi)有人能獨善其身，大家團結一致、共克時(shí)艱，友好協(xié)商變更或減免租金或物業(yè)費，才是最佳選擇。

本篇以某公寓強制業(yè)主免租為視角，論證了在疫情背景下“不可抗力”和“情勢變更”條款對房屋租賃合同的適用。下一期將從某公寓租戶(hù)的角度出發(fā)，探討承租人如何維權。

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