我國房地產(chǎn)行業(yè)生命周期分析
作 者 楊璐 院 系 財政稅務(wù)學(xué)院 專(zhuān) 業(yè) 資產(chǎn)評估 年 級 2009級 一 班 學(xué) 號 902017124
摘要:
首先闡述了本文的研究背景，闡明了我國目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現狀和房地產(chǎn)政策調控的特點(diǎn)；然后從項目管理理論出發(fā)，探討項目管理和項目風(fēng)險管理的關(guān)系，并對國內外學(xué)者對于這兩個(gè)領(lǐng)域的研究進(jìn)行了總結和分析；再根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目目前的管理現狀，進(jìn)行問(wèn)題的剖析，并對房地產(chǎn)項目的生命周期進(jìn)行劃分和概述。
關(guān)鍵字: 生命周期 宏觀(guān)調控 房地產(chǎn)
我國房地產(chǎn)業(yè)己經(jīng)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期，逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力也不斷增強，房地產(chǎn)業(yè)呈現出蓬勃發(fā)展的勢頭。然而伴隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)高速增長(cháng)，同時(shí)出現了風(fēng)險加大的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)企業(yè)融資概述
融資即資金融通，是指資金由提供者向需求者運動(dòng)的過(guò)程、這個(gè)過(guò)程包括資金的融人和融出兩個(gè)方面.即資金供給者融出而資金需求者融人資金，是一個(gè)雙向互動(dòng)的過(guò)程。房地產(chǎn)融資是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)及消費等過(guò)程中通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的集資、籌資和融通資金等?？v覽我國房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展，主要有債權融資、自有資金、預收款和房地產(chǎn)債券等一系列傳統融資渠道。由于受?chē)覍徟鷺藴瘦^嚴格等原因，傳統融資渠道在實(shí)際操作中受到一定制約，但其融資能力仍不能低估。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的影響因素
房地產(chǎn)融資的影響因素主要分為內部因素和外部因素。內部因素主要包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、企業(yè)規模、企業(yè)所有制性質(zhì)等囚素而外部因素則包括國家政策調控，行業(yè)的總體形勢，通貨膨脹水平等因素Q在現代經(jīng)濟中.由于房地產(chǎn)融資與居民個(gè)人、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及有關(guān)經(jīng)濟部門(mén)都有某種直接或間接的關(guān)聯(lián)，因而決定了房地產(chǎn)融資活動(dòng)與客觀(guān)外部環(huán)境聯(lián)系更為緊密。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該采取與它們生命周期所處階段最相適應的融
三、我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。
以弗農的產(chǎn)業(yè)生命周期理論與西方經(jīng)濟學(xué)宏觀(guān)經(jīng)濟周期理論為基礎,提出了我國房地產(chǎn)大中小生命周期觀(guān)點(diǎn)。我國房地產(chǎn)行業(yè)所處生命周期階段。2012-2015年將是我國房地產(chǎn)行業(yè)大周期由成熟期進(jìn)入衰退期的時(shí)間窗口,目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正緩慢進(jìn)入衰退期的前期階段。就中周期而言,我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于本輪嚴厲政策周期的中后期階段。
本輪嚴厲政策調控證明的幾個(gè)重大基本事實(shí)及推論。本輪調控證明了政策完全有能力治理房?jì)r(jià)、樓市真實(shí)購買(mǎi)力不足及購房并非穩賺不賠等幾個(gè)重要基本事實(shí)，以此為基礎，推導出在“限購”等政策調控下，房地產(chǎn)將走向本輪中周期的衰退的中后期階段。
房地產(chǎn)行業(yè)成長(cháng)性、盈利性與存貨的周期表現及預測。2000至2010年的行業(yè)成長(cháng)性、盈利性與存貨等行業(yè)關(guān)鍵指標都十分清楚地證明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生命周期的存在，并證明了我國房地產(chǎn)行業(yè)當前所處的周期階段，由此可以認為行產(chǎn)業(yè)生命周期視角下的估值判斷與投資策略。產(chǎn)業(yè)生命周期可以很好地解釋房地產(chǎn)
發(fā)展歷史與目前諸多市場(chǎng)與政策方面的重大現象，并對未來(lái)做出清晰的判斷，同時(shí)也能很好地解釋房地產(chǎn)估值在高毛利與確定性成長(cháng)下不斷創(chuàng )新低的現象，并可以對未來(lái)估值做出清晰的預測。但政策多變性與估值政策敏感性也決定局部性投資機會(huì )的存在。根據大周期觀(guān)點(diǎn)，具有實(shí)力實(shí)現商業(yè)和盈利模式創(chuàng )新與突破的企業(yè)是第一條挖掘主線(xiàn)，建議關(guān)注萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)；根據中周期觀(guān)點(diǎn)，具有“過(guò)冬”甚至逆勢擴張實(shí)力的企業(yè)是另外一條挖掘主線(xiàn)，我們建議關(guān)注萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團、金融街、中南建業(yè)毛利率和成長(cháng)性都將開(kāi)始緩慢往下，而行業(yè)存貨則會(huì )快速增長(cháng)。
2003年下半年以來(lái)對房地產(chǎn)的宏觀(guān)調控引起了人們對中國房地產(chǎn)業(yè)所處周期階段的探討。這一探討的興起既反映了人們對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展軌跡加以歷史定位的愿望，也折射出人們對當前中國房地產(chǎn)業(yè)狀況判斷及前景走向的關(guān)切。對于政府而言，只有科學(xué)地界定和判斷中國房地產(chǎn)周期變化的狀況及其成因，才能有助于采取適宜的宏觀(guān)經(jīng)濟調控政策，順勢引導房地產(chǎn)業(yè)持續健康成長(cháng)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要通過(guò)判斷房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，從而順應房地產(chǎn)的周期變化特點(diǎn)對發(fā)展目標與發(fā)展戰略進(jìn)行有效調整。對于居民而言，無(wú)論是進(jìn)行消費還是投資，準確推測房地產(chǎn)周期長(cháng)度都有利于把握到一個(gè)好的市場(chǎng)時(shí)機。具體來(lái)說(shuō)，人們試圖從房地產(chǎn)業(yè)的周期性變化中來(lái)解讀經(jīng)過(guò)幾年連續高漲的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟能持續多久?是否已臨近衰退期? 調控后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景如何?下一個(gè)波峰會(huì )出現在什么時(shí)候等?盡管當前學(xué)術(shù)界和企業(yè)家們對中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟周期究竟是多長(cháng)時(shí)間尚有分歧，但大部分的論者都肯定了中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期的存在。然而深入分析卻表明，簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念照搬到中國是不適宜的；提出中國房地產(chǎn)業(yè)存在幾個(gè)經(jīng)濟周期的說(shuō)法是不科學(xué)的；套用復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段來(lái)分析中國房地產(chǎn)的現狀也是不正確的。因為中國房地產(chǎn)業(yè)運行的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展階段與那些具有成熟市場(chǎng)經(jīng)濟體制國家是存在本質(zhì)差別的；主導制約中國房地產(chǎn)業(yè)變化的制度變量要強于其他技術(shù)和經(jīng)濟變量的影響，這一點(diǎn)與發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家也是極不相同的。如果忽略了制度變量的差異和制度變遷的背景，僅套用房地產(chǎn)經(jīng)濟周期理論來(lái)解釋中國的現實(shí)，其結果只能是“形似而神異”。因此，我們需要從中國房地產(chǎn)業(yè)成長(cháng)的現實(shí)出發(fā)，結合經(jīng)濟周期理論來(lái)做出合理科學(xué)的界定。
房地產(chǎn)經(jīng)濟作為整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的一部分，其走勢雖與宏觀(guān)經(jīng)濟不完全相同，但也像宏觀(guān)經(jīng)濟一樣，受到各種因素的影響，存在明顯的周期波動(dòng)現象。在房地產(chǎn)波動(dòng)過(guò)程巾，也存在復蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段。在這四個(gè)階段中，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現出個(gè)不同的特征。具體來(lái)說(shuō)，復蘇階段開(kāi)始于前一周期的最低點(diǎn)，產(chǎn)出和價(jià)格均處于最低水平。隨著(zhù)經(jīng)濟的復蘇、生產(chǎn)的恢復和需求的增長(cháng)，價(jià)格也開(kāi)始逐步回升。隨著(zhù)需求的拉動(dòng)，房地產(chǎn)供給也開(kāi)始增加，少數房地產(chǎn)投機者開(kāi)始尋求機會(huì )。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步回升，市場(chǎng)參與者充滿(mǎn)樂(lè )觀(guān)情緒，土地市場(chǎng)和房屋置換市場(chǎng)開(kāi)始活躍。銀行紛紛加大對房地產(chǎn)的按揭貸款數量，其他渠道的新資金也開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。經(jīng)過(guò)一定時(shí)期發(fā)展后，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始進(jìn)入繁榮階段。繁榮階段是經(jīng)濟周期的高峰階段，當投資需求和消費需求的不斷擴張超過(guò)了產(chǎn)出的增長(cháng)，刺激價(jià)格迅速上漲到較高水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目和建設數量進(jìn)一步增加，大量其他行業(yè)的企業(yè)由十對高額利潤的渴望，紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度明顯加快，房地產(chǎn)泡沫顯現并不斷膨脹。銀行按揭貸款量猛增，房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機炒作成風(fēng)，參與者普遍獲利，參與熱情空前高漲，房?jì)r(jià)高不可攀，價(jià)格泡沫成分極大，社會(huì )開(kāi)始呼吁限制樓市炒
作。衰退階段出現在經(jīng)濟周期高峰過(guò)去后，由于宏觀(guān)基本面或政策的突然改變，使得許多人對房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始悲觀(guān)，紛紛拋售房地產(chǎn)。從事房地產(chǎn)投資的投資者出現虧損，也加入到拋售的行列。房地產(chǎn)價(jià)格出現暴跌，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂。由于房?jì)r(jià)的暴跌，使得買(mǎi)家進(jìn)人市場(chǎng)的意愿受到打擊，紛紛觀(guān)望，這又使得賣(mài)家由于轉手困難而恐慌性?huà)伿?。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始出現破產(chǎn)，銀行也由于房地產(chǎn)領(lǐng)域的不良貸款而面臨金融風(fēng)險。衰退的房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)國民經(jīng)濟開(kāi)始滑坡，由于需求的萎縮，供給大大超過(guò)需求，價(jià)格迅速下躍，最后蕭條階段來(lái)臨。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和租金水平繼續沿著(zhù)衰退期的跌勢下降，房地產(chǎn)價(jià)格跌幅驚人。由于房?jì)r(jià)的長(cháng)期下跌，使得房?jì)r(jià)接近甚至跌破建造成本，房地產(chǎn)泡沫完全破滅。此時(shí)市場(chǎng)交易清淡，市場(chǎng)空置率居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)現象普遍，銀行在房地產(chǎn)方面的呆、壞賬現象嚴重。由于市場(chǎng)需求的存在和房地產(chǎn)供給的調整，房?jì)r(jià)開(kāi)始不再下跌，并維持在一個(gè)較低水平上。蕭條階段是經(jīng)濟周期的谷底，隨著(zhù)蕭條階段的過(guò)去，整個(gè)經(jīng)濟又步入復蘇階段，開(kāi)始進(jìn)入新的經(jīng)濟周期。
從上述定義和特征出發(fā)，我們來(lái)具體考察中國房地產(chǎn)是否存在著(zhù)明顯的經(jīng)濟周期。如果簡(jiǎn)單地從房地產(chǎn)價(jià)格與產(chǎn)出波動(dòng)上來(lái)判斷一個(gè)國家是否存在房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，那是很容易發(fā)現一些“規律性現象”的。一些論者正是根據中國商品房銷(xiāo)售額增長(cháng)率、投資增長(cháng)率、產(chǎn)業(yè)增長(cháng)率、價(jià)格漲落等指標變化中發(fā)現了類(lèi)似“四階段”的表現，從而提出了中國房地產(chǎn)業(yè)存在著(zhù)多個(gè)經(jīng)濟周期的觀(guān)點(diǎn)。由于依據指標的差異，有的論者認為上個(gè)世紀80年代末以來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)共出現了四個(gè)波峰，即1988年、1993年、1998年、2003年，恰好是5年一個(gè)周期。有的論者則認為我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟，從1983年以來(lái)已經(jīng)經(jīng)歷了三個(gè)周期。前兩個(gè)都是五年的上升期和兩年的下降期，從1983年開(kāi)始到1988年是上升，從1989到1990年是兩年的下降；從1991年到1995年又是一個(gè)上升的時(shí)期，1996、1997年又是下降?，F在是從1998年以來(lái)的第三個(gè)上升的周期，也是增長(cháng)幅度最快的周期，這個(gè)周期的拐點(diǎn)目前尚未出現。
要確定中國房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的形成，就必須充分考慮到制度變量，而不僅是單純用一些指標數據進(jìn)行描繪；只有當制度變遷由量變上升為質(zhì)變時(shí)，中國房地產(chǎn)業(yè)的運行才真正由市場(chǎng)推動(dòng)，其波動(dòng)才真正呈現出周期性的特征。
下面紅色為工作計劃模板，不需要的下載后可以編輯刪除，謝謝
工作計劃
一、近期
今年是在新的工作崗位工作的年，是熟悉工作，履職，方法，積累經(jīng)驗的一年，年中“轉變，”，即轉變工作角色，工作職責。
轉變工作角色：參加工作近十年了，從事的工作一直都單一，以至于對行業(yè)的工作所知甚少，以至陌生，縣辦公室全縣的核心機構，工作涉及到全縣各行各業(yè)，對此，在思考問(wèn)題，事情時(shí)，跳出以前在的思維，擺正的位置，全局意識，轉變工作角色。
工作職責：辦公室對工作安排，盡快熟悉的工作和職責，熟悉縣辦公室的規章制度，工作要求;熟悉縣辦公室總體工作及年初工作，工作任務(wù);三虛心辦公室同志的，善于學(xué)習、勤于思考，在干中學(xué)、學(xué)中干，工作的運行和問(wèn)題的程序;四要與科室同志總結前期工作，工作努力方向。
二、中期
在工作職責、工作任務(wù)，熟悉工作方的前提下，明年，自身錘煉，政治素質(zhì)、能力、工作績(jì)效“三個(gè)提升”。
提升政治素質(zhì)：要善于從政治角度看問(wèn)題。面臨的情況多么，要從政治角度分析判斷問(wèn)題，清醒頭腦。二要政治敏銳性。密切關(guān)注時(shí)事、時(shí)事，網(wǎng)絡(luò )、報刊、電視等，敏銳把握方針政策動(dòng)向，工作的性。要高尚的政治品格。眼界寬廣、胸襟廣闊、淡泊名利、甘于奉獻、原則。
提升能力：提升寫(xiě)作能力。理論學(xué)習，注重平時(shí)公文寫(xiě)作中的鍛煉，注意辦公室同志撰寫(xiě)材料的學(xué)習，能交辦的新文件擬稿任務(wù)。提升語(yǔ)言表達能力。說(shuō)話(huà)訓練，匯報工作、簡(jiǎn)潔、清楚。提升辦事能力。領(lǐng)會(huì )工作內容，勤于思考，能工作職責或交辦要求，的任務(wù)。
提升工作績(jì)效：虛心、同志、等對工作的意見(jiàn)和建議，總結經(jīng)驗教訓，工作，優(yōu)質(zhì)的工作。調研、信息報送等工作，能超額辦公室下達的工作。
三、遠期
學(xué)習，的先進(jìn)和作風(fēng)上的優(yōu)良;鍛煉，服務(wù)意識和的。服從組織、安排，善于思考、創(chuàng )新，能獨立且出色工作。
四、工作措施
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