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| “小產(chǎn)權”房已經(jīng)成為一種經(jīng)濟現象 周明佳 攝 核心閱讀 在昆明眾多城市郊區，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來(lái)安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售，這些房子一般俗稱(chēng)“小產(chǎn)權房”。6月18日，建設部提醒城市居民不要購買(mǎi)在集體土地上建設的房屋。 記者調查發(fā)現，“小產(chǎn)權”房在昆明房市也不乏身影，并以其價(jià)格優(yōu)勢受到市場(chǎng)青睞。 ■現狀調查 住房：一般人買(mǎi)不到 昆明四城區的280多個(gè)城中村，為“小產(chǎn)權”房的誕生提供了生存的土壤。記者走訪(fǎng)的某小區便是附近村民集資蓋起來(lái)的“小產(chǎn)權”房項目。 據了解，該小區屬村民集資蓋房，共有400套住房，村民分配了其中300余套后，剩下的住房以及1樓的商鋪全部對外銷(xiāo)售。據村民介紹，村民只需11萬(wàn)元即可獲得一套130多平方米的房產(chǎn)，而對外銷(xiāo)售的價(jià)格則在37—48萬(wàn)元一套不等，均價(jià)在3500元/平方米左右；而附近的另一樓盤(pán)，均價(jià)已在4500元/平方米左右，前者價(jià)格優(yōu)勢明顯。 記者在進(jìn)行暗訪(fǎng)時(shí)候，表示想買(mǎi)這里的房子，村民表示部分剩余的房子早就賣(mài)完了，跟村委會(huì )不熟的人買(mǎi)不到。 該小區7號樓共有28戶(hù)房子，據了解，這一棟的房子絕大多數由村外戶(hù)口人士購買(mǎi)。來(lái)自昆明六甲鄉的一位先生買(mǎi)了5樓的一套房產(chǎn)，據其介紹花了48萬(wàn)元?！奥?tīng)說(shuō)產(chǎn)權是會(huì )有些不清楚的，因為是集體土地。但是村集體的房子，應該沒(méi)大問(wèn)題吧？”多數房主都抱這種態(tài)度。記者采訪(fǎng)了解到，盡管從去年底開(kāi)始至今房主都已基本入住，但都還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。 來(lái)自河南的陳中良先生購買(mǎi)了該小區樓下3間商鋪，記者問(wèn)其是否知道國家法律并不保護外來(lái)人口購買(mǎi)集體土地上的房屋產(chǎn)權時(shí)，陳先生表示不知道這些風(fēng)險。 別墅：私下約定風(fēng)險大 昆明房地產(chǎn)研究機構的有關(guān)數據顯示，在昆明金殿背后的農村集體用地上，有不少的鄉村別墅是個(gè)人與村民或者村委會(huì )協(xié)議建蓋，相比購買(mǎi)開(kāi)發(fā)商的別墅項目，這種鄉村別墅更符合建造者的個(gè)人要求，同時(shí)造價(jià)也要便宜一些。 昆明風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研究機構的有關(guān)負責人指出，這種個(gè)人出面與村民達成協(xié)議建蓋別墅的行為風(fēng)險更大，其所要面對的不僅有來(lái)自政策層面的風(fēng)險，同時(shí)還要考慮協(xié)議對方的誠信度，如果對方反悔，個(gè)人的權利將得不到法律的保護。 ■市場(chǎng)反饋 “小產(chǎn)權”房轉讓不暢 據了解，昆明的“小產(chǎn)權”房主要集中在西山和官渡兩個(gè)城區的城中村?！霸?jīng)轉讓過(guò)兩套集體用地上的房產(chǎn)，但辦理產(chǎn)權轉讓的過(guò)程太麻煩了，現在有這樣的房源報過(guò)來(lái)我們都不接?！崩ッ骷鸭鸯`房產(chǎn)經(jīng)紀有關(guān)負責人告訴記者，辦理集體用地上的房產(chǎn)，需要經(jīng)過(guò)3級政府的審批蓋章，同時(shí)銀行不接受這種房產(chǎn)的貸款業(yè)務(wù)，也是相當麻煩，辦理這樣一套房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)手續所占用的時(shí)間，相當于辦理普通商品房過(guò)戶(hù)手續的好幾套。 在房源的數量上，該負責人表示并不多見(jiàn)，不到1％的比例。同時(shí)，現在有關(guān)辦證部門(mén)以及銀行對于這類(lèi)房產(chǎn)轉發(fā)手續的要求越來(lái)越嚴格，因此中介機構都不建議購買(mǎi)者買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)。 昆明市房產(chǎn)交易中心房產(chǎn)咨詢(xún)處的有關(guān)人員則更為直接了當地告訴記者，集體土地上的房產(chǎn)都不能轉讓?zhuān)幢闼挟a(chǎn)權也建議不要買(mǎi)，辦不了轉讓手續，也辦不了銀行貸款。 ■專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn) “四大難”困擾“小產(chǎn)權”房 昆明華度律師事務(wù)所主任律師蔣天盛分析認為，從目前我國法律的相關(guān)規定來(lái)看，購買(mǎi)“小產(chǎn)權”房主要存在下列“四大難”問(wèn)題。 規劃許可難 不管是利用城市規劃區內還是城市規劃區外的集體土地修建房屋，就是本集體經(jīng)濟組織成員，都必須先向國土部門(mén)申請以取得土地使用權，如果是城市規劃區內的集體土地，還必須先取得規劃許可。如果“小產(chǎn)權”房沒(méi)有取得用地許可或規劃許可（現在對外銷(xiāo)售的“小產(chǎn)權”房很多都沒(méi)有取得，也難以取得），那就是非法建筑。而非法建筑，依照法律規定，不排除被強制拆除的可能。 取證難 我國法律規定，集體土地，只能是本集體經(jīng)濟組織成員才能用于非農業(yè)建設（包括用于建設房屋），非本集體經(jīng)濟組織成員不能使用，而且農村集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。因此，購買(mǎi)人如果是非集體土地所在的集體經(jīng)濟組織的成員，那么購買(mǎi)人就不可能取得房屋占用土地的使用權；不能取得土地的使用權，那么也就不能取得在該土地上建設的房屋的所有權。因此，非集體經(jīng)濟組織成員的購買(mǎi)人是不可能取得國家房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權證和土地使用權證。 維權難 現在的“小產(chǎn)權”房一般都是以村、組成員集資建房的名義建設的，就算是有房地產(chǎn)公司參與，一般也不是以房地產(chǎn)公司的名義開(kāi)發(fā)，而多是以村、組等集體經(jīng)濟組織的名義開(kāi)發(fā)建設并銷(xiāo)售的。因此，在出現房屋質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，該找誰(shuí)來(lái)承擔責任將是一個(gè)很大的麻煩問(wèn)題。 產(chǎn)權轉換難 現在，有的“小產(chǎn)權”房的建設銷(xiāo)售房為了促進(jìn)銷(xiāo)售，承諾將給購買(mǎi)人發(fā)放“小產(chǎn)權”證，有的甚至承諾會(huì )把“小產(chǎn)權”證轉換成“大產(chǎn)權”證。 從目前我國的法律規定來(lái)看，只有縣級以上人民政府或其房地產(chǎn)行政主管部門(mén)才有權頒發(fā)房屋所有權證和土地使用權證，因此非縣級以上人民政府或其房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的所謂“小產(chǎn)權”證并不合法，不會(huì )得到國家的認可，也不能得到國家法律的保護。 “小產(chǎn)權”房具有創(chuàng )新意義 在很多人看來(lái)是“怪胎”誕生的“小產(chǎn)權”房，在業(yè)界專(zhuān)家的眼中，具備一定的創(chuàng )新意義，不無(wú)可取之處。 “國家在宏觀(guān)調控上注重加強商品房的供給，也加大了在經(jīng)濟適用房和廉租房建設上的監察力度，但從目前全國的市場(chǎng)反饋來(lái)看，住房供需之間矛盾的解決還有待時(shí)日?！‘a(chǎn)權’房在一定意義上是一個(gè)‘吃螃蟹者’，在探索解決住房供需矛盾的渠道上，具備創(chuàng )新意義?！痹颇县斀?jīng)大學(xué)房地產(chǎn)與土地政策研究中心副主任周大研認為，目前國家法律認可、可進(jìn)入正常商品流通領(lǐng)域的房子，只有通過(guò)劃撥或者招掛拍國有土地上蓋起來(lái)的商品房，這些才是國家承認的，在集體土地上蓋起來(lái)的“小產(chǎn)權”房要進(jìn)入市場(chǎng)交易，還只是一個(gè)“民間承認”，兩者在認可度上的區別，即可看出后者存在的風(fēng)險，如果哪天國家說(shuō)要征地拆遷，這些房產(chǎn)的所有者就可能得不到相應的補償。 周大研建議，“小產(chǎn)權”房作為符合市場(chǎng)需求的新產(chǎn)物，具有一定的創(chuàng )新意義，值得國家有關(guān)部門(mén)研究探索，或許能在經(jīng)濟適用房和廉租房之外，探索出一條新的緩解住房供不應求矛盾的新渠道。 ■記者手記 804元/平方米，村民告訴記者，這是村里集資建房分配給村民的房?jì)r(jià)，而同處附近的商品房房?jì)r(jià)，相比已是天價(jià)。 在全國房?jì)r(jià)一路飆升的同時(shí)，來(lái)自官方和民間要求開(kāi)發(fā)商公布房屋成本的呼聲就未曾斷絕，但開(kāi)發(fā)商對此皆嗤之以鼻。因此，讓開(kāi)發(fā)商“曬房?jì)r(jià)”成為房奴們可望不可及的夢(mèng)想，網(wǎng)上偶爾能見(jiàn)著(zhù)點(diǎn)有關(guān)商品房造價(jià)的零星數據，但因其并無(wú)權威出處，難以令人信服，僅供房奴們灌水泄憤。 有村民告訴記者，這些房產(chǎn)分配給自己村民的售價(jià)為804元/平方米，11萬(wàn)元即可買(mǎi)一套130多平方米的房子。據了解，交房后，村委會(huì )又花了大概400萬(wàn)元左右用于水電煤氣以及綠化等配套設施的建設，攤算到每戶(hù)是1萬(wàn)元左右，將這一部分計入，其開(kāi)發(fā)成本也不超過(guò)900元/平方米。 雖然有業(yè)內人士指出，兩者在房屋品質(zhì)上相差懸殊，“小產(chǎn)權”房的開(kāi)發(fā)成本坐標系參照作用非常有限。但名不正言不順的“小產(chǎn)權”房,還是或多或少地曬出了普通商品房的房?jì)r(jià)成本。
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