《上海市國有土地上房屋征收與補償實(shí)施細則》解讀
一、為什么制定《上海市國有土地上房屋征收與補償實(shí)施細則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細則》）？
二、本市國有土地上房屋征收與補償實(shí)行怎樣的管理體制？
《實(shí)施細則》對于房屋征收與補償管理體制的規定，具體為兩個(gè)層次：一是以市房屋管理部門(mén)為主體的房屋征收行政管理體制；二是以區縣人民政府為主體的房屋征收行政實(shí)施操作體制。第一層次，市房屋行政管理部門(mén)為本市征收補償工作的主管部門(mén)，負責征收補償工作的業(yè)務(wù)指導和監督管理等；市和區縣發(fā)展改革、建設、公安等部門(mén)為協(xié)管部門(mén)，按照職責分工，相互配合，保障征收與補償工作順利進(jìn)行，街道辦事處、鎮鄉政府主要履行房屋征收與補償工作的配合職責。第二層次，以區縣人民政府為征收主體，由其負責本行政區域的房屋征收與補償工作。這改變了以往由建設單位拆遷的做法，變“建設單位、被拆遷人、政府”房屋拆遷三方法律關(guān)系為“政府與被征收人”兩方形成的法律關(guān)系。同時(shí)，明確區縣房屋行政管理部門(mén)為本行政區域的房屋征收部門(mén)，負責組織實(shí)施房屋征收與補償。房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收事務(wù)所承擔具體工作，該征收事務(wù)所不得以營(yíng)利為目的。
三、房屋征收范圍確定后有哪些禁止和限制行為？
在房屋征收范圍確定后至房屋征收決定作出前，存在一段完成各項行政程序性工作的過(guò)渡時(shí)期。在此期間，有必要對某些不適當、不合理地增加房屋補償費用的行為進(jìn)行必要的禁止和限制。對此，國務(wù)院《征收補償條例》規定，征收范圍確定后，不得實(shí)施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加房屋補償費用的行為。但從上海實(shí)踐看，除了上述行政法規禁止的突擊搶建和改變房屋用途等行為外，還有房屋析產(chǎn)、分割、變更工商營(yíng)業(yè)登記、遷戶(hù)或者分戶(hù)等行為，都有可能不同程度地不當增加補償費用和增加征收成本矛盾。所以，《實(shí)施細則》在國務(wù)院條例規定的禁止行為基礎上，進(jìn)一步完善增設了限制性行為，包括：（1）禁止性行為，不得實(shí)施新建、擴建、改建房屋及其附屬物和改變房屋、土地用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實(shí)施的不予補償；（2）限制性行為，建立新的公有房屋租賃關(guān)系、分列公有房屋租賃戶(hù)名，房屋轉讓、析產(chǎn)、分割、贈與，新增、變更工商營(yíng)業(yè)登記，遷入戶(hù)口或者分戶(hù)以及其他不當增加補償費用的行為。對于上述禁止行為和限制行為，房屋征收部門(mén)必須在房屋征收范圍內予以公告，并書(shū)面通知規劃土地、工商、公安等行政管理部門(mén)，房地產(chǎn)登記機構以及公有房屋出租人等單位，同時(shí)明確暫停期限自公告之日起最長(cháng)不得超過(guò)1年。
為了既不影響被征收人正常的社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)，又能制止被征收人非理性追求不當利益的行為，減少房屋征收工作中的矛盾和阻力，《實(shí)施細則》明確對實(shí)施上述限制行為的，不增加違反規定的補償費用。同時(shí)明確有關(guān)行政管理部門(mén)和機構受理所列事項時(shí)，應當要求被征收人、公有房屋承租人提交不因此增加違反規定的補償費用的書(shū)面承諾。
四、本市在舊城區改建中實(shí)施的事前征詢(xún)制是指什么？
決策民主是《征收補償條例》明確必須遵循的基本原則之一，而舊城區改建事前征詢(xún)制正是決策民主原則的具體體現。本市總結試點(diǎn)的舊城區改建事前征詢(xún)經(jīng)驗，確立了包括“征詢(xún)改建意愿”和“征詢(xún)征收補償方案”兩個(gè)階段的事前征詢(xún)制：第一階段征詢(xún)，主要解決居民是否愿意改建的問(wèn)題，即因舊城區改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門(mén)應當組織征詢(xún)被征收人、公有房屋承租人的改建意愿，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意改建的，方可實(shí)施。第二階段征詢(xún)，主要解決如何補償問(wèn)題，即明確因舊城區改建需要征收房屋的，征收決定作出后，在廣泛聽(tīng)取意見(jiàn)、舉行聽(tīng)證會(huì )、修改方案基礎上，征收部門(mén)必須組織被征收人、共有房屋承租人根據征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。如果在規定簽約期限內達到比例的（不得低于80%，具體由區縣政府規定），協(xié)議生效；否則，征收決定終止執行。
五、作為征收補償協(xié)議一方主體的被征收人、公有房屋承租人是如何確定的？
房屋征收補償協(xié)議由房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案的基礎上協(xié)商一致而簽訂的。根據上海的實(shí)踐和本規章規定，征收補償協(xié)議的一方當事人為區（縣）房屋征收部門(mén)，另一方當事人則為被征收人、公有房屋承租人（公有房屋租賃人又分為公有居住房屋承租人和公有非居住房屋承租人）。被征收人、公有房屋承租人的確定，以房屋征收決定公告之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同為準計戶(hù)，按戶(hù)進(jìn)行補償。被征收房屋系為公民或法人所有的，以房地產(chǎn)權證所載明的所有人為征收補償協(xié)議的一方當事人；被征收房屋屬于公有居住房屋的，以公有居住房屋租用憑證上記載的承租人為征收補償協(xié)議的一方當事人；被征收房屋屬公有非居住房屋的，以公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為征收補償協(xié)議的一方當事人。
六、《實(shí)施細則》的房屋征收程序作了哪些細化？
本市制定的《實(shí)施細則》在《征收補償條例》規定的基礎上，對房屋征收程序又作了細化和強化。如對凡是舊城區改建項目的征收補償方案，區（縣）人民政府都應當組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì )。房屋征收決定作出前，涉及被征收人、公有房屋承租人50戶(hù)以上的，都應當經(jīng)本區（縣）人民政府常務(wù)會(huì )議討論決定等。
七、房地產(chǎn)價(jià)格評估機構是如何選定的？
房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的選定關(guān)系著(zhù)征收補償活動(dòng)能否公正、順利地進(jìn)行，關(guān)系著(zhù)評估結果能否為大多數的被征收人、公有房屋承租人接受，因此評估機構的選定是否科學(xué)、合理十分重要?！秾?shí)施細則》根據《征收補償條例》的規定，將房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的選擇權賦予被征收人和公有房屋承租人?！秾?shí)施細則》將選擇房地產(chǎn)價(jià)格評估機構分為兩種情形：其一，由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定；其二，在協(xié)商不成的情形下，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人、公有房屋承租人按照少數服從多數的原則投票確定；也可以由房屋征收部門(mén)或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機方式確定。此外，對于確定的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構，房屋征收部門(mén)必須予以公告。
八、對房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的評估結果有異議的如何處理？
為了保證評估結果的客觀(guān)和公正，且能夠為大多數被征收人和公有房屋承租人所接受，切實(shí)保障被征收人、公有房屋承租人的合法利益，《實(shí)施細則》設定了復核、鑒定的評估結果爭議處理程序制度。明確規定為：（1）被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門(mén)對評估結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機構申請復核評估，但應當自收到評估報告之日起10日內提出申請；（2）當事人對被復核結果仍有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì )組織的房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì )申請鑒定。征收非居住房屋涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失評估，被征收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照《實(shí)施本細》規定申請復核、鑒定。
九、《實(shí)施細則》中征收居住房屋的補償方式有哪些？
居住房屋是居民賴(lài)以生存的重要生活資料，允許被征收人、公有房屋承租人根據自己的實(shí)際情況選擇補償方式，有利于保護其合法利益，減少征收矛盾和糾紛。因此，《實(shí)施細則》規定，征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。如果被征收人、公有居住房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權調換的，房屋征收部門(mén)應當提供用于產(chǎn)權調換的房屋，并與被征收人、公有居住房屋承租人計算、結清被征收房屋補償金額與用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值的差價(jià)。其中，對舊城區改建征收居民房屋的，《實(shí)施細則》根據行政法規規定，明確被征收人和公有居住房屋承租人有要求就地或者就近安置的權利，即房屋征收部門(mén)應當提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有居住房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結清差價(jià)?？紤]到實(shí)踐操作中，由于各區縣的面積大小、區域位置、居民住房需求的差異較大，較難確定一個(gè)統一適用于全市范圍各區縣的就近地段的標準，所以《實(shí)施細則》規定了就近地段的具體范圍，由房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案征求意見(jiàn)過(guò)程中，根據被征收房屋地塊的實(shí)際情況，通過(guò)獲得改建地塊大多數居民認可的方式來(lái)確定。在《實(shí)施細則》實(shí)施過(guò)程中，市房屋征收管理部門(mén)將根據征收補償工作的實(shí)際需要制定有關(guān)配套文件加強指導。
十、征收居住房屋的補償、補助包括哪幾類(lèi)？
征收居住房屋的補償費用大致可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是與被征收房屋直接相關(guān)的房屋價(jià)值補償補貼，具體包括被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)格、價(jià)格補貼、特定房屋類(lèi)型的套型面積補貼、居住困難戶(hù)的保障補貼；另一類(lèi)是因被征收房屋而引起、但不屬于房屋本身價(jià)值的補償，包括搬遷費和臨時(shí)安置費等項目。需要說(shuō)明的是，上述所有的補償、補助費用并不是普遍適用的，也就是說(shuō)不是每一個(gè)被征收房屋的所有人、公有居住房屋承租人都能得到上述所有的補償、補助項目。例如，特定房屋類(lèi)型的套型面積，僅針對被征收房屋中屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨用居住房屋的情形；再如，臨時(shí)安置費僅支付給因產(chǎn)權調換房屋而需要臨時(shí)自行過(guò)渡的對象。
此外，為了鼓勵被征收人、公有房屋承租人盡早簽約、搬遷，所以對于能夠按期簽約、搬遷的被征收人、公有房屋承租人，《實(shí)施細則》規定應當給予獎勵，具體獎勵標準則由各區（縣）人民政府制定。
十一、居住房屋的征收補償補貼標準具體是什么？
在國務(wù)院《征收補償條例》規定的“不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”的補償標準基礎上，《實(shí)施細則》將本市試點(diǎn)的拆遷補償安置新政內容納入其中，形成了本市居住房屋征收補償標準：
第一，關(guān)于被征收房屋的一般補償費用。通常情況下，被征收居住房屋的補償金額=評估價(jià)格+價(jià)格補貼。評估價(jià)格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估單價(jià)×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評估單價(jià)低于評估均價(jià)的，按評估均價(jià)計算。評估均價(jià)是以一塊征收基地為對象而產(chǎn)生的，是將某塊征收基地中所有房屋的評估價(jià)值全部相加后的平均值，其公式為：評估均價(jià)=被征收范圍內居住房屋評估總價(jià)÷居住房屋總建筑面積。價(jià)格補貼是以一塊征收基地中的評估均價(jià)為基準而確定的，其意義在于對被征收人為了公共利益服從國家征收義務(wù)的獎勵，其公式為：價(jià)格補貼=評估均價(jià)×補貼系數×被征收房屋的建筑面積。其中，補貼系數最高不超過(guò)0.3，具體標準則由區（縣）人民政府規定。
第二，關(guān)于被征收房屋的套型面積補貼。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡(jiǎn)屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額將在一般補償費用的基礎上，增加套型面積補貼。套型面積補貼主要針對缺少廁所、廚房等基本輔助設施的不成套居住房屋情形，考慮給被征收人一套基本功能完整的房屋所設定的安置房屋的最低標準，其公式為：套型面積補貼=評估均價(jià)×補貼面積。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用公房憑證計戶(hù)補貼，每證補貼面積標準最高不超過(guò)
第三，關(guān)于居住困難戶(hù)的保障補貼?！秾?shí)施細則》關(guān)于保障補貼規定的適用居住困難戶(hù)必須符合兩個(gè)條件：其一，其家庭居住情形須符合本市關(guān)于經(jīng)濟適用住房管理辦法中居住困難的標準，但不涉及家庭經(jīng)濟收入等核對問(wèn)題；其二，必須符合本細則規定的公式折算后，家庭人均建筑面積不足
十二、征收非居住房屋的補償補助包括哪幾類(lèi)？其中停產(chǎn)停業(yè)損失如何確定？
對于征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。具體的補償主要包括：被征收房屋的市場(chǎng)評估價(jià)格、設備搬遷和安裝費用、無(wú)法恢復使用的設備按重置價(jià)結合成新結算的費用、停產(chǎn)停業(yè)損失補償等。同樣，對于被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，《實(shí)施細則》規定應當給予搬遷獎勵，具體獎勵標準由區（縣）人民政府制定。
其中對于停產(chǎn)停業(yè)損失的確定，根據本市近年來(lái)非居住房屋的補償實(shí)際操作，《實(shí)施細則》統一確定了停產(chǎn)停業(yè)損失的最低補償標準，即按照被征收房屋市場(chǎng)評估價(jià)的10%確定。但如果被征收人、公有非居住房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)的實(shí)際損失超過(guò)10%的，可以向房屋征收部門(mén)申請，并提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料，由房屋征收部門(mén)委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機構評估確定后予以補償。
十三、如果無(wú)法達成補償協(xié)議怎么辦？
對于房屋征收部門(mén)與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議的，房屋征收部門(mén)可以報區縣政府。區縣政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。對于補償決定，如果被征收人、公有房屋承租人不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。但是若被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，作出房屋征收決定的區縣政府則可以依法申請人民法院強制執行。
十四、《實(shí)施細則》什么時(shí)候開(kāi)始施行？已經(jīng)核發(fā)了拆遷許可證的項目怎么辦？
《實(shí)施細則》規定的施行時(shí)間是自公布之日起施行，這意味著(zhù)，自
按照國務(wù)院《征收補償條例》規定，該條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但區（縣）人民政府不得責成有關(guān)部門(mén)強制拆遷。所以，《實(shí)施細則》作了相應規定，這意味著(zhù)已經(jīng)取得拆遷許可證的，除了不得再行政強遷外，仍需要繼續按照原有規定辦理。
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