農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力
案例一 原告徐某與被告李某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，李某將其所有的房屋四間及院落、土地轉讓給了徐某，李某房屋所使用的是集體所有的土地，房款50000元。合同簽訂后，徐某交付了房款，李某出賣(mài)房屋是為在其原有房屋前重新建房，此后李某的建房手續批不下來(lái)，李某不愿出賣(mài)房屋辦理過(guò)戶(hù)手續。徐某遂訴至法院要求履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
案例二 曹某與魏某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，魏某將其所有的二層樓房以35萬(wàn)元的價(jià)格轉讓給曹某，曹某交付30萬(wàn)元房款后，雙方辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，得知魏某房屋所使用的是集體所有的土地，魏某沒(méi)有土地使用權證，曹某也不能取得土地使用權證，但該房屋已過(guò)戶(hù)，如再過(guò)戶(hù)到魏某名下還要支付7000余元的過(guò)戶(hù)費用。曹某遂要求與魏某解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，農村居民將其在宅基地上所建房屋或者出租，或者出售。購買(mǎi)者中有的是本村村民，有的是外村村民，還有的是城鎮非農業(yè)戶(hù)口居民。于是，類(lèi)似本案的農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛也越來(lái)越多。但是，由于我國尚無(wú)明確的法律規定來(lái)規范。在審理這類(lèi)農村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件時(shí),通常認為我國法律規定宅基地屬集體所有,農民對宅基地只有使用權,沒(méi)有所有權,宅基地不能流轉;因為房屋是宅基地的地上附著(zhù)物,農村房屋買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有經(jīng)過(guò)集體審批同意,違反了法律規定,故認定為無(wú)效合同。以上兩案例出賣(mài)的房屋均在城鎮的范圍內，但土地性質(zhì)還是集體用地。案例一是經(jīng)法院調解雙方協(xié)商解決，李某將房款退還徐某，并賠償徐某10000元損失，購房合同不再履行，原告撤回訴訟。案例二沒(méi)有訴至法院，雙方解除了買(mǎi)賣(mài)合同，又重新過(guò)戶(hù)，雙方各損失了7000余元的過(guò)戶(hù)費用。
涉及農村宅基地和農村房屋的規范性文件比較雜亂，因此，在司法實(shí)踐中對這一法律問(wèn)題理解各異，各地各級法院在審理類(lèi)似案件中，判決結果也是千差萬(wàn)別,但大部分是以無(wú)效合同對待。筆者認為，一方面，從法律保護所有權的基本精神來(lái)看， 限制農民買(mǎi)賣(mài)房屋并非僅僅是對農民利益的維護。所有權最核心的權能是處分權，限制農民對其房屋的處分，本質(zhì)上就是限制農民對其房屋享有的所有權。隨著(zhù)我國市場(chǎng)經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多農民開(kāi)始走出村莊，到外面的世界開(kāi)創(chuàng )事業(yè)，于是農村出現越來(lái)越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無(wú)法發(fā)揮其更大的財產(chǎn)價(jià)值，對農民的利益當然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當事人意思自治，如果簡(jiǎn)單限制農村房屋買(mǎi)賣(mài)，也與合同自由的基本精神相悖。另一方面，農民對房屋所有權的行使，又受到其宅基地使用權的限制。依照《土地管理法》等法律、法規規定，宅基地使用權作為農村居民的一種基于身份性質(zhì)的福利，不得隨意轉讓他人，特別是嚴格限制城市居民購買(mǎi)農民宅基地。本意是因為我國人多地少,國家對建設用地是嚴格控制的,因此規定每戶(hù)農戶(hù)只能擁有一處宅基地，因房屋屬地上附著(zhù)物,按法律規定地隨房走,辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記的同時(shí)也須辦理土地權屬過(guò)戶(hù)登記,我國農村宅基地屬于村集體所有,集體審批同意買(mǎi)賣(mài)雙方對宅基地使用權的變更登記是出賣(mài)農村房屋所有權轉移的前置條件。也就是說(shuō),得不到批準則房屋產(chǎn)權也不能轉移。國務(wù)院剛剛發(fā)布的《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》也重申：“禁止城鎮居民在農村購置宅基地。”但法律并未對農民之間轉讓房屋進(jìn)行限制。實(shí)踐中，有觀(guān)點(diǎn)認為宅基地只能轉讓給本集體經(jīng)濟組織內部成員，實(shí)際上也沒(méi)有明確的法律依據。法律并未明確限制宅基地不能轉讓給本集體之外的農民，但對城鎮居民在農村購房是予以禁止的。
目前，各地正在進(jìn)行新農村建設，有一些城鎮居民以農民的名義取得宅基地進(jìn)行建房，再進(jìn)行出售獲利，也有的農民房屋建好后想予以出售，對以農民名義建房牟利的應予以制止，但對于農民售房的，如果一味的禁止，并不能充分保護農民的權益，農民對自己的財產(chǎn)就不能充分的享有處分權，也是與物權法的宗旨相悖的。為了妥善解決農村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，避免因對法律理解上的分歧導致同案不同判現象的發(fā)生，最有效的方法還是應以法律的形式對農村宅基地以及農村房屋的產(chǎn)權歸屬和產(chǎn)權流轉作出明確規定。但目前《物權法》對農民之間房屋買(mǎi)賣(mài)還是沒(méi)有放開(kāi)，目的是為了防止農民失去安身立命的場(chǎng)所。但法律是支雙刃劍，既有對農民利益的保護，亦有對農民利益的損害。在不遠的將來(lái)，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和人口流動(dòng)性的增加，對農民之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，不論是本集體經(jīng)濟組織內的，還是本集體經(jīng)濟組織以外村民購房合同只要是符合合同法及不違反國家強制性規定的，認定有效是有利于農民利益的保護的。
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